【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <부동산감정평가>】 온천공, 농지, 과수원, 공법상의 제한이 있는 경우, 환지예정지 지정이 있는 경우, 부동산이 멸실, 훼손된 경우의 감정평가【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<온천공, 농지, 과수원, 공법상의 제한이 있는 경우, 환지예정지 지정이 있는 경우, 부동산이 멸실, 훼손된 경우의 감정평가>
● 수개의 부동산에 관한 감정평가
1. 온천공
실무상 토지상에 온천공이 설치되어 있고 이를 독립하여 평가해야 한다고 주장하는 경우를 볼 수 있다.
온천법 5조 등에서 온천공이라는 용어를 사용하고 있는데, 그 법률적 성질이 무엇인지는 명확하지 않으나, 일응 온천권 또는 온천수이용권을 의미한다고 할 때, 판례는 온천권 또는 온천수이용권을 토지와 독립된 물권이나 준물권으로는 보지 않고 토지소유권의 한 권능으로 파악하고 있다[대법원 1972. 8. 29. 선고 72다1243 판결, 대법원 1995. 5. 26. 선고 93누21729 판결, 대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다21001 판결 등. 온천법은 온천발견신고가 수리된 자는 당해 온천이 위치한 토지를 소유하고 있는 경우에 온천우선이용권자가 되지만, 온천발견신고가 수리된 후 토지의 소유권자가 변경된 경우에는 변경된 토지소유권자가 온천우선이용권자가 된다고 규정함으로써(온천법 2ⅱ) 온천권에 대하여 별도의 권리를 인정하지 않고 있다].
따라서 이는 별도로 경매의 대상이 되지 않는다.
오히려 온천공은 이를 훼손하지 않으면 토지에서 분리할 수 없으며, 사회통념상 온천공을 토지에서 분리해서는경제상 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 온천공은 굴착완공과 동시에 토지에 부합되므로, 온천공을 경매대상물건에서 제외한 다음 온천공이 굴착되어 있는 토지만을 경매절차에서 매각하였다 하더라도 온천공은 토지의 부합물로서 그 온천공을 매각받은 매수인의 소유로 귀속된다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2003다5351 판결).
그러므로 경제적 가치가 있는 온천공은 토지에 부착된 용익적 권리에 준하여 토지가액을 평가할 때 참작해야 한다.
2. 농지에 대한 평가
(1) 감정인은 농지법 2조 소정의 농지에 대한 감정평가서를 집행법원에 제출함에 있어 그것이 도시계획구역 안의 주거·상업·공업 지역 내의 농지 및 도시계획시설의 예정지로 결정된 농지에 해당하는지 여부를 판단하는 데 필요한 도시계획확인원을 첨부하여 제출해야 한다.
(2) 감정인은 집행법원으로부터 감정서작성 유보통지를 받은 경우에는 매각목적물의 현황에 대한 집행법원의 별도통지가 있을 때까지 매각목적물에 대한 감정평가업무 및 감정평가서의 작성을 중단해야 한다(재민 97-1 제4조).
3. 과수원에 대한 평가
과수원에 대한 평가에 있어 지상과목에 대한 수종, 수령, 그루수, 시설물 등을 실상대로 개별적으로 평가하여 그 지가에 대한 산출기초를 명확히 해야 한다(재민 74-2).
4. 공법상의 제한
매각부동산의 사용수익에 관하여, 공법상의 제한이 가해져 있는 경우(예를 들어 도시계획선에 저촉이 된다든지 혹은 공법상 법령에 따라 토지의 사용수익에 제한이 있는 때)에는 평가에 있어서 이를 고려해야 한다. 이에 관한 사항은 평가서의 필요적 기재사항이다(규칙 51①ⅴ).
5. 환지예정지 지정이 있는 경우
매각부동산에 환지예정지가 지정되어 있는 경우에 환지예정지의 지정에 의한 토지의 사용관계는 그 예정지 위에 이전하는 것이므로, 그 예정지의 위치, 평수, 형상 기타의 사정도 종전 토지의 평가시에 참작되어야 한다(대법원 1983. 9. 26.자 83마카33 결정, 대법원 1973. 9. 3.자 73마762 결정).
6. 부동산이 멸실, 훼손된 경우의 평가
전부멸실의 경우, 감정인은 부동산이 전부멸실된 사실을 집행법원에 알리고 평가절차를 중단해야 한다. 일부멸실, 훼손된 경우, 일부멸실된 부분이나 훼손된 부분의 가액을 공제하는 등 이러한 사정을 고려하여 평가한다.
