【소액임차인의 최우선변제권과 '시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자'와의 관계】《소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계, 각 시기별 소액보증금 범위, 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부(= 긍정)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【소액임차인의 최우선변제권과 '시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자'와의 관계】《소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계, 각 시기별 소액보증금 범위, 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부(= 긍정)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소액임차인의 최우선변제권과  '시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자'와의 관계》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자

 

가. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계

 

⑴ 소액임차인에 해당하는 보증금 범위를 정한 주택임대차보호법 시행령은 우리나라의 경제규모 및 경제상황의 변동 등을 이유로 수차례 개정되어 왔다. 이때 그 임차주택에 이미 선순위 담보물권자가 있는 경우 그 처리방법으로, 소액보증금 액수를 변동하는 개정 주택임대차보호법 시행령의 각 부칙은 ”이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.“는 취지의 규정을 두어 왔다. 변동된 시행령에 의해서 비로소 소액임차인에 해당된다고 하더라도 그 이전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조). 또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 제2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차인에 해당하나 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은 구법 하에서 발생한 경우 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하여야 하므로 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다. 즉 현행 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하나 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은 구 시행령 하에서 취득된 경우에는 구 시행령을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하게 된다.

 

⑵ ㈎ 이는 다시 말하면, 임차권 취득 전 미리 임차주택에 대해 담보물권을 취득한 권리자가 있는 경우 임차인이 그 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일부를 배당받을 수 있는 소액임차인에 해당하는지 여부는 그 담보권 설정일자를 기준으로 정해진다는 의미이다. 예컨대, 2000. 4. 6.에 근저당권이 설정된 서울 소재 주택을 2003. 6. 7. 보증금 4,000만 원에 임차한 경우 그 임차인은 현행 시행령에 의하면 소액임차인이지만 아래 표에서 보듯이 근저당권이 설정된 2000. 4. 6.에는 소액임차인이 아니다. 따라서 그 근저당권의 실행을 위한 경매에서 위 임차인은 소액임차인으로서 우선변제 받지 못한다. 만일 그 임차인의 임대차보증금이 3,000만 원이라면 소액임차인으로서 근저당권자보다 우선하여 보증금 중 일부를 우선변제 받을 수 있을 것이다.

 

㈏ 또한 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 甲, 2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 乙, 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 丙과 보증금 3,500만원의 임차인 丁이 있는 경우를 보면, 甲에 대하여 丙은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 丁은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 乙에 대하여는 丙, 丁 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로 1순위는 丙(소액보증금 1200만원), 2순위는 甲, 3순위는 丙(소액보증금 증가분 400만원), 丁(소액보증금 1,600만원)이 된다.

 

⑶ 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

 

나. 각 시기별 소액보증금 범위

 

주택임대차보호법 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 개정 전 규정에 의하는데, 이에 따른 각 시기별 소액보증금 범위는 다음 표와 같다.

 

 

다. 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부(= 긍정)

 

⑴ 위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나, 가압류는 포함되지 않는다.

 

⑵ 시행령 부칙에서의 종전의 규정이 적용되는 ‘담보물권을 취득한 자’에 확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지 여부에 대해 이를 부정하는 견해가 있으나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있으므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결) 긍정함이 타당하다.