【(부동산경매) <특별한 매각대금지급방법 - 채무의 인수>】 인수할 채무에 관하여 적법한 이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야만 하는걸까? 인수되는 등기기록상의 권리를 말소해야 하나? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<인수할 채무에 관하여 적법한 이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야만 하는걸까? 인수되는 등기기록상의 권리를 말소해야 하나?>
● 특별한 매각대금지급방법 - 채무의 인수
1. 채무의 인수 - 일부 인수도 가능함
(1) 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙을 얻어 대금지급에 갈음하여 관계채권자에 대한 채무자의 금전채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다(법 143①).
여기서 채무인수는 모든 채권자의 채무를 인수해야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부 채권자의 채무만 인수할 수도 있다.
채무인수에 따른 대금지급의 경우에는 차액지급과 같은 ‘신고의 종기’가 없다.
채무인수의 신고인은 반드시 채권자(배당받을 수 있는 채권자)일 필요가 없다는 점도 차액지급의 경우와 다른 점이다.
채무인수신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 이를 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 붙일 필요가 없다(재민 91-1).
(2) 신청시 필요한 서면：① 매수인의 채무인수신청서, ② 채권계산서, ③ 채무인수승낙서, ④ (채권자의) 인감증명서
2. 채무인수의 신고가 있는 경우 경매절차의 진행방법
(1) 채무인수신청이 있는 경우에 실무상 채무인수신청서 상단에 고무인으로 ‘허·부’란을 만들어 담임법관(사법보좌관)의 지시를 받는데, 이는 매수인이 인수하려는 채무에 관하여 배당을 할 것인지 여부와 배당할 경우에 배당액에 공탁사유가 없는지 즉, 매수인이 배당액을 수령할 수 있는지를 미리 판단하게 하는 효과가 있을 뿐임은 차액지급의 경우와 같고, 또한 채무인수신청을 받아들이는 경우에 매각허가결정이 확정된 후이면 바로 대금지급기한과 배당기일을 함께 정해야 하는 것도 차액지급의 경우와 같다.
(2) 채무인수의 경우에 매각대금과 인수한 채무와의 차액을 지급하면 되는데, 법원사무관 등은 배당기일 3일 전에 배당표원안이 작성되면 매수인에게 배당기일에 지급해야 할 예상액을 전화나 팩스로 통지하는 것이 바람직하다.
(3) 채무인수의 경우도 배당기일조서 외에 대금지급조서를 작성해야 함은 차액지급의 경우와 같다.
(4) 배당표에는 관계채권자(자신의 채무가 인수되는 배당권자)를 기재하여 배당표 작성하되 괄호 안에 채무인수라고 기재한다[관계채권자(자신의 채무가 인수되는 배당권자)를 배당표에 기재하는 이유는 관계채권자의 채권을 매수인이 모두 인수하는 경우에도 관계채권자가 채권의 일부만을 배당받기 때문에 그 일부에 해당하는 금원만을 매각대금에서 공제할 경우가 있을 수 있고, 채무인수가 있음을 배당표를 통하여 명확하게 알 수 있으며, 관계채권자들의 배당액에 대하여 다른 이해관계인이 배당이의를 할 수 있기 때문이다.].
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○○지방법원 채무인수신고서 | |||||
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사 건 20○○타경○○○○ 부동산임의(강제)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ |
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매수인은, 다음과 같이 관계채권자(근저당권자)의 승낙을 얻었으므로 동 채권자에 대한 채무자의 채무를 매각대금의 지급에 갈음하여 인수하고(근저당권자의 근저당권은 존속시키고), 그 배당액 상당의 매각대금의 지급의무를 면제받기 위하여 민사집행법 제143조 제1항의 규정에 따라 신고합니다. 만일, 매수인이 인수한 채무에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일에 이에 해당하는 금액을 내겠습니다. －다 음－ 근저당권자 ○ ○ ○ ( － ) 서울 서초구 서초동 ○○○ 덧붙임：1. 채무인수승낙서 1부 2. 관계채권자의 인감증명서 1부 20○○. ○○. ○○. 신고인(매수인) ○ ○ ○ (날인 또는 서명) 전화번호： ○○지방법원 귀중 ※1. 관계채권자의 승낙서에는 반드시 인감을 날인하고, 신고서 제출일부터 6월 이내에 발행된 인감증명서를 붙여야 합니다. 2. 승낙자가 개인인 경우는 신고서 제출일부터 6월 이내에 발행된 주민등록 등본 또는 초본, 법인일 경우에는 법인등기부 등본 또는 초본을 붙여 주시기 바랍니다. | |||||
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채무인수에 관한 승낙서
사 건 20 타경○○○(부동산강제경매) 매 수 인 ○ ○ ○ 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 위 부동산강제경매사건에 있어서 경매의 목적물을 매수인이 매각허가를 받고, 매수인이 그 매각대금으로 납부할 ○○○원의 한도 내에서 위 경매목적물의 제1번 저당권채권자로부터 채무자가 부담하는 동일한 조건으로, 다음 채무를 인수하여 매각대금 일부의 지급에 갈음할 것을 승낙합니다. 다 음 금 3,000만원 및 20 . . 부터 20 . . 까지 년 2할의 비율에 의한 지연 손해금 20 . . . 위 채권자(1번 근저당권자) ○ ○ ○ 매수인 ○ ○ ○ 귀하 |
3. 주의할 점(＝이의가 있는 부분에 대한 대금을 현실적으로 납부해야 함)
(1) 인수할 채무에 관하여 적법한 이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야한다(법 143③).
이 경우 이의가 있는 부분에 대한 대금을 현실적으로 납부받지 않은 채 배당절차를 마쳐서는 안 된다.
이 부분 역시 주의를 요한다.
대금을 내지 않으면 재매각을 명한다.
결국 이의가 있는 경우 매수인은 배당기일에 “인수되고 남은 나머지 금액” 및 “다른 채권자가 이의한 금원에 상응한 대금”을 모두 납부해야 하고, 그렇지 않은 경우 재매각을 명한다.
이의가 있을 경우에 내야할 대금은 나중에 배당이의가 종료되면 그 결과에 따라 재배당 또는 추가배당해야 할 배당재단이 되므로, 반드시 현금(금융기관 발행의 자기앞수표를 포함한다)만을 내야하고, 배당재단의 형성을 위하여 다시 현금화절차와 추가비용이 필요한 유가증권이나 금융기관 발행의 지급보증서 등의 다른 담보는 제공할 수 없다.
(2) 이의가 있는 경우에 배당기일의 속행, 이의의 방법, 이의사유, 내야 할 대금 등과 채무인수신청서 및 채무인수에 대한 이의신청서의 접수 및 기록편철방법은 차액지급의 경우와 같다.
4. 인수되는 등기기록상의 권리를 말소해야 하는지 여부
(1) 말소대상이 아님
민사집행법 143조 1항에 의하여 매수인이 매각대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수한 경우에는 그 인수한 채무와 관계된 해당 권리를 위하여 등기된 부담도 존속시켜야 하고 말소촉탁해서는 안 된다.
따라서 근저당권의 피담보채권을 인수할 경우 그 근저당권을 말소해서는 안 된다.
전세권 등도 마찬가지이다.
(2) 변경등기 여부
이때 집행법원이 말소되지 않은 근저당권 등의 등기에 관한 변경등기를 촉탁해야 하는지 여부가 문제될 수 있다.
그러나 집행법원으로서는 당사자 사이의 구체적인 합의내용은 모른 채 인수할 채무액만을 특정시켜 주는 것이고 변경등기의 촉탁에 관한 아무런 규정도 없으므로, 변경등기에 관하여는 집행법원이 촉탁할 사항은 아니고 당사자들이 처리하도록 하는 것이 타당하다.
5. 차액지급 또는 채무인수시 나머지 금액의 납부기일 및 납부액의 산정방법
(1) 매수인이 대금의 지급에 갈음하여 채무인수(법 143①)를 신청하였거나 채권자인 매수인이 차액지급신고(법 143②)를 한 경우에는 매각대금에서 인수하거나 매수인이 배당받을 금액을 제외한 ‘나머지 금액’을 ‘배당기일’에 내야 한다.
(2) 여기서 말하는 ‘나머지 금액’이란
① 차액지급의 경우에는 “매각대금－매수신청보증으로 지급한 금액－매수인에 대한 배당액－(경매신청채권자가 매수인일 때에는 집행비용)”이고,
② 채무인수의 경우에는 “매각대금－매수신청보증으로 지급한 금액－인수한 채무액”이다.
(3) 실무상으로는 배당기일 당일 일찍(예 : 오후일 경우 오전 10시까지) 납부할 잔금액에 대하여 연락을 하고 있다.
6. 차액지급 또는 채무인수의 맹점
차액지급이나 채무인수는 매수인에게는 매우 유리한 제도이다. 그럼에도 불구하고 이러한 제도도 커다란 약점이 있다.
차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있거나, 채무인수의 경우 인수한 채무에 관하여 이의가 있으면, 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 하고(법 143③), 이의가 제기된 부분에 대한 상당한 대금의 납입은 반드시 현실의 대금지급방법으로만 하도록 규정되어 있다.
매수인이 이를 납입하지 않으면, 집행법원은 재매각을 명한다.
이 점을 채무자나 소유자가 악용을 하는 것이다.
즉, 차액지급이나 채무인수의 경우 매수인은 배당받아야 할 금액이나 인수한 채무액을 공제한 잔액만을 매각대금으로 납부할 것으로 예상하고 자금계획을 세우게 되는데, 다른 채권자나 소유자 등이 이의를 할 경우 배당받을 금액만큼을 현실적으로 납부하는 것이 어렵게 되어 결과적으로는 재매각에 들어가는 경우가 많다.
이러한 맹점을 이용하여 채무자나 소유자 등이 ‘매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액’에 대하여 채무가 부존재한다는 사유 등을 들어 무조건 이의를 하여 사실상 재매각으로 유도함으로써 절차의 신속한 진행을 방해하는 경우가 실무에서는 종종 발생한다.
집행법원으로서는 채무자나 소유자로부터의 이의가 있는 경우 배당기일을 1-2주 속행하여 매수인에게 그 금액을 지급할 기회를 주는 경우도 있지만, 속행된 배당기일에 그 대금을 내는 매수인은 극히 적은 실정이다.
결론적으로 차액지급이나 채무인수의 경우 채무자나 소유자는 ‘매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액’에 대하여 채무가 부존재한다는 사유 등을 들어 일단 무조건적으로 이의를 함으로써 매수인의 대금납부를 막아 경매절차의 진행을 손쉽게 방해할 수 있는 것이다.
이 같은 점을 감안하여 채무자나 채권자들이 담합하여 고액의 부동산 등을 차액지급의 방법으로 매수한 매수인을 곤경에 빠뜨려 이득을 취할 목적으로 합리적인 이유 없이 거액에 관하여 이의를 한 경우 등 특별한 사정이 있는 경우 이의신청권의 남용으로 보아 그 배당이의를 각하하기도 한다[가령 서울중앙지방법원 2012타경3518 부동산임의경매, 2012타경22212(중복) 부동산강제경매 사건의 경우, 860여억원을 배당받은 매수인이 차액지급신고를 한 데 대하여, 채무자 겸 소유자와 일부 채권자들이 매수인(유동화전문유한회사)의 채권매수금액에 비하여 배당액이 많다는 이유 등을 들어 각 320여억원씩 이의한 것을 이의신청권 남용으로 각하하였는데, 집행에 관한 이의없이 절차가 마무리되었다].
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
