【(부동산경매) <재매각절차>】 재매각절차에서의 매각조건 및 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력(매수신청의 불허, 매수신청보증의 반환 불허, 경매취하에 대한 동의권자에서 제외, 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<재매각절차에서의 매각조건 및 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력(매수신청의 불허, 매수신청보증의 반환 불허, 경매취하에 대한 동의권자에서 제외, 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허)>
● 재매각절차
1. 재매각절차에서의 매각조건
재매각절차에도 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 재매각절차에 그대로 적용된다(법 138②)(대법원 1980. 8. 7.자 80마215 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).
최저매각가격을 저감하거나 전의 매수인이 응찰하였던 가격을 최저매각가격으로 정해서는 안 된다.
즉, 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일부터 재개·속행되는 것이므로 재매각명령후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 기타 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 정해졌던 최저매각가격 기타 매각조건이 그대로 적용되어, 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시해야 한다.
따라서 민사집행법 97조 1항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시해서는 안 된다(대법원 1975. 5. 31.자 75마172 결정).
또한 재매각 직전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 있어서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다.
그러나 이해관계인 간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다.
실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10분의 2로 정한 금액을 보증으로 제공하게 하고 있다(규칙 63②).
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○○지방법원 결 정
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 주 문 매수신청의 보증액을 최저매각가격의 10분의 2로 한다. 이 유 이 사건에 관한 매수신청의 보증을 달리 정함이 상당하다고 인정되므로 민사집행규칙 제63조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
(2) 재매각기일의 지정·공고·통지·실시
(가) 법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고해야 한다.
재매각기일은 그 공고일로부터 2주 후 20일 안의 날로 정해야 한다(재민 91-5, 규칙 56).
재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 해야 한다(법 104②)[공유지분의 경매시에는 다른 공유자에 대하여 입찰기일을 통지해야 하며, 이를 흠결하면 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정)].
전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다.
(나) 재매각기일의 절차는 민사집행법 138조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산매각기일의 절차에 따른다.
다만, 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(법 138④).
재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는, 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 119조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다.
2. 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력(매수신청의 불허, 매수신청보증의 반환 불허, 경매취하에 대한 동의권자에서 제외, 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허)
(1) 매수신청의 불허
재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(법 138④). 전의 매수인에는 매수인이 된 차순위매수신고인도 포함된다.
전의 매수인은 그 재매각기일 뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다.
(2) 매수신청보증의 반환 불허
매수인이 대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며(법 138④),
전의 매수인이 제출한 매수신청의 보증은 배당재원에 충당된다(법 147①ⅴ).
(3) 경매취하에 대한 동의권자에서 제외
재매각명령이 내려진 이후 전의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 않은 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않아 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 93조 2항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 않는다(대법원 1999. 5. 31.자 99마468 결정).
대금을 납부하지 않음에 따라 매수인이나 차순위매수신고인이 없는 상태가 되면, 신청채권자는 매수신청인이 생기기 전의 단계에서와 마찬가지로, 단독으로 경매신청을 취하할 수 있다(법 93②·268)
(4) 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허
민사집행법 137조 2항에서 최고가매수신고인이 대금납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선하게 되고, 그 이전의 단계에서는 최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
