【(부동산경매) <재매각절차 - 전의 매수인에 대한 매수신청보증의 반환 불허>】 대지와 건물의 일괄재매각 후 건물에 대한 보존등기가 말소되어 매각허가결정을 취소하고, 건물 부분에 대한 경매개시결정을 취소한 경우 매수신청보증을 반환하여야 할까? 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 매수신청보증은 누구에게 반환하여야 할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<대지와 건물의 일괄재매각 후 건물에 대한 보존등기가 말소되어 매각허가결정을 취소하고, 건물 부분에 대한 경매개시결정을 취소한 경우 매수신청보증을 반환하여야 할까? 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 매수신청보증은 누구에게 반환하여야 할까?>
● 재매각절차 - 전의 매수인에 대한 매수신청보증의 반환 불허
1. 전의 매수인에 대한 매수신청보증의 반환 불허
매수인이 대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며(법 138④),
이는 재매각절차의 진행 중에 부동산 중 일부에 관한 권리관계가 변동되어 법원이 직권으로 최저매각가격을 변경하였더라도 마찬가지이다.
이 규정에 의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증은 배당할 금액에 포함된다(법 147①ⅴ).
재매각의 결과 매각대금이 재매각 전의 매각대금보다 다액인 경우에도 역시 반환청구를 하지 못한다.
그 보증이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입해야 한다(규칙 80)[이 경우 현금화비용은 보증을 제공한 사람이 부담한다(규칙 80①). 집행관은 현금화를 마친 뒤에는 바로 그 대금을 법원에 제출해야 한다(규칙 80④). 집행관의 현금화절차에 관하여는 유가증권에 관한 현금화절차를 규정하고 있는 민사집행법 210조 내지 212조의 규정이 준용된다(규칙 80③). 따라서 집행관은 유가증권 중 시장가격이 있는 것은 매각하는 날의 시장가격에 따라 적당한 방법으로 매각하고, 그 시장가격이 형성되지 않은 것은 동산매각의 일반절차에 따라 매각할 수 있다(법 210)].
2. 매각절차의 취소, 경매신청의 취하의 경우 보증의 반환
재매각명령 후 매각절차가 취소되거나 경매신청이 적법하게 취하된 때에는 매각절차의 속행이 없어진 결과가 되므로 전의 매수인은 매수신청의 보증의 반환을 청구할 수 있다(민사집행법은 매수신청보증금만을 재원으로 하는 배당절차제도를 채택하지 않고 있다).
다만, 이중경매에서 선행사건이 취소 또는 취하된 경우에도 후행사건에 의하여 재매각절차가 계속 진행되는 한 후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 지니는 것이므로 반환청구가 불가능하다. 따라서 후행사건마저 취소 또는 취하되어야 매수신청의 보증의 반환청구가 가능하다.
다. 부동산이 없어지거나 남을 가망이 없어 경매를 취소한 경우 보증의 반환
재매각으로 들어간 후에 부동산이 없어지거나(법 96①) 최저매각가격을 저감한 결과 민사집행법 102조(남을 가망이 없을 경우의 경매의 취소)를 적용하여 매각절차를 취소한 경우에도 전의 매수인은 보증금을 반환받을 수 있다.
매수신청의 보증은 전의 매수인의 대금지급의무불이행으로 인하여 이해관계인에게 생긴 손해를 담보하기 위한 것이라고 보기 어렵고, 보증금의 몰수는 매각절차가 적법하게 진행되어 보증금이 배당할 금액에 산입되어 배당에 제공되는 것을 전제로 하는 것이기 때문이다.
다만 재매각을 하는 경우의 남을 가망이 없을 경우에 해당하는지 여부는 재매각시의 최저매각가격만을 기준으로 판단할 것이 아니라, 재매각기일의 최저매각가격과 전의 매수인이 제공한 보증금 중 반환하지 않는 금액의 합계액이 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 넘지 않는지 여부를 가지고 판단해야 한다.
라. 대지와 건물의 일괄재매각 후 건물에 대한 보존등기가 말소되어 매각허가결정을 취소하고, 건물 부분에 대한 경매개시결정을 취소한 경우 보증금의 반환 여부
(1) 문제점 제기
대지 및 지상건물 일괄매각 후 대금미납으로 재매각을 하여 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되었으나, 건물에 대한 보존등기의 말소를 명하는 판결이 확정되자 민사집행법 127조에 따라 대지와 건물에 대한 매각허가결정을 취소하고, 나아가 건물에 대한 경매개시결정을 취소하고, 건물 부분에 관한 경매신청을 각하한 다음, 대지에 대한 경매절차를 다시 진행하는 경우 전 경매에서 대금을 미납한 전의 매수인에게 보증금을 반환해야 하는지가 문제된다.
(2) 견해의 대립
(가) 제1설(소극설)：경매절차가 전체로서 취소된 것은 아니기 때문에 보증금을 반환할 수 없다.
(나) 제2설(대지와 건물 가액 비율대로 안분하여 건물 부분에 관한 금액을 돌려주어야 한다는 견해)：남은 대지에 대한 매각절차에서 배당재단을 이루는 것은 매각대상인 대지의 매각대금인데, 종전 매수인의 보증금(대지 및 건물의 감정가의 1/10 상당)은 대지와 건물에 관한 부분이 함께 포함되어 있으므로, 건물 부분과 관련한 비율만큼의 보증금은 재매각대상인 대지와 무관한 것인데도 대지의 배당재단에 들어가서 대지의 이해관계인들에게 배당된다는 것은 부당하므로, 건물 부분에 상응하는 만큼의 보증금은 반환해야 한다.
(다) 제3설(적극설)：남아 있는 토지에 대한 매각절차는 종전의 일괄매각의 재매각절차라고 보기는 어려우므로 전 매수인에게 보증금을 전액 반환하는 것이 옳다.
대금미납으로 인한 재매각절차가 다른 사정으로 취소된 것이고, 토지에 대한 매각은 최저매각가격의 결정부터 새로 해야 하는 것이므로 민사집행법 138조 4항의 재매각절차라고 보기는 어렵다.
(3) 결론(＝제3설 찬성)
제3설이 타당하다.
만일 재매각절차에서 집행법원이 건물 부분에 대한 매각허가결정(또는 경매절차)만을 취소하고, 재매각절차의 매수인에게 건물 부분에 상응하는 만큼의 매각대금을 감액하여 준 채 대지부분에 대한 대금을 납부받아 배당까지 나아갔다면, 제2설이 타당하다.
그러나 위 사안에서는 대지만의 취득으로는 매수목적을 달성할 수 없다고 보아 집행법원이 대지 및 건물 전체에 대한 매각허가결정을 취소하였으므로, 그 후 진행되는 대지에 대한 매각절차를 종전 매각절차의 재매각절차라고 보기 어렵다.
집행법원이 위와 같이 판단한 이상 어차피 대지와 건물 전체의 일괄매각절차는 이루어질 수 없으므로 누가 매수인이 되든지 그 매각허가결정은 취소되어 매수신청의 보증금을 돌려주어야 하기 때문이다.
마. 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 매수신청보증의 반환 여부
(1) 남는 금원의 반환 여부
전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 전의 매수인의 입찰보증금을 보증을 제공한 전의 매수인에게 돌려 줄 수 있는지 여부가 문제된다.
이에 관하여는
① 전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 이를 모두 소유자인 채무자에게 잉여금으로 지급하는 것은 전의 매수인의 입찰보증금까지도 채무자에게 지급하는 결과를 초래하게 되므로, 민사집행법 147조 2항의 규정을 유추적용하여 그 입찰보증금 한도 내에서 보증을 제공한 전의 매수인에게 반환해야 한다는 견해(적극설)와
② 민사집행법에 항고보증금에 대하여만 위 반환규정이 있고 전의 매수인의 입찰보증금에 대하여는 반환규정이 없을 뿐만 아니라, 채권자에게 배당하고 남는 금원이 모두 전의 매수인의 입찰보증금으로 볼 수도 없고, 입찰보증금은 항고보증금과는 달리 경매절차 지연에 따른 이해관계인들의 손해보전의 성격도 가지는 점을 고려하면, 설사 전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우에도 전의 매수인에게 반환해서는 안 되며, 이를 모두 소유자인 채무자에게 잉여금으로 지급해야 하므로, 민사집행법 147조 2항의 규정을 전의 매수인의 입찰보증금에 유추적용해서는 안 된다는 견해(소극설)의 대립이 있다.
항고보증금은 항고의 남용을 통한 경매절차 지연을 방지할 목적으로, 입찰보증금은 매각대금 납부를 담보하기 위한 목적으로 각 그 보증을 제공하게 하고 있어 그 취지가 다르며, 민사집행법에는 항고보증금에 대하여만 위 반환규정을 두고 있는 점에 비추어 소극설이 타당하다.
(2) 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 금액을 채권신고하였을 경우 매수신청보증의 반환 여부
실채권액이 근저당권의 채권최고액을 초과하고 있고 근저당권자가 경매신청서나 채권계산서에 의하여 그 초과액까지도 청구하고 있을 경우, “매각대금으로 그 최고액을 변제하고도 잔액이 있으며 그 잔액으로부터 변제받을 후순위권자도 없는 때”에는 “근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우”라면 근저당권자에게 채권최고액 초과부분도 배당한다(대법원 1992. 5. 26. 선고 92다1896 판결, 대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다4001 판결).
문제는 이런 경우에 배당절차에서 채권자에게 배당하고 남은 금액이 있으면, 근저당권자에게 채권최고액을 한도로 모든 채권자에게 배당하고 남는 금액을 전의 매수인에게 반환해야 하는지, 아니면 채권최고액 초과부분까지도 전부 배당하고 남을 경우에만 그 금액을 반환해야 하는지 여부이다.
근저당권자에게 채권최고액 초과부분까지도 배당하려면 소유자에게 지급할 잉여금이 있어야 하는데, 위와 같은 경우에는 전의 매수인에게 반환되어야 하는 금원이기 때문에 소유자에게 지급할 잉여금이라고는 할 수 없으므로, 근저당권자에게는 채권최고액까지만 배당하고 남는 금액은 전의 매수인에게 반환해야 한다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
