【(부동산경매) <매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인(낙찰자)의 구제방법>】 매수인의 구제방법은 ① 경매절차가 유효한 경우에는 하자담보책임을, ② 경매절차가 무효인 경우에는 부당이득반환청구를 하여야 하는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매수인의 구제방법은 ① 경매절차가 유효한 경우에는 하자담보책임을, ② 경매절차가 무효인 경우에는 부당이득반환청구를 하여야 하는 걸까?>
● 매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인(낙찰자)의 구제방법
1. 매수인의 구제방법
매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인의 구제방법은 ① 경매절차가 유효한 경우와 ② 경매절차가 무효인 경우로 나누어 보아야 한다.
결론적으로 ① 경매절차가 유효한 경우에는 하자담보책임을, ② 경매절차가 무효인 경우에는 부당이득반환청구를 할 수 있다[윤경, “어업권이전의 인가를 받지 못한 낙찰자의 인도명령신청－대상판례：대결 2002. 1. 21. 2001마6076”, 인권과 정의 311호, 대한변호사협회(2002), 97-114면 참조].
2. 경매절차가 유효한 경우(＝하자담보책임)
(1) 경매에 관하여 매매에 관한 담보책임규정을 적용하도록 한 것은 경매가 국가기관에 의하여 강제적으로 진행되기는 하지만 그 실질은 사법상의 매매이기 때문이고, 담보책임이 매매계약의 유효를 전제로 하여 성립하는 것처럼, 경매에 있어서도 경매가 유효한 경우에만 담보책임이 성립한다.
판례도, 민법 578조 1항, 2항에 의한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없으며, 매수인은 경매채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있을 뿐, 민법 578조 2항에 의한 담보책임을 물을 수 없다고 한다[대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결].
(2) 예를 들어, 경매절차가 유효하게 진행되어 매수인이 매각대금을 전액 완납하였으나, 최선순위의 가등기에 의한 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우가 있다[최선순위의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 경료되어 있는 부동산에 대하여도 그 가등기는 순위보전의 효력밖에 없으므로, 그 부동산에 대하여 압류의 등기를 하고 강제경매절차를 속행할 수 있으나, 경매절차 중에 그 가등기에 기한 본등기가 경료된 때에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 결국 압류 이전에 소유권이 제3자에게 이전된 경우와 마찬가지로 그 경매절차를 속행할 수 없게 되므로, 민사집행법 96조에 의하여 경매절차를 취소하고, 대금납부의무를 면하게 해야 한다].
이처럼 매각대금 납부 후 매각부동산에 관해 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 상실한 경우에는 민사집행법 96조의 매각절차취소사유에 해당하지 않지만, 매각대금의 배당을 하기 전인 경우 매수인의 구제는 민법 578조, 576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다고 보아 민사집행법 96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다.
이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이지만, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 매수인은 민사집행법 96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다[대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정].
3. 경매절차가 무효인 경우(＝부당이득반환청구)
경매절차가 무효인 경우(예를 들어, 경매목적물이 당초부터 채무자의 소유에 속하지 않았던 경우 등) 즉, 매각허가결정과 대금납부의 효력이 없는 경우에는 매수인이 납부한 대금은 아무런 법률상 원인이 없이 지급한 것이므로, 매수인은 배당 전이면 집행법원에 대하여, 배당이 실시된 이후이면 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 구할 수 있다.
판례도, “매수인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로, 매수인은 경매채권자에게 매각대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.”고 판시하고 있다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결).
