【(부동산등기법) <등기의 실행>】 등기필증은 그 위에 등기권리자로 표시된 자가 현재도 그 권리명의인이라는 것과 등기필증의 소지인은 그 권리자 자신이라는 것을 상당히 강하게 추정시키는 자료에 불과한 것일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사변호사】
<등기필증은 그 위에 등기권리자로 표시된 자가 현재도 그 권리명의인이라는 것과 등기필증의 소지인은 그 권리자 자신이라는 것을 상당히 강하게 추정시키는 자료에 불과한 것일까?>
● 등기의 실행
1. 개설
등기관은 접수된 등기신청을 심사한 결과 신청각하 이유가 인정되지 않을 때에는 신청에 기한 등기, 즉 기입을 한다. 등기실행의 순서는 접수번호의 순서에 따른다(법 제54조).
다만 선순위로 접수되어 등기필증까지 교부된 소유권이전등기신청에 대하여 등기관의 착오로 기재가 누락되어 등기가 되지 않던 중, 후순위로 접수된 소유권이전등기신청에 기한 등기가 경료된 경우에도 이 등기는 법 제55조 제2호의 ‘등기될 것이 아닌 때’에 해당한다고 할 수 없다[대법원 1976. 4. 27. 선고 75다2275 판결 ; 1971. 3. 24. 자 71마105 결정].
등기는 권리관계에 중대한 영향을 미치므로 기재문자나 그 정정방법 등에 관하여 엄격한 방법이 요구된다(법 제88조).
2. 표시란에의 등기
(가) 표시번호란에 번호를 기재(법 제59조 전단)한다.
(나) 다음 사항을 기재하고 등기관이 날인한다[수작업등기부의 경우 등기관이 등기부에 기재된 사항이 정확한 것임을 최종적으로 확인한 후 기재말미에 날인함으로써 등기는 완료되고 일반인에게 공시하게 된다. 실무상 위와 같이 확인하고 날인하는 것을 교합이라고 한다. 전산등기부의 경우에는 등기관이 교합인을 날인하는 대신 등기사무를 처리한 등기관을 나타내는 조치를 취함으로써 교합에 갈음하고 이때에는 각 등기관은 미리 부여받은 식별부호를 기록하는 방법에 의한다(규칙 제137조, 제142조)].
다만 날인이 누락되었다고 하여 그 등기가 무효가 되는 것은 아니다[대법원 1977. 10. 31. 자 77마262 결정].
① 신청서 접수의 연월일(법 제57조 제1항)
② 신청서에 기재된 사항으로서 부동산의 표시에 관한 사항, 구분건물에 대지권이 있을 때에는 그 권리의 표시에 관한 사항(법 제57조 제1항)
③ 채권자대위권에 의한 등기신청의 경우에는 채권자의 성명(명칭), 주소(사무소) 및 대위원인(법 제57조 제3항, 규칙 제98조 제1항)
④ 신청서에 도면을 첨부한 경우에는 도면편철장의 책수와 면수(규칙 제82조 제1항)
(다) 표시번호란과 표시란에 횡선을 그어 여백과 분리를 한다(규칙 제75조 제1항).
3. 사항란에의 등기
권리의 종류에 따라 갑구사항란 또는 을구사항란에 각 등기된다.
(가) 순위번호란에 번호를 기재한다(법 제59조 후단).
(나) 다음 사항을 기재하고, 등기관이 날인한다.
① 신청서 접수의 연월일(법 제57조 제2항)
② 접수번호(법 제57조 제2항)
③ 등기권리자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지(법 제57조 제2항)
등기권리자가 개인인 때에는 그 주민등록번호를 성명에, 개인이 아닌 때에는 부동산등기용등록번호를 명칭에 병기한다(법 제41조 제2항)[부동산등기용등록번호의 부여절차에 관하여는 법 제41조의2 참조].
등기권리자가 법인 아닌 사단 또는 재단인 경우에는 그 대표자나 관리인의 명칭을 첨기하고, 그의 주민등록번호를 병기한다(같은 조 제3항). 등기권리자가 다수인 경우는 법 제58조 제1항에 의하여 공동인명부에 기재할 수 있으나, 실무상 거의 이용되지 아니하고 있다.
④ 등기원인 및 그 연월일(법 제57조 제2항)
⑤ 등기의 목적 기타 신청서에 기재된 사항으로서 등기할 권리에 관한 것(법 제57조 제2항)
⑥ 대위신청에 의한 등기의 경우에는 채권자의 성명(명칭), 주소(사무소)와 대위원인(법 제57조 제3항)
(다) 순위번호란과 사항란에 횡선을 긋고 여백과 구분한다(규칙 제75조 제1항).
4. 등기완료 후의 절차
(가) 등기필증의 교부(법 제67조 제1항)
등기관이 등기를 완료하였을 때에는 등기완료의 증명서 즉 등기필증을 등기권리자에게 교부하여야 한다. 등기필증은 등기원인을 증명하는 서면 또는 신청서의 부본에 신청서 접수의 연월일, 접수번호, 순위번호와 등기필의 취지를 기재하고 등기소印을 찍어 이를 등기권리자에게 교부하는 것이다.
등기필증을 교부하는 이유는 등기권리자가 장차 등기의무자 또는 등기명의인으로서 등기를 신청하는 경우나 등기부의 멸실로 회복등기를 하는 경우 등에 있어서 본인증명이나 권리증명의 수단으로 이용하도록 하기 위한 것이다.
그러나 이는 어느 시기에 일정한 내용의 등기가 되었다는 증명서에 불과할 뿐 부동산물권의 현상을 화체한 것이 아님은 물론이고, 부동산의 권리관계에 관한 이력서도 아니다.
다만 그 위에 등기권리자로 표시된 자가 현재도 그 권리명의인이라는 것과 등기필증의 소지인은 그 권리자 자신이라는 것을 상당히 강하게 추정시키는 자료에 불과하다[등기부 멸실의 경우 등기필증 기재의 증명력 : 등기부가 멸실된 부동산에 관하여 의용 부동산등기법에 따라 작성된 매도증서에 등기번호, 등기순위, 등기제(등기濟) 등의 기재와 등기소인이 날인되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 기재의 등기번호와 등기순번에 따른 등기가 마쳐졌다고 인정하여야 한다(대법원 1999. 10. 22. 선고 98다21953 판결). 6·25사변 중에 토지에 대한 등기부 및 토지대장이 멸실되었음이 분명하고 그 토지에 대한 피상속인 명의의 등기권리증을 상속인들이 현재까지 소지하고 있을 뿐만 아니라 그 등기부가 멸실된 후 상당 기간이 경과하였음에도 불구하고 그 토지에 대한 등기부가 복구되지 아니한 경우, 그 피상속인을 그 토지에 대한 등기부가 멸실될 당시 최종 등기명의인이었던 것으로 인정하여야 할 것인바, 그 토지에서 분할된 토지들은 등기부가 멸실되기 전의 최종 등기명의인인 피상속인의 상속인들의 공유에 속하는 것으로 추정된다(대법원 1996. 6. 28. 선고 95다36725 판결)][명의신탁의 경우 등기필증 소지의 증명력 : 부동산의 실질적인 소유자가 어떤 사람인지를 확정함에 있어서는 그 부동산에 관한 등기필증을 누가 소지하고 있는지가 상당히 중요한 판단자료가 된다(대법원 1990. 1. 12. 선고 89다카14363 판결). 일반적으로 부동산의 소유자 명의만을 다른 사람에게 신탁하는 경우에 등기권리증과 같은 권리관계를 증명하는 서류는 실질적인 소유자인 명의신탁자가 소지하는 것이 상례이므로, 명의신탁자라고 주장하는 사람이 이러한 권리관계 서류를 소지하고 있는 사실은 명의신탁을 뒷받침하는 유력한 자료가 되는 것(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다17491 판결)이지만, 이러한 경우에도 명의신탁자라고 주장하는 사람이 등기를 경료할 당시부터 권리관계 서류를 소지하고 있는 경우에만 그러하고, 등기를 경료할 당시에는 등기명의인이 그러한 서류를 가지고 있었으나 그 후에 어떠한 사정으로 그러한 서류가 명의신탁자라고 주장하는 사람에게 교부된 경우에는 일응 명의신탁을 뒷받침하는 유력한 자료가 된다고 할 수 없으며(대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결), 명의신탁자라고 주장하는 자가 권리관계 서류를 소지하고 있지 않고 오히려 명의수탁자라고 지칭되는 자가 소지하고 있다면 그 소지 경위 등에 관하여 납득할 만한 설명이 없는 한 이는 명의신탁관계의 인정에 방해가 된다(대법원 2000. 3. 28. 선고 99다36372 판결). 물론, 명의수탁자가 권리관계서류를 소지하고 있다고 해서 반드시 명의신탁이 아니라고 인정하여야 하는 것은 아니다(대법원 2001. 3. 9. 선고 2001다1478 판결)].
대위신청에 의한 등기의 경우에는 등기관은 등기필증을 채권자에게 교부한다(법 제68조 제2항).
관공서가 등기권리자를 위하여 등기를 촉탁한 경우에는 등기필증을 그 관공서에 교부하여야 하고 교부받은 관공서는 지체 없이 이를 등기권리자에게 교부하여야 한다(법 제70조).
(나) 등기의무자가 제출한 등기필증, 확인서면 등의 반환(법 제67조 제2항)
신청서에 첨부한 등기필증 또는 법 제49조 제1항 단서 규정에 의한 확인서면 중 1통, 공증서면의 부본, 법 제49조 제2항 규정에 의한 조서의 등본에 등기필의 취지를 기재하고 등기소인을 찍어 이를 등기의무자에게 반환하여야 한다(법 제67조 제2항 본문)[그러나 현실적으로는 등기신청을 대리한 법무사가 구등기필증과 신등기필증을 함께 편철하여 등기권리자에게 교부하여 등기권리자가 이를 보관한다. 따라서 등기필증이 분실되지 않은 경우라면 최초의 보존등기부터 현재의 등기까지의 모든 등기원인을 증명하는 서면이 함께 편철되어 현재의 등기권리자가 보관하게 되는 것이다].
그러나 등기명의인이 2인 이상인 경우에 그 일부가 등기의무자인 때에는 그 등기의무자의 성명 또는 명칭도 기재한다(같은 항 후문).
이는 구 등기필증에 표시된 등기명의인의 전부 또는 일부가 이번에 완료된 등기에 의하여 그의 권리를 전면적 또는 부분적으로 상실하였음을 그 서면자체에 명기함으로써 무효화한 구 등기필증이 장차 남용되는 것을 방지하기 위한 것이다.
등기의무자가 등기필증에 갈음하여 확인서면 등을 제출한 경우에는 위 절차 외에 등기관이 부동산의 표시, 등기원인, 그 연월일, 등기권리자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소, 등기의 목적과 등기필의 취지를 등기의무자에게 통지하여야 한다(법 제69조 본문). 등기의무자 아닌 자가 부정한 등기를 할 염려가 있기 때문에 이에 대처하기 위한 것이다.
(다) 통지
① 등기권리자에 대한 통지
승소한 등기의무자의 등기신청에 의한 등기, 대위채권자의 등기신청에 의한 등기, 미등기부동산에 대한 소유권처분제한의 등기촉탁에 의한 보존등기가 마쳐진 경우 등기관은 등기권리자에게 등기필의 뜻을 통지하여야 한다(법 제68조 제1항)[승소한 등기의무자의 신청에 의한 등기 및 대위신청에 의한 등기의 경우 등기필증을 승소한 등기의무자 또는 대위채권자에게 교부한다(법 제68조 제2항)].
② 공부 또는 대장 소관청에의 통지
소유권의 보존 또는 이전, 소유권등기명의인 표시의 변경이나 경정, 소유권의 변경이나 경정, 소유권의 말소 또는 말소회복의 각 등기를 마친 경우 등기관은 지체 없이 그 뜻을 토지의 경우에는 지적공부 소관청에, 건물의 경우에는 건축물대장 소관청에 통지하여야 한다(법 제68조의2).
③ 과세자료의 송부
소유권의 보존 또는 이전의 등기를 마친 경우 등기관은 지체 없이 그 신청서의 부본을 부동산 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다(법 제68조의3).
④ 통지방법
통지는 별도의 규정이 없는 한 우편 기타 편리한 방법에 의한다(규칙 제109조 제2항)
(라) 등기의 착오 또는 유루
등기관이 등기를 완료한 후 착오 또는 유루를 발견한 경우 지체 없이 그 뜻을 등기권리자와 등기의무자에게 통지하여야 하고(법 제71조), 그것이 등기관의 과오로 인한 것일 경우에는 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 한 지체 없이 이를 경정하여야 한다(법 제72조).
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
(06158)서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
【소개】
윤경 변호사는 부동산경매, 강제집행, 보전처분(가압류·가처분), 형사, 기업자문, M&A, 민사, 행정, 저작권법 및 부정경쟁방지법 등을 전문분야로 하고 있습니다. 1988년에 판사로 임관한 이래 서울중앙지방법원, 서울고등법원, 대법원 재판연구관, 사법연수원 교수 등으로 근무하다가 2010년 서울중앙지방법원 형사합의부 부장판사(경제범죄 전담부)를 역임하고 퇴직하였습니다. ‘법원실무제요 강제집행’과 ‘주석 민사소송법’ 및 ‘주석 민사집행법’의 집필위원을 역임한 바 있고, 저서로는 「민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회」, 「저작권법(2005), 육법사」등이 있으며, 80여 편의 논문을 각종 학술지에 발표하였습니다. 현재 대한변호사협회에 ‘민사집행법’ 및 ‘지식재산권법’의 전문가로 정식인증등록(등록번호 제2010-104, 105) 되어 있는 민사집행(부동산경매)의 최고권위자이자 민사법 이론의 대가입니다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표