【매각불허가결정】《매각불허가결정을 하여야 할 경우, 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우, 경매의 경우 담보책임 》〔윤경 번호사 더리드(The Lead) 법률사무소..

【매각불허가결정】《매각불허가결정을 하여야 할 경우, 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우, 경매의 경우 담보책임 》〔윤경 번호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

I. 매각불허가결정 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]

 

1. 매각불허가결정

 

가. 매각불허가결정을 하여야 할 경우

 

⑴ 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때

 

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 않는다(민집 123조 1항).

 

⑵ 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때

 

① 매각결정기일에 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 없더라도 법원이 직권조사의 결과 민사집행법 121조에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 않는다(민집 123조 2항 본문).

다만 같은 법 121조 2호 또는 3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 않은 때에 한한다(같은 항 단서).

 

② 따라서 매각기일 당시에 존재하였던 최고가매수신고인의 행위능력 또는 부동산취득자격의 흠이 그 후 매각허가결정 여부의 재판시까지 법정대리인의 추인이나 법령이 정한 관청의 증명, 인·허가(예를 들어, 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권경매의 경우 이전인가 등)로 말미암아 추후보완된 경우에는 불허가결정을 하여서는 안 된다.

 

⑶ 과잉매각으로 되는 때

 

㈎ 과잉매각이 금지되는 경우

 

① 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다(민집 124조 1항 본문).

 

② 여기서 각 채권자의 채권이란 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위채권자는 물론이고 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당을 받을 자의 채권도 포함한다.

압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함된다.

그러나 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다.

그러므로 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.

 

③ 채권액의 산정은 민사집행법 84조 4항에 의하여 각 채권자가 배당요구의 종기까지 집행법원에 제출한 채권신고서와 증빙서류에 의한다.

첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자(민집 148조 3호)와 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(같은 조 4호)가 배당요구의 종기까지 채권신고를 하지 않은 때에는 그 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다(민집 84조 5항).

우선채권자가 근저당권자인 경우에 현존채권액이 기록상 밝혀지지 않으면 채권최고액을 그 채권액으로 볼 수밖에 없다.

 

③ 과잉매각금지에 관한 민사집행법 124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우뿐만 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용되지만, 같은 법 101조 3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 적용되지 않는다(민집 124조 1항 단서).

토지와 지상건물을 동시에 매각하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고가매수신고인으로 정하여진 경우에 일괄매각의 결정이 없었다고 할지라도 토지와 그 지상건물은 동일인에게 귀속시키는 것이 부동산의 경제적 효용을 발휘시키는데 유리하므로 일괄매각의 경우에 준하여 취급할 것이고 과잉매각을 이유로 매각불허할 것은 아니다(대결 1968. 9. 30. 68마890)

 

㈏ 채무자의 매각할 부동산 지정

 

① 과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정 할 수 있다(민집 1 24조 2항).

채무자는 서면(매각부동산지정신청서)으 지정하여야 한다(민집규 52조).

 

② 채무자의 지정권 행사는 이해관계인들에게 중대한 영향을 미칠 뿐 아니라 경매절차의 진행 방향을 죄우하게 되므로, 지정권의 행사 여부와 지정 내용을 절차상 명확하게 하기 위함이다.

서면으로 지정하는 때에는 그 지정신청서는 문건입력프로그램에 전산입력하여 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 철하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(재민 91-1).

 

③ 지정의 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 매각할 재산이나 부동산을 극적으로 지정할 수도 있고 또 매각을 원하지 않는 재산이나 부동산을 지정할 도 있다.

채무자로부터 적법한 지정신청이 있으면 법원은 이에 구속되므로，매각실시를 유보하거나 매각을 불허하는 등의 조치를 취하여야 한다.

 

③ 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고(민집규 2조), 매각허가결정의 선고 후에는 이를 행사할 수 없다.

 

④ 채무자가 지정권을 행사하지 않은 때에는 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있다.

채무자에 대하여 지정권의 행시를 최고할 의무가 있는 것은 아니나 채무자가 매각결정기일에 출석한 경우에는 그의 의견을 물어 처리함이 타당하다.

 

㈐ 매각실시 전의 경우

 

① 민사집행법 124조 1항 본문 및 2항은 매각이 실시되어 매수의 신고가 있음을 전제로 한 규정이다.

매각실시 전 단계에서는 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그중 일부 부동산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다는 점이 명백한 경우에 한하여 그 부동산에 대하여만 매각을 명하고 나머지 부동산에 대하여는 매각명령을 유보함이 타당하다.

 

② 실제로는 당초의 최저매각가격대로 매각이 되지 않고 최저매각가격이 저감된 후에야 비로소 매각이 이루어지는 예가 많고 또 과잉매각에 의한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 않음으로써 막을 수 있으므로, 위와 같은 경우에 일부 부동산에 대하여만 매각을 실시할 것인가 아니면 전 부동산에 대하여 매각을 실시할 것인가는 법원의 재량에 속한다(대결 1998. 10. 28. 98마1817).

 

㈑ 과잉매각의 금지위반의 효과

 

① 과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 이 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민집 129조 1항, 121조 7호).

 

② 채무자의 적법한 지정권 행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우나 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 않은 경우에는 채무자(전자의 경우) 또는 채권자 및 매수신고인 등(후자의 경우)이 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다.

 

③ 과잉매각금지에 위반되거나 채무자의 지정권행사에 반하는 등 위법이 있는 매각허가결정이라 하더라도 그 결정이 확정되면 그 하자는 치유되고 매각허가결정의 효력을 더 이상 다툴 수 없다.

 

⑷ 집행정지결정 정본이 제출된 경우

 

① 매각기일 종료 후 매각허가결정 선고 전에 집행법원에 민사집행법 49조 2호에서 정한 집행정지결정 정본이 제출된 경우에는 같은 법 121조 1호 후단에 해당하므로 매각불허가결정을 하여야 한다(대결 2009. 3. 12. 2008마1855).

매각허가결정이 있은 뒤에 같은 법 49조 2호의 서류가 제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(민집규 50조 2항 전문).

채무자 회생 및 파산에 관한 법률상의 중지명령(채무자회생 44조 l항，593조 l항) 등이 제출된 경우에도 실무상 위 중지명령 등은 민사집행법 49조 2호 문서에 준하여 취급하고 있으므로 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

이 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민집규 50조 2항 후문).

 

② 채무자가 매각허가결정이 선고된 후 집행법원에 강제집행을 일시정지하도록 명하는 재판의 정본을 제출한 경우 매각허가결정의 확정을 저지할 수는 없으나 경매절차를 필요적으로 정지하여야 하고 매각허가결정 확정 후 대금지급기한을 지정하는 것은 위법하다(대결 1995. 2. 16. 94마1871).

집행법원이 매각허가결정의 확정에 따른 대금지급기한을 정할 경우 이해관계인은 민사집행법 16조에서 정한 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 50조 2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 각 그 시정을 구할 수 있다.

이러한 불복절차 없이 매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 완납한 이상 매수인은 부동산에 관한 소유권을 적법하게 취득한다(대판 1992. 9. 14. 92다28020).

 

나. 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우(민집 121조 6호, 127조 1항)

 

⑴ 매수가격 신고 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

① 매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 훼손이 생긴 경우에는 법원은 다시 감정평가를 실시한 다음 최저매각가격을 변경하여 매각을 실시한다.

 

② 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가사유(민집 121조 5호, 6호)에 해당하므로 법원은 직권으로 매각불허가결정을 하여야 하고, 매각허가가 된 경우에는 매각허가결정에 대한 즉시항고사유가 된다.

 

③ 부동산의 현저한 훼손뿐 아니라 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리관계의 변동이 매수가격 신고 전에 발생하는 경우도 마찬가지이다.

 

⑵ 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

㈎ 불복방법

 

최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한 이의신청(민집 121조 6호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고(민집 129조)를 할 수 있다.

 

㈏ 매각허가에 대한 이의신청 절차 및 법원의 조치

 

① 매각허가에 대한 이의신청은 매각결정기일에 출석하여 구술로 함이 원칙이나 매각결정기일까지 서면으로 하여도 무방하고, 민사집행법 121조에 의한 이의신청이 서면으로 제출된 경우에는 문건입력프로그램에 전산입력하여 접수한 다음 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(재민 91-1).

 

② 최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의신청이 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면 그 신청 내용에 따라 매각불허가결정을 선고하고(민집 123조 1항) 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응답할 필요는 없으며 매각허가결정을 선고하면 된다.

조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면 민사집행법 96조 1항에 따라 직권으로 매각절차를 취소한다.

법원은 사실조사를 할 때에 당사지를 심문하거나 변론을 열 수도 있다.

 

③ 민사집행법 121조 6호에 정해진 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하여 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민집 125조 2항).

 

㈐ 매각허가결정에 대한 즉시항고절차 및 법원의 조치

 

부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정을 한 경우 매각허가에 대한 즉시항고사유가 된다.

 

⑶ 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

㈎ 불복방법

 

① 매수인은 매각허가결정의 취소신청(민집 127조 1항)을 할 수 있다.

매각허가결정 단계에서 부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 경우에는 민사집행법 127조 l항에 의한 매각허가결정의 취소신청만 할 수 있다.

선순위 근저당권의 존재로 후순위임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에도, 매수인은 자신에 대한 매각허가결정의 취소신청을 구할 수 있다(대결 1998. 8. 24. 98마1031).

 

② 하지만 매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 뒤에서 보는 감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 민사집행법 127조 1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다고 봄이 타당하다.

 

③ 또한 재매각명령이 나면 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되므로, 매수인으로서는 ‘재매각명령이 난 이후’에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다(대결 2009. 5. 6. 2008마1270).

 

㈏ 매각허가결정의 취소신청절차 및 법원의 조치

 

① 매각허가결정의 취소신청 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 서면 또는 말로 할 수 있다(민소 161조 1항. 민사집행법 127조 1항)에 따라 매각허가결정의 취소신청서가 제출되면 집행사건으로 전산입력하여 접수하고 이를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 합철한 후 경매사건기록표지에 사건번호와 사건명을 병기하며 위 신청서에는 1,000원의 인지를 첩부하여야 한다. 재민 91-1).

최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가사유가 없는 한 법원은 매각허가를 하여야 한다.

이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 감정평가하여 재매각을 실시한다(다만 전의 매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인한 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위 일반이론에 의한다).

 

② 민사집행법 127조 1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격 결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민집 134조).

매각절차의 진행이 정지되어 매각결정기일과 대금지급기한 사이에 오랜 기간이 경과되는 바람에 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도, 매수인은 민사집행법 127조 1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있을 것이나, 민사집행규칙 50조 2항이 신설됨에 따라 위 조항에 따른 매각허가결정에 대한 취소를 신청하는 방법이 주로 이용되고 있다.

매각허가결정의 취소신청에 대한 결정은 사법보좌관규칙 2조 1항 7호에 따라 사법보좌관의 업무범위에 속하고, 이 결정에 대한 불복은 사법보좌관 처분에 관한 이의신청 절차를 거쳐야 하므로, 사법보좌관이 내린 매각허가결정의 취소신청에 관한 결정에 대하여 민사집행법 127조 2항에 따른 즉시항고를 하는 경우에는 사법보좌관 처분에 대한 이의신청 절차를 거쳐야 한다.

 

다. 부동산의 현저한 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

 

매각절차상으로는 목적물의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동의 경우에는 민사집행법 121조 6호(매각허가에 대한 이의신청), 129조 1항(매각허가결정에 대한 즉시항고), 127조 1항(매각허가결정에 대한 취소신청)에 의하여 ，목적물의 멸실이나 권리이전을 할 수 없는 사정이 명백한 경우에는 같은 법 96조 1항(매각절차의 취소)에 의하여 처리할 것이다.

 

⑴ 담보책임의 요건

 

① 매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민 570조-577조) 또는 수량부촉이나 일부멸실(민 574조), 제한물권이 있는 경우 민 575조), 저당권 등이 행사된 경우(민 576조) 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며, 매매 목적물에 하자가 있는 경우에 관한 하자담보책임규정(민 580조 1항)은 적용되지 않는다.

즉 추탈담보책임(권리의 하자로 인한 담보책임)에 한한다.

 

② 이러한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 매각절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 매각절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대판 1991. 10. 11. 91다21640, 대판 1993. 5. 25. 92다15574).

 

③ 한편 민법 578조와 민법 580조 2항이 말하는 ‘경매’는 민사집행법상의 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매 또는 국세징수법상의 공매 등과 같이 국가나 그를 대행하는 기관 등이 법률에 기하여 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 의미한다(대판 2016. 8. 24. 2014다80839 참조).

 

⑵ 담보책임의 내용

 

매수인은 제1차적으로 채무자에 대하여 각 해당 조문(민 570조-577조)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다(민 578조 1항).

채무자가 무자력인 때는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다(민 578조 2항).

 

⑶ 담보책임 행사방법

 

담보책임은 매각절차 외에서 별소에 의하여 구할 수 있지만, 매각절차 진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로 매각절차 내에서 구하는 것도 가능하다.

 

㈎ 매수의 목적을 달성할 수 없는 경우

 

매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달성할 수 없기 때문에 담보책임을 구하려고 할 때에는 ① 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민집 121조 6호)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민집 127조 1항)을 할 수 있고, ② 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원을 상대로 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다(대결 1997. 11. 11. 96그64).

 

㈏ 대금 감액을 구할 경우

 

해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 집행법원에 대하여 ① 대금납부 시까지는 대금의 감액 주장을 할 수 있을 것이며(대결 1973. 12. 12. 73마912, 대결 1979. 7. 24. 78마248), ② 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액을 구하는 대금의 반환을 청구할 수 있다.

 

라. 매각불허가결정의 기재사항

 

① 민사집행법은 매각허가결정에 기재할 사항을 규정하고 있으나(민집 128조 1항), 매각불허가결정의 기재사항 관한 규정은 없다.

그러나 매각불허가결정의 경우에도 결정서를 작성하여 선고하고 이 결정서에는 매각부동산, 최고가매수신고인의 이름, 주민등록번호, 주소를 표시하고 매각을 허가하지 않는다는 취지를 선언하고 불허가의 이유도 기재하는 것이 타당하다(재민 2004-3 51조).

 

② 항고심의 심리를 위하여 그 이유를 적어야 할 필요가 있을 뿐만 아니라, 매각불허가결정은 그 이유에 따라서 어떤 것은 절대적·종국적으로 그 매각절차를 실시할 수 없어 경매사건 자체를 완결시키는 경우가 있고(예를 들어, 목적물의 멸실，집행취소사유의 발생 등) 또 어떤 것은 상대적•일시적으로 당해 매각은 불허하지만 매각절차를 다시 진행하여야 하는 경우도 있으므로(예를 들어, 최고가매수신고인의 행위무능력이나 매각기일공고절차의 위법 등 순수한 절차장의 하자로 인하여 매각불허되는 경우 또는 집행정지 결정이 제출된 경우 등) 매각불허가결정에는 반드시 불허의 이유를 기재할 필요가 있기 때문이다.

 

마. 매각불허가결정의 선고

 

매각불허가결정은 매각결정기일에 선고하여야 하며(민집 126조 1항), 이 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다(민집규 74조).

그 밖에 결정서의 정본이나 등본을 이해관계인에게 송달하거나 공고할 필요는 없다.

다만 실무에서는 매각허가결정과 마찬가지로 공고를 하고 있다.

선고사실은 매각결정기일조서에 적어야 한다(민집 126조 2항, 민소 154조 6호).

 

바. 매각불허가결정 후의 절차

 

⑴ 민사집행법 123조에 의한 매각불허의 경우

 

㈎ 종국적 장애에 의한 불허가의 경우

 

그 불허가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이어서 다시 매각을 명할 것이 아닌 경우, 예를 들어 매각부동산이 멸실되거나 집행취소사유(민집 50조 1항, 49조 1호, 3호, 5호, 6호. 다만 3호, 6호의 경우에는 민집 93조 3항에 따라 최고가매수신고인·차순위매수신고인의 동의 필요)가 있어 불허가결정이 선고되어 그 불허가결정이 확정되면 경매신청을 포함한 그 이후의 매각절차는 모두 소멸하여 매각절차는 이로써 종결되어야 하므로 다시 경매절차를 취소하여야 한다.

그러나 실무에서는 통상 이러한 종국적인 사유가 있는 경우 경매절차를 취소한 다음, 그 결정정본을 원인증서로 첨부하여 말소촉탁을 하고 있고(민집 141조), 매각불허가결정을 별도로 하지는 않는다.

 

㈏ 종국적 불허사유가 아닌 경우

 

민사집행법 123조에 의하여 매각을 불허하는 경우에 그 불허가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이 아니고，다시 매각을 명하여야 할 경우(예를 들어, 민집 121조 2호∼7호의 이의사유가 있는 경우 또는 집행정지 결정이 제출되었다가 그 정지결정이 실효된 경우)에는 매각불허가결정이 확정된 후 직권으로 새 매각기일을 정한다(민집 125조 1항).

민사집행법 121조 6호에서 정한 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변됨에 의하여 매각불허가결정을 하고 새 매각기일을 열게 된 때에는 법원은 최저매각가격 결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민집 125조 2항).

 

⑵ 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우

 

① 과잉매각을 이유로 민사집행법 124조 1항에 의하여 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납될 때까지 그대로 두있다가 대금이 완납된 후 매각불허가된 부동산에 대하여 경매개시결정을 취소하고 경매개시결정등기의 말소촉탁을 하여야 한다(민집 141조).

 

② 왜냐하면 매각허가된 부동산의 매각대금이 완납되지 않은 경우에는 그 부동산을 재매각하여야 하는바, 경매신청채권 및 배당요구채권에 대한 변제액과의 관계상 필요가 있다고 인정되는 때에는 매각불허가된 부동산도 함께 경매 에 부칠 수 있기 때문이다.

 

⑶ 민사집행법 127조에 의한 매각불허의 경우

 

민사집행법 127조 1항의 규정에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 재평가를 명하여 최저매각가격부터 새로 정하여 경매를 속행한다(민집 134조).

다만 매각부동산의 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 상실한 때에는 같은 법 96조 1항에 의하여 매각절차를 취소하고, 이 취소결정이 확정되면 경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다.

말소촉탁 시에는 위 매각절차취소결정을 등기원인으로 한다.

 

사. 매각허가여부의 결정을 하지 않을 때의 불복

 

집행법원은 매각기일의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 하여야 하므로(민집 126조 1항), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정 없이 매각허가여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다(대결 2008. 1 2. 29. 2008그205).

 

아. 매수신청보증의 반환

 

매각을 허가하지 않는 결정이 확정된 때에는 최고가매수신고인, 차순위매수신고인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되므로(민집 114조 1항, 133조), 즉시 보증금반환청구권이 생긴다.

그 반환절차는 법원보관금취급규칙 13조에서 규정하고 있다.

 

2. 경매의 경우 담보책임 [이하 민법교안, 노재호 P.1009-1016 참조]

 

가. 의의

 

⑴ 경매의 경우에는 매수인은 민법 제570조부터 제577조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다(제578조 제1항).

 

만약 채무자가 자력이 없는 때에는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다(제578조 제2항).

 

채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 매수인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다(제578조 제3항).

 

한편, 매매의 목적물에 하자가 있는 때에 관한 제580조 제1항의 규정은 경매의 경우에는 적용하지 아니한다(제580조 제2항).

 

⑵ 민법이 ‘경매’에 관하여 위와 같은 특칙을 둔 취지는 경매의 사법상 효력이 매매와 유사하다고는 하나, 매매는 당사자 사이의 의사합치에 의하여 체결되는 것인 반면 경매는 매도인의 지위에 있는 채무자 의사와 무관하게 국가기관인 법원에 의하여 실행되어 재산권이 이전되는 특수성이 있고, 이러한 특수성으로 인해 경매절차에 관여하는 채권자와 채무자, 매수인 등의 이해를 합리적으로 조정하고 국가기관에 의하여 시행되는 경매절차의 안정도 도모할 필요가 있으므로, 일반 매매를 전제로 한 담보책임 규정을 경매에 그대로 적용하는 것은 부당하다는 고려에 따른 것이다.

 

나. 적용범위

 

⑴ ‘경매’의 의미

 

① 민법 제578조와 제580조 제2항이 말하는 ‘경매’는 민사집행법상의 강제집행이나 담보권실행을 위한 경매 또는 국세징수법상의 공매 등과 같이 국가나 그를 대행하는 기관 등 이 법률에 기초하여 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 의미하는 것으로 해석하여야 한다.

 

② 종래 대법원은 민사집행법상의 강제집행(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결 등 참조)이나 담보권 실행을 위한 경매(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2641 판결 등 참조)와 같이 국가기관인 법원이 채무자 등의 의사와 무관하게 민사집행법에 따라 실시하는 매도행위를 위 특칙 조항의 적용대상으로 보아 왔고, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다45207 판결에서 ‘민법 제578조가 말하는 경매에 국세징수법 제61조에 따라 한국자산관리공사가 대행하는 공매도 포함된다’라고 판시한 것도 국세징수법상의 공매 역시 국가기관인 세무서장 또는 그를 대행하는 한국자산관리공사가 체납자의 의사와 무관하게 압류된 재산을 매도하는 행위로 민사집행법상의 강제집행 등과 마찬가지로 볼 수 있다는 고려에 따른 것이다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2014다80839 판결 : 농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률상 중도매인이 도매시장법인으로부터 경매를 통하여 농수산물을 매수한 경우에는 민법 제578조와 제580조 제2항이 말하는 ‘경매’에 해당하지 않으므로 ‘물건의 하자’로 인한 담보책임이 성립할 수 있다).

 

③ 민법 제578조와 제580조 제2항이 말하는 ‘경매’에 해당하면 물건의 하자로 인한 제580조 제1항의 담보책임은 적용되지 않는다는 데 논의의 실익이 있다.

 

⑵ 경매가 유효할 것

 

① 담보책임은 계약이 유효한 것을 전제로 하므로 경매의 경우에 담보책임이 성립하기 위해서는 경매가 유효하여야 한다. 부동산경매를 예로 들면 매각허가결정이 확정될 때 매매가 성립하는 것이므로 매각허가결정이 유효하여야 담보책임이 성립할 수 있다.

 

판례도, “제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서, 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.”라고 판시하였다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 : 원고가 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 채무명의가 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효(= 집행권원 자체가 무효인 경우에는 그에 터 잡은 매각허가결정 또한 무효이다)라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 목적부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 이 사건에 있어서, 원고는 경매채권자인 피고에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있을 뿐, 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수는 없다.

 

② 이 경우 경락인은 일반 부당이득의 법리에 따라 경매절차에서 배당받은 채권자들을 상대로 그들이 각 배당받은 금액의 반환을 청구하여야 한다.

◎ 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결: 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

 

③ 반대로 경매절차 자체가 유효인 경우에는 담보책임만이 문제될 뿐 배당받은 채권자들의 부당이득은 문제되지 않는다.

◎ 대법원 1986. 9. 23. 선고 86다카560 판결 : 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고는 판시 강제경매절차에서 이 사건 부동산을 경락하여 경락대금을 완납하였고 피고는 그 경락대금 중에서 채무자에 대한 판시 조세채권의 변제조로 판시 금액을 배당 받은 사실 및 이건 경락부동산에 관하여는 이건 경매개시결정이 있기 전에 이미 소외 김경제 명의의 매매예약에 인한 소유권이전청구권의 순위보전가등기가 경료되어 있었는데 동 소외인이 그 가등기에 기한 본등기를 경료함으로써 원고는 이건 경락부동산의 소유권을 취득할 수 없게 된 사실을 확정한 다음 그렇다면 이건 강제경매는 그 개시 당시부터 채무자 소유가 아닌 타인 소유의 부동산을 대상으로 하여 그 절차가 진행된 것이므로 무효이고 따라서 피고가 그 경락대금 중에서 교부받은 판시 배당금은 결국 피고가 법률상 원인 없이 원고의 손실하에 이를 부당이득한 것이므로 피고는 이를 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단하여 원고의 청구를 인용하였다. 그러나 채무명의에 기한 강제경매신청에 의하여 경매 목적부동산에 대한 경락허가결정이 확정된 경우에는 비록 경매개시결정이 있기 전에 경료된 제3자 명의의 가등기에 기초하여 그 제3자 명의로 소유권이전본등기가 경료됨으로써 경락인이 경락 부동산의 소유권을 취득하지 못하게 되었다 하더라도 그 사유만으로서 경락허가결정이 무효로 돌아가는 것은 아니므로 채권자가 경락대금 중에서 채권의 변제조로 교부 받은 배당금을 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이라고는 말할 수 없을 뿐만 아니라 기록에 의하면 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고는 원심 판시와 같은 사유로 이건 경락 부동산의 소유권을 취득할 수 없게 되었으므로, 민법 제578조 소정의 경매와 매도인의 담보책임에 관한 규정에 따라 채무자에 대하여 이건 경락부동산에 대한 매매계약을 해제하고 채무자의 무자력을 이유로 배당채권자인 피고에게 그 배당금의 반환을 구하고 있음이 명백함에도 불구하고 원심은 원고의 주장 사실에 대하여는 심리판단을 하지 아니하고 앞서 본 바와 같이 피고에게 원고가 주장하지도 아니한 부당이득반환의무가 있다고 판단하였으니 원심판결에는 경매의 효력 내지 부당이득의 법리를 오해하고 변론주의원칙을 위배하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.

 

④ 한편, 부동산에 대한 강제경매에서 압류 당시 사실은 채무자의 소유가 아니었던 것으로 밝혀진 경우 또는 부동산에 대한 임의경매에서 저당권설정 당시 사실은 저당권설정자의 소유가 아니었던 것으로 밝혀진 경우에 경매절차가 유효한지 문제가 되는데, 판례는 전자의 경우에는 강제경매가 무효임을 이유로 담보책임을 부정한 반면(대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결), 후자의 경우에는 임의경매가 유효함을 전제로 담보책임을 인정한 바 있다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2641 판결, 대법원 2017. 4. 19. 자 2016그172 결정).

◎ 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결 : 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기인 사안이다. 위 판결은 채무자 소유 아닌 부동산에 대한 강제경매는 무효라고 하였다.

◎ 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2641 판결 : 물상보증인 소유 아닌 부동산에 설정된 저당권에 기초한 경매절차에서 이를 매수한 자가 물상보증인에 대해 ‘담보책임’을 추궁한 사안에서, 이를 긍정하였다.

◎ 대법원 2017. 4. 19. 자 2016그172 결정 : 부동산 임의경매절차에서 매수인이 매각대금을 내고 소유권이전등기를 마친 후 사실은 그 부동산이 저당권 설정 당시 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 사정이 밝혀진 사안에서, “이러한 경우 매수인으로서는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정을 적용하거나 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있고, 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소로써 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이다. 다만 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인으 로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다.”라고 판시하였다.

 

⑶ 경매 목적물의 ‘권리’에 하자가 있어야 한다.

 

경매의 경우에 담보책임은 제570조 내지 제577조에서 정하고 있는 이른바 ‘권리의 하자’가 있는 경우에만 성립한다. 이와 달리 ‘물건’에 하자가 있는 경우에는 담보책임이 성립하지 않는다(제580조 제2항). 그 이유는 ‘물건’의 하자는 경매법원이 용이하게 조사할 수 없는데도 불구하고 만일 이를 이유로 담보책임을 인정하게 되면 경매절차의 안정을 해칠 우려가 있기 때문이다. 따라서 역시 경매법원이 용이하게 조사할 수 없는 목적물의 법률적 장애 또한 ‘물건’의 하자에 해당한다고 보는 것이 타당하다.

 

다. 물상보증인이 제공한 담보부동산이 임의경매된 경우 1차적 책임자

 

⑴ 문제점

 

이 경우 그 1차적 책임자는 채무자인가 아니면 물상보증인인지가 문제된다. 이것이 문제되는 이유는 위의 경우 매도인의 지위에 있는 사람은 물상보증인임에도 불구하고 제578조 제1항은 1차적 책임자를 ‘채무자’라고 표현하고 있기 때문이다.

이에 대하여는 ① 채무자가 1차적 책임자라는 견해와 ② 물상보증인이 1차적 책임자라는 견해가 대립한다.

 

⑵ 판례의 태도

 

① 민법 제578조 제1항의 채무자에는 임의경매에 있어서의 물상보증인도 포함되는 것이므로 경락인이 그에 대하여 적법하게 계약해제권을 행사했을 때에는 물상보증인은 경락인에 대하여 원상회복의 의무를 진다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2641 판결).

 

② 채무자가 1차적 책임자라는 견해에 따르면 채무자가 무자력인 경우에 배당받은 채권자들이 담보책임을 부담하게 되어 채무자의 무자력의 위험을 배당채권자들이 부담하게 되는 반면, 물상보증인이 1차적 책임자라는 견해에 따르면 채무자가 무자력인 경우에 물상보증인의 채무자에 대한 구상권 행사가 실효성이 없게 되어 채무자의 무자력의 위험을 물상보증인이 부담하게 되는바, 결국 이 문제는 채무자의 무자력의 위험을 배당채권자와 물상보증인 중 누구에게 부담시키는 것이 공평한 것인가 하는 관점에서 접근하여야 한다. 그런데 물상보증인은 채권자에 대한 관계에서 채무자의 무자력의 위험을 인수한 것이기 때문에 채무자의 무자력의 위험은 물상보증인이 부담하는 것이 타당하다. 따라서 물상보증인이 1차적 책임자라는 견해가 타당하다.

 

라. 구체적 사례

 

⑴ 경매절차에서 매각된 주택에 대항력 있는 임차권이 존재하는데 매수인이 이를 알지 못한 경우

 

㈎ 구제방법

 

① 매각허가결정 전 : 매각허가에 대한 이의 신청(민사집행법 제121조 제6호) → 매각불허가결정

 

② 매각허가결정 후 그 확정 전 : 매각허가결정에 대한 항고(민사집행법 제130조) → 매각불허가결정

 

③ 매각허가결정 확정 후 매각대금 납부 전 : 매각허가결정에 대한 취소 신청(민사집행법 제127조 제1항) → 매각허가결정 취소

 

④ 매각대금 납부 후 배당 전 : 경매절차 내에서 담보책임 추궁(주택임대차보호법 제3조 제3항, 민법 제578조, 제575조 제1항) ∴ 경매법원에 해제 의사표시, 매각대금 반환 청구 可.

 

⑤ 배당 후 : 별소로 담보책임 추궁. 1차적 책임자는 채무자, 2차적 책임자는 채권자. 통상 채무자는 무자력이기 때문에 채권자들이 배당금 반환해야.

 

㈏ 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약 해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐(주택임대차보호법 제3조 제5항, 민법 제575조 제1항, 제578조), 계약을 해제함이 없이 채무자나 매각대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 매각대금의 전부나 일부를 ‘부당이득’ 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결 참조).

 

㈐ 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매각받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 제578조 제3항의 규정에 의하여 매수인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결 참조).

 

⑵ 경매절차에서 매각된 부동산에 관하여 경매신청 전에 마쳐진 가등기에 기초하여 본등기가 된 경우

 

소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 매각 받아 매각대금까지 납부하여 그 소유권을 취득한 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 마쳐짐으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 매각으로 인하여 소유권의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 집행법원으로부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 매각대금을 반환 받을 수는 없다. 그러나 이는 매매의 목적부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다. 그리고 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 그 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 매수인은 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 위 담보책임을 추급할 수 있다(대법원 1997. 11. 11. 자 96그64 결정 참조).

 

⑶ 경매절차에서 매각된 부동산이 타인의 소유임이 매각대금 납부 후 밝혀진 경우

 

이러한 경우 매수인으로서는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정을 적용하거나 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있고, 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소로써 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이다. 다만 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다(대법원 2017. 4. 19. 자 2016그172 결정. 이 결정은 또한 다음과 같이 판시하였다. “민사집행법 제268조에 의해 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 제96조 제1항은 ‘부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.’라고 규정하고 있으나, 위 규정에서 정한 경매절차의 취소사유는 매각대금을 다 내기 전에 발생한 것이어야 한다. 매수인이 경매절차에서 부동산에 대한 매각허가결정을 받아 매각대금까지 내고 그 소유권을 취득하였으면, 그 후 매매의 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실하게 되더라도 부동산의 매각 등으로 소유권의 이전이 불가능하였던 것은 아니다. 따라서 이러한 사유는 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하지 않는다.

 

2. 매각허가결정 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.351-357 참조]

 

가. 매각허가결정을 하여야 할 경우

 

집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없다고 인정되고 그 밖에 직권으로 매각불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 취지의 결정을 한다(민집 126조 1항).

 

나. 매각허가결정의 기재사항

 

매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 한다(민집 128조 1항).

 

⑴ 매각한 부동산의 표시

 

① 매각한 부동산이란 매각을 허가하는 부동산을 말한다. 그 표시를 할 때에는 부동산을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 된다.

토지의 경우에는 소재지, 지번, 지목, 지적을 기재하고 건물의 경우에는 소재지, 종류, 구조, 평면적 등을 기재한다.

 

② 등기기록의 표시와 실측이 다른 경우에는 양자를 병기한다.

부동산의 종물에는 당연히 매각허가결정의 효력이 미치므로 종물의 표시는 하지 않아도 되지만 명확을 기하기 위하여 기재하여 주는 편이 좋다.

특별매각조건에서 종물을 제외한 경우에는 그 취지를 기재한다.

매각부동산의 소유지를 표시할 필요는 없다.

 

⑵ 매수인

 

① 매각허가결정은 매수인에 대하여 매각을 허가하는 것이므로 그 결정에는 매각허가를 받게 되는 매수인을 표시하여야 한다.

원칙적으로 매각기일에 최고가매수신고인으로 호창되어 매각기일조서에 그 취지가 기재되고 서명날인을 한 자(민집 116조 2항)의 이름, 주민등록번호, 주소를 표시한다.

 

② 공동매수의 경우에는 전원을 매수인으로 표시하는 외에 그 지분이 정하여져 있으면 각자의 지분도 표시하여야 한다.

매수인이 미성년자나 피성년후견인, 피한정후견인인 경우에는 법정대리인도 아울러 표시한다.

또 매수인이 법인의 경우에는 대표자도 표시한다.

 

③ 매각기일과 매각결정기일 사이에 최고가매수신고인의 사망에 의한 상속, 법인의 합병 등에 의한 일반승계가 있는 경우에는 상속인 등 승계인으로부터 승계를 증명하는 자료를 첨부한 신고가 있으면 그 승계인을 매수인으로 표시한다.

집행법원이 그 승계사실을 모르고 피승계인에 대하여 매각허가결정을 한 경우에도 나중에 사망사실이 밝혀지면 승계인을 매수인으로 하여 소유권이전등기의 촉탁을 한다.

이 경우에 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나, 매각허가결정의 효력이 상속인에게 미치는 이상 실무상으로는 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁을 하고 있다.

 

④ 매각허가결정 후에 매수인이 사망한 경우에도 가족관계증명서 등에 의하여 매수인과 상속인 간의 관계가 증명되면 충분하고, 별도로 매각허가결정을 경정할 것은 아니다.

등기촉탁 시 등기권리자의 표시를 ‘매수인 망 OOO의 상속인 OOO’라고 표시하면 될 것이다.

 

⑤ 매각결정기일 전에 최고가매수신고인의 지위를 타인에게 양도한 경우 : 이 때에는 양수인에 대하여 매각허가를 할 수 있는가에 관하여 다툼이 있으나, 최고가매수신고인의 지위는 집행법상의 지위인 점과 매수신청인의 자격 이 제한되는 점 및 차순위매수신고인 등 이해관계인의 이익을 고려할 때 부정함이 타당하다.

 

⑶ 매각가격의 표시

 

① 최고가매수신고인이 신고한 매수가격을 말한다.

여러 개 의 부동산을 일괄매각하는 경우에는 일괄하여 1개의 매각가격을 표시하고, 개별매각의 경우에는 각 부동산별로 매각가격을 명시하여야 한다.

다만 동시에 매각되는 여러 개의부동산이 성질상 일괄매 각할 수 없는 경우에는 별론으로 하고 일괄매각이 가능한 경우라면 매각가격을 표시할 때에 동시에 동일인에게 매각허가 하는 여러 개의 부동산의 매각가격을 합산하여 일괄표시하여도 위법은 아니다(대결 1961. 3. 20. 4294민재항50).

 

② 저당토지 위에 과수가 있는 경우 토지에 대한 저당권은 특별한 사유가 없는 한 과수에도 미치므로 위 토지에 대한 매각허가결정에 매각가액을 표시할 때에는 그 토지 자체뿐만 아니라 그 저당과수까지 포함한 매각가격으로 합산 표시하는 것이 마땅하며 위 토지만의 가격으로 표시하는 것은 잘못이다(대결 1975. 2. 27. 74마154).

 

⑷ 특별매각조건

 

특별매각조건으로 매각한 때(예를 들어, 이해관계인의 합의로 채권자에 우선하는 저당권을 매수인이 인수하기로 하고 매각허가를 한 때)에는 그 특별매각조건을 적어야 한다.

 

다. 매각허가결정의 선고 및 공고

 

⑴ 선고

 

① 매각허가결정은 매각결정기일에 반드시 선고하여야 한다(민집 126조 l항).

통상의 경우 결정은 상당하다고 인정되는 방법으로 고지하는 것이 원칙이지만(민집 23조 1항, 민소 221조 1항), 매각허가결정은 매각결정기일에 선고하며, 이 결정은 이를 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다(민집규 74조).

 

② 매각허가결정을 선고하지 않고 일반 결정의 경우와 같이 결정서의 정본이나 등본의 송달에 의하여 고지하는 것은 위법하다.

매각허가결정은 이해관계인들의 출석 여부에 관계없이 선고에 의하여 일률적으로 그 고지의 효력이 생기므로, 결정정본을 이해관계인에게 송달할 필요가 없다(대결 2000. 1. 31. 99마6589).

매각허가결정을 선고하지 않고 공고만 하는 경우에는 불변기간인 항고기간이 진행되지 않는다.

 

⑵ 공고

 

매각허가결정은 선고하는 외에 공고하여야 한다(민집 1 28조 2항).

공고는 법원게시판 게시, 관보·공보 또는 신문게재, 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 한다(민집규 11조 1항).

법원사무관등은 그 공고를 한 다음 매각허가결정공고보고서를 작성하여 기록에 첨부한다.

 

⑶ 매각허가결정에 대한 경정결정의 고지방법

 

특별히 규정한 바가 없으므로 민사소송법 221조 1항에 의하여 상당한 방법으로 고지하면 된다(대결 1985. 2. 8. 84다카31).

이해관계인에게 경정결정의 정본을 송달하는 것이 유일한 고지방법은 아니라고 하더라도 단지 법원게시판에 공고하거나(대결 1969. 3. 28. 69마77) 배당기일통지서를 송달한 것만으로는 결정을 상당한 방법으로 고지한 것으로 볼 수 없다.

 

라. 매각결정기일조서

 

① 매각결정기일을 실시한 경우에는 그 기일마다 법원사무관 등이 매각결정기일조서를 작성하여야 한다.

매각결정기일에는 출석한 이해관계인이 매각허가에 관한 진술을 하고, 매각허가 또는 불허가결정을 선고하는 점에서변론과 유사하므로 민사집행법은 변론조서에 관한 규정(민소 152조∼154조, 156조∼158조)을 매각결정기일조서에 준용하도록 하고 있다(민집 126조 2항).

 

집행법원의 법원사무관등은 매각결정기일에 참여하여 매각결정기일의 조서를 작성하여야 한다(민소 152조 l항의 준용) 기일이 연기되거나 속행된 경우에는 기일마다 조서를 작성한다.

 

② 매각결정기일조서에는 사건의 표시, 법관(사법보좌관)과 법원사무관등의 이름, 이해관계인, 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 그 대리인의 출석상황, 매각결정기일의 장소와 연월일 등을 기재하고 법관(사법보좌관)과 법원사무관등이 기명날인 또는 서명하여야 하며 법관(사법보좌관)이기명날인 또는 서명할 수 없는 사유가 있는 때에는 법원시무관등이 그 사유를 적는다(민소 153조의 준용).

매각결정기일조서에 법관(사법보좌관) 또는 법원사무관등의 기명날인 또는 서명이 결여되면 그 조서로서는 매각허가결정 선고의 사실을 제대로 증명할 수 없으므로 그 매각허가결정은 위법하다(대결 1965. 4. 28. 65마205).

 

③ 매각결정기일조서에는 출석한 이해관계인의 진술의 내용, 특히 매각허가에 대한 이의 및 이에 대한 다른 이해관계인의 진술의 요지(민집 1 20조 1항), 과잉매각에서 채무자에 의한 매각부동산의 지정(민집 1 24조 2항)과 매각허가결정 또는 불허가결정의 선고를 적어야 한다(민소 154조).

 

④ 이해관계인의 진술 등에 의하여 서류의 인용 또는 첨부를 요하는 경우에는 매각결정기일조서에 이를 인용하거나 첨부하여 조서의 일부로 할 수 있다(민소 156조).

 

⑤ 이해관계인의 신청이 있으면 매각결정기일조서를 읽 어 주거나 보여주어야 한다(민소 157조).

 

⑥ 기일실시의 방식에 관한 규정이 지켜졌다는 것은 조서로 증명할 수 있다(민소 158조).

 

⑦ 조서에 적힌 사항에 대하여 관계인이 이의를 제기한 때에는 조서에 그 취지를 적어야 한다(민소 164조).

 

 

 

Ⅱ. 매각불허가결정  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]

 

1. 매각불허가결정을 하여야 할 경우

 

가. 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때

 

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 아니한다(민사집행법 제123조 제1항).

 

나. 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때

 

⑴ 매각결정기일에 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 없더라도 법원이 직권조사의 결과 민사집행법 제121조에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다(민사집행법 제123조 제2항 본문).

 

⑵ 다만 같은 법 제121조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다(민사집행법 제123조 제2항 단서). 따라서 매각기일 당시에 존재하였던 최고가매수신고인의 행위능력 또는 부동산취득자격의 흠이 그 후 매각결정허가여부의 재판 시까지 법정대리인의 추인이나 법령이 정한 관청의 증명, 인·허가(예컨대 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권경매의 경우 이전인가 등)로 말미암아 추후보완된 경우에는 불허가결정을 하여서는 아니 된다.

 

⑶ 경매법원이 매각불허가결정을 한 후 그 결정에 대한 항고사건 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에는 항고법원으로서는 이와 같은 사유까지 고려하여 매각불허가결정의 당부를 판단하여야 한다(대법원 2004. 2. 25.자 2002마4061 결정). 하지만 재항고심도 상고심과 마찬가지로 사후심 법률심이므로 농지취득자격증명의 흠결을 이유로 한 매각불허결정에 대한 재항고를 하면서 비로소 농지취득자격증명을 발급받았다는 사유는 적법한 재항고이유가 될 수 없다(대법원 2005. 10. 7.자 2005마697 결정, 2007. 6. 29.자 2007마258 결정).

 

다. 과잉매각으로 되는 때

 

⑴ 과잉매각이 금지되는 경우

 

㈎ 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 1개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다(민사집행법 제124조 제1항 본문).

 

㈏ ① 여기서 각 채권자의 채권이라 함은 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위 채권자는 물론이고 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당을 받을 자의 채권도 포함한다. 압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함된다. 그러나 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다. 그러므로 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.

 

② 채권액의 산정은 민사집행법 제84조 제4항에 의하여 각 채권자가 배당요구의 종기까지 집행법원에 제출한 채권신고서와 증빙서류에 의할 것이고, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자(민사집행법 제148조 제3호) 또는 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(동조 제4호)가 배당요구의 종기까지 채권신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기부등본 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다(민사집행법 제84조 제5항). 우선채권자가 근저당권자인 경우에 현존채권액이 기록상 밝혀지지 않으면 채권최고액을 그 채권액으로 볼 수밖에 없다.

 

㈐ ① 과잉매각금지에 관한 민사집행법 제124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우뿐 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용되지만(민사집행법 제101조 제3항 본문), 같은 법 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 적용되지 아니한다(민사집행법 제124조 제1항 단서).

 

② 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우(대법원1970. 1. 30.자 69마1307 결정, 1985. 7. 23.자 85마26결정)나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있어 일괄매각 결정을 한 경우에는 과잉매각 금지 규정이 적용되지 아니한다(제124조 제1항 단서, 제101조 제3항 단서).

 

③ 토지와 지상건물을 동시에 경매하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고가매수신고인으로 정하여진 경우에는 일괄매각의 결정을 하지 않았다 하더라도 일괄매각의 경우에 준하여 그 중 어느 하나의 매각대금만으로 채권액과 집행비용을 변제할 수 있는 경우라도 나머지 부동산에 대하여 과잉매각을 이유로 매각을 불허가할 것은 아니다(대법원 1968. 9. 30.자 68마890 결정).

 

⑵ 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정

 

㈎ 과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(민사집행법 제124조 제2항).

 

㈏ 이 경우 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전에 매각부동산 지정신청서 등 서면을 제출하는 방법으로 지정권을 행사하면 된다(민사집행규칙 제52조). 채무자의 지정권 행사는 이해관계인들에게 중대한 영향을 미칠 뿐 아니라 매각절차의 진행방향을 좌우하게 되므로, 이러한 점을 고려하여 지정권의 행사 여부와 지정 내용을 절차상 명확하게 하기 위하여 그 지정은 서면으로 하도록 한 것이다.

 

㈐ 서면으로 지정하는 때에는 그 지정신청서는 문서건명부에 전산입력하여 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(재민 91-1).

 

㈑ 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고(민사집행규칙 제52조) 매각허가결정의 선고 후에는 이를 행사할 수 없다.

 

㈒ 지정의 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 매각할 재산이나 부동산을 지정할 수도 있고 또 매각을 원하지 않는 재산이나 부동산을 지정할 수도 있다.

 

㈓ 매각을 한 후에 지정권이 행사되고 그 중 일부 재산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정되는 때에는, 법원은 채무자의 지정에 따라 매각을 허가할 재산을 선택하여야 한다.

 

㈔ 채무자가 지정권을 행사하지 아니한 때에는 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있다(대법원 1966. 10. 10.자 66 891 결정). 채무자에 대하여 지정권의 행사를 최고할 의무가 있는 것은 아니나 채무자가 매각결정기일에 출석한 경우에는 그의 의견을 물어 처리함이 상당하다.

⑶ 매각실시 전의 경우

 

㈎ 민사집행법 제124조 제1항 본문은 매각이 실시되어 매수의 신고가 있음을 전제로 한 규정이다. 매각실시 전 단계에 있어서는 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다는 점이 명백한 경우에 한하여 그 부동산에 대하여만 매각을 명하고 나머지 부동산에 대하여는 매각명령을 유보함이 상당하다.

 

㈏ 실제로는 당초의 최저매각가격대로 매각이 되지 아니하고 최저매각가격이 저감된 후에야 비로소 매각이 이루어지는 예가 많고 또 과잉매각에 의한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 길이 있으므로 위와 같은 경우에 일부 부동산에 대하여만 매각을 실시할 것인가 아니면 전부동산에 대하여 매각을 실시할 것인가는 법원의 재량에 속한다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).

 

⑷ 과잉매각의 금지 위반의 효과

 

과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 이 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제129조 제1항, 제121조 제7호). 채무자의 적법한 지정권 행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우라든가, 또는 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 아니한 경우에 채무자(전자의 경우) 또는 채권자 및 매수신고인등(후자의 경우)이 각 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다. 과잉매각 금지 규정에 위반하여 매각을 허가하였을 경우에는 항고이유로 되나, 항고법원이 직권으로 조사할 사항은 아니다(대법원 1978. 4. 20.자 78마45 전원합의체 결정). 과잉매각금지에 위반되거나 채무자의 지정권 행사에 반하는 등 위법이 있는 매각허가결정이라 하더라도 그 결정이 확정되면 그 하자는 치유되고 매각허가결정의 효력을 더 이상 다툴 수 없다.

 

라. 집행정지결정정본이 제출된 경우

 

⑴ 매각기일 종료 후 매각허가결정 선고 전에 집행법원에 민사집행법 제49조 제2호 소정의 집행정지결정 정본이 제출된 경우에는 같은 법 제121조 제1호 후단에 해당하므로 매각불허가결정을 하여야 한다(대법원 2009. 3. 12.자 2008마1855 결정).

매각허가결정이 있은 뒤에 같은 법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(민사집행규칙 제51조 제2항 전문). 채무자 회생 및 파산에 관한 법률상의 중지명령(채무자회생법 제44조 제1항, 제593조 제1항) 등이 제출된 경우에도 실무상 위 중지명령 등은 민사집행법 제49조 제2호 문서에 준하여 취급하고 있으므로 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 이 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행규칙 제51조 제2항 후문).

 

⑵ 채무자가 매각허가결정이 선고된 후 집행법원에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본을 제출한 경우 매각허가결정의 확정을 저지할 수는 없으나 경매절차를 필요적으로 정지하여야 하고, 매각허가결정 확정 후 대금지급기한을 지정하는 것은 위법하다(대법원 1995. 2. 16.자 94마1871 결정). 그럼에도 집행법원이 매각허가결정의 확정에 따른 대금지급기한을 정할 경우 이해관계인은 민사집행법 제16조 소정의 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 제51조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 각 그 시정을 구할 수 있는바, 이러한 불복 절차 없이 매수인이 대금납부기한 내에 매각대금을 완납한 이상 매수인은 부동산에 관한 소유권을 적법하게 취득한다(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다12305 판결, 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결).

 

2. 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우(민사집행법 제121조 제6호, 제127조 제1항)

 

현저한 훼손이어야 하고, 그 손상 정도가 경미한 경우는 이에 해당하지 않는다.

훼손이 경미한가의 여부는 사회적 내지 경제적 견지에서 평가될 성질의 것이다. 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 민사집행법 제121조 제6호, 제127조의 규정이 적용된다 할 것이다.

 

가. 매수가격 신고 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

⑴ 매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 훼손이 생긴 경우에는 법원은 다시 감정평가를 실시한 다음 최저매각가격을 변경하여 매각을 실시한다. 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가사유(민사집행법 제121조 제5호, 제6호)에 해당하므로 법원은 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다.

부동산의 현저한 훼손뿐 아니라 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리관계의 변동이 매수가격 신고 전에 발생하는 경우도 마찬가지이다.

 

⑵ 또 매각허가결정 후라도 아직 확정전이면 매수인은 즉시항고를 제기하여 집행법원 스스로의 경정에 의하거나(민사소송법 제446조) 또는 항고법원의 취소결정에 의하여 구제받을 수 있다.

 

나. 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

⑴ 불복방법

 

최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제129조)를 할 수 있다.

 

⑵ 매각허가에 대한 이의신청 절차 및 법원의 조치

 

㈎ 매각허가에 대한 이의신청은 매각결정기일에 출석하여 구술로 함이 원칙이나 매각결정기일까지 서면으로 하여도 무방하고, 민사집행법 제121조에 의한 이의신청이 서면으로 제출된 경우에는 문건입력 프로그램에 전산입력하여 접수한 다음 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(재민 91-1).

 

㈏ 최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의신청이 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면 그 신청내용에 따라 매각불허가결정을 선고하고(민사집행법 제123조 제1항) 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응답할 필요는 없으며 매각허가결정을 선고하면 된다. 조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면 민사집행법 제96조 제1항에 따라 직권으로 매각절차를 취소한다. 법원은 사실조사를 할 때에 당사자를 심문하거나 변론을 열 수도 있다.

 

㈐ 민사집행법 제121조 제6호에 정해진 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하여 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제125조 제2항).

 

⑶ 매각허가결정에 대한 즉시항고절차 및 법원의 조치

 

부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정을 한 경우 매각허가에 대한 즉시항고사유가 된다.

 

⑷ 최고가 매수신고가 있은 후 유치권신고가 접수된 경우

 

부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에도, 집행법원으로서는 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀져서 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하는 민사집행법 제121조 제6호의 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다(대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정, 2007. 5. 15.자 2007마128 결정).

 

다. 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우

 

⑴ 불복방법

 

㈎ 매각허가결정단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 후 대금납부 전에서야 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우에 매수인은 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

 

그 결과 매각허가결정을 취소한 경우에는 그 훼손의 정도에 따라 재평가 후 최저매각가격을 새로 정하여 새 매각을 진행하거나, 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 잃은 때에는 경매절차를 취소하고 경매개시결정 기입등기를 말소하도록 촉탁한다(제134조).

 

㈏ 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에도, 매수인은 자신에 대한 매각허가결정의 취소신청을 구할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

 

㈐ 매각절차의 진행이 정지되어 이로 인하여 매각기일과 대금납부기일 사이에 오랜 기간이 경과되어 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도 매수인은 민사집행법 제127조 제1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있다.

 

㈑ 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가사유가 없는 한 법원은 매각허가결정을 하지 않으면 안 된다. 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 평가하여 재매각을 실시한다. 다만, 전의 매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인한 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위일반이론에 의한다.

 

㈒ 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).

 

㈓ 하지만 매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다고 봄이 타당하다.

 

또한 재매각명령이 나면 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되므로, 매수인으로서는 ‘재매각명령이 난 이후’에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다(대법원 2009. 5. 6.자 2008마1270 결정).

 

⑵ 매각허가결정의 취소신청절차 및 법원의 조치

 

㈎ 취소신청절차

 

매각허가결정의 취소신청 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 서면 또는 말로 할 수 있다(민사소송법 제161조 제1항). 민사집행법 제127조 제1항에 따라 매각허가결정의 취소신청서가 제출되면 집행사건으로 전산입력하여 접수하고 이를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 합철한 후 경매사건기록표지에 사건번호와 사건명을 병기하며 위 신청서에는 1,000원의 인지를 첩부하여야 한다(재민 91-1).

 

㈏ 법원의 조치

 

① 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가 사유가 없는 한 법원은 매각허가를 하여야 한다. 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 감정평가하여 재매각을 실시한다(다만 전의 매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인한 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위일반이론에 의한다).

 

② 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).

 

③ 매각절차의 진행이 정지되어 매각결정기일과 대금지급기한 사이에 오랜 기간이 경과되는 바람에 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도, 매수인은 민사집행법 제127조 제1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있을 것이나, 민사집행규칙 제50조 제2항이 신설됨에 따라 위 조항에 따른 매각허가결정에 대한 취소를 신청하는 방법이 주로 이용되고 있다.

 

④ 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정은 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제7호에 따라 사법보좌관의 업무범위에 속하고, 이 결정에 대한 불복은 사법보좌관 처분에 관한 이의신청 절차를 거쳐야 하므로, 사법보좌관이 내린 매각허가결정의 취소신청에 관한 결정에 대하여 민사집행법 제127조 2항에 따른 즉시항고를 하는 경우에는 사법보좌관 처분에 대한 이의신청 절차를 거쳐야 한다.

 

⑶ 취소결정에 대한 불복방법

 

㈎ 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정에 대하여는 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제127조 제2항).

 

㈏ 사법보좌관이 한 ‘부동산훼손의 경우 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정’에 대한 불복방법은 ‘그 결정에 대한 이의신청’이다.

 

이의신청을 받은 사법보좌관은 이의신청사건을 지체 없이 판사에게 송부하여야 한다(사법보좌관규칙 제4조 제5항).

 

판사는 이의신청이 이유 있다고 인정되는 때에는 결정으로 사법보좌관의 처분을 경정하고(사법보좌관규칙 제4조 제6항 제3호), 이의신청이 이유 없다고 인정되는 때에는 사법보좌관의 처분을 인가하고, 이의신청사건을 항고법원에 송부하여야 한다.

이 경우 이의신청은 해당 법률에 의한 항고 또는 즉시항고로 본다(사법보좌관규칙 제4조 제6항 제5호).

 

3. 부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

 

매각절차상으로는 목적물의 훼손이나 중대한 권리관계의 변동의 경우에는 민사집행법 제121조 제6호(매각허가에 대한 이의신청), 제127조 제1항(매각허가결정에 대한 취소신청)에 의하여, 목적물의 멸실이나 권리이전을 할 수 없는 사정이 명백한 경우에는 같은 법 제96조 제1항(매각절차의 취소)에 의하여 처리할 것이다.

 

가. 담보책임의 요건

 

매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법 제570 내지 제573조) 또는 수량부족이나 일부멸실(민법 제574조), 제한물권이 있는 경우(민법 제575조), 저당권 등이 행사된 경우(민법 제576조) 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며, 하자담보책임규정(민법 제580조 제1항)은 적용되지 않는다. 즉 추탈담보책임(권리의 하자로 인한 담보책임)에 한한다. 이러한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 매각절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 매각절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 등). 한편, 민법 제578조와 민법 제580조 제2항이 말하는 ‘경매’는 민사집행법상의 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매 또는 국세징수법상의 공매 등과 같이 국가나 그를 대행하는 기관 등이 법률에 기하여 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 의미한다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2014다80839 판결 참조).

 

나. 담보책임의 내용

 

매수인은 제1차적으로 채무자에 대하여 각 해당 조문(민법 제570조 내지 제577조)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다(민법 제578조 제1항). 채무자가 무자력인 때는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다(민법 제578조 제2항).

 

다. 담보책임 행사방법

 

⑴ 총설

 

㈎ 담보책임은 매각절차 외에서 별소에 의하여 청구할 수 있지만, 매각절차진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능하다.

 

㈏ 즉 최고가매수신고인 또는 매수인은 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 매각부동산의 권리에 흠이 생겨 매수의 목적을 달할 수 없는 경우, 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호), 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127조 제1항)을 할 수 있는 외에도, ① 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있고, ② 해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ㉠ 대금납부 시까지는 집행법원에 대금의 감액 주장을 할 수 있으며, ㉡ 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.

 

⑵ 매수의 목적을 달할 수 없는 경우

 

매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달할 수 없기 때문에 담보책임을 추구하려고 할 때에는 ① 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127조 제1항)을 할 수 있고[부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 민사집행법 제127조 제1항이 유추적용 된다(대법원 2001. 8. 22. 2001마2652 결정 참조)], ② 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정). 경매절차의 진행 중에 경매목적물인 자수기로부터 중요부품의 대부분이 분리되어 반출됨으로써 자수기가 작동될 수 없게 된 경우 이는 경매목적물의 일부가 이미 멸실된 경우에 해당하므로 민법 제578조, 제574조, 제572조 제2항에 의한 계약해제를 할 수 있다(대법원 2001. 6. 12. 선고99다34673 판결 참조).

 

⑶ 대금 감액을 구할 경우

 

해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ① 대금납부 시까지는 집행법원에 대하여 대금의 감액 주장을 할 수 있을 것이며(대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정 등), ② 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.

4. 매각불허가결정의 기재사항(= 허가의 이유 기재 필요)

 

⑴ 민사집행법은 매각허가결정에 기재할 사항은 규정하고 있으나(민사집행법 제128조 제1항) 매각불허가결정의 기재사항에 관하여는 아무런 규정이 없고 또 법원공문서규칙에도 매각불허가결정의 서식에 관하여는 정한 바가 없으나, 결정서를 작성하여 선고하는 것이 통례이며 매각불허가결정에는 매각부동산, 최고가매수신고인의 이름을 표시하고 매각을 허가하지 아니한다는 취지를 선언하고 불허가의 이유를 기재하여야 한다.

 

⑵ 항고심의 심리를 위하여 그 이유를 적어야 할 필요가 있을 뿐만 아니라 매각불허가결정은 그 이유에 따라서 어떤 것은 절대적 종국적으로 그 매각절차를 실시할 수 없어 경매사건 자체를 완결시키는 경우가 있고(예컨대 목적물의 멸실, 집행취소사유의 발생 등) 또 어떤 것은 상대적 일시적으로 당해 매각은 불허하지만 매각절차를 다시 진행하여야 하는 경우도 있으므로(예컨대 최고가매수신고인의 행위무능력이나 매각기일공고절차의 위법 등 순수한 절차상의 하자로 인하여 매각불허되는 경우 또는 집행정지결정이 제출된 경우 등) 매각불허가결정에는 반드시 불허의 이유를 설시할 필요가 있기 때문이다.

주: (이유 예시) 별지 기재 부동산에 대하여 . . . : 매각기일에 최고가매수신고인 ○○○로부터 금 ○○원의 매수신고가 있었으나, 기록에 의하면 … (생략) … 매각을 허가하지 아니함이 상당하므로 주문과 같이 결정한다.

 

『불허가결정의 이유 예문』

① 개시결정정본의 부적법송달에 의한 불허가

☞ 채무자 겸 소유자 OOO에 대한 경매개시결정정본의 송달이 부적법하여 강제집행을 속행할 수 없는 때에 해당되므로 민사집행법 제121조 제1호 및 제123조 제1항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

② 매각기일 및 매각결정기일 통지의 부적법 등에 의한 불허가

☞ 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제1항에 의하여

③ 매각물건명세서상의 임차인 전입일자 착오기재 등으로 인한 불허가

☞ 매각물건명세서상의 임차인 OOO의 전입일자가 2O . . .인바, 2O . . .자로 오기되었으며, 이로 인하여 신청채권자보다 우선변제받는 선순위임차보증금이 합계 금 OO원이므로 신청채권자에게 매수통지를 하여야 하는 데 이를 누락하는 등 매각물건명세서 작성의 중대한 하자가 있으므로 민사집행법 제121조 제5호, 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

④ 매수신청부적격자에 의한 불허가

☞ 최고가매수신고인은 이 사건의 채무자로서 부동산을 매수할 자격이 없는 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제2호 및 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

⑤ 농지취득자격증명 미제출로 인한 불허가

☞ 별지 기재 부동산은 농지이므로 최고가매수신고인는 농지취득자격증명서를 제출하여야 하는데 이를 제출하지 아니하였으므로 민사집행법 제121조 제2호 및 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

⑥ 남을 가망이 없는 경우로 인한 불허가

☞ 신청채권자보다 우선하는 부동산의 부담금 OO원(임차보증금, 세금 등)과 집행비용을 공제하면 신청채권자에게 변제할 잉여가 없는 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제1호 및 제123조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

5. 매각불허가결정의 선고

 

매각불허가결정은 매각결정기일에 선고하여야 하며(민사집행법 제126조 제1항), 이 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다(민사집행규칙 제74조). 그밖에 결정서의 정본이나 등본을 이해관계인에게 송달하거나 공고할 필요는 없다. 다만 실무에서는 매각허가결정과 마찬가지로 공고를 하고 있다(민사집행규칙 제11조). 선고사실은 매각결정기일조서에 적어야 한다(민사집행법 제126조 제2항, 민사소송법 제154조).

 

6. 매각불허 후의 절차

 

가. 민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우(이의신청이 정당하거나 직권으로 하는 경우)

 

⑴ 종국적 장애에 의한 불허가의 경우

 

㈎ 그 불허가가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이어서 다시 매각을 명할 것이 아닌 경우, 예컨대 매각부동산이 멸실되거나 집행취소사유(민사집행법 제50조, 제49조 제1호, 제3호)가 있어 불허가결정이 선고된 경우에는 그 불허가결정이 확정되면 경매신청을 포함한 그 이후의 매각절차는 모두 소멸하여 매각절차는 이로써 종결되어야 하므로 다시 경매절차를 취소하여야 한다.

 

㈏ 그러나 실무에서는 통상 이러한 종국적인 사유가 있는 경우 곧바로 그 장애사유에 따라, ① 취하된 경우에는 별도의 재판이 없이, ② 그 밖의 사유에 따라서는 매각절차를 취소하여야 하는 경우인지 아니면 이미 행한 집행처분까지 취소하여야 하는 경우인지에 따라 ‘경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각’하거나 또는 ‘경매절차를 취소’한 다음, 그 결정정본을 원인증서로 첨부하여 말소촉탁을 하고 있고(민사집행법 제141조), 더 나아가 매각불허가결정을 하지는 않는다(이와 달리 별도로 경매개시결정의 취소나 경매신청 각하 결정을 할 필요 없이 매각불허가결정정본을 원인증서로 붙여 경매개시결정 기입등기의 말소촉탁을 한다는 견해도 있다).

 

⑵ 종국적 불허사유가 아닌 경우

 

㈎ 민사집행법 제123조에 의하여 매각을 불허하는 경우에 그 불허가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이 아니고, 다시 매각을 명하여야 할 경우(예컨대 민사집행법 제121조 제2호 내지 제7호의 이의사유가 있는 경우 또는 집행정지결정이 제출되었다가 그 정지결정이 실효된 경우)에는 매각불허가결정이 확정된 후 직권으로 새 매각기일을 정한다(민사집행법 제125조 제1항). 다만, 집행의 일시정지를 명하는 서류(민사집행법 제49조 제2호)의 제출에 따라 허가하지 아니한 경우에는 그 뒤의 절차를 사실상 정지한다.

 

㈏ 민사집행법 제121조 제6호 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하고 새 매각기일을 열게 된 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제125조 제2항).

 

나. 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우

 

⑴ 과잉매각을 이유로 민사집행법 제124조 제1항에 의하여 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납될 때까지 그대로 두었다가 대금이 완납된 후 매각불허된 부동산에 대하여 ‘경매절차를 취소한다’는 결정을 한 다음 경매개시결정등기의 말소촉탁을 하여야 한다(민사집행법 제141조).

 

왜냐하면 매각허가된 부동산의 매각대금이 완납되지 아니하는 경우에는 그 부동산을 재매각하여야 하는바, 경매신청채권 및 배당요구채권에 대한 변제액과의 관계상 필요가 있다고 인정되는 때에는 매각불허가된 부동산도 함께 경매에 부칠 수 있기 때문이다.

 

⑵ 그런데 위 매각불허가된 부동산에 대하여 경매절차 취소결정이 없이 바로 말소촉탁을 할 수 있다는 반대의 견해가 있다. 즉 매각불허가결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되고(민사집행법 제133조) 이는 사건을 종결시키는 종국결정이므로, 법원사무관 등은 등기원인증서인 매각불허가결정등본만을 붙여 등기관에게 말소촉탁을 할 수 있다는 것이다.

 

그러나 매각불허가결정은 사건을 종결시키는 종국결정이 아니고, 매각불허가결정이 확정되었더라도 그이유가 다양하므로 계속 매각을 할 것인지 아니면 사건 자체를 종결시킬 것인지가 매각불허가결정 자체로부터 파악되는 것으로 아니므로, 매각불허가결정만으로 말소촉탁을 할 수 없고 전항(위 ⑴항)에서 본바와 같이 ‘남을 가망이 없음이 명백함’을 이유로 경매절차를 취소하는 결정(민사집행법 제102조 제2항)을 한 다음 말소촉탁을 하여야 한다.

 

다. 민사집행법 제127조에 의한 매각불허의 경우(현저한 훼손이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀진 경우)

 

민사집행법 제127조 제1항의 규정에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 재평가를 명하여 최저매각가격부터 새로 정하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).

다만 매각부동산의 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 상실한 때에는 동법 제96조 제1항에 의하여 매각절차를 취소하고, 이 취소결정이 확정되면 경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다. 말소촉탁 시에는 위 매각절차취소결정을 등기원인으로 한다.

 

7. 매각허가여부의 결정을 하지 않을 때의 불복

 

집행법원은 매각기일의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 하여야 하므로(민사집행법 제126조 제1항), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정없이 매각허가여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 제16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정).

 

8. 매수신청보증의 반환

 

매각을 허가하지 아니한 결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되므로(민사집행법 제133조)즉시 보증금반환청구권이 생긴다. 그 반환절차는 법원보관금취급규칙 제13조에서 규정하고 있다.

 

9. 선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법

 

가. 문제점 제기

 

대항력을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있었으나 위 임차인보다 후순위인 근저당권자의 신청으로 진행된 경매절차에서 매각대금 지급 전에 선순위의 근저당권이 소멸됨으로써 임차인이 대항력을 가지게 되는 경우 매수인은 어떻게 구제받아야 하는지가 문제된다.

 

나. 검 토

 

⑴ 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있음

 

㈎ 강제집행이나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택이 매각되어 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이런 경우 매수인(낙찰자)에게는 임대차를 가지고 대항할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 1990. 1. 23. 선고 89다카 33043 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결. 경매목적 부동산이 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 매수인은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없어 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없고 소멸된다).

 

㈏ 그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95 49523 판결).

그 저당권이 매각대금지급 전에 소멸하였어도 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

부동산의 경매절차에서 주택임대차보호법 제3조에서 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 매각으로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그 보다 후순위의 임차권도 선순위의 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만(대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정 등 참조), 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위의 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다.

 

따라서 선순위 근저당권이 매각대금 지급기일 이전에 다른 사유로 소멸한 경우에도 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다.

 

⑵ 경매절차상의 구제방법

 

㈎ 매각허가결정 확정 전

 

최고가매수신고인 또는 매수인은 민사집행법 제121조 제6호의 사유를 들어 매각허가에 대한 이의신청을 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있다.

 

㈏ 매각허가결정 확정 후 대금 납부 전

 

① 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 매수인으로서는 동법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

 

② 다만 매수인은 위와 같은 사정이 있더라도 매수할 의사가 있는 경우에는 집행법원에 대금감액을 신청할 수 있고, 집행법원은 민법상 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 감액결정을 할 수 있다[대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정, 1979. 7. 24.자 78마248 결정, 2004. 12. 24. 자 2003마1665 결정(임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고, 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다), 2005. 3. 29.자 2005마58 결정 등].

 

㈐ 대금납부 후

 

① 매각대금에 대한 배당이 실시되기 전인 경우에는 집행법원에 대하여 대금의 전부나 일부의 반환을 구할 수 있다(대법원1997. 11. 11.자 96그64 결정).

 

② 배당이 실시된 이후에는 민법상의 매도인의 담보책임(민법 제578조 등)을 유추적용하여 채무자에게 계약해제 또는 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자가 무자력인 경우에는 배당을 받을 채권자 등에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구함으로써 구제받을 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).

 

⑶ 채무자 등에 대한 손해배상청구

 

㈎ 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인(낙찰자)에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인(낙찰자)이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 매수인(낙찰자)이 입게된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

㈏ 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).