【확정일자】《임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건으로서의 '확정일자'란?》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 확정일자
⑴ 확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리킨다(대판 1998. 10. 2. 98다28879, 대판 2008. 9. 11. 2008다38400, 대판 2010. 5. 13. 2010다8310, 민법 부칙 3조 참조).
주택임대차보호법 3조의2 2항은 임대차계약서상 확정일자를 갖출 것을 요구하고 있는데 위 법이 확정일자를 요구하는 취지는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임대계약일자를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 함에 있다.
⑵ 따라서 ① 공증인 사무소, 번호사법에 따라 설립된 법무법인, 법무법인(유한) 또는 법무조합(공증인법 15조의2 1항 1호) 등에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하거나, ② 사문서로 된 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 받거나, 법원[2015. 9. 14. 이후에는 주택임대차의 경우 인터넷등기소(http ://www.iros.go.kr)를 통해서도 온라인으로 확정일자 신청 및 확정일자인을 받을 수 있음]이나 등기소, 동 주민센터[정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우에는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소]의 공무원으로부터 확정일자인을 받은 경우 뿐 아니라, ③ 임대차계약서 자체에 확정일자를 받지 않더라도 임대차계약서에 대하여 사서증서의 인증을 받아도 위 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 98다28879 판결 및 민법 부칙 3조 참조).
⑶ 확정일자를 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 증명하여야 하는 것은 아니고 공정증서 대장 등 다른 방법으로 증명할 수 있다(대판 1996. 6. 25. 96다12474, 대판 1999. 1. 26. 98다48279).
그러나 확정일자인이 없는 임대차계약서 사본만 소지하고 있다는 것은 특별한 사정이 없는 한 그 원본에도 확정 일자인이 없었다고 볼 수밖에 없다(대판 2011. 4. 28. 20 11다2241).
주의할 것은, 주택의 임차인이 주택임대차보호법의 우선변제요건을 갖추었을 뿐 아니라 전세권등기까지 한 경우에는 위 각 법에 의한 보호뿐만 아니라 전세권자로서도 보호를 받게 되는데(대판 1993. 12. 24. 93다39676 등), 확정일자의 개념을 위와 같이 보는 이상 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 위에서 설명한 주택임대차보호법 상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 접수인도 확정일자로 보아야 하므로, 그 부지의 매각대금에서도 우선변제를 받게 되는 경우가 있다는 점이다(대판 2002. 11. 8. 2001다51725, 대판 2009. 1. 30. 2007다68756).
⑷ 다만 상가건물의 경우 확정일자와 관련하여 주의할 점은 주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법상의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할세무서장(부가가치세법 8조 3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장)으로부터 받아야 한다는 것이다(상임 5조 2항, 상임령 3조 1항 단서, 대판 2006. 10. 13. 2006다56299 등).
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 같은 법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다(대판 2007. 6. 28. 2004다69741).
