【판례<집합건물의 일부공용부분, 구분소유건물, 일부공용부분의 결정기준 및 일부공용부분이 전체공용부분이 되기 위한 요건>】《여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분의 소유권귀속주체를 판단하는 기준(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [일부 구분소유자만의 공유에 제공되는 아파트 옥상 부분의 소유권귀속이 문제된 사건]
【판시사항】
집합건물의 어느 부분이 일부공용부분인지 결정하는 기준 및 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하였다는 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는지 여부(원칙적 소극) / 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분의 소유권 귀속을 판단할 때에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
【판결요지】
집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제10조 제1항]. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고, 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조).
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 반소원고는 甲 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’) B동 OO호의 공유자이자 입주민이고, 반소피고는 이 사건 아파트 A동 OO호의 공유자이자 입주민이다.
⑵ 이 사건 아파트는 총 26개동, 1,304세대로 구성된 단지로서, 최초 입주 당시부터 당초 A동을 포함하여 24개동의 옥상에는 조경사업의 일환으로 잔디밭이 조성되었는데, 반소피고는 2015년경부터 현재까지 이 사건 아파트 A동 옥상의 잔디밭 중 일부(이하 ‘이 사건 옥상 부분’)에 텃밭을 조성하여, 파․고추 등의 농작물을 재배하고 있다.
⑶ 반소원고는 A동 옥상은 이 사건 아파트 구분소유자 전원을 위한 전체공용부분이므로, A동이 아닌 다른 동의 구분소유자인 반소원고도 사용․수익권한이 있다고 보아야 하는데, 반소 피고가 이 사건 옥상 부분에 텃밭을 조성하여 농작물을 재배하는 등 배타적으로 점유․사용함으로써 다른 구분소유자들의 점유․사용을 배제하고 있으므로, 반소피고는 공용부분에 대한 보존행위로서 배타적 점유배제를 구하는 반소원고에게 이 사건 옥상 부분에 식재된 농작물을 철거하고 위 부분을 인도할 의무가 있다고 주장한다.
⑷ 원심은 이 사건 옥상이 A동 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백하다고 볼 수 없고, 따라서 B동의 구분소유자 중 1인인 반소원고 등 이 사건 아파트 단지의 구분소유자 전원이 이 사건 옥상을 공유한다고 판단하였다.
⑸ 대법원은 일부공용부분이라는 이유로 파기환송하였다.
① A동의 구분소유자는 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 A동 출입구에 의하여 이 사건 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상에 접근할 수 있을 뿐이다.
② 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에서 A동 구분소유자와 A동 구분소유자 아닌 이 사건 아파트 단지 구분소유자는 본질적인 차이가 있다.
③ 따라서 이 사건 옥상은 A동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분 으로서 A동 구분소유자만의 공유에 속한다고 보아야 한다.
나. 쟁점 : [일부공용부분의 결정기준 및 일부공용부분이 전체공용부분이 되기 위한 요건]
⑴ 이 사건의 쟁점은, 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분의 소유권귀속주체를 판단하는 기준이다.
⑵ 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 아파트 419동의 구분소유자인 반소원고가 412동 구분소유자로서 412동에 설치된 이 사건 옥상에 텃밭을 조성한 반소피고를 상대로 위 텃밭 부분 옥상의 인도를 구한 사건이다.
⑶ 대법원은, 이와 같은 단지 내의 특정 동의 건물 부분 중 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 일부공용부분인지 아니면 단지 구분소유자 전원이 공유하는 전체공용부분인지는 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되는 것이고, 412동 구분소유자는 이 사건 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도대로 이용할 뿐 아니라 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 412동 출입구에 의하여 이 사건 옥상에의 접근이 차단되고 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상에 접근할 수 있을 뿐이므로, 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에서 412동 구분소유자와 412동 구분소유자 아닌 이 사건 아파트 단지 구분소유자는 본질적인 차이가 있으며, 따라서 이 사건 옥상은 412동 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분으로서 412동 구분소유자만의 공유에 속한다고 판단하여 이 사건 옥상을 전체공용부분으로 본 원심판결을 파기환송하였다.
3. 집합건물의 일부공용부분
가. 공용부분
⑴ 1동의 건물 중 전유부분을 제외한 것이 공용부분이다. 따라서, 공용부분은 구분소유자 1인의 전유적, 배타적 지배가 아닌 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공동적 지배가 성립하는 부분이다.
즉, "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물법 3조 2항 및 3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다(집합건물법 2 iv).
⑵ 공용부분에는 복도, 계단, 로비, 외벽 등과 같이 본래부터 그 성질상 당연히 공용부분으로 되는 성질상․구조상의 공용부분(집합건물법 제3조 제1항)과 공동의 응접실, 관리실, 집회소, 노인정 등과 같이 그 성질이나 구조로서는 독립한 전유부분이 될 수 있으나 구분소유자들의 규약 또는 공정증서로써 공용부분으로 정할 수 있는 규약상의 공용부분(동조 제2, 3항)이 있다.
⑶ 성질상․구조상의 공용부분은 독립한 등기능력이 없어 1동의 건물 전체를 표제부에 등기할 때 각 부분을 특정함이 없이 전유부분과 함께 전체로서 그 면적만을 표시하여, 결국 각 전유부분의 총 면적을 뺀 나머지 면적이 공용부분이 되는 방법으로 공시되나, 규약상의 공용부분은 독립한 등기능력이 있으므로 이를 별도로 등기하여야 하므로(집합건물법 제3조 제4항), 어느 것이 성질상․구조상의 공용부분이냐 규약상의 공용부분이냐는 중요한 문제이다.
⑷ 또한 공용부분은 그 형태상 현관, 복도, 계단, 엘리베이터실, 공동변소, 옥상 등과 같은 건물부분과, 건물에 부속하여 건물의 효용을 증진하는 전기, 가스, 수도용 배관이나 방범․방화설비 등과 같은 건물의 부속물 및 옥외 주차장, 창고, 대피소 등의 부속건물로 나누어 볼 수 있고(집합건물법 제2조 제4호), 1동의 건물에 속하는 구분소유자들만의 공용부분과 단지 전체 구분소유자들의 공용부분(예컨대 경비실, 어린이 놀이터, 공동화장실 등)으로 나눌 수도 있다.
⑸ 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(집합건물법 3①).
그러나 구분소유자들의 의사에 따라 전유부분이 될 수 있는 구조상 및 이용상 독립성의 요건을 갖춘 특정부분을 공용부분으로 하는 것(소위 규약상 공용부분)도 허용된다(집합건물법 3②·③).
⑹ 규약상 공용부분은 공용부분이라는 취지의 등기를 하여야 한다(집합건물법 3④).
공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없다.
⑺ 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나(집합건물법 10①), 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것으로 집합건물법 13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다.
또한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위해서는 집합건물법 15조에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200 판결).
나. 전유부분과 공용부분의 구별
⑴ 어떤 건물부분이 전유부분이 될 수 있는 구조상 요건(예컨대, 경계벽시설)을 갖추지 못하였지만, 실제로 공용부분으로 이용되지도 않은 경우라든지 기타 어느 부분에도 속한다고 보기 어려운 애매한 부분은 이를 구조상 공용부분으로 볼 수밖에 없다.
⑵ 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.
다. 공용부분을 전유부분의 목적으로 하였을 경우
공용부분을 전유부분의 목적으로 하는 것은 허용되지 않는다.
따라서 급수용 물탱크를 설치하기 위한 상가건물 옥탑은 상가아파트의 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물부분이어서 각 구분소유등기는 무효이다(대법원 1991. 4. 12. 선고 91다4140 판결).
라. 집합건물의 일부공용부분
⑴ 집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 공용부분을 일부공용부분이라고 한다.
⑵ 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018 다217875 판결 등 참조).
⑶ 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다.
마. 판례의 태도(= 대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결. 아파트단지 중 상가의 구분소유자는 아파트전용 지하주차장을 공용부분으로 사용·수익할 수 없다고 본 사례)
⑴ 위 핀결의 원심은, ‘구분소유권이 성립할 당시 이 사건 단지의 아파트와 상가의 구조에 따른 객관적 용도’에 따라, 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 일부공용부분에 해당한다고 보았다.
아파트와 상가는 하나의 단지 안에 있기는 하나, 별개의 건물로 신축ㆍ분양되었고, 구조나 외관상 분리ㆍ독립되어 있으며, 기능과 용도가 다르다.
지하주차장은 아파트의 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고, 위 출입문에는 해당 아파트 동의 입주민만 들어갈 수 있는 출입통제장치가 있으나, 지하주차장과 상가가 직접 연결되어 있지는 않다.
아파트 구분소유자는 분양 당시에 지하주차장을 공용부분으로서 분양받고 대금을 지급하였으나, 상가의 구분소유자는 그렇지 않았다.
⑵ 원심의 이러한 판단은 타당하고, 대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결도 원심을 수긍하였다.
구조적으로 아파트 입주민들만을 위한 시설이라면 입주민들의 출입만 허용되어야 하고, 불특정다수의 공중이 출입하는 것은 이러한 시설의 목적에 반하므로, 일부공용부분으로 보아야 한다.
더군다나 상가 구분소유자는 당초부터 공용부분으로서 분양대금을 부담하지 않았으므로, 이를 부담한 아파트 구분소유자들만의 일부공용부분으로 보아야 하다.
4. 대상판결의 내용 분석 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.663-664 참조]
⑴ 아파트에 A동과 B동이 있는데, A동 주민이 옥상에 흙을 깔고 농작물을 심었더니, 이에 불만을 가진 B동 주민이 ‘공용부분’에 대한 보존행위로서 인도청구를 하였다.
⑵ 대법원의 결론은, ‘A동의 옥상은 A동 주민의 일부공용부분이므로 B동 주민은 보존행위를 할 권한이 없다’는 것이었다.
⑶ 아파트의 특정 동의 옥상은 그 동의 주민들 외에 다른 동의 주민들은 접근할 수 없는 경우가 일반적이다.
아파트에 살면서 옆동 옥상을 올라갈 일이 없고 갈 필요도 없으며, 가더라도 그것은 주민이 아닌 ‘이웃’으로서 방문하는 아주 드문 경우이다.
그렇다면 특정 동의 옥상은 해당 동의 주민들의 일부공용부분이라고 봄이 타당하다.
⑷ 원심에서는 옥상에 아파트 전체의 이익과 관련한 시설물이 설치될 가능성을 염두에 둔 것으로 보인다.
그러나 현실적으로 아파트의 상황을 보면 그런 가능성은 매우 낮다.
⑸ 일부공용부분의 판단 기준으로, 대법원은 ‘구분소유권이 성립할 당시 건물의 구조에 따른 객관적 용도’로 판단하여야 한다고 보았다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결).
