【판례<관리비징수대상자, 관리비청구주체>】《대규모점포개설자 또는 시장관리자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단을 상대로 관리비·경비를 직접 청구할 수 있는지 여부(대법원 2019. 9. 10. 선고 2019다208953 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [구 유통산업발전법상의 대규모점포개설자 겸 구 재래시장법상 시장관리자로 지정된 자가 집합건물법상 관리단을 상대로 관리비를 징수할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사건]
【판시사항】
[1] 적법한 대표자 자격이 없는 비법인 사단의 대표자가 한 소송행위를 후에 적법한 대표자가 추인한 경우, 행위 시에 소급하여 효력을 가지게 되는지 여부(적극) 및 이러한 추인은 상고심에서도 할 수 있는지 여부(적극)
[2] 비법인 사단에 대하여 민법 제63조에 의하여 법원이 선임한 임시이사가 정식이사와 동일한 권한을 가지는지 여부(원칙적 적극)
[3] 구 유통산업발전법에 따른 대규모점포의 개설등록 및 구 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시장관리자 지정이 ‘수리를 요하는 신고’로서 행정처분에 해당하는지 여부(적극) / 이에 따른 대규모점포개설자의 지위 및 시장관리자의 지위는 위 행정처분이 당연무효이거나 적법하게 취소되지 않는 한 유효하게 유지되는지 여부(적극)
[4] 구 유통산업발전법상 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들에게서 점포를 임차하여 매장을 운영하는 상인들에 대하여 관리비 징수권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단을 상대로 직접 관리비를 청구할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[5] 구 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제67조 제1항, 제2항에 따라 시장관리자로 지정된 자가 상인들을 상대로 업무수행에 소요되는 경비를 부과·징수할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단을 상대로 경비의 부과·징수권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이러한 법리는 현행 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법이 적용되는 사안에 대해서도 동일하게 적용되는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 적법한 대표자 자격이 없는 비법인 사단의 대표자가 한 소송행위는 후에 대표자 자격을 적법하게 취득한 대표자가 소송행위를 추인하면 행위 시에 소급하여 효력을 가지게 되고, 이러한 추인은 상고심에서도 할 수 있다.
[2] 비법인 사단에 대하여 민법 제63조에 의하여 법원이 선임한 임시이사는 원칙적으로 정식이사와 동일한 권한을 가진다.
[3] 구 유통산업발전법(2012. 6. 1. 법률 제11461호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 유통산업발전법’이라고 한다) 제8조 제1항, 제9조, 구 유통산업발전법 시행규칙(2012. 10. 5. 지식경제부령 제271호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항, 구 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법(2007. 12. 27. 법률 제8803호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재래시장법’이라고 한다) 제67조 제1항, 구 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행규칙(2010. 6. 30. 지식경제부령 제135호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항의 내용과 체계에 비추어 보면, 구 유통산업발전법에 따른 대규모점포의 개설등록 및 구 재래시장법에 따른 시장관리자 지정은 행정청이 실체적 요건에 관한 심사를 한 후 수리하여야 하는 이른바 ‘수리를 요하는 신고’로서 행정처분에 해당한다.
그러므로 이러한 행정처분에 당연무효에 이를 정도의 중대하고도 명백한 하자가 존재하거나 그 처분이 적법한 절차에 의하여 취소되지 않는 한 구 유통산업발전법에 따른 대규모점포개설자의 지위 및 구 재래시장법에 따른 시장관리자의 지위는 공정력을 가진 행정처분에 의하여 유효하게 유지된다고 봄이 타당하다.
[4] 구 유통산업발전법(2012. 6. 1. 법률 제11461호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 유통산업발전법’이라고 한다) 제12조 제1항 제3호는 대규모점포개설자가 수행하는 업무로서 ‘그 밖에 대규모점포의 유지·관리를 위하여 필요한 업무’를 규정하고 있고, 제4항은 매장이 분양된 대규모점포에서는 제1항 각호의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른다고 규정함으로써 대규모점포의 관리에 있어서 구분소유자와 입점상인 사이의 이해관계를 조절하고 있다. 여기서 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’이란 대규모점포의 유지·관리 업무 중 그 업무를 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항이라고 해석되므로, 당해 대규모점포의 운영·관리를 위해 부과되는 관리비 징수는 대규모점포의 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속한다. 그리고 이러한 법리는 유통산업발전법이 2017. 10. 31. 법률 제14997호로 개정됨에 따라 대규모점포관리자의 입점상인에 대한 관리비 등 청구권에 관한 규정이 제12조의3에 신설되어 시행·적용되기 전까지의 사안에 대하여 그대로 적용된다고 봄이 타당하다.
그러나 위와 같이 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자에게 점포에 대한 관리비 징수권이 부여되더라도, 이는 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들에 대해서만 행사할 수 있을 뿐, 관리단과 사이에 관리비 징수에 관한 약정이 체결되는 등 특별한 사정이 없는 한 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자가 관리단을 상대로 직접 관리비를 청구할 수는 없다. 관리단은 대규모점포의 구분소유자들이나 위 상인들과는 별개의 권리·의무 주체일 뿐 아니라, 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자가 관리단으로부터 직접 관리비를 징수할 수 있다거나 관리비 납부에 관하여 관리단을 수범자로 하는 아무런 근거 규정이 존재하지 않기 때문이다. 관련하여 2017. 10. 31. 법률 제14997호로 개정된 유통산업발전법 제12조의3 제1항은 “대규모점포 등 관리자는 대규모점포 등을 유지·관리하기 위한 관리비를 입점상인에게 청구·수령하고 그 금원을 관리할 수 있다.”라고 규정하여 대규모점포 등 관리자가 입점상인에 대하여 관리비의 징수권이 있음을 명문화하면서도 관리단에 대하여는 어떠한 규정도 두고 있지 않다.
[5] 구 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법(2007. 12. 27. 법률 제8803호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재래시장법’이라고 한다) 제67조 제1항, 제2항, 제65조 제1항, 제3항 전문, 제4항 제5호, 제5항의 내용과 체계에 비추어 보면, 상인회가 구 재래시장법 제67조 제1항 및 제2항 제1호에 따라 시장관리자로 지정될 경우 상업기반시설의 유지 및 관리, 화재의 예방, 청소 및 방범 활동 등의 업무를 수행함과 아울러, 회원인 상인들을 상대로 이러한 업무수행에 소요되는 경비를 부과·징수할 수 있고, 이는 상인회 외에 구 재래시장법 제67조 제2항 각호에 규정된 나머지 자들이 시장관리자로 지정될 경우에도 마찬가지라고 봄이 타당하다. 나아가 이와 같이 시장관리자에게 부여되는 경비의 부과·징수권은 구 유통산업발전법(2012. 6. 1. 법률 제11461호로 개정되기 전의 것)상의 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자의 경우와 마찬가지로 상인들에 대하여 행사할 수 있는 것이지, 이와는 별개 주체인 관리단에 대해서는 관리단이 시장관리자에게 직접 경비를 지급하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 이를 행사할 수 없다고 보아야 한다. 이러한 법리는 구 재래시장법상의 규정들이 여러 차례의 개정과 법률명칭 변경을 거친 현행 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법하에서도 실질적인 내용 변경 없이 유지되고 있는 이상, 현행법이 적용되는 사안에 대해서도 동일하게 적용된다.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 원고는 서울 중구청장으로부터 시장관리자로 지정되어 남대문시장권역의 청소, 화재예방 등의 업무를 수행하는 자이고, 피고는 남대문시장권역에 있는 A 상가건물 전체 구분소유자를 구성원으로 하는 관리단이다.
⑵ 피고는 2013. 3.경까지 원고가 청구한 관리청소비와 화재예방을 위한 소방차운영관리비를 몇 차례 납부하다가, 이후 원고의 관리비 징수권을 부정하며 납부를 거부하였다.
⑶ 이에 원고가 피고를 상대로 관리비를 청구한 사안이다.
나. 쟁점 : 재래시장법상 시장관리자에게 부여된 관리비 징수권의 상대방(= 상인들)
⑴ ① 재래시장법상 시장관리자인 원고가 개별 상인이 아닌 집합건물법상의 관리단인 피고를 상대로 관리비를 청구할 권한이 있는지 내지 피고가 이러한 관리비 청구의 상대방이 될 수 있는지가 첫 번째 주요쟁점이고, ② 고가 구 유통산업발전법에 기하여 피고를 상대로 관리비를 청구할 수 있는지가 두 번째 주요쟁점이다.
⑵ 즉, ① 유통산업발전법(2012. 6. 1. 법률 제11461호로 개정되어 2012. 9. 2. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 유통산업발전법’)에 따른 대규모점포의 개설 등록 및 구 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법(2007. 12. 27. 법률 제8803호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재래시장법’)에 따른 시장관리자 지정이 갖는 법적 성격 및 이로 인한 효과, ② 구 유통산업발전법상 대규모점포개설자가 갖는 관리비 징수권 및 그 상대방, ③ 구 재래시장법상 시장관리자가 갖는 관리비 징수권 및 그 상대방이 쟁점이다.
⑶ 대법원은, 원고가 구 유통산업발전법상 대규모점포 개설등록을 마치고 구 재래시장법상 시장관리자로 지정된 이상, 이러한 행정처분의 공정력에 의해 대규모점포개설자 내지 시장관리자의 지위를 유지한다고 볼 수 있으나, 다만 이 경우에도 원고는 점포의 구분소유자들이나 상인들을 상대로 관리비를 징수할 수 있을 뿐, 곧바로 관리단인 피고를 상대로 관리비를 부과·징수할 수는 없다는 등의 이유로, 관리비 지급을 구하는 원고 청구를 배척하였다.
3. 관리비 징수 주체 (아파트, 상가, 대규모점포 등의 경우) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1264-1265 참조]
가. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리단, 입주자대표회의, 상가번영회 등의 차이점
⑴ 아파트
① 관리단 : 소유자들의 모임으로 ‘당연 성립’한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 입주자대표회의 : 동 대표들을 구성원으로 한다. ‘공동주택관리법’을 근거로 한다.
아파트의 경우 실제 거주자의 대표들로 구성된 입주자대표회의가 있다. 입주자대표회의는 입주자들의 모임이 아니라 동 대표들을 구성원으로 한다.
관리비를 걷거나 관리인을 두는 등 실제 거주자들의 공통된 이해관계를 조절하는 등의 행위는 모두 입주자대표회의에서 수행한다(공동주택관리법에서 규율함).
※ 임차인은 동 대표를 선출할 권한만 가지고 있다.
⑵ 상가
① 관리단 : ‘당연 성립’한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 상가번영회 : 임의단체이며, 근거규정은 별도로 없다.
상가의 경우 이른바 상가번영회가 있다. 상가번영회를 위한 법률규정은 없으므로, 상가번영회는 임의단체이다.
⑶ 대규모상가(규모가 3,000㎡ 이상인 곳 등)
① 관리단 : 당연 성립한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 대규모점포 등 관리자 : 주식회사만 가능하다. 유통산업발전법을 근거로 한다.
대규모점포 등 관리자는 사용하는 명칭과 상관없이 ‘대규모점포 등 관리자’다.
대규모점포의 경우 대규모점포등 관리자가 있다(유통산업발전법 12조 2항). 대규모점포는 매장 면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 곳 등을 말한다(예컨대, 동대문의 두타몰).
실제 영업하는 사람들을 위한 이해관계 조정 기구이고, 대규모점포 등 관리자는 상법상 주식회사로 하게 되어 있다(유통산업발전법 12조 2항 2호 가항).
대규모점포 등 관리자는 구분소유와 관련한 사항에 대하여는 결정할 권한이 없다(유통산업발전법 12조 4항).
<관리단과 입주자대표회의 등>
나. 관리단과 입주자대표회의의 차이점
⑴ 관리단
① 근거법령 : 집합건물법
② 적용대상 : 아파트, 상가 등 집합건물
③ 구성원 : 구분소유자들 전원(당연성립). ※ 아파트의 경우, 입주민 중 임차인이 많아 현실적으로 관리단이 모이는 경우는 없음
④ 권한 : 소유권과 관련된 권한 및 관리행위 권한 갖고 있음
⑤ 상가의 경우 : 관리단 있음
⑥ 관리비 징수 : 위탁관리회사(임의적 소송담당, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결)
⑦ 구분소유권침해 손해배상청구권자 : 구분소유자 or 관리단(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)
⑵ 입주자대표회의
① 근거법령 : 공동주택관리법
② 적용대상 : 공동주택(아파트, 연립주택 등)
③ 구성원 : 입주자 중 동대표(= 임차인들을 포함한 입주자들로부터 선출된 소수의 동대표들의 모임)
④ 권한 : 공동주택관리법에 규정 있음. 관리비 징수·운영, 엘리베이터·주차장 등 입주민 공동시설 관리, 입주민들의 공동규율 제정·관리 등. 하지만, 구분소유권과 관련된 권한은 없음
⑤ 상가의 경우 : 입주자대표회의 없음. 대신 상가번영회가 있으나, 법령에 근거 없는 임의단체임.
⑥ 관리비 징수 : 주택관리업자(공동주택관리법 제23조)
다. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리비 징수주체 (= 징수대행자도 당사자 적격 인정)
⑴ 아파트의 경우
① 관리비 징수주체 : ‘입주자대표회의’이다.
② 관리비의 징수대행자 : ‘주택관리업자’(공동주택관리법 제23조)이다. 공동주택관리법에 의하여 당사자적격이 인정된다.
⑵ 상가의 경우
① 관리비 징수주체 : ‘관리단’이다.
② 관리비의 징수대행자 : ‘위탁관리회사’이다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결).
관리단의 당사자적격은 당연히 인정된다. 위탁관리회사는 임의적 소송담당(제3자 소송담당)임에도 불구하고 당사자적격이 인정된다(위 대법원 2014다87885, 87892 판결).
⑶ 대규모점포의 경우
① 관리비 징수주체 : 대규모점포는 주식회사인 ‘대규모점포 등 관리자’에게 관리비징수 권한이 인정된다(유통산업발전법).
② 관리비의 징수대행자 : 위임받은 ‘상인회’(임의적 소송담당)이다.
대상판결(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결)은 ‘대규모점포 등 관리자’로부터 포괄적으로 위임을 받은 ‘상인회’ 또는 ‘지회’도 관리비 청구소송에서 당사자적격이 인정된다고 보았다.
◎ 대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결 : 나아가 甲 회사가 그 내부 규정을 통하여 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 乙 상인회 내지 그 지회인 각 상가상인회에 포괄적으로 위임하였으므로, 원고는 위임받은 관리업무를 수행하면서 이 사건 상가 내 점포 상인들로부터 그러한 업무수행에 소요되는 경비, 즉 관리비를 부과·징수할 권한이 있고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격도 인정된다.
4. 관리비청구권의 성립 [이하 대법원판례해설 제121호 이용우 P.199-218 참조]
가. 공용부분 관리비
⑴ 관련 규정
● 집합건물법 제17조(공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
⑵ 위 규정의 취지
㈎ 집합건물법은 공용부분 관리비에 관한 규정을 두고 있다.
규약에서 달리 정할 수 있는 사항은 ‘부담비율’이고, 부담 자체는 아니다.
㈏ 근거 규약이 있으면 그에 따라, 규약이 없거나 무효라고 하더라도 집합건물법 제17조에 따라 공용부분 관리비를 청구할 수 있다.
㈐ 따라서 관리비가 발생하면 곧바로 구분소유자들은 이를 일정한 비율에 따라 직접 부담하여야 하고, 관리단이 먼저 지출한 후에야 구분소유자에게 청구할 수 있는 것이 아니다.
즉, 관리단이 이를 실제로 지출하였는지는 관리비청구권의 성립요건이 아니다.
그러므로 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 사실상 관리행위를 한 경우에도, 구분소유자는 관리단에게 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다.
㈑ 반면 관리단에 대한 공용부분 관리비 지급의무가 소멸하지 않은 이상 구분소유자는 사실상 관리행위를 한 자에게 부당이득반환의무를 지지 않는다[대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다94076(본소), 2010다94083(반소)].
나. 전유부분 관리비
⑴ 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물법에는 전유부분 관리비에 관한 규정이 없다.
⑵ 그러나 대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결판결은 ‘규약’에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면, 관리단은 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다고 보았다.
전유부분의 관리비 또한 관리단이 실제로 지출하지 않았더라도 징수할 수 있다.
5. 원고가 구 재래시장법에 기하여 시장지위자의 지위를 갖는지 여부
⑴ 이 사건의 원고는 2007. 11. 30. 구청장으로부터 구 재래시장 법에 따라 시장관리자로 지정되었다.
⑵ 구 재래시장법 제67조 제1항에 의하면, 재래시장법에 따른 시장관리자가 되기 위해서는 세 가지 요건을 충족하여야 한다.
즉, ① 유통산업발전법 제12조 제1항 내지 제3항에 따라 대규모점포 개설자의 업무를 수행하는 자가 별도로 없어야 하고, ② 제67조 제2항 각호 중 어느 하나에 해당하여야 하며, ③ 시장 등에 의하여 시장관리자로 지정을 받아야 한다.
⑶ 행정법에서의 ‘수리를 요하는 신고’ 내지 그에 따른 ‘신고의 수리’가 이루어졌다고 볼 수 있다. 따라서 이러한 행정처분에 따른 공정력에 기대어 원고는 재래시장법상 시장관리자의 지위를 갖는다는 결론에 이를 수 있다.
원고는 위 요건을 모두 충족한 것으로 보인다.
6. 대상판결의 내용 분석 [이하 대법원판례해설 제121호 이용우 P.199-218 참조]
가. 시장관리자인 원고가 개별 상인이 아닌 피고(관리단)에게 직접 관리비의 지급을 구할 수 있는지 여부
⑴ 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 291524 판결은 구 유통산업발전법상 시장관리자가 관리비의 징수권한을 갖는다는 취지로 판단한 바가 있는데, 그 법리는 구 재래시장법상의 시장관리자에 대해서도 마찬가지로 적용된다고 볼 수 있다.
구 재래시장법 제67조 제2항 제1호에 따라 ‘상인회’가 시장관리자가 되는 경우 같은 법 제65조 제4항 제5호에 따라 ‘상업기반시설의 관리업무’를 수행할 수 있는데, 이때의 상인회는 같은 법 제 65조 제5항에 기하여 회원인 상인들로부터 ‘상업기반시설의 관리업무’의 수행에 필요한 경비를 징수할 수 있도록 되어 있다.
⑵ 다만 구 재래시장법상 시장관리자인 원고가 관리비 청구 내지 징수권한을 갖는다고 보더라도, 상인 이외의 다른 이(본건의 경우 피고 관리단)를 상대로도 이러한 권한을 행사할 수 있는 것인지는 별개의 문제이다.
결론적으로 구 재래시장법 규정 자체에 기해서는 개별 구성원인 상인을 상대로만 위 권한을 행사할 수 있을 뿐, 피고와 같은 집합건물법상의 관리단을 상대로는 행사할 수 없다고 보아야 한다.
대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결은 관리단에 대해서까지 관리비를 징수할 수 있는지를 직접적인 쟁점으로 다루었던 것은 아니지만 상인들을 상대로 관리비를 징수할 수 있다는 취지로 판단한 바가 있다.
위 판결은 유통산업발전법과 관련하여 대규모점포관리자에게 관리비 징수권한이 있음을 인정하면서도, 그로 인해 집합건물법상 구분소유자들의 권리가 침해되지 않아야 한다는 취지의 판시를 하였다.
⑶ 이러한 태도는 대규모점포관리자에게 해당 점포에 대한 관리비 징수권한이 있더라도 건물의 공용부분에 대한 관리권까지는 인정할 수 없다고 본 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 291524 판결에서도 유지되고 있다.
근거법령을 구 유통산업발전법과 구 재래시장법 중 어느 것으로 삼든지 간에 만약 이 사건에서 관리비를 개별 상인들이 아닌 구분소유자단체인 관리단에까지 청구할 수 있다고 보게 되면, 구분소유 자들의 권리를 실질적으로 침해하는 결과가 야기되어 대법원이 밝힌 위 가이드라인에 반하게 된다.
나. 원고가 구 유통산업발전법상 대규모점포개설자로서 집합건물의 관리단인 피고를 상대로 관리비를 청구할 수 있는지 여부
⑴ 결론적으로 원고는 대규모점포개설자의 지위에 있는 것만으로는 관리단인 피고를 상대로 관리비를 청구할 수 없다.
⑵ 원고가 유통산업발전법상 대규모점포관리자의 지위에 있었고, 이에 따라 관리비를 징수할 권한을 갖는다 하더라도, 이러한 권한은 개별 상인들에 대하여 행사할 수 있는 것이지, 구분소유자들로 이루어진 관리단인 피고를 상대로 하여 행사할 수는 없기 때문이다.
⑶ 이 사건의 원심은 원고 청구를 배척한다는 동일한 결론에 이르면서도 원고가 애당초 대규모점포관리자의 지위를 갖지 않았다는 취지의 사뭇 다른 이유를 근거로 삼았다.
그러나보다 정확히는 원고가 2012. 8. 23. 구 유통산업발전법 제8조에 따라 구청에 대규모점포 개설등록을 이미 마쳤으므로, 행정처분인 ‘대규모점포등의 개설등록’에 중대․명백한 하자가 있어 처음부터 당연무효이거나 나중에 취소되어 그 공정력을 상실하지 않는 한 원고는 대규모점포개설자의 지위를 그대로 유지한다고 보아야 할 것이다.
그러므로 원고는 같은 법 제12조 제1항 각호에 따른 업무를 수행할 권한을 보유하고, 이러한 권한 중에는 관리비 징수가 포함되기는 한다.
⑷ 다만 관건은 ‘원고가 피고 관리단을 상대로 관리비를 청구할 수 있는지’ 여부라 할 것인데, 대법원 2017다83427 판결 등에서 제시된 가이드라인에 비추어 볼 때 원고가 대규모점포개설자라 하더라도 피고 관리단에 대하여는 구 유통산업발전법에 기하여 관리비를 청구할 수 없다고 보아야 한다.
다. 대상판결의 내용 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.144 참조]
대상판결은 대규모점포개설자 또는 대규모점포관리자나 시장관리자인 지위만으로는 집합건물법상의 관리단을 상대로 관리비 또는 경비의 지급을 구할 수 없음을 명확히 하였다.
재래시장법상 대규모점포개설자는 자신이 직접 상인들에게 관리비를 걷으러 다녀야 하고, 관리단으로부터 관리비를 징수할 법률상 근거가 없다는 판결이다.
7. 집합건물관리단 및 입주자대표회의에 관한 가처분 [이하 제2판 민사집행실무총서(III) 민사보전 권창영/박영호/구태회 P.1092-1119 참조]
가. 단체내부에 관한 가처분의 의의
⑴ 법인(회사 제외) 또는 비법인사단 등 단체의 종류와 분쟁유형이 매우 다양하다. 이러한 분쟁에서는 일반적으로 단체 내부의 규약, 정관의 해석이 문제되고, 민법상 사단법인에 관한 규정은 규약 등을 보충하거나 해석을 위한 기준으로 적용된다.
⑵ 비법인사단이 성립하려면, 종중 또는 문중과 같이 특별한 조직행위 없이도 자연적으로 성립하는 예외적인 사단이 아닌 한, 사단으로서의 실체를 갖추는 조직행위가 있어야 한다. 만일 어떤 단체가 외형상 목적, 명칭, 사무소 및 대표자를 정하고 있다고 할지라도 사단의 실체를 인정할 만한 조직, 재정적 기초, 총회의 운영, 재산의 관리 기타 단체로서의 활동에 관한 증명이 없는 이상 이를 비법인사단으로 볼 수는 없
다[대법원 1997. 9. 12. 선고 97다20908 판결 참조.하급심에서 채권자가 비법인사단에 해당하지 않는다고 보아 각하한 사례로 수원지방법원 성남지원 2015. 7. 27.자 2015카합55 결정, 서울남부지방법원 2015. 7. 3.자 2015카합91 결정 등 참조. 그러나 사단법인의 하부조직의 하나라 하더라도 스스로 단체로서의 실체를 갖추고 독자적인 활동을 하고 있다면 사단법인과는 별개의 독립된 비법인사단으로 볼 수 있다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다 60908 판결)].
⑶ 비법인사단의 경우 사원총회의 결의를 거쳐 그 명의로 총유재산에 관한 소송을 할 수 있으나 단체의 구성원이 총유재산의 보존행위로서 직접 가처분신청을 할 수는 없다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2004다44971 전원합의체 판결 등 참조. 하급심 사례로 비법인사단인 마을회의 구성원에 불과한 채권자 개인이 총유재산인 공탁금에 대한 권리의 보전을 위하여 한 공탁금지급금지신청을 기각한 의정부지방법원 2014. 1. 17. 2014카합21 결정, 교회의 교인들이 교회 건물을 점유하고 있는 자들을 상대로 퇴거를 구한 사안에서 이는 총유물에 대한 보존행위에 해당하므로 채권자들에게는 당사자적격이 없다고 보아 그 신청을 각하한 서울북부지방법원 2013. 7. 23.자 2013카합313 등 참조).
⑷ 사단법인에서 총 사원의 5분의 1 이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 청구한 때 이사는 총회를 소집하여야 하는데, 그러한 소집요구가 받아들여지지 않으면 그 청구를 한 사원은 법원의 허가를 얻어서 스스로 소집할 수 있다(민법 제70조). 이 규정은 비법인사단의 경우에도 유추적용된다(대법원 1999. 6. 25.자 98마478 결정).
⑸ 한편 단체의 의사결정의 효력을 다투는 가처분은 그 의사결정을 한 당사자인 단체를 상대로 하여야 하고, 단체 구성원 개인에게는 당사자적격을 인정할 수 없다. 단체 내부 결의의 효력과 관련해서는 절차적으로 적법한 소집권자에 의한 소집인지, 소집통지 요건이 충족되었는지, 정족수가 충족되었는지 등이 주로 문제된다. 사단법인의 경우 총회의 소집은 1주간 전에 그 회의의 목적사항을 기재한 통지를 보내거나 기타 정관에 정한 방법에 의하여야 하고(민법 제71조), 정관에 다른 규정이 없다면 총회는 위 절차에 따라 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있다(민법 제72조). 이는 사원이 결의를 할 목적사항을 사전에 알고서 회의 참석 여부나 결의사항에 대한 찬반의사를 미리 준비하게 하는 데에 그 취지가 있으므로, 회의의 목적사항은 사원이 안건이 무엇인지를 알 수 있도록 기재하여야 한다.
이러한 민법 규정들은 원칙적으로 비법인사단의 경우에도 유추적용되므로, 비법인사단의 총회에서 회의 소집 통지에 목적 사항으로 기재하지 않은 사항에 관하여 결의한 때에는 구성원 전원이 회의에 참석하여 그 사항에 의하여 의결한 경우가 아닌 한 그 결의는 원칙적으로 무효이다[대법원 2015. 2. 16. 선고 2011다101155 판결 등 참조. 한편 민법상 비영리 재단법인의 정관에서 정한 이사회 개최시 소집통지 절차를 거치지 아니한 관계로 그 소집통지를 받지 못한 이사가 참석하지 않았고 일부 이사들만이 모여 이사회를 개최하였다면 이러한 이사회의 결의는 당연무효라고 보아야 할 것이며, 이 경우 적법한 소집통지를 받지 못한 이사가 출석하여 반대의 표결을 하였다 한들 이사회결의의 성립에 영향이 없었다고 하더라도 그 이사회 결의가 당연무효라고 하는 결론에 지장을 주지 않는다(대법원 1992. 7. 24. 선고 92다749 판결)].
⑹ 총회개최금지 또는 안건상정금지 가처분의 경우, 총회결의의 효력이 없음을 주장하는 당사자는 본안소송에서 결의의 효력을 다툴 수 있음은 물론 가처분으로 그 결의의 효력정지를 구할 수도 있는 등 사후적인 구제수단이 있는 반면, 이러한 가처분을 발령하는 경우 상대방 당사자는 사실상 그 가처분결정에 대하여 불복할 기회 자체를 잃을 수 있다. 따라서 이러한 가처분을 발령하기 위해서는 회의개최 또는 안건의 상정이 위법함이 명백하고, 그로 인하여 또 다른 법률적 분쟁이 초래될 염려가 있는 등 그 피보전권리 및 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 필요하다.
나. 집합건물 관리단 및 입주자대표회의에 관한 가처분
⑴ 적용법률
① 이러한 분쟁에서는 관리규약뿐만 아니라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’), 주택법이 중요한 판단기준인데, 먼저 관리단 또는 입주자대표회의가 존재하는 부동산이 집합건물법 또는 주택법의 적용대상인지 여부가 문제된다.
② 구분소유건물은 집합건물법이 적용되고 주택법 제2조 제3호에서 그 적용대상인 공동주택에 대하여 정하나 이때도 집합건물법의 적용이 배제되는 것은 아니다(집합건물법 제2조의2). 공동주택관리법에 따르면 임차인 등 사용자도 동별 대표자 선출시 등의 경우 의결권이 있으나, 집합건물법이 적용되면 구분소유자에게만 관리단집회에서의 의결권이 인정된다.
③ 다만 집합건물법 제16조 제2항 및 제24조 제4항에서는, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하고 있는 자도 관리단집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있는 경우에 대하여 정한다. 또한 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적, 포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는, 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결).
⑵ 관리권한의 존부에 관한 분쟁
① 관리권한이 있다고 주장하는 자가 실제 관리행위를 하고 있는 자를 상대로 관리행위의 금지를 구하거나, 관리업무방해금지 또는 관리시설의 인도, 관리업무의 인수 인계 등을 구하는 형태이다.
② 관리권이 인정되는 집합건물법 제23조 제1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 것이 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체이다. 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 집합건물법 조항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(집합건물인 상가의 구분소유자 전부가 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다면 그 주식회사는 관리단의 성격을 함께 지닌다고 본 판례로는 대법원 2010. 8. 26. 선고 2008다28267 판결).
공동주택관리법상 입주자대표회의는 비법인사단으로서 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별 대표자로 구성된다.
③ 관리단 또는 입주자대표회의와 관리위탁회사 사이에서는 관리위탁계약의 효력 유무가 다투어지기도 한다(하급심 사례로 ‘관리회사에게 관리위탁계약 위반의 귀책사유가 있는 경우 관리단이 총회 결의를 거쳐 관리위탁계약 전체를 해지할 수 있음은 별론으로 하더라도, 관리위탁계약의 존속 중에 관리단이 관리회사와의 합의 없이 계약의 중요 부분인 관리비 및 주차비의 부과 징수 주체 부분만을 일방적으로 변경할 권한은 없다’는 이유로 관리회사가 관리단을 상대로 제기한 관리비 등의 징수금지신청을 인용한 서울중앙지방법원 2014. 9. 11.자 2014카합80400 결정).
④ 한시적인 관리권한을 가진 분양자(집합건물법 제9조의3 제1항)로부터 집합건물의 관리를 위탁받은 수탁자의 경우에는, 위탁계약기간이 남아 있다 하더라도 관리를 개시한 관리단과 사이에 승계계약 등을 체결하지 않는 이상 관리단의 의사에 반하여 건물을 관리할 수는 없다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결, 서울고등법원 2008. 1. 10.자 2007라1413 결정).
⑤ 집합건물법상 관리단과 유통산업발전법상 입점상인들에 의하여 설립되는 대규모점포관리자 사이에 관리권한의 존부 및 범위가 문제되기도 하는데, 판례는 대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 매장을 운영하는 상인들을 상대로 대규모점포의 유지·관리에 드는 비용인 관리비를 부과·징수하는 업무는 유통산업발전법상 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라기보다는 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속하는 것이라고 본다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결).
⑥ 그러나 위와 같이 대규모점포관리자에게 점포에 대한 관리비 징수권이 부여되더라도, 이는 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들에 대해서만 행사할 수 있을 뿐, 관리단과 사이에 관리비징수에 관한 약정이 체결되는 등 특별한 사정이 없는 한 대규모점포관리자가 관리단을 상대로 직접 관리비를 청구할 수는 없다. 관리단은 대규모점포의 구분소유자들이나 위 상인들과는 별개의 권리의무 주체일 뿐 아니라, 대규모점포관리자가 관리단으로부터 직접 관리비를 징수할 수 있다거나 관리비 납부에 관하여 관리단을 수범자로 하는 아무런 근거 규정이 존재하지 않기 때문이다(대법원 2019. 9. 10. 선고 2019다208953 판결).
⑶ 관리행위 자체의 적법여부에 관한 분쟁
① 구분소유자 등이, 관리권한 있는 관리단 또는 입주자대표회의나 관리위탁회사를 상대로 구체적인 관리행위로서 행해지는 단전, 단수, 출입폐쇄 등의 중지를 구하는 형태이다.
② 구체적인 관리행위가 적법한지 여부와 관련하여, 집합건물법상 정해진 요건을 충족하였는지가 문제된다. 공용부분의 관리인지, 변경인지, 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경인지 여부에 따라 관리단집회에서 요구되는 의결정족수에 차이가 있는데(집합건물법 제15조, 제15조의2, 제16조), 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단한다[대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 참조. 하급심 사례로 ‘공용부분에 창문 등을 개설하는 행위’(서울중앙지방법원 2015. 4. 14.자 2015카합80048 결정), ‘아파트의 개별난방전환 및 급수배관교체공사’(서울중앙지방법원 2014. 8. 28.자 2014카합80394 결정), ‘상가의 중앙 냉난방시설을 개인 냉난방시설로 변경하는 공사’(의정부지방법원 고양지원 2013. 11. 14.자 2013카합 결정) 등은 공용부분의 변경에 해당한다고 보았다. 반면 ‘건물의 변압기 증설공사’는 공용부분의 변경에 해당하지 않는다고 본 사례가 있다(서울중앙지방법원 2014. 3. 21.자 2013카합2404 결정)].
③ 또한 집합건물법 제15조 제2항, 제16조 제4항에 따르면 공용부분의 변경 및 관리가 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. 그 취지는 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 ‘특별한 희생’을 따로 배려하도록 한 것이므로, 이때 특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말한다[대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결(공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 때에 해당하지 않는다고 본 사례). 하급심에서 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 때에 해당한다고 본 사례로 ‘입주자대표회의가 유치원 통학차량의 아파트 단지 내 진입을 금지한 경우’에 관한 서울북부지방법원 2013. 1. 24.자 2012카합973 결정, ‘지하 1층 주차장을 오피스텔 및 상가 구분소유자들의 일부공용부분으로, 지하 2,3,4층 주차장을 아파트 구분소유자들의 일부공용부분으로 변경한 경우’에 관한 서울중앙지방법원 2012. 8. 24.자 2012카합311 결정 참조. 반면 이에 해당하지 않는다고 본 사례로 ‘상가 일부를 매장용 공간으로 변경한 경우’에 관한 서울동부지방법원 2015. 10. 21.자 2015카합476 결정, ‘아파트 입주자대표회의가 채권자의 전유부분 바로 아래에 실내 골프연습장을 설치하기로 한 경우’에 관한 서울동부지방법원 2014. 4. 24.자 2014카합262 결정 참조. 한편, 설혹 특별한 영향을 받는 구분소유자가 관리단집회결의 당시 공용부분의 사용 등에 관하여 승낙하였다고 하더라도 그에 영구적으로 구속된다고 할 수는 없고 승낙 당시로부터 상당한 기간이 경과하거나 결의 이후 구분소유자의 구성이 변경되는 등의 사정변경이 발생한 경우에는 그 승낙을 철회할 수 있다고 본 사례가 있다(서울북부지방법원 2012. 8. 1.자 2012카합461 결정)].
④ 일부 공용부분의 관리에 관한 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정하는데(집합건물법 제14조), 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조. 하급심 사례로 서울동부지방법원 2015. 5. 18.자 2015카합10026 결정, 서울남부지방법원 2015. 4. 6.자 2014카합508 결정, 서울고등법원 2014. 2. 10.자 2013라874 결정, 서울중앙지방법원 2012. 7. 5.자 2012카합873 결정).
⑤ 관리단 등 관리주체가 전유부분 등에 대하여 취한 단전·단수 등의 조치가 적법하기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다[대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조. 단전·단수금지 신청에 관하여 하급심에서 인용된 사례로 부산고등법원 2016. 1. 6.자 2015라5062 결정, 부산지방법원 2015. 5. 29.자 2015카합10213 결정, 수원지방법원 안산지원 2014. 8. 13.자 2014카합19 결정, 수원지방법원 안산지원 2011. 8. 4.자 2011카합92 결정 등 참조. 반면 기각된 사례로는 창원지방법원 2015. 11. 25.자 2015카합10139 결정, 서울중앙지방법원 2014. 6. 2.자 2014카합244 결정. 만약 그러한 조치가 사회통념상 허용될 만한 상당성을 구비하지 못하여 불법적인 사용방해행위로 인정될 경우, 그로 인하여 건물의 구분소유자나 임차인이 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면 그 구분소유자나 임차인으로서는 관리단에 대하여 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713 판결)].
⑥ 새로운 구분소유자가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 그 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 새로운 구분소유자가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수는 없으므로, 새로운 구분소유자가 소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).
⑦ 한편 입주자대표회의가 관리비를 연체하는 구분소유자를 상대로 관리규약 등에 기하여 전기, 수도, 가스의 사용금지를 구하기도 한다[수원지방법원 2012. 10. 30.자 2012카합391 결정 등 참조. 또한 입주자대표회의가 구분소유자를 상대로 관리비 미납을 이유로 단전 및 단수 조치를 취할 권리가 있다고 주장하면서 단전 및 단수행위의 저지 또는 방해금지를 구하여 인용된 사례가 있다(의정부지방법원 2015. 6. 29.자 2015카합124 결정, 대구지방법원 김천지원 2014. 9. 3.자 2014카합21 결정 등 참조). 반면 채무자가 채권자의 단전, 단수조치를 방해할 우려가 있다는 점에 대한 소명이 없다는 이유로 그 신청을 기각한 사례도 있다(수원지방법원 성남지원 2014. 8. 25.자 2014카합159 결정, 서울남부지방법원 2014. 6. 17.자 2014카합31 등 참조)].
⑧ 입주자대표회의가 외부차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부는, 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다49971 판결 참조. 하급심 사례로 서울고등법원 2015. 1. 23.자 2014라946 결정, 수원지방법원 2015. 1. 21.자 2014카합322 결정, 인천지방법원 2014. 1. 10.자 2013카합10025 결정 등 참조).
⑷ 구분소유자의 공용부분 사용 관련 분쟁
① 구분소유자는 집합건물법 및 관리규약이 정하는 바에 따라 집합건물의 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 권한이 있다.
그러나 집합건물의 공용부분을 점유·사용하는 것이 공용부분의 변경 내지 관리에 해당하는 경우, 구분소유자들의 적법한 집회결의에 의한 동의가 필요하다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결)[공유자 사이에 공유물을 사용, 수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용, 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용, 수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ‘관리’아닌 ‘처분’이나 ‘변경’의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결)].
② 관리단은 집합건물법 및 규약에 따라 구분소유자들의 공용부분 이용에 관한 사항을 관리할 권한이 있으며, 구분소유자 또한 공유물의 보존행위를 단독으로 할 수 있다. 따라서 관리단 또는 구분소유자는 공용부분을 집합건물법상 정해진 요건에 따르지 않고 점유·사용하는 자를 상대로 그 사용금지 등을 구할 수 있다. 또한 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우, 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 이는 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지이다(대법원 2020. 5. 21. 서고 2017다220744 전원합의체 판결).
② 재판례로는 ‘점포 앞 유리 외벽에 폴딩도어를 설치하는 것에 관하여 집합건물법 제15조 제1항에 따른 관리단 집회 결의를 거쳤음에 대한 소명이 없다는 이유로 위법한 공용부분의 변경에 해당한다’고 본 경우(서울중앙지방법원 2015. 4. 14.자 2015카합80048 결정), ‘구분소유자가 공용부분으로서 공개공지인 토지 위에 냉동기 실외기를 설치한 경우 관리단이 공용부분의 보존 관리를 위한 방해배제로서 그 사용금지를 신청할 수 있다’고 본 경우(서울서부지방법원 2015. 1. 8.자 2014카합719 결정, ‘구분소유자가 점포 외부의 통로에 영업시설을 설치하거나 판매할 물건을 적치하여 이를 배타적으로 점유·사용하는 것은 공용부분의 변경 또는 관리에 관한 사항에 해당하므로, 관리단이 구분소유자를 상대로 그러한 행위의 금지를 구할 수 있다’고 본 경우(서울동부지방법원 2015. 4. 2.자 2014카합1347 결정), ‘상가건물 승강기를 특정층 전용으로 사용하는 것에 대하여 관리단집회 결의가 없는 경우 다른 구분소유자가 그 전용사용금지를 구할 수 있다’고 본 경우(인천지방법원 2015. 2. 10.자 2014카합1458 결정), 구분소유자가 공용부분에 대한 보존행위로서 단독으로 다른 구분소유자를 상대로 공용부분에 설치된 간판의 철거를 구할 수 있다고 본 원심의 판단을 수긍한 경우(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결) 등이 있다.
③ 집합건물법 제43조 제1항은 ‘구분소유자가 제5조 제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다’고 정하고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다’고 정한다(관리단이 집합건물법 제43조 제1항에 따라 구분소유자를 상대로 그 전유부분에서의 영업금지 등을 구한 사안에서 ‘관리단집회의 결의가 없어 그 신청이 부적법하다’고 보아 각하한 사례로는 인천지방법원 2016. 1. 7.자 2015카합445 결정, 서울중앙지방법원 2014. 11. 10.자 2014카합1142 결정).
④ 집합건물에서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우 제3자에 대하여 방해배제 등을 구하는 법률관계는 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 관리인이 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다. 그러나 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 위와 같은 권리를 재판상 행사할 수 없다[대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 . 참조 하급심에서 주상복합건물 중 아파트 부분의 입주자대표회의가 소유권에 기한 방해배제청구권에 기하여 직접 주차장사용금지 등을 구한 사안에서 그 신청을 받아들이지 않은 사례가 있다(서울동부지방법원 2014. 12. 12.자 2014카합10113 결정)].
⑤ 한편 구분소유자가 그 전유부분이나 공용부분을 보존, 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있고, 이때는 다른 구분소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다(집합건물법 제5조 제3항)(인용된 사례로 수원지방법원 안산지원 2014. 11. 5.자 2014카합 52 결정, 서울남부지방법원 2011. 12. 13.자 2011카합756 결정).
⑸ 관리인․입주자대표회의 임원․동별 대표자 등의 지위 관련 분쟁
① 관리인은 관리단집회의 결의에 의하거나 관리규약에 따라 관리위원회의 결의로 선임 또는 해임된다(집합건물법 제24조). 통상 구분소유자 등은 관리인이 적법하게 선임되지 않았다거나, 관리단집회의 결의 등으로 해임되었다고 주장하면서 그 직무집행정지를 구한다. 집합건물법 제24조 제5항에 따라 인정되는 관리인에 대한 해임청구권을 피보전권리로 하여 직무집행정지를 구하는 것도 허용된다(인용된 사례로 수원지방법원 성남지원 2015. 3. 19.자 2014카합600122 결정, 서울중앙지방법원 2015. 1. 22.자 2014카합 일부결정. 반면 기각된 사례로 서울남부지방법원 2012. 7. 27.자 2012카합281 결정).
② 또한 집합건물법상 관리위원회 위원에 대하여 집합건물법 시행령 제8조의 결격사유에 해당함을 이유로 그 직무집행정지를 구하기도 한다(서울중앙지방법원 2015. 4. 22.자 2015카합190 결정, 서울고등법원 2014. 12. 8.자 2014라721 결정).
③ 입주자대표회의 회장 등 임원, 동별 대표자에 대하여도 공동주택관리법 제14조 제4항의 결격사유에 해당한다거나, 공동주택관리법 시행령 제13조 제4항 및 관리규약에 따라 그 각 지위에서 해임되었다는 등의 이유로 직무집행정지를 구한다. 입주자대표회의 임원에 대한 해임절차가 진행되는 경우, 해임대상자가 그 해임요구결의 또는 해임투표 자체의 효력을 다투거나, 입주자가 입주자대표회의를 상대로 해임투표절차의 진행을 구하거나(인용된 사례로 대구지방법원 서부지원 2013. 2. 6.자 2012카합180 결정, 서울동부지방법원 2012. 10. 12.자 2012카합1586 결정), 해임대상자를 상대로 해임투표절차의 방해금지를 구하기도 한다(인용된 사례로 서울중앙지방법원 2015. 6. 8.자 2015카합701 결정, 부산지방법원 2014. 4. 11.자 2014카합178 결정).
⑹ 관리단집회․입주자대표회의의 결의 관련 분쟁
① 관리단집회 등의 개최금지는 단체 자체를 상대로 구하여아 한다[단체의 선거관리위원회는 단체의 산하기관일 뿐, 그 자체가 법인이나 비법인사단도 아니므로 소송의 당사자가 될 수 없다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다37683 판결). 다만 하급심에서는 아파트 선거관리위원회를 상대로 동대표선거무효확인을 구하여 인용된 사례(서울고등법원 2012. 5. 31. 선고 2011나62573 판결), 아파트 선거관리위원회를 상대로 입주자대표회의 회장 후보자 지위의 보전 및 선거절차진행금지를 구하여 인용된 사례(서울남부지방법원 2014. 10. 2.자 2014카합20235 결정), 아파트 선거관리위원회를 상대로 동별대표자 선출절차중지를 구하여 인용된 사례(수원지방법원 안양지원 2010. 4. 30.자 2010카합54 결정)도 있다].
② 구성원 개인은 당사자적격이 없다. 다만 권한 없는 자가 회의를 소집하려고 한다거나, 입주자대표회의 임원 등에 대한 해임과정에서 발의자 대표가 입주자대표회의를 소집하는 경우 등에는 그 개인을 상대로 개최금지를 구한다.
③ 회의개최금지 또는 안건상정금지 가처분에서는 집합건물법 제34조, 공동주택관리법 시행령 제14조, 관리규약 등에서 정한 회의소집요건을 충족하였는지 등이 주로 문제된다. 결의효력정지와 관련해서는 절차적 하자뿐만 아니라 정족수를 충족하였는지가 주로 다투어진다.
집합건물법 제38조 제1항은 ‘관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다’고 정하는데, 1인이 수개의 구분소유점포를 소유하는 경우 ‘구분소유자’의 해석에 관하여 수인이 아닌 1인의 구분소유자로 보아야 한다[대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 참조. 한편 구분소유자의 의결권과 관련하여, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하는데(집합건물 제37조 제2항), 서로 협의가 이루어지지 않을 경우에는 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결 참조)].
④ 집합건물법 제41조 제1항은 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의시 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이라는 가중된 의결정족수를 요구하고, 위 조항에 의한 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집될 필요가 없다(대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정).
⑺ 주문례
㈎ 관리권한의 존부 관련 분쟁
① 관리행위 등 금지
『1. 채무자는 별지 목록 기재 행위를 하여서는 아니 된다
2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다
[별지] 목록
수원시 ○○구 ○○ 지상 집합건물의 구분소유자 내지 임차인에게,
1. 전기요금 납부를 명목으로 전기요금을 징수하는 행위
2. 기타 관리비를 정하여 이를 고지하고 징수하는 행위』
『1. 채무자는 별지 목록 기재 건물에서 퇴거하고 위 건물에의 출입을 금지하며, 위 건물의 입주자 등에게 시설관리, 미화, 경비업무 등 관리행위를 하여서는 아니 된다.
2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』
② 관리업무방해금지
『1. 채무자들은 채권자의 안산시 ○○구 ○○ 오피스텔 및 상가 건물에 대한 관리업무행위를 방해하여서는 아니 된다.
2. 집행관은 제1항의 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』
③ 관리시설 등의 인도 제거
『1. 채무자는 채권자에게 별지1 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 ㈎ 부분에 설치되어 있는 주차부스를 인도하라.
2. 채무자는 별지1 목록 기재 건물 중 별지3 도면 표시 ㈏ 부분에 설치되어 있는 주차차단기, CCTV 카메라를 각 제거하라.』
『채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 의 각 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈎ 부분 관리실 9.8㎡를 인도하라.』
④ 관리업무인수인계
『채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산에 대한 관리업무의 인수인계서를 작성
하여 그 관리업무를 인계하라.』
㈏ 관리행위 자체의 적법여부 관련 분쟁
① 관리단의 단전, 단수금지
『채무자는 별지 목록 기재 건물 중 같은 목록 기재 점포에 대하여 단전, 단수조치를
하여서는 아니 된다.』
『1. 채권자들이 채무자들을 위한 담보로 20,000,000원을 공탁하거나 위 금액을 보증금액으로 하는 지급보증위탁계약 체결문서를 제출하는 것을 조건으로 채무자들은 채권자들이 거주하는 각 세대에 대하여 수도 및 전기 공급을 중단하여서는 아니 된다.
2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.』
② 승강기운행중단 및 출입통제 금지
『채무자는 별지 목록 기재 행위를 하거나 제3자로 하여금 이를 하게 하여서는 아니 된다.
[별지] 목록
1. 채무자가 서울 ○○구 ○○동 소재 ○○건물 4층 및 7층에 접근하기 위한 승강기 및 에스컬레이터가 운행하지 않도록 조치한 행위
2. 채무자가 위 건물 4층 및 7층의 비상구 및 진입로의 문을 잠그거나 입장을 통제하여 영업장을 폐쇄한 행위』
③ 주차방해금지
『채무자는 차단기를 내려 진입을 차단하는 등의 방법으로 채권자 및 별지1 목록 기재 점포를 이용하는 고객들이 별지2 목록 기재 대지상에 차량을 주차하거나 정차하는 것을 방해하여서는 아니 된다.』
㈐ 구분소유자의 공용부분 사용 관련 분쟁 .
① 구분소유자가 공유물의 보존행위로서 구하는 경우
『채무자들은 서울 ○○구 ○○동 상가건물 중 별지2 도면 표시 제1층 제109호의 유리외벽 중 별지3 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분에 설치된 폴딩도어를 폐쇄하고 이를 사용하여서는 아니 된다.』
② 관리단이 구하는 경우
『채무자는 별지 목록 기재 상가 내 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 102.35㎡에서 영업시설, 재활용품, 폐기물을 설치·적치하는 행위 및 판매물품을 적치·진열·판매하는 행위를 하여서는 아니 된다.』
㈑ 관리인 등의 지위 관련 분쟁
① 직무집행정지
『채무자는 본안판결 확정시까지 하남시 ○○로 ○○소재 ○○빌딩의 관리인으로서의 직무를 집행하여서는 아니 된다.』
② 투표절차진행금지
『1. 채무자는 채권자에 대한 남양주시 ○○구 ○○아파트 입주자대표회의 대표회장 ○○에 대한 2025. 7. 9. 해임결의를 원인으로 한 해임에 관한 투표절차 진행을 금지한다.
2. 채무자는 채권자가 2025. 8. 6. 실시된 남양주시 ○○구 ○○아파트 907동 동별 대표자 해임투표에 의하여 907동 동별 대표자에서 해임되었음을 원인으로 한 위 아파트 입주자대표회의 회장선출투표절차 진행을 금지한다.』
③ 투표절차 실시 또는 방해금지
『채무자는 이 사건 가처분결정을 송달받은 날로부터 14일 이내에 대구 ○○구 ○○아파트 106동 제4 선거구 동별 대표자 ○○에 대한 동별 대표자 해임을 위한 투표절차를 완료하라.』
『채무자는 2025. 6. 11.부터 같은 달 14까지의 기간 동안 시행되는 채무자에 대한 입주민들의 해임투표절차를 방해하여서는 아니 된다.』
㈒ 관리단집회 등의 결의 관련 분쟁
① 개최금지
『채무자는 2025. 9. 27. 개최 예정인 관리단집회를 개최하여서는 아니 된다.』
② 결의효력정지
『채권자와 채무자 사이의 서울중앙지방법원 ○○가합○○호 ○○사건의 본안판결 확정시까지, 채무자의 2025. 9. 24. 정기총회에서 이루어진 별지 목록 기재 결의의 효력을 정지한다.』
③ 안건상정금지
『채무자는 2025. 7. 9. 개최되는 채무자 관리단 임시총회에서 부의장, 감사 선출을 위한 안건을 상정하여서는 아니 된다.』
