【매도인의 담보책임<권리의 일부가 타인에게 속한 경우(민법 제572조, 제573조)>】《건물과 그 대지의 매매에서 대지의 일부가 타인의 소유에 속하고 건물의 일부도 그 타인의 토지 위에 건립되어 있는 경우 건물 매매에 관한 담보책임의 근거규정, 구분점포에 관한 매매 또는 교환계약의 경우 점포의 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의하여 확정된 구분점포가 매매 또는 교환의 대상이 되는지 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 권리의 일부가 타인에게 속한 경우(민법 제572조, 제573조) [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]
가. 법리요약
⑴ 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 (선의, 악의에 관계없이) 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다. 선의의 매수인은 감액 청구 또는 계약 해제 이외에 손해배상을 청구할 수 있다. 이 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날부터 1년 내에 행사하여야 한다.
⑵ 여기서 ‘사실을 안 날’이라 함은 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라 그 때문에 ‘매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날’을 말한다(대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결 등).
나. 건물과 그 대지의 매매에서 대지의 일부가 타인의 소유에 속하고 건물의 일부도 그 타인의 토지 위에 건립되어 있는 경우, 건물 매매에 관한 담보책임의 근거규정
매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용 하여 담보책임을 물을 수 있다고 할 것이다. 그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기초하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 이제 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다. 민법 제572조는 매매 목적물의 일부가 타인에게 속하는데 매도인이 이 를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하고 있다. 그러므로 건물 및 대지의 매매에서 그 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 위 규정이 적용됨에는 의문이 없다. 그런데 그러한 경우 중에는 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는 경우도 있을 것이다. 이 후자의 경우에 매매 목적물인 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사에 좇아 결국 이를 철거하여야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없는 운명에 있다고 하면, 이는 매도인에게 그 건물부분의 존립 자체에 관한 권리가 흠결된 것으로서 종국적으로는 매매 목적물을 취득하지 못하게 되는 바의 전형적인 위험요소가 당해 매매계약에 내재하고 있다는 흠이 있어, 앞서 본 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우 또는 나아가 일반적으로 매매 목적물인 건물의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 준하여 처리되어야 할 것이다. 한편 민법 제575조 제2항은 매매의 목적인 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하나, 이는 목적물 용익의 편의에 관한 권리가 없는 경우에 관한 것으로서 위와 같이 건물의 존립을 위한 권리가 없는 경우에 유추적용 할 것이 못 된다. 또한 원심이 이 사건에 적용한 민법 제580조는 매매 목적물의 물질적 성상에 흠이 있는 경우에 관한 것으로서 이 사건에서 와 같이 매매 목적물의 권리상태에 흠이 있는 경우에 쉽사리 적용될 수 없다(대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결).
다. 구분점포에 관한 매매 또는 교환계약의 경우, 점포의 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의하여 확정된 구분점포가 매매 또는 교환의 대상이 되는지 여부
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2는 1동의 상가건물이 일정한 요건을 갖추어 이용상 구분된 구분점포를 소유권의 목적으로 할 수 있도록 하고 있는데, 구분점포의 번호, 종류, 구조, 위치, 면적은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장의 등록 및 그에 근거한 등기에 의해 특정된다. 따라서 구분점포의 매매당사자가 집합건축물대장 등에 의하여 구조, 위치, 면적이 특정된 구분점포를 매매할 의사가 아니라고 인정되는 등의 특별한 사정이 없다면, 점포로서의 실제 이용 현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의해 구조, 위치, 면적에 의하여 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 하고, 매매당사자가 매매계약 당시 그 구분점포의 실제 이용현황이 집합건축물대장 등 공부와 상이한 것을 모르는 상태에서 점포로서의 이용현황대로의 위치 및 면적을 매매 목적물의 그것으로 알고 매매하였다고 해서 매매당사자들이 건축물대장 등 공부상의 위치와 면적을 떠나 이용현황대로 매매 목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼수 없고(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다48918, 48925 판결 등 참조), 이러한 법리는 교환계약의 목적물 특정에 있어서도 마찬가지로 적용된다 할 것이다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다105 판결).
◎ 대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다105 판결 : [사실관계] 원고의 남편 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 아파트를 매수하였고, 피고의 남편 소외 3은 소외 4 명의로 제1심 공동피고 1로부터 이 사건 점포를 매수하였다. 원고와 피고는 소외 1이 보유한 이 사건 아파트와 소외 3이 보유한 이 사건 점포를 교환하는 계약을 체결하고, 이에 따라 원고는 2009. 1. 15. 제1심 공동피고 1로부터 이 사건 점포를 직접 매수하는 형식의 매매계약서를 작성하고, 같은 해 2. 10. 소유권이전등기를 하였다. 원고가 이 사건 교환계약에 따라 인도받은 이 사건 점포에는 커피 등을 판매하는 매장이 도면 표시 ①, ②, ③, ④ 부분에 위치해 있었는데, 그 중 ① 부분은 이 사건 집합건물의 공용부분에 해당하고, ②, ③, ④ 부분만이 이 사건 점포의 전유부분에 해당하였다. 이 사건 점포를 최초로 분양받은 제1심 공동피고 1은 에스컬레이터의 설치로 이 사건 점포의 전유부분 중 ④ 부분을 매장으로 활용할 수 없게 되자, 시행사인 주식회사 메츠와 이 사건 건물의 관리소장으로부터 허락을 받아 공용부분인 ① 부분을 포함한 ①, ②, ③ 부분에 매장을 설치하고, ④ 부분은 매장의 창고로 사용한 것이었다. ① 부분과 ②, ③ 부분 사이에는 아무런 경계의 표시 없이 커피 등을 제조·판매하는 설비가 일체로 설치되어 있고, 소외 3은 이 사건 점포의 위와 같은 현황을 직접 확인한 후 제1심 공동피고 1의 대리인 소외 5와 이 사건 점포에 대한 매매계약을 체결하였는데, 이때 제1심 공동피고 1이나 소외 5로부터 ① 부분이 공용부분에 해당한다는 설명을 듣지 못하였다. 원고도 이 사건 교환계약을 체결하기 전에 이 사건 점포의 위와 같은 현황을 확인하였는데, 피고 역시 이 사건 점포가 ①, ②, ③, ④ 부분에 위치한 것으로 알고 있었으므로 이 사건 교환계약 시 ① 부분이 공용부분에 해당한다는 사실을 알 수 없었다. 원고는 이 사건 교환계약 이후에도 이 사건 점포의 현황을 그대로 유지하며 위 점포를 커피 등을 판매하는 매장으로 사용하던 중, 2009. 5. 18. 이 사건 집합건물의 관리소장으로부터 ‘이 사건 점포의 시설물이 집합건축물대장 및 건축설계도상 분양면적을 초과하여 공용부분에 설치되었으니 그 부분 시설물을 철거해 달라’는 내용증명을 받았다. [원심의 판단] “비록 이 사건 점포의 공부상 경계는 ②, ③, ④ 부분이라 하더라도, 원고와 피고는 ①, ②, ③, ④ 부분에 설치되어 있는 현황대로의 이 사건 점포를 이 사건 아파트와 교환한다는 의사를 가지고 거래를 하였다고 보아야 하므로, 이 사건 교환계약의 목적물은 ①, ②, ③, ④ 부분이고, 피고가 그 중 이 사건 건물의 공용부분인 ① 부분을 취득하여 원고에게 이전하는 것이 사회통념상 불가능한 상태에 이른 이상, 피고는 이를 알지 못한 원고에게 손해를 배상할 의무가 있다. [대법원의 판단] “기록에 의하면, 이 사건 교환계약에 관한 처분문서인 원고와 제1심 공동피고 1 사이의 매매계약서에는 매매 목적물로 구분점포인 이 사건 점포, 즉 ‘이 사건 집합건물 중 제10층 10014호 13.54㎡’가 명확하게 기재되어 있고, 이것은 이 사건 점포에 관한 집합건축물대장 및 등기부등본의 기재내용과 일치한다. 따라서 원고 및 피고의 의사가 이 사건 교환계약의 목적물을 매매계약서 및 공부인 집합건축물대장, 등기부등본에 의해 구조, 위치, 면적이 특정된 이 사건 점포(=②, ③, ④ 부분)가 아니라 공용부분인 ① 부분이 포함된 ①, ②, ③, ④ 부분으로 할 의사였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 한 이 사건 교환계약의 목적물은 이 사건 점포라고 보아야 한다. 그런데 원심이 근거로 삼고 있는 사정은 원·피고가 이 사건 점포 위의 커피판매시설이 공용부분을 침범하여 설치되어 있다는 사실을 몰라 이 사건 교환계약상의 목적물의 위치 내지 경계를 오인하거나 착오가 있었다는 사정에 불과하여 이러한 사정을 들어 이 사건 교환계약의 목적물이 이 사건 점포가 아니라 공용부분인 ① 부분이 포함된 ①, ②, ③, ④ 부분이라고 인정할 수는 없다. 그리고 기록을 살펴보아도 그와 같이 볼 특별한 사정을 인정할 수 있는 자료를 찾을 수 없다.
