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【판례】《주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극)(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 : [주택임대차보호법에 따른 임대차 종료 후 임차인의 보증금반환채권에 관한 소멸시효 진행 여부가 문제된 사건] 【판시사항】 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극) 【판결요지】 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행..

【주택임대차보호법상 계약갱신요구권, 계약갱신거절사유>】《계약갱신요구권(행사시점, 행사횟수, 적용범위), 임차인이 나가기로 한 약속을 어기고 계약갱신청구권을 행사한 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)상 임차인의 ‘계약갱신요구권’ [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1537-1539 참조] 가. 관련 규정 ● 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임..

【판례】《계약명의신탁이 무효임을 이유로 명의수탁자로부터 그 소유권이전등기를 회복하게 된 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는지 여부, 피고(명의신탁자)가 변론종결 후의 승계인에 해당하여 기존 임대인에 대한 확정판결의 기판력이 미친다는 이유로 권리보호의 이익이 없다고 본 원심의 가정적 판단의 당부 / 매도인 악의의 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터의 대항력 있는 임차인이 등기명의를 돌려받은 명의신탁자에게 대항할 수 있는지 여부 및 변론종결 후 승계인에 대한 본안소송에 소의 이익이 인정되는 경우(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 : [부동산 계약명의신탁..

【개정 주택임대차보호법】《전월세 전환, 계약갱신요구권, 임대료 인상률 상한 5%》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 계약갱신요구권 행사시 전세에서 월세 전환 가능 여부 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용된다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정한다. 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하는 경우의 예시를 들어보..

【개정 주택임대차보호법】《임대료상한제한(5% 이내), 계약갱신요구권》〔윤경 변호사 1더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임대료상한제한 적용범위 임대료 상한 제한(5% 이내)은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다. 2. 임대료 상한 5%의 의미 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 의미는 아니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인 과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없 으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것일까? 그렇지 않다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통 해 기존 차임의 5% 범위 내..

【개정 주택임대차보호법】《계약갱신요구권 행사에 대한 계약갱신거절(임대인의 직접거주위반으로 인한 손해배상책임)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임대인의 계약갱신거절 사유 2. 갱신거절 후 3자에게 임대한 경우 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 될까? 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다. 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자 에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임 을 면할 수 있는 ..

【개정 주택임대차보호법의 주요내용】《계약갱신요구권, 전월세 상한제》〔윤경 변호사 1더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 계약갱신요구권 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난다. 계약갱신요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구 가능하다(2020. 6. 9. 개정사항). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 또한, 임대인이 실 거주를 이..

【주택임대차보호법】《임대차계약시 주의사항-대리인과 계약, 공동소유자 중 1인과의 임대차계약 체결》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우 만일 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여 한다. 위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름, 주소, 주민번호, 연월 일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 한다. 2. 계약서 없이 이루어진 구두 약정의 효력 임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않는다. 따라서 계약서 없이 체결 된 구두 약정도 유효하다. 하지만 ..

【주택임대차보호법】《임대인과 임차인의 권리·의무》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임대인의 권리 가. 임대료 지급의 청구 임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있다(민법 제618조 참조) 나. 임대료 증액의 청구 임대인은 임대차 계약 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조). 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(주택임대차보호법 제7조). 다. 임대한 주택의 반환 청구 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 ..

【주택임대차보호법】《보호대상, 적용범위》〔윤경 변호사 1더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 주택임대차보호법의 의미 주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립된다(민법 제618조). 그러나, 민법에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위해 민법의 특별법으로 주택임대차 보호법이 제정되었다(주택임대차보호법 제1조). 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보 호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(주택임대차보호법 제10조). * 대법원1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 : ‘임차..