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【주택임대차보호법】《명의신탁된 주택의 경우 소유명의자만이 주택임대차보호법상의 임대인이 될 수 있는지 여부》 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《명의신탁된 주택의 경우 소유명의자만이 주택임대차보호법상의 임대인이 될 수 있는지 여부》 ⑴ 주택임대차보호법상의 임대인은 반드시 임차주택의 소유자일 필요는 없으나 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이어야 한다. ⑵ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함한다. 이 경우 임차인은..

【주택임대차보호법】임대차목적물에 대한 부동산경매절차가 개시된 경우 임대차계약의 해지가 가능한지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 주택임차인이 목적물에 대한 경매 진행 중에 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소송을 제기하였는데 아직 임대차기간이 남아 있는 경우 판례(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결 등)는 대항력 있는 임차인은 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 기하여 임대차를 해지할 수 있고 통지 즉시 해지된다고 판시하였는데, 이는 대항력 없는 임차인의 경우에도 동일하다. 따라서 임차주택(주택이 아닌 일반 부동산도 포함)에 관하여 경매가 개시된 때..

【주택임대차보호법】임차기간을 정하지 않은 주택임대차는 언제 종료되는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 임대차기간 (1) 주택임대차나 상가건물임대차도 기간의 만료로 종료된다. 그러나 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주임법 4①).{주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.} 따라서 임차기간을 1년으로 ..

【상가건물임대차보호법】 상가건물임대차보호법상 권리금 보호규정의 적용이 배제되는 경우【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 경우, 국유 혹은 공유재산인 경우 (1) 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포 법 제10조의5는 상가건물이 ① 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 경우 ② 국유 혹은 공유재산인 경우 권리금 규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있다. 「유통산업발전법」 제2조에 따르면 대규모점포는 다음 3가지 요건을 모두 충족하여야 한다. ① 하나 또는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 내 상시 운영되는 매장일 것(연접되어 있는 건물’이란 ①건물간 거리가 50m이내이고, ②소비자가 통행할 수 있는 지하도 또는 지상 통..

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인 및 그 우선변제받은 소액보증금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 우선변제받은 소액보증금 가 . 우선변제받는 금원 서울특별시는 32,000,000원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 27,000,000원, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 20,000,000원, 그 밖의 지역에서는 15,000,000원을 우선변제받는다. 2. 우선변제의 한도[주택가액(매각대금)의 2분의 1 이내] 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 인정된다(주임법 8③). 여기서 ..

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 인정되는 묵시적 갱신기간은 2년인지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 묵시의 갱신 (1) 묵시적으로 갱신된 기간은 2년 민법 639조에 의하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 된다. 주택임대차의 경우 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 않은 때에도 또한 같다(주임법 6①){주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차 기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차..

【주택임대차보호법】미등기건물 임차인이 대지 만에 대한 부동산경매절차의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부 (＝적극) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 이는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라, 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제..

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 - 대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우(＝명도확인서 불요) 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만 배당받은 경우, 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있으므로, 배당금 수령시 매수인의 명도확인서가 필요 없다. 배당받지 못하는 보증금에 상응하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하므로, 임차인의 사용·수익을 부당이득이라고 할 수 없지만, 배당받은 부분에 관하여는 임차인이 사용·수익하는 만큼 임료 상당의 부당이득을 하고..