윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

부동산경매전문 윤경 변호사가 알려주는 민사집행규칙에 따르면 압류채권자나 최고가매수신고인은 채무자, 소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 할 경우 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하거나 담보를 제공하게 하지 않고 그 행위를 하는 자에 대해 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다. 이는 매수신고인의 경매 물건을 보호하기 위한 조치로, 경매의 실효성을 확보하기 위함입니다. Q 법원의 매각허가 여부는 언제 결정이 나나요? 민사집행법에 따르면, 법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 뒤 매수인에 대한 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 하게 됩니다. 만약 매각불허가결정을 할 시 매..

[경매전문변호사] 경매 입찰참여 자격 제한 Q.부동산 경매 입찰에 참여하려고 하는데요. 부동산 경매 입찰에 참여하는 데에 자격이 정해져있다고 하더라구요. 자격 제한이 있는지 금시초문인데, 부동산 경매 입찰참여에 자격 제한이 있나요? 있다면 어떠한 사람이 입찰참여가 불가능한가요? 경매전문 변호사님께 문의드립니다. A. 부동산 경매 입찰에 참여하기 위해서는 자격 요건이 충족되어야 하는데, 법정대리인의 동의가 없는 미성년자나 채무자 등은 부동산 경매 입찰에 참여할 수 없습니다. 민법·민사집행법·민사소송법·민사집행규칙에 의거하여 입찰에 참여할 수 없는 사람은 법정대리인의 동의 없는 미성년자 채무자 매각 절차에 관여한 집행관 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 경우에는 그 감정평가법인 또는 소속 ..

[경매전문] 부동산 경매물건 확정 및 입찰가격 경매전문 윤경변호사 '경매 입찰참여 물건 확정 짓기' 경매정보를 수집하고 관심 물건을 선정한 뒤 부동산등기기록 등을 확인하고 관심 물건의 종류에 따른 권리분석과 현장조사 등을 모두 끝마쳤다면, 입찰참여 여부와 입찰 참여 물건을 최종적으로 결정해야 합니다. 이 때에는 자신의 재산 상황이나 입찰 비용, 해당 물건을 낙찰 받았을 때 드는 비용 등을 모두 고려해 결정해야 합니다. 민사집행법에 의거하면 입찰에 참여할 물건을 결정했을 시 어느 가격으로 입찰할 것인지 정확하게 정해야 합니다. 입찰가격을 정할 때는 부동한의 최저매각가격이나 시세, 권리분석과 현장조사 결과, 가치평가 등으로 고려하는 것이 여러모로 좋습니다. 또한 입찰을 희망하는 물건과 유사한 조건을 가진 부..

[부동산경매전문] 부동산 경매 입찰 준비 [부동산경매전문/부동산경매 입찰/부동산 경매/부동산 경매 입찰 준비] 부동산 경매 입찰 준비 - 경매 대상 정보 수집 민사집행법 및 민사집행규칙 등에 따라 입찰에 참여하기 위해서는 맨 먼저 어떠한 부동산이 매각 예정인지 파악해야 합니다. 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판이나 관보, 공보 또는 신문, 대법원 홈페이지 등을 통해 찾아볼 수 있습니다. 법원게시판, 홈페이지 법원공고 등에서는 부동산의 표시나, 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수, 매각 기일의 일시 및 장소와 매각기일을 진행할 집행관의 이름 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는..

[경매전문변호사] 기일입찰 부동산경매, 참여절차 기일입찰 부동산 경매, 참여절차는? 기일입찰은 정해진 매각기일에 출석해 입찰표 및 매수신청보증을 제출하는 방식으로 진행됩니다. 민사집행법에 따라 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행되는데, 입찰에 참여 희망자는 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다. 민사집행법에 의거, 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해 필요하다고 판단될 경우, 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있는데, 다른사람의 매수신청을 방해한 자 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 자 매수신청을 방해하거나 다른 사람과의 담합을 교사한 자 민사집행절차에서의 매각에 관해 죄를 짓고 이에 대해 유죄판결을 받..

부동산 취득,소유권 방어조치/명도소송·관리명령 - 경매전문변호사 매각대금 지급 후 소유권 취득했는데도 불구하고 이전 부동산 소유자가 계속 살고 있는 경우, 어떻게 조치를 취해야 하나? 경매전문변호사 윤경변호사 ① 부동산 관리명령 경매를 통해 부동산에 관하여 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 할 시에는 매수인은 생각지도 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이에 민사집행법 제136조제2항에 의거, 매수인이나 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청하여 관리인에게 부동산의 권리를 맡길 수 있습니다. 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있으며, 관리명령 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 후부터 그..

[경매전문변호사] 부동산경매 매각허가결정 민사집행법 제109조제1항에 따라 매각기일에 최고가매수신고인이 결정되면 통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해집니다. 이어 민사집행규칙 제73조 의하면, 매각기일이 종결한 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관등은 최고가매수신고인·차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지해야 합니다. 이는 집행기록에 표시된 주소지에 등기우편으로 발송하는 방법으로 할 수 있습니다. 부동산 경매를 통한 매각허가 여부 결정, 어떻게? 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 들은 뒤, 매각불허가 사유가 있는지 조사한 후 매각허가결정이나 매각불허가결정을 선고합니다. 여기서 말하는 경매절차의 이해관계인의 범위로는,(민사집행법 제90조) 압류채권자와 집행력..

[윤경 변호사 업무사례] 자드건설의 유치권에 기한 경매 사건 의뢰인인 자드건설은 시행사의 파산으로 인하여 신축공사를 한 건물에 대하여 유치권을 행사 중에 있고, 위 건물의 부지를 공매를 통하여 이미 취득한 상황에서 유치권에 기한 경매를 통하여 위 건물의 소유권을 취득하고자 유치권에 기한 경매를 진행하고 있었습니다. 위 유치권으로 인하여 제 3자가 경매에 참여하기는 어려운 상황이고, 공사대금을 지급받지 못하는 자드건설의 입장에서는 위 건물을 저가로 낙찰 받으려고 하는 상황에서 위 경매가 위 건물에 존재하는 가압류 등의 부담이 인수되는 것을 매각조건으로 고지하지 않은 상황에서 제 3자가 경매에 참여하여 최고가 매수인이 되었습니다. 자드건설은 의견서의 제출을 통하여 매각조건의 고지가 없었음을 이유로 매각불허가..