【주택임대차보호법】금반언이나 신의칙 등을 이유로 주택임대차보호법상의 대항력을 부정할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
1. 금반언 및 신의성실의 원칙과 대항력
임차주택을 매수하거나 담보권을 취득하려는 자가 임차인에게 임대차계약의 내용에 관하여 문의할 경우에 임차인은 이를 진실대로 고지할 의무가 있고, 당시의 진술에 반하는 주장은 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력이나 우선변제권이 허용되지 않는다.
금반언을 인정한 사례로는 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결, 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결, 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정, 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결, 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등이 있고, 금반언을 인정하지 않은 사례로는 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결이 있다.
2. 신의칙 등을 이유로 대항력 행사를 부정한 경우
임대인의 부탁으로 대항력 있는 임차인이 그 주택을 담보취득하려는 은행직원에게 임대차보증금 없이 살고 있다거나 임대차계약을 체결한 바가 없다고 말하고 같은 취지의 확인서까지 써 준 후 경매절차에서 위 은행이 그 주택을 매수하여 명도를 구하자 임대차보증금 반환과의 동시이행을 주장한 경우(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결), 또는 위와 같은 임차인이 확정일자 있는 임차인으로서 배당요구를 하고 배당에서 배제되자 배당이의의 소를 제기한 경우(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결), 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 작성하여 준 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 매수인의 인도명령을 다투는 경우(대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정)에는 모두 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용되지 않는다.
3. 우선변제권행사를 제한하면서도 대항력은 인정한 경우
은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도, 그 후의 경매절차에서 임대차관계가 분명히 된 이상은, 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결).
【주택임대차보호법상 대항력<금반언 및 신의성실의 원칙과 대항력>】《신의칙 등을 이유로 대항력 행사 부정한 경우, 은행직원의 개별적인 조사 시에 임대차사실 숨긴 것만으로는 보증금반환의 동시이행항변이 신의칙에 반하지 않음(소극적으로 임대차를 숨긴 경우), 무상거주 확인서 등 적극적인 의사표시를 은행 측에 한 경우에는 신의칙 위반 적용됨》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《주택임대차보호법상 대항력 : 금반언 및 신의성실의 원칙과 대항력 》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]
1. 금반언 및 신의성실의 원칙과 대항력
⑴ 일반론
임차주택을 매수하거나 담보권을 취득하려는 자가 임차인에게 임대차계약의 내용에 관하여 문의할 경우에 임차인은 이를 진실대로 고지할 의무가 있고, 당시의 진술에 반하는 주장은 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력이나 우선변제권이 허용되지 않는다[금반언을 인정할 사례로는 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결, 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결, 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정, 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결, 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등이 있고, 금반언을 인정하지 않은 사례로는 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결이 있다].
⑵ 신의칙 등을 이유로 대항력 행사 부정한 경우
① 임대인의 부탁으로 대항력 있는 임차인이 그 주택을 담보취득하려는 은행직원에게 임대차보증금 없이 살고 있다거나 임대차계약을 체결한 바가 없다고 말하고 같은 취지의 확인서까지 써 준 후 경매절차에서 위 은행이 그 주택을 매수하여 명도를 구하자 임대차보증금반환과의 동시이행을 주장한 경우(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결), ② 또는 위와 같은 임차인이 확정일자 있는 임차인으로서 배당요구를 하고 배당에서 배제되자 배당이의의 소를 제기한 경우(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결), ③ 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 작성하여 준 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 매수인의 인도명령을 다투는 경우(대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정)에는 모두 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용되지 않는다.
⑶ 은행직원의 개별적인 조사 시에 임대차사실 숨긴 것만으로는 보증금반환의 동시이행항변이 신의칙에 반하지 않음(소극적으로 임대차를 숨긴 경우)
반면, 은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 은행직원의 개별적인 조사 시에 일시적으로 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결).
⑷ 무상거주 확인서 등 적극적인 의사표시를 은행 측에 한 경우에는 신의칙 위반 적용됨
㈎ 무상거주 확인서 작성 시 신의칙 위반을 근거로 우선변제권 행사를 부정한 사례
◎ 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결
[판결의 요지]
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에 참가하여 배당요구를 하는 것이 신의칙에 반한다고 본 사례
[사안]
피고는 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차한 후 인도 및 전입신고를 마쳐 대항력 있는 임차인의 지위에 있음에도 이 사건 건물의 소유자가 원고 금고로부터 금원을 대출받기 위하여 이 사건 건물을 물상담보로 제공하려고 하자 “임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급한 바가 없을 뿐더러 향후 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다.”는 내용의 확인서를 직접 작성하여 피고의 인감증명서와 함께 원고 금고에 제출함으로써 위 확인서의 내용을 믿은 원고 금고로 하여금 이 사건 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하여 금 21,000,000원을 대출하도록 하였음에도 불구하고 이 사건 경매절차에서 이를 번복하여 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 주장함과 아울러 원고보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 내세워 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
◎ 대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정 : 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다.
◎ 대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결 : 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.
㈐ 무상거주 확인서 작성을 근거로 우선변제권 행사 및 대항력 행사 양자를 부정한 사례 (= 확정일자부 우선변제권이 제1순위 근저당권 설정일보다 앞선 임차인이 배당요구하였으나 무상거주 확인서를 작성하여 주었다는 이유로 배당거부 되자 대항력 주장한 사례. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결)
① 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편, 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.
② 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
③ 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
⑸ 임대차 사실을 부인하거나, 무상거주 확인서 등을 작성하여 준 사례에 대한 대법원 판례의 정리
㈎ 소극적 부인 행위만으로는 신뢰를 형성하거나 적극적인 발언을 한 것이 아니므로 금반언 원칙이 적용되지 않음
앞서 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결의 사례에서 보았듯이 경매절차와는 아무런 관련도 없이 은행직원이 독자적으로 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그러한 행위만으로는 어떠한 신뢰가 형성되거나 적극적인 발언을 통한 제3자의 신뢰가 형성되지는 않으므로 신의칙원칙이나 금반언 원칙 자체가 적용될 여지가 없다.
㈏ 무상거주 확인서 등을 적극적으로 작성해 준 경우에는 우선변제권 및 대항력 행사 불가
우선변제권 등을 구비한 임차인이 임대인이 대출을 받을 수 있도록 무상거주 확인서 등을 작성해 주는 등 허위 사실을 고지한 경우에 신의칙 등에 의하여 우선변제권이 제한된다는 것에 대하여는 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결이 선고된 이후 일관적인 대법원 판례의 태도였고, 아무런 반대의견이 없었다.
나아가 무상거주 확인서를 작성해 준 경우에 대항력 행사도 부정할 것인가에 대하여는 다소간의 논의가 있었지만 대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결, 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 등이 명시적으로 신의칙 위반 등을 이유로 대항력 행사를 부정함으로써 논란의 여지를 없애버렸다.
