【부동산경매】《대지권 미등기인 집합건물 중 전유부분 일부와 대지권의 목적인 토지 전부가 매각대상인 경우 처리방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《대지권 미등기인 집합건물 중 전유부분 일부와 대지권의 목적인 토지 전부가 매각대상인 경우 처리방법》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.248-423 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]
1. 대지권 미등기인 집합건물 중 전유부분 일부와 대지권의 목적인 토지 전부가 매각대상인 경우
⑴ 집합건물은 원칙적으로 전유부분과 대지사용권을 분리처분하지 못하므로(집합건물법 20조 2항), 집합건물의 전유부분 중 일부와 대지권의 목적인 토지 전부에 대한 경매신청이 있는 경우 경매절차가 진행되어 대지권에 해당하는 토지 전부가 매각되면 경매신청이 되지 않은 전유부분과 그 대지권에 해당하는 부분의 토지가 분리처분되는 결과가 되어 매각대상 토지 중 경매신청이 없는 전유부분에 대한 대지권에 해당하는 부분의 경매가 무효가 될 수 있다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결, 대법원 2015. 1. 15. 선고 2012다74175, 74182, 74199 판결).
⑵ 다만 다세대주택으로 건축허가를 받은 건물이 일부 골조공사만 완공된 후 중단되어 객관적·물리적 측면에서 1동의 건물이 존재한다고 보기 어렵거나 건축허가신청 등을 통하여 객관적으로 외부에 표시된 구분행위에 상응하는 구분건물이 모두 완성된 것으로 보기 어려운 경우와 같이 집합건물로서 구분소유가 성립하였다고 볼 수 없는 경우에는 집합건물법 제20조 제2항의 분리처분금지의 제한을 받지 않으므로 이러한 토지공유지분인 경우에는 강제경매절차의 매수인이 소유권을 유효하게 취득한다(대법원 2015. 6. 24. 선고 2012다109538 판결).
⑶ 따라서 대지권의 목적인 토지는 전부 경매신청이 되었으나 전유부분은 일부만 경매신청된 경우 경매 신청되지 않은 전유부분과 그 대지권에 해당하는 토지부분의 분리처분이 가능함을 소명하도록 보정명령을 하여야 한다.
만약, 경매 신청되지 않은 전유부분이 채무자의 소유라면 해당 부분에 대한 추가 경매신청을 하도록 하여 이를 병합하여 처리하는 것이 적절할 것이다.
[보정명령 예시]
이 사건 매각목적물 중 목록1. 토지는 그 지상에 집합건물이 소재하여 위 집합건물의 대지권의 목적인 토지로 추정되는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항 및 제2항에 따라 대지사용권으로서의 토지는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 신청채권자는 목록1. 지상의 집합건물의 전유부분 중 201호에 대해서만 경매신청을 하지 않았는데, 201호의 대지사용권이 목록1. 토지에 존재하는 경우 이 사건 경매로 인해 전유부분(201호)과 대지사용권을 분리하여 처분하는 결과가 되므로 전유부분인 201호와 대지사용권을 분리처분이 가능하다는 규약이나 공정증서가 있는지 여부를 소명하는 자료를 제출하거나 전유부분인 201호에 대해서도 추가 경매신청을 한 후 이 사건과 병합신청을 하는 것을 검토하시기 바랍니다.
