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【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <경매의 매각방법>】 기일입찰과 기간입찰의 차이, 입찰과 경매의 차이 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2019. 1. 6. 19:11
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(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <경매의 매각방법> 기일입찰과 기간입찰의 차이, 입찰과 경매의 차이 윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)

 

<기일입찰과 기간입찰의 차이, 입찰과 경매의 차이>

 

경매의 매각방법

 

1. 매각의 3가지 방법

 

부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다(103).

 

각 매각방법에 따른 절차는 민사집행규칙 61조 내지 72조에 규정되어 있다.

기일입찰에 관하여 상세한 조문을 두고 기간입찰과 호가경매는 이를 준용하는 방식을 취하고 있다.

실무에서는 부동산의 경우 호가경매의 방법은 거의 이용되지 않고 있고, 주로 기일입찰의 방법을 이용하고 있으며, 간혹 기간입찰의 방법을 이용하기도 한다.

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 3조 제1항은 부동산은 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 한다.”고 규정하여 입찰의 방법에 의한 매각이 원칙적인 방법이며, 호가경매에 의한 매각은 보충적인 매각방법임을 명시적으로 밝히고 있다.

 

입찰이란 각 매수신청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그 중 최고가격을 신청한 사람을 매수인으로 정하는 방법을 말하고, 호가경매란 매각기일에 집행관이 자유롭게 참가하는 매수희망자에게 매수가격신고를 최고하여, 그 가격을 점차 높은 가격으로 다투어 부르게 하여 최고액을 신청한 자를 최고가매수신고인으로 정하는 방법이다.

 

입찰 중 기일입찰이란 집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하는 매각기일에 입찰장소에서 입찰자에게 봉함한 입찰표에 입찰가격을 기재하여 제출하게 하여 그 중에서 최고가의 신고를 한 자를 최고가매수신고인으로 결정하는 방법이고, 기간입찰은 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이 정한 보증금을 일률적으로 법원의 은행 계좌에 납입한 뒤(따라서 보증금액은 모든 매수신청인에게 동일함) 그 입금표를 입찰표에 첨부하게 하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를 첨부하게 하며, 입찰기간 종료 후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 매각(개찰)기일에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정하고, 매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 방법이다.

 

2. 기일입찰과 기간입찰의 차이

 

(1) 절차상 차이점

 

() 입찰기간(규칙 68)

 

기일입찰은 경매법정에서 입찰과 개찰을 실시하나, 기간입찰은 1주 이상 1월 이하의 범위 안에서 입찰기간을 정하여 집행관 사무실에서 그 기간 동안 수시로 입찰을 받고 지정된 매각기일에 경매법정에서 개찰한다.

 

() 입찰방법(규칙 69)

 

기일입찰은 매각기일에 출석하여 입찰표를 입찰함에 투입하나, 기간입찰은 입찰표를 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출한다.

 

() 매수신청보증(규칙 70)

 

매수신청보증으로 기일입찰은 현금·자기앞수표 또는 지급보증위탁계약체결문서(이하, 보증서라고 한다)를 제출하나, 기간입찰은 입금증명서 또는 보증서를 제출한다[우편으로 제출하는 과정에서 또는 입찰함에 보관하는 도중에 입찰봉투의 분실, 도난 등으로 인한 사고위험 때문에 현금에 의한 매수신청보증은 제외하였다].

 

(2) 기간입찰의 장단점

 

기간입찰의 장점으로는, 경매브로커가 매각장소에서 다른 사람의 매수신청 유무 및 그 신청액을 알아내거나 짐작할 수 있는 여지가 없는 점, 경매브로커가 매수희망자를 직접 협박하거나 기망할 여지가 없는 점, 원격지 거주자, 경매브로커가 아닌 일반적인 부동산업자 등의 참가로 매수의 범위가 확대됨으로써 고액의 매각을 기대할 수 있는 점, 매각장소의 질서유지가 상대적으로 용이한 점, 우편에 의한 입찰이 가능하므로 매각기일에 출석해야 하는 부담이 없는 점 등을 들 수 있다.

 

단점으로는 입찰표의 보관과 매수신청보증금의 반환 등으로 인하여 집행관과 출납공무원의 업무부담이 증가하는 점, 매각기일 이전의 경매신청의 취하, 집행정지서면의 제출 등으로 인한 매각기일지정이 취소되면 입찰자에게 혼란을 줄 염려가 있는 점, 법원보관금 취급점이 입찰정보를 누설할 가능성이 있는 점 등을 들 수 있다.

 

3. 입찰과 경매의 차이

 

(1) 방식

 

경매는 타인의 매수가격을 알고 구술로 호가하는 방식이고(규칙 72), 입찰은 타인의 입찰가격을 모르고 입찰표라는 서면에 기재하는 방식으로 한다(규칙 62·69).

 

(2) 매수가격의 표시

 

경매는 타인이 신고한 매수가격에 ‘1할 더’, ‘100만원 더와 같이 비례로 표시할 수 있으나, 입찰은 일정한 금액으로 표시해야 하고 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다(규칙 62).

 

(3) 같은 금액 신고시 처리

 

호가경매에서는 같은 금액 신고란 있기 어렵고 설사 있다 하더라도 먼저 신고한 자를 최고가매수신고인으로 정하면 되나, 입찰의 경우에는 그들에게 다시 입찰하게 하여 최고가입찰자를 정해야 한다.

 

4. 매각방법의 지정

 

집행법원은 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 중 어느 방법으로 경매절차를 진행할 것인지를 정해야 한다(103).

어느 방법을 선택하여 시행할 것인지는 집행법원이 재량으로 정한다.

실무에서는 매각명령을 발하면서 매각방법을 함께 지정하고 있다.

 

부동산은 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 한다(재민 2004-3 3조 제1).

 

이해관계인은 매각방법 중 하나를 지정하여 시행하도록 신청할 수 있으나 집행법원이 이에 구속되는 것은 아니다. 그러나 모든 이해관계인의 합의가 있으면 이를 존중하여 그 방법을 채택하는 것이 상당하다.

 

기간입찰과 기일입찰은 입찰방법 등 그 절차면에서 상당히 달라 이를 혼용하여 시행하는 것은 적절하지 못하므로, 기간입찰을 원칙으로 하면서 기일입찰을 보완적으로 시행하든지 아니면 기일입찰을 원칙으로 하면서 기간입찰을 보완적으로 시행하는 것이 적절하다.

 

집행법원은 기간입찰에 의한 경매절차를 진행할 경우 매각명령으로 기간입찰을 실시한다는 취지와 입찰기간, 매각기일, 매각결정기일을 지정한다.

 

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