【(부동산경매) <수회 매각기일의 일괄지정>】<매각기일의 지정> 부동산매각절차를 진행함에 있어 한 기일씩 매각 및 매각결정기일을 개별지정하는 방식에 의하지 않고, 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 이유는 무얼까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<부동산매각절차를 진행함에 있어 한 기일씩 매각 및 매각결정기일을 개별지정하는 방식에 의하지 않고, 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 이유는 무얼까?>
● 수회 매각기일의 일괄지정
1. 매각기일의 지정
(1) 매각기일이란 집행법원이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말한다. 법원이 부동산을 매각하기 위해서는 우선 매각기일과 매각결정기일(기간입찰의 경우에는 입찰기간 포함, 이하 같다)을 지정하고, 이를 공고해야 한다.
집행법원은 공과주관 공공기관에 대한 최고, 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 매각절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각기일을 정하여 공고한다(법 104①).
매각기일이 지정된 사건은 매각기일부에 등재하고 그 결과 등을 적어야 한다(재민 2004-3 제11조).
(2) 최초매각기일의 지정·개시 및 공고(신문공고 의뢰)는 배당요구의 종기로부터 1월 안에 해야 한다(재민 91-5).
다만 배당요구의 종기결정 및 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력발생일부터 1주일 이내에 해야 하므로(법 84③), 통상은 경매개시결정과 동시에 내부적으로는 미리 배당요구의 종기를 결정해 놓은 다음 압류의 효력이 발생한 것을 확인한 뒤에 즉시 종기결정 및 공고, 고지, 채권신고의 최고를 함께 해야 하는바, 배당요구의 종기와 최초의 매각기일과의 사이에 시간적 간격이 크지 않도록 해야 할 필요가 있으므로, 현황조사보고서와 평가서는 적어도 배당요구의 종기 이전에 충분히 도착할 수 있도록 해야 할 것이다.
매각기일의 지정은 연월일 시각을 특정해야 한다.
이해관계인이 매각기일의 지정에 관하여 합의를 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다.
법원은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 공고해야 한다(법 104①, 규칙 56)[이 기간은 절차의 신속성을 해치지 않는 범위 안에서, 될 수 있는 한 많은 사람에게 공고를 볼 수 있는 기회를 부여하여, 보다 적정한 입찰이 실시되도록 배려하여 정한 것이다].
최초 매각기일 또는 입찰기간의 개시일은 공고일로부터 2주 후 20일 안으로 정한다(재민 91-5).
즉, 공고는 매각기일의 2주일 전까지 해야 하므로, 매각기일 전날부터 2주에 해당하는 날을 포함하여 그 이전으로 하면 되고, 따라서 공고일과 매각기일 간의 중간기간이 13일이면 충분하다(대법원 1979. 3. 20.자 79마79 결정).
이와 같은 최소한 13일의 중간기간은 공고사항에 변경이 있는 때에도 변경공고일부터 계산해야 하며 위 기간이 준수되도록 새 기일을 정해야 한다.
이 기간의 규정은 훈시규정이 아니므로, 정해진 매각기일의 2주일 전까지 공고가 없는 때에는 집행법원은 매각기일을 변경해야 한다.
또한 이 기간을 지키지 않은 채로 매각이 실시된 때에는 매각불허가사유가 된다[기간의 기산에 관하여는 대법원 2001. 8. 30.자 99마7372 결정, 대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정 참조. 대법원 1960. 7. 19.자 4293민재항199 결정은 경매기일의 공고일로부터 14일 이내에 한 경매기일은 법이 정한 바에 반하여 무효이므로 그에 기인한 경락을 허가할 수 없다고 판시하고 있으나, 이를 기계적으로 적용할 것은 아니라 할 것이다. 따라서 공고기간이 1일 정도 부족하더라도 매각의 성과에 영향을 미쳤다고 볼 특별한 사정이 없는 한 민사집행법 121조 7호의 ‘중대한 잘못’은 아니라고 보는 것이 맞다고 생각된다(中野, 484면). 이들 규정의 취지나 목적이 공고기간 등의 설정을 통하여 다수의 입찰인의 입찰을 유도하여 적정한 가격에 의한 매각을 달성하기 위한 것이기 때문이다. 日東京高決 昭和 60(1985). 5. 16. (判時 1157号 122項) 참조.].
(3) 매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정해야 하는데(법 109①), 이는 훈시규정이다[대법원 1984. 8. 23.자 84마454 결정].
매각기일과 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 해야 하나, 수회의 매각기일을 일괄하여 지정할 수도 있다(재민 98-11).
2. 수회 매각기일의 일괄지정
가. 일괄지정
집행법원은 부동산매각절차를 진행함에 있어 한 기일씩 매각 및 매각결정기일을 개별지정하는 방식에 의하지 않고, 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 방식에 의하여 진행할 수 있다.
집행법원이 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 방식에 의하여 부동산매각절차를 진행하는 경우에 두 번째 이후의 매각 및 매각결정기일은 선행 매각기일에서 매각불능이 된 경우에 한하여 실시한다.
나. 일괄지정할 매각 및 매각결정기일의 횟수
(1) 일괄지정할 매각 및 매각결정기일의 횟수는 현재 전국법원의 매각시까지의 평균매각기일 횟수, 너무 많은 횟수의 기일을 일괄지정할 경우 발생할 수 있는 절차상 문제점 등을 참작할 때 3회 내지 4회 정도로 하는 것이 바람직하다(재민 98-11 제4조).
실무도 이와 같은 것으로 보인다.
(2) 일괄지정할 수회 매각기일 중 특정 매각기일 이후 기일의 최저매각가격이 압류채권에 우선하는 매각부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하는 경우 잉여가 없을 것으로 판단되면 무잉여에 해당하지 않는 매각 및 매각결정기일까지만 지정해야 한다.
예를 들어 일괄지정할 제1회 내지 제4회 매각기일 중 제3, 4회 매각기일이 무잉여에 해당하는 경우에는 제1회와 제2회 매각 및 매각결정기일만 지정한다.
다. 재지정할 경우
집행법원은 다음의 경우에는 새로 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정해야 한다(재민 98-11 제5조).
(1) 일괄지정한 수회 기일 중 마지막 매각기일에 매각불능이 된 때
(2) 매각불허가결정이 선고되거나 매각허가결정이 취소된 때
예를 들어 일괄지정한 제1회 내지 제4회 매각기일 중 제2회 매각결정기일에 매각불허가결정이 선고되거나 제2회 매각결정기일에 선고된 매각허가결정이 취소된 경우에는 제3·4회 기일을 실시함이 없이 새로 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정해야 한다.
(3) 집행정지서류의 제출에 의하여 집행이 정지되었다가 그 후 정지된 매각절차가 속행되는 때
예를 들어 일괄지정한 제1회 내지 제4회 매각기일 중 제3회 매각기일 전에 집행이 정지되었다가 그 후 정지된 매각절차가 속행되는 때에는 새로 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정해야 한다.
(4) 매각허가결정이 확정된 후 매수인이 매각대금지급의무를 불이행하여 재매각이 실시되는 때
예를 들어 일괄지정한 제1회 내지 제4회 매각기일 중 제2회 매각기일에 최고가매수신고인이 된 매수인이 매각대금지급의무를 불이행하여 재매각을 실시하는 경우에는 새로 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정해야 한다.
3. 매각명령
법원이 매각기일을 지정하면, 매각명령을 발한다.
이 매각명령은 집행관에게 별도로 송부하지 않고 기록에 가철하여 두었다가 매각기일 공고가 끝난 후에 경매사건기록과 함께 집행관에게 교부하여 매각을 실시하도록 한다.
수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 경우의 매각명령은 아래의 (전산양식 A3350)에 의하여 한다.
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○○지방법원 매 각 명 령
○○지방법원 소속 집행관 귀하 사 건 20 타경 부동산임의경매 별지 기재 부동산에 대하여 아래 매각기일에 이 법원 안에서 기일입찰(기간일찰)의 방법으로 매각할 것을 명한다. 다만 제2회 이후의 매각기일은 선행매각기일에서 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에 한하여 실시한다.
판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
<별 지> 부동산목록
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부동산의 표시 [물건 1] 1. 1동의 건물의 표시 서울특별시 영등포구 ○○○동 ○○-○ ○○아파트 ○동 철근콘크리트조 슬래브 15층 아파트 전유부분의 건물의 표시 11층 3126호 철근 콘크리트조 92.13㎡ 대지권의 목적인 토지의 표시 토지의 표시：1. 서울특별시 영등포구 ○○○동 ○○-○ 대 27127㎡ 대지권의 종류：1. 소유권 대지권의 비율：1. 8,206분의 15.12 감정평가액 340,000,000 회차기일 최저매각가격 1회 2016. ○○. ○○ 340,000,000 2회 2016. ○○. ○○ 272,000,000 3회 2016. ○○. ○○ 217,600,000 4회 2016. ○○. ○○ 174,080,000
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