【(부동산경매) <매각기일의 연기, 취소 및 변경>】<매각기일변경신청서 양식> 매각기일의 연기, 취소 및 변경은 어떤 경우에 허용될까? 기간입찰에서의 매각기일의 연기신청의 종기는 언제일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매각기일의 연기, 취소 및 변경은 어떤 경우에 허용될까? 기간입찰에서의 매각기일의 연기신청의 종기는 언제일까?>
● 매각기일의 연기, 취소 및 변경
1. 직권에 의한 경우
(1) 법원은 일단 정하여진 매각기일을 자유재량에 의하여 변경할 수 있다.
특히 법원은 매각절차 과정에 위법한 점이 있음을 발견하였다든지 불가피한 사정이 발생하여 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우에는 매각기일을 취소하거나 변경하여 적법한 매각절차가 이루어지도록 해야 한다.
(2) 민사집행법 49조에서 정한 집행정지서류가 제출된 경우에는 직권으로 매각기일의 지정을 취소하는 것이 원칙이나, 실무에서는 기일을 변경하여 추후지정하는 식으로 처리하고 있다.
변경후의 매각기일도 공고일부터 2주 이후로 정해야 한다.
(3) 경매개시결정에 대한 이의가 제기되고 그 사유가 상당하다고 인정되는 경우에는 매각기일을 직권으로 변경하고 채권자, 채무자를 소환하여 심문한 후 그 결과에 따라 경매개시결정을 취소하거나 절차를 속행한다.
(4) 이해관계인에 대한 송달의 부적법, 매각물건명세서 작성의 중대한 하자, 최저매각가격 결정의 하자, 공고의 중대한 오류 등을 이유로 직권으로 변경하는 경우에는 잘못을 시정하여 다음 기일에 바로 다시 진행한다.
2. 당사자의 신청에 의한 경우
(1) 이해관계인은 기일지정·변경신청권이 없어(이를 허용하는 명문의 규정이 없다) 가령 신청이 있더라도 직권발동을 촉구하는 의미에 그치므로 이해관계인 간에 기일변경에 관하여 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다. 따라서 그 신청에 대하여 각하할 필요도 없다.
법원은 기일변경신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 가철한다. 인지는 첩부하지 않는다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].
(2) 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 방식에 의하여 부동산매각절차를 진행하는 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 당사자의 기일변경신청을 허용해서는 안 된다[재판예규 제969호 수회 매각 및 매각결정기일 일괄 지정방식에 의한 부동산매각절차 진행시 유의사항(재민 98-11) 제6조].
다만 부득이한 사유로 인하여 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 일괄 지정된 기일을 변경하는 때에는 새로 수회 매각 및 매각결정기일을 지정해야 한다.
(3) 실무에서는 경매신청채권자가 연기신청한 경우에는 1회의 연기기간을 2개월 이내로 하여 2회까지 허용하고 있고, 채무자 또는 소유자가 연기신청할 경우에는 채권자의 동의가 없는 한 허가하지 않고 있다.
이러한 연기신청서를 민사집행법 49조 4호 소정의 의무이행의 유예문서로 보지 않는 것이 실무례이다[이에 관한 일본의 실무례에 관하여는 民事執行の實務(第3版) 不動産執行(下), 9-10면 참조].
(4) 민사집행법 49조 4호가 변제유예증서의 제출을 집행정지사유로 규정하고 있기 때문에 그 서류가 제출된 경우에는 매각기일을 연기하고 2개월간 정지한다(법 51①).
그 정지는 2회에 한하며 통산하여 6월을 넘길 수 없다(동조 ②).
(5) 법무사는 집행사건의 포괄적인 대리권은 없으나 연기신청서 작성과 제출대행 업무를 수행할 수는 있으므로, 채권자의 연기신청서 제출을 대행하는 경우에는 본인으로부터 위임장 등 제출대행권한을 수여받았음을 소명할 수 있는 서류가 첨부되어 있는지 여부만 확인하면 되고, 본인의 인감증명서를 첨부할 필요는 없다.
접수담당자는 연기신청서 제출자가 제출대행권한 수여를 소명할 서류를 누락하였을 때에는 그 보완을 촉구하고, 제출자가 끝내 이에 거부할 때는 그 취지를 기재한 부전지를 첨부하여 접수한다(재일 2003-8)[재판예규 제1403호 소송서류 기타 사건관계서류의 접수사무에 관한 처리지침(재일 2003-8) 제2조 제3항 소송서류 등 중 사건을 종결시키는 서류(소·신청·상소의 취하서, 상소포기서, 담보취소동의서 등), 고소취소장, 형사사건의 합의서, 집행해제(취소)신청서, 법원보관금계좌입금신청서, 경매배당금계좌입금신청서 등의 서류에 관해서는 제2항에 의한 소명서류로서 작성명의인의 인감증명서가 첨부되어야 한다. 다만, 변호인, 소송대리인, 국가소송수행자, 제출대행권이 있는 법무사, 사건관계 직무담당 공무원은 그렇지 않다].
| 매각기일 변경(연기)신청 사 건 20 타경○○○ 부동산임의경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 위 당사자 간 귀원 2○ 타경○○ 부동산강제경매사건에 관하여 당사자 사이에 화해가 진행 중이므로 2○ . . . ○○：○○의 매각기일을 변경(연기)하여 주시기 바랍니다. 2○ . . . 채 권 자 ○ ○ ○ (날인 또는 서명) (주소 ) (연락처 ) 서울중앙지방법원 경매 ○계 귀중 |
3. 기간입찰에서의 매각기일의 연기신청의 종기
(1) 견해의 대립
기간입찰에서 매각기일의 연기는 원칙적으로 허용되지 않지만, 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 연기할 수 있다.
기간입찰에서는 기일입찰과 달리 집행법원이 언제까지 매각기일을 취소, 변경, 연기할 수 있는지가 문제되는데,
① ‘입찰기간 전’까지 가능하다는 견해(제1설)[실무제요 민사집행[II], 250면],
② ‘입찰공고 전’까지 가능하다는 견해(제2설)[부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제17조는 매수신청인을 보호하기 위해 그보다 시기를 앞당겨 입찰공고 전까지로 제한하였다]
의 대립이 있다.
(2) 검 토
(가) 입찰자는 입찰기간 내에 집행관에게 입찰표가 도달할 수 있도록 입찰기간 전에 우편으로 입찰표를 제출하는 경우도 있을 수 있고, 심지어는 입찰기간 전에 입찰표가 도달하는 경우도 있을 수 있음에도 불구하고[부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 별지 3 ‘기간입찰봉투에 흠이 있는 경우 처리기준’에 의하면 기간입찰봉투가 입찰기간 개시 전에 우편으로 제출된 경우에는 무효로 처리하지 않고 입찰기간 개시일까지 보관하다가 개시일에 접수시켜 개찰에 포함시키도록 규정하고 있다], 입찰기간 전이라는 이유로 매각기일을 취소, 변경, 연기하는 것은 입찰기간과 매각기일이 그대로 진행되리라는 입찰자의 신뢰를 해치는 점에 비추어 제1설은 받아들이기 어렵다.
실무에서는 제2설을 따르고 있다.
기간입찰에서는 입찰공고가 나면 매수신청인들이 입찰준비(매수신청보증금 납입, 입찰표 작성 등)에 들어가게 되고, 매각기일연기사실이 곧바로 알려지기 어려워 피해가 생길 수 있으므로[기일입찰에서는 매각기일에 집행관에 의한 매각이 실시되지 않으므로 문제가 되지 않는다. 그러나 기간입찰의 경우에는 법원게시판이나 인터넷 법원경매공고란을 통하여 게시될 뿐 매수신청일들에게 연기사실을 통지하기 어렵고, 연기사실을 알지 못한 채 입찰에 응할 수 있다. 이 경우 매수신청보증금이 중도 반환이 되지 않아 금전적 손해(입금증명서에 의한 경우에는 이자 상당의 손해, 보증서에 의한 경우에는 수수료 상당의 손해)가 발생한다], 기일입찰에서 보다 더욱 엄격히 제한되어야 한다[일본에서는 입찰기간개시일의 1주전까지 연기신청하고 연기신청함에는 당해 경매물건에 대하여 체결된 매매계약서의 사본을 제출하도록 하여 연기신청을 제한하고 있다].
따라서 연기신청이 입찰공고 전에 이루어지고, 특별한 경우(채무변제 등 경매절차를 더 이상 진행시킬 필요가 없는 경우)에만 연기가 인정된다(재민 2004-3 제17조).
(나) 민사집행법 49조에서 정한 집행정지서류가 제출된 경우에는 비록 입찰공고 이후라도 매각기일을 연기해야 함은 당연하다.
매각기일을 진행하여 최고가매수신고인이 정하여진다고 하더라도 어차피 매각불허가결정을 선고할 수밖에 없기 때문이다(법 121ⅰ).
(다) 유치권의 신고가 있는 경우에는 입찰공고 이후라도 매각기일을 연기하는 것이 바람직할 것이다.
하지만 이미 입찰표가 어느 정도 제출되었을 가능성이 높은 입찰기간의 만료일 즈음에 유치권 신고가 제출되었고, 유치권으로 담보되는 채권의 가액은 작은 반면 매각물건의 가액은 큰 경우와 같이 특별한 사정이 있는 때에는 유치권신고를 감수하고라도 부동산을 매수하겠다는 사람이 있을 수 있으므로, 이러한 경우에는 매각기일을 연기·취소하지 말고 최고가매수신고인에게 유치권신고를 감수할 의향이 있는지를 물어 의향이 있다면 확인서를 제출받은 다음 매각허가결정을 선고하고, 의향이 없다면 매각물건명세서에 중대한 하자가 있음을 이유로 매각불허가결정을 선고할 수도 있다.
부동산임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도, 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 않은 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 121조 6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 않는 결정을 하는 것이 상당하다(대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정, 대법원 2007. 5. 15.자 2007마128 결정).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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