【(부동산경매) <최고가매수신고인의 결정>】 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 매각허가 여부의 결정을 하지 않는 때에는 어떻게 불복하여야 할까? 2인 이상이 같은 금액으로 입찰한 경우 누구를 최고가매수신고인의 결정하여야 할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 매각허가 여부의 결정을 하지 않는 때에는 어떻게 불복하여야 할까? 2인 이상이 같은 금액으로 입찰한 경우 누구를 최고가매수신고인의 결정하여야 할까?>
● 최고가매수신고인의 결정
1. 최고가매수신고인의 결정
최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다.
집행관은 적법한 매수신청을 한 자 중 최고가매수신고인을 정한 때에는, 최고가매수신고인의 이름과 그 가격을 불러야 한다(법 115①).
이는 최고가매수신고인의 확정을 외부적으로 명백히 하는 동시에 최고가매수신고인이 된 자에 대한 통지의 기능도 하게 된다.
집행관이 최고가로 매수신청한 입찰인의 입찰을 잘못하여 무효로 판단 다른 사람을 최고가매수신고인으로 하여 개찰기일을 종료한 경우, 매각절차에 중대한 잘못이 있은 때에 해당하므로(민집 121vii·268), 집행법원으로서는 집행보조기관인 집행관의 매각기일진행에 잘못이 있더라도 이에 구속되지 않고 그 잘못을 바로잡아, 잘못된 최고가매수신고인에 대한 매각을 불허가 한 다음, 최고가매수신고인임이 명백한 사람에 대하여 매각허가 여부의 결정을 해야 할 것이다[대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정 참조. ].
다만 대부분의 경우 그러지 않겠지만 진정한 최고가매수신고인이 입찰보증금을 돌려받은 경우에는 절차적으로 다소 복잡한 문제가 생길 것이다.
집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정없이 매각허가 여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정).
다음으로 집행관은 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 이름과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지해야 한다(법 115①).
2. 2인 이상이 같은 금액으로 입찰한 경우(＝추가입찰)
가. 추가입찰
입찰은 호가경매와 달리 최고가로 매수신고를 한 입찰자가 둘 이상 있을 수 있으므로, 이 경우 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다(규칙 66① 본문).
즉, 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시한다(재민 2004-3 제34조 제1항 단서).
이 경우의 추가입찰에 대하여도 성질에 반하지 않는 범위 내에서 입찰의 규정이 적용되므로, 입찰의 실시에 앞서 기일입찰표의 기재는 최초의 입찰표 기재방식과 같다.
다만, 매수신청의 보증은 이미 제공되어 있으므로(구법과 달리 법 113조의 보증은 정액이다), 다시 제공할 필요가 없다.
집행관은 추가입찰의 최고를 해야 하는데, 그들 전원에게 입찰에 응하도록 할 필요는 없다.
그들 전원이 입찰을 한 때에는 곧바로 입찰을 마감하여 개찰을 하게 되고, 입찰하지 않은 사람이 있는 경우에는 1시간이 경과한 뒤에 입찰을 마감하고 개찰을 한다.
최고가매수신고인이 있음에도 불구하고 집행관이 그의 이름과 가격을 부르고 매각의 종결을 고지하는 절차를 취함이 없이 추가입찰을 실시한 경우, 이는 직권으로 매각을 불허가할 사유(법 121ⅶ·123②)에 해당한다(대법원 2000. 3. 28.자 2000마724 결정).
나. 추가입찰시 매수가격의 제한
추가입찰에서 입찰자는 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로는 입찰할 수 없다(규칙 66① 후문).
추가입찰의 성질상 당연한 것이며, 전의 입찰가격과 같은 금액으로 입찰하는 것은 가능하다.
다. 추가입찰에서 최고가매수신고인을 정하지 못한 경우(＝추첨)
추가입찰의 결과 최고가로 신고한 사람이 한 사람인 경우에는 그 사람이 최고가매수신고인이 되며, 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나(전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 않은 것으로 본다), 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 여전히 최고가매수신고인은 결정되지 않은 상태가 되므로, 이 경우에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다(규칙 66②).
추첨의 구체적인 방법에 대하여는 규정이 없으므로, 적당한 방법을 선택하면 될 것이다.
입찰자가 추첨하는 자리에 출석하지 않거나 또는 추첨을 하지 않은 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할 수 있다(규칙 66③).
따라서 입찰자 중 출석하지 않은 사람 또는 추첨을 하지 않은 사람이 있는 경우에는 법원사무관 등 상당하다고 인정되는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 한다(재민 2004-3 제34조 제3항 후문).
추첨으로 정하는 경우에는 입찰한 사람의 출석 유무에 관계 없이 추첨의 대상자가 된다.
전의 입찰가격과 동일한 가격의 추가입찰자와 추가입찰을 하지 않은 사람이 있는 경우, 추가입찰을 하지 않은 사람은 추첨에 참가시켜서는 안 된다. 추가입찰을 하지 않는 것은 권리를 포기한 것이기 때문이다.
3. 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 경우
최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 민사집행법 114조의 규정에 따라 차순위매수신고를 한 사람을 차순위매수신고인으로 한다.
차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하며, 이 경우 신고한 매수가격이 같은 때에는 추가입찰을 거치지 않고, 곧바로 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다(법 115②, 재민 2004-3 제34조 제4항).
추첨의 방법은 앞서 본 바와 동일하며, 마찬가지로 입찰자가 추첨하는 자리에 출석하지 않거나 추첨을 하지 않은 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할 수 있다(규칙 66③).
4. 기일입찰조서의 기재
위와 같은 방법에 의하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인을 정한 때에는 집행관은 그 취지를 기일입찰조서에 적어야 한다(규칙 67①ⅲ).
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입찰공고(매각기일 2주전) |
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매각물건명세서, 임대차조사서, 시가평가서의 비치 열람(매각기일 1주전부터) | ||||||||||||
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입찰의 실시(매각기일) |
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입찰개시 선언(집행관) |
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입찰표의 기재(입찰자) |
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입찰함에 입찰봉투 투입(입찰자) |
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개찰 및 최고가매수신고인 결정(집행관) |
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매각허가 여부의 결정 선고(매각결정기일) |
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대금납부(매각허가결정 확정 후 1개월 이내) |
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배당, 소유권이전등기, 인도명령 |
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5. 입찰절차의 종결
가. 매수신고인(입찰자)이 있는 경우
최고가매수신고인을 결정하고 입찰을 종결하는 때에는 집행관은 "○○○호 사건에 관한 최고가매수신고인은 매수가격 ○○○원을 신고한 ○○(주소)에 사는 ○○○(이름)입니다. 차순위매수신고를 할 사람은 신고하십시오"하고 차순위매수신고를 최고한 후, 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 "차순위매수신고인은 매수가격 ○○○원을 신고한 ○○(주소)에 사는 ○○○(이름)입니다"라고 한 다음, "이로써 ○○○호 사건의 입찰절차가 종결되었습니다"라고 고지한다.
이로써 입찰절차는 종결된다(법 115①, 재민 2004-3 제35조 제1항)[당연한 것이지만 매각대금의 납부로써 소유권을 취득하게 되므로 대금을 납부하지 않은 최고가매수신고인에게는 적법하게 임대차계약을 체결할 권한이 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결)].
나. 매수신고인이 없는 경우(입찰불능)
(1) 입찰을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.
(2) 매수가격의 신고가 없어 바로 매각기일을 마감하거나 (가)항의 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 최종적으로 종결하는 때에는 사건은 입찰불능으로 처리하고 “○○○호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다”라고 고지한다(재민 2004-3 제35조 제3항).
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