【부동산경매】《경매개시결정에 의한 압류의 효력》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
I. 경매개시결정에 의한 압류의 효력 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]
1. 강제경매개시결정
집행법원은 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 강제경매개시결정을 한다.
개시결정은 경매신청 접수일로부터 2일이내에 하여야 한다(재민 9 1 -5).
이 개시결정에는 다음 사항을 기재하고 판사(사법보좌관)가 서명날인한다.
그러나 서명날인에 갈음하여 기명 날인할 수 있다(민소 224조 1항)
채권자, 채무자의 이름·주소를 기재한다.
채권자가 매각부동산을 가압류한 후 채무자가 타에 소유권을 이전하여 현재 채무자의 소유가 아닌 경우에는 채무자 외에 소유자도 표시한다.
예를 들어, “제3취득자 000"라 표시한다.
2. 경매개시결정에 의한 압류의 효력
① 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다(민집 83조 4항).
개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기 가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시 결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다.
압류의 효력이 생기면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효력이 생긴다.
채권자의 신청에 의한 경매개시결정에 따라 연대채무자 1인의 소유 부동산이 압류된 경우, 이로써 위 채무자에 대한 채권의 소멸시효는 중단되지만, 압류에 의한 시효중단의 효력은 다른 연대채무자에게 미치지 않으므로, 경매개시결 정에 의한 시효중단의 효력을 다른 연대채무자에 대하여 주장할 수 없다.
다만 민법 174조에서 정한 최고로서의 효력은 가진다(대판 2001. 8. 21. 2001다22840).
압류에는 처분금지효가 있으나, 처금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐이다(개별상대효설).
즉 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다.
따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 효력이 없게 된다.
그러므로 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다.
금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.
채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물을 관리 ·사용·수익할 수 있다(민집 83조 2항).
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당으로 목적을 달성하거나, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다.
목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력이 소멸한다.
압류에 의한 시효중단의 효력은 강제집행절차가 종료될 때까지 계속되고, 시효가 중단된 때에는 중단될 때까지 경과한 시효기간은 이를 산입하지 않고 중단사유가 종료한 때로부터 새로이 시효기간이 진행한다(민 178조 1항).
이는 경매개시결정의 기입등기가 말소등기촉탁절차없이 여전히 남아 있는 경우에도 마찬가지이다(대판 2015. 11. 26. 2014다45317).
한편 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득에 있어서는 부동산에 압류가 있어도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고는 할 수 없으므로 취득시효의 중단사유가 될 수 없다(대판 201 9 . 4. 3. 201 8다296878).
② 경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권지에게 대항하지 못하지만, 집행채무자에게 개시결정 송달 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면(선의) 압류의 효력을 부인하여 압류체권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면(악의) 압류채권자에게 대항할 수 없다(민집 92조 1항).
II. 경매개시결정등기의 촉탁 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.248-423 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]
1. 강제경매개시결정의 촉탁
가. 총 설
⑴ ㈎ 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제94조 제1항). 그 등기촉탁은 경매신청서의 접수일로부터 2일 안에 하여야 한다(재민 91-5).
채무자에게 부동산경매개시결정이 송달되기 전에 기입등기가 이루어진 경우에는 그 등기 시점이 압류의 효력발생시기의 기준이 되는데, 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기 이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없도록 하기 위한 것이다.
㈐ 경매개시결정등기 후에 등기된 담보권자에게는 압류에 있어서의 처분금지의 효력이 미치므로 담보권자는 압류채권자에게 우선권의 주장을 할 수 없어 배당요구를 할 자격에 있어서 제한을 받는다(민사집행법 제88조 제1항).
⑵ 이미 경매개시결정이 된 부동산에 대하여 다른 경매신청이 있어도 법원은 두 번째 신청에 관하여 다시 경매개시결정을 하고 경매개시결정등기 촉탁을 하여야 한다. 이는 첫 번째 신청이 강제경매신청이고 두 번째 신청이 임의경매신청인 경우이거나 그 반대인 경우에도 동일하다.
⑶ 부동산의 공유지분에 대하여 경매개시결정을 하였을 때에도 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여야 한다(민사집행법 제139조 제1항).
나. 등기촉탁의 시기
⑴ 경매개시결정등기의 촉탁은 경매신청이 적법하다고 인정하여 경매개시결정을 하는 경우에 하여야 하며 경매신청을 각하하는 경우에는 하지 않음은 당연하다.
경매개시결정을 하여 등기촉탁을 하게 되는 경우에는 등기촉탁이 늦어짐으로써 채무자의 저당권설정, 임의처분 등 권리관계의 변동으로 채권자가 불측의 손해를 입는 일이 없도록 유의하여야 한다. 통상 경매개시결정과 동시에 또는 개시결정 직후에 등기를 촉탁한다.
⑵ 경매개시결정에 대한 기입등기가 이루어지기 전에 개시결정정본을 채무자에게 송달하면 채무자가 즉시 매각부동산을 처분할 염려가 있기 때문에 실무에서는 개시결정에 대한 등기촉탁부터 하고 그 이후 등기관으로부터 민사집행법 제95조에서 정한 등기사항증명서 또는 이에 갈음할 통지서를 송부받은 후[이를 송부하지 않았더라도 경락허가결정에 영향을 미치는 것은 아니다(대법원1967. 5. 16.자 67마116 결정)]에 개시결정정본을 채무자에게 송달한다. 이 등기기입의 촉탁은 법원사무관등이 하여야 하는 것이므로, 채무자에게 경매신청을 기각하거나 각하한 결정에 대하여 즉시항고가 제기되어 상급심에서 원결정을 취소하고 경매개시결정을 하는 경우, 등기촉탁은 상급심에서 할 것이 아니고 기록이 집행법원에 돌아온 후에 경매법원사무관등이 하여야 한다는 견해가 있으나 경매개시결정의 등기는 급속을 요하는 것이므로 상급심이라도 경매개시결정을 한 법원의 법원사무관등이 지체 없이 그 기입등기를 촉탁하는 것이 타당하다.
다. 경매개시결정등기의 효력
⑴ ㈎ 경매개시결정을 하는 경우에는 동시에 부동산의 압류를 명하여야 하는데(민사집행법 83조 1항), 그러한 압류는 채무자에게 송달되거나 등기가 된 때에 효력이 발생하므로(같은 조 4항), 경매개시결정이 송달되는 시기와 기입등기가 이루어지는 시기 중 먼저 도래하는 때에 압류의 효력이 발생한다.
또한 경매개시결정의 송달에 위법이 있다 하더라도 경매개시결정의 등기가 기입되면 그로써 경매개시결정에 의한 압류의 효력은 이미 생기므로 그 후 경매개시결정 송달에 위법이 있다 하여 이미 생긴 압류의 효력에는 영향이 없다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다13116 판결).
㈏ 다만 채무자에게 경매개시결정이 송달되어 압류의 효력이 먼저 발생하였지만, 경매개시결정 기입등기가 마쳐지기 이전의 경우에는 채무자에 대하여만 압류의 효력이 있을 뿐이고 제3자에게는 압류의 효력이 미치지 않으며, 제3자가 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에만 경매개시결정을 받은 압류채권자에게 대항하지 못한다(민사집행법 92조 1항).
㈐ 하지만 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 이후에는 압류의 효력은 제3자에 대하여도 발생하므로 경매개시결정 기입등기 이후의 처분행위를 통하여 당해 부동산에 대한 권리를 취득한 제3자는 선의·악의 및 과실 유무를 불문하고 경매(압류)채권자에게 대항하지 못한다.
⑵ ㈎ 압류의 처분금지효에 의하여 금지되는 처분행위에는 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않지만 경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 경우에는 압류등기 이후의 점유이전을 처분금지효에 반하는 처분행위로 보지 않을 경우 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 그러한 경우에 한하여 특수하게 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 보아 압류등기 이후에 유치권을 취득한 자가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없도록 하고 있다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).
㈏ 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결).
㈐ 다만 경매개시결정등기에 의한 압류가 아닌 가압류 등기가 된 이후에 점유의 이전을 통하여 유치권을 취득하는 경우에는 그러한 점유권 이전에 기한 유치권취득은 처분금지효에 반하지 않는다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).
㈑ 경매개시결정등기로 인한 압류의 효력이 발생하기 전의 유치권 취득 또한 처분금지효와 무관하여 유효하므로, 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결).
㈒ 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 320조), 한편, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는바(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결), 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결).
㈓ 체납처분압류나 가압류등기가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 경우에도 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결, 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 참조).
이와 달리 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행 저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립하더라도, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행 저당권자 또는 선행 저당권에 기초한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57299 판결).
㈔ 상사유치권이 동시에 민사유치권의 성립 요건을 충족하고 있는 경우 어느 기준에 따라 대항 여부를 판단해야 하는지 문제될 수 있는데, 민사유치권에 관한 법리에 따라 처리함이 타당하다.
민사유치권은 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계를 이유로 인정되는 것이므로 선행 저당권자 등에 대한 관계에서 상사유치권에 비해서 보호할 필요가 있기 때문이다.
㈕ 한편, 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 등 참조).
㈖ 한편, 임대인과 임차인 사이에 공사비 반환 약정이 있다고 하더라도 민법상 유익비에 해당하지 않는 즉, 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없다.
유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면, 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않기 때문이다(대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결).
㈗ 임대차계약에 관한 규정인 민법 제626조는 임차인의 상환청구권에 관하여 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고(1항), 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있다(2항).
㈘ 따라서 임차인이 계약관계에 기해 민법 제626조에 따른 필요비 또는 유익비상환청구권을 피담보채권으로 한 유치권을 주장하는 경우 민법 제203조의 점유자의 비용상환청구권 규정은 적용되지 않고, 유익비는 임대차 종료 시에 변제기가 도래하나 필요비에 해당하는 경우에는 그 비용을 지출한 때에 변제기가 도래하므로 이를 기준
으로 매수인에게 대항할 수 있는지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2021. 10. 26.자 2021마6045 결정).
⑶ 무효인 중복등기기록에 한 경매개시결정등기는 무효이다(대법원 1981. 9. 8. 선고 81다212 판결).
멸실건물에 대한 경매개시결정등기의 효력은 같은 대지 위에 같은 규모의 건물을 신축한 경우에도 그 신축건물에는 미치지 않는다.
외관상 중복등기가 있고 이 중 어느 일방의 등기를 기초로 하여 경매개시결정을 한 후 매각절차를 진행하는 경우에는 실체관계에 부합한 등기를 기초로 하되 그중 어느 등기가 유효한 것인지 불분명하므로 매각물건명세서 비고란에 “이 사건 경매대상 목적물에 관하여 중복등기가 존재하나 위 두 개의 등기기록 중 ○○○ 명의의 등기기록을 토대로 한 권리관계를 전제로 한 것으로, 만약 다른 등기기록이 유효한 것으로 최종 판단되는 경우에는 경매절차의 매수인은 그 소유권을 상실할 수 있음.”과 같이 진행한다.
⑷ 경매법원이 경매개시결정의 등기가 기입된 이후 채무자표시경정결정을 하였으나 그 결정정본을 소유자에게 송달하지 않은 경우 이미 생긴 압류의 효력에 영향이 없다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다13116 판결).
2. 임의경매개시결정의 촉탁
⑴ ㈎ 법원이 경매개시결정을 한 때에는 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에 촉탁하여야 하며(민사집행법 94조, 268조), 등기관은 그 촉탁에 의하여 이를 등기한 후 등기사항증명서를 법원에 송부하여야 함은 강제경매의 경우와 같다(민사집행법 94조, 95조, 268조).
㈏ 집행법원으로부터 전산정보처리조직에 의하여 경매개시결정의 등기를 촉탁 받아 등기관이 그 등기를 완료한 경우에는 촉탁서에 기재된 등기사항증명서 발급 연월일 이후 변동사항이 있는지 여부에 관한 정보를 전송함으로써 등기사항증명서의 송부에 갈음한다(등기예규 1373호).
⑵ 한편, 순차적으로 이루어지는 경매신청, 경매개시결정, 경매개시결정등기촉탁사이에 시간적 간격이 있을 수밖에 없으므로, 경매개시결정등기촉탁서가 관할 등기소에 접수된 때를 기준으로 소유자의 변동이 생길 수가 있는데 경우를 나누어 설명한다.
㈎ 첫 번째는 개시결정 전에 이미 소유자의 변동이 있었으나 이를 모르고 집행법원이 경매개시결정을 한 경우이다(현재는 집행법원에서 등기시스템 조회를 통해 실시간으로 등기기록을 열람할 수 있으므로 이런 경우가 드물 것이다).
등기관은 촉탁서에 기재된 등기의무자의 기재가 등기기록과 다르므로 부동산등기법 제29조 제7호에 따라 등기촉탁을 각하하고 이를 집행법원에 송부하게 된다.
이때 집행법원은 저당권의 설정등기 후에 소유자가 바뀌더라도 그 저당권을 행사하는 데는 아무런 영향이 없으므로 신청채권자로부터 경정신청서를 제출하게 한 후 개시결정의 소유자의 표시를 경정하고, 법원사무관등은 경매개시결정 정본과 새로운 소유자를 등기의무자로 한 경정결정 정본을 첨부하여 다시 경매개시결정등기의 촉탁을 하면 된다.
㈏ 두 번째는 경매개시결정 후 개시결정등기촉탁서가 관할 등기소에 접수되기 전에 소유자 변동이 있는 경우인데, 등기관은 현재 소유명의인과 촉탁서상의 등기의무자가 일치하지 않더라도 그 촉탁에 따른 경매개시결정등기를 수리하고 집행법원에 새로운 등기사항증명서를 송부하여 소유권이 변동된 사실을 알려주어야 한다(등기예규 1342호).
이때 집행법원의 처리와 관련하여 신청채권자에게 경정신청서를 제출하게 한 후 개시결정의 소유자의 표시를 경정하여야 한다는 견해와 경정사유가 아니므로 경정은 불필요하며 현 소유자를 이해관계인으로 취급하면 충분하다는 견해로 나뉜다.
한편, 등기관이 개시결정등기를 하지 않고 등기촉탁을 각하한 경우에 집행법원은 위 첫 번째 경우와 같이 처리하면 될 것이다.
그러나 저당권설정등기 이전에 소유권이전청구권보전의 가등기가 마쳐진 부동산에 대하여 위 저당권의 실행으로 경매개시결정을 한 경우 결정 이후에 위 가등기에 기한 본등기를 하면 위 본등기의 효력은 가등기시에 소급하므로 위 저당권자는 본등기를 한 새로운 소유자에 대하여 저당권을 주장할 수 없다. 따라서 이 경우에는 위 저당권에 기한 매각절차가 취소되어야 함은 물론이다.
