【감정평가】《감정평가서의 검토》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
I. 감정평가서의 검토 [ 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]
1. 감정평가서의 검토
먼저 평가서상의 부동산표시가 등기기록과 일치하는지 여부를 살피고 공부장 면적과 실제 면적이 상이한 경우 이를 매각공고서에 명기하여야 하며, 제시외 미등기 건물은 목적물과 별도로 건립되어 있거나 다소 면적이 많다 하더 라도 경매개시결정 당시 표시된 부동산의 구성 부분, 부합물, 종물인지 여부를 판단하여 매각목적물에 포함시킬 것인지 여부를 결정한다.
매각목적물에서 제외할 물건은 최저매각가격 기재 하단에 “참고사항”이라는 표제 하에 기재 하여 당사자의 혼동을 방지한다.
법정지상권 등의 부담을 받는 토지의 평가에 대하여는 이를 적절히 반영하였는지 여부를 살펴야 한다.
감정인은 농지법 2조에서 정한 농지에 대한 감정평가서를 집행법원에 제출함에 있어 그것이 도시지역의 주거·상업·공업 지역 내의 농지인지 여부, 도시지역의 녹지지역 내 의 농지인 경우 도시·군 계획시설사업에 필요한 농지인지 여부를 판단하는 데 필요한 토지이용계획확인서를 첨부하여 제출하여야 한다(재민 97- 1).
2. 부동산의 전부 또는 일부가 멸실된 경우의 처리
감정결과 평가를 명한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 것으로 인정될 때에는 곧바로 채권자에게 그 부분에 대하여 적절한 조치(신청취하 등)를 취하도록 보정명령을 한다.
보정명령을 받고도 아무런 조치를 취하지 않으면 그 부분에 대한 경매절차를 취소하는 결정을 한다.
다만 건물의 일부가 멸실되어 취하 또는 취소된 경우에, 나중에 매각허가되어 소유권이전등기를 촉탁할 때에는 그 취하 또는 취소된 부분을 촉탁서의 부동산 목록에 다시 기재하고 괄호를 표시하여 그 안에 “멸실됨”이라고 표시한다.
이전등기를 촉탁하는 건물의 표시가 등기기록의 표시와 달라 이전등기촉탁이 각하되는 것을 막기 위한 것이다.
3. 현황조사보고서와 감정평가서의 일치 여부
두 서류가 제시외 건물의 유무(예 : 다락방), 건물의 소재 지번 등에서 차이가 있는 경우에는 감정인에게 현황조사보고서 사본을 첨부하여 감정보완을 명한다.
필요한 경우에는 집행관에게도 현황조사의 보완을 명한다.
II. 평가서의 검토 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.816-877 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]
먼저 평가서상의 부동산표시가 등기기록과 일치하는지 여부를 살피고 공부상 면적과 사정면적이 다른 경우 이를 매각공고서에 명기하여야 하며, 제시 외 미등기건물은 목적물과 별도로 건립되어 있거나 다소 면적이 많다 하더라도 경매개시결정 당시 표시된 부동산의 구성부분, 부합물, 종물인지 여부를 판단하여 매각목적물에 포함시킬 것인지 여부를 결정한다.
매각목적물에서 제외할 물건은 최저매각가격 기재 하단에 “참고사항”이라는 표제 하에 기재하여 당사자의 혼동을 방지한다.
집합건물 102호의 감정을 명하였는데 평가서상에는 102호의 현황을 103호로 표시하고 평가한 경우가 있다. 이 경우에는 매각공고서에 현황은 103호임을 부기한다(필요한 경우에는 평가서상 기재의 사실여부를 채권자에게 밝히도록 하고, 그 소명자료로서 전체 집합건물의 호수지정방식에 대한 관리소 또는 이웃주민의 확인서 등을 제출하도록 보정명령을 발하는 것이 적절하다).
법정지상권 등의 부담을 받는 토지의 평가에 대하여는 이를 적절히 반영하였는지 여부를 살펴야 한다.
1. 부동산의 전부 또는 일부가 멸실된 경우의 처리
⑴ 감정결과 평가를 명한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 것으로 인정될 때에는 곧바로 채권자에게 그 부분에 대하여 적절한 조치(신청취하 등)를 취하도록 보정명령을 한다. 보정명령을 받고도 아무런 조치를 취하지 않으면 그 부분에 대한 경매개시결정을 취소하는 결정을 한다.
⑵ 다만 건물의 일부가 멸실되어 취하 또는 취소된 경우에, 나중에 매각허가되어 소유권이전등기를 촉탁함에 있어서는 그 취하 또는 취소된 부분을 촉탁서의 부동산목록에 다시 기재하고 괄호하여 “멸실됨”이라고 표시한다.
이전등기를 촉탁하는 건물의 표시가 등기기록의 표시와 달라 이전등기촉탁이 각하되는 것을 막기 위한 것이다.
2. 현황조사보고서와 감정평가서의 일치 여부
두 서류가 제시 외 건물의 유무(예: 다락방), 건물의 소재지번 등에서 차이가 있는 경우에는 감정인에게 현황조사보고서 사본을 첨부하여 감정 보완을 명한다. 필요한 경우에는 집행관에게도 현황조사의 보완을 명한다.
