【감정평가】《부동산의 평가와 최저매각가격의 결정, 감정평가절차, 감정인의 선정, 감정평가방법, 감정물건의 실지조사확인, 재감정평가》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【감정평가】《부동산의 평가와 최저매각가격의 결정, 감정평가절차, 감정인의 선정, 감정평가방법, 감정물건의 실지조사확인, 재감정평가》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

I. 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정    [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]

 

1. 최저매각가격의 의의

 

집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다(민집 97조 1항).

최저매각가격이란 그 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격을 말한다.

최저매각가격은 경매에 있어 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 매각허가가 되지 않는다(대결 1967. 9. 26. 67마796).

이는 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다(민집 110조 1항).

최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 시세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정·타당한 가격을 유지하여，부당하게 염 가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있다(대결 2003. 8. 21. 2003마1352).

 

2. 매각부동산의 감정평가절차

 

가. 감정인의 선정

 

집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선정하여 부동산을 평가시켜야 한다.

감정인은 매각부동산 평가에 관한 집행법원의 집행보조자이다.

민사집행법 97조는 감정인에게 부동산을 평가하도록 규정하고 있을 뿐 감정인의 자격에 대하여 특별한 제한을 두고 있지 않으므로 부동산의 평가에 대한 전문적 지식 또는 경험이 있는 자라면 누구든지 법원이 감정인으로 선정할 수 있다[대결(전) 1994. 5. 26. 94마831].

하지만 감정인 등 선정과 감정료 산정 기준 등에 관한 예규(재일 2008-1)에서는 시가감정과 관련하여 한국감정평 가협회가 매년 11. 20.까지 법원행정처장이 정하는 기준에 따라 그 소속 회원의 희망을 받아 시가 등의 감정인 후보자를 법원행정처장에게 추천하면，법원행정처장은 한국감정평가협회로부터 각 법원 및 지원별로 추천받은 시가 등의 감정인 후보자 명단을 매년 11. 30.까지 각급 법원 및 지원에 송부하고，각급 법원 및 지원의 부적격 의견 등 특별한 사유가 없는 한，그 명단을 ‘감정인선정전산프로그램’ 의 ‘감정인명단’에 등재한 다음，감정인 명단 중에서 일정한 수를 무작위로 추출，선정하는 감정인선정전산프로그램에 의하여 감정인을 선정하도록 하고 있으므로，결국 집행법원으로서는 감정평가사가 아닌 자를 감정인으로 선정할 수 없음이 원칙이다.

실무상 감정인의 감정인전산선정표를 작성하고 있고 선서는 필요로 하지 않는다.

 

나. 평가명령

 

① 경매목적 부동산의 평가는 집행법원의 직권에 의한 평가명령에 기하여 감정인이 행한다.

법원은 매각부동산을 특정하여 평가를 명하며，2주 이 내로 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가상 유의할 점이 있으면 이를 지시하여야 한다.

평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다(재민 91-5).

평가명령은 그 원본을 기록에 철하고 등본을 감정인에게 송부한다.

평가를 할 때에 임차권의 존부，대항력의 유무，법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을 요하는 사항이 있는 경우에는 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시하여야 한다.

이러한 지시는 반드시 평가명령 자체에 적어야 하는 것은 아니고 말로 또는 별지로 감정인에게 지시하여도 무방하다.

감정인이 평가를 하다가 의문이 생겨 문의를 하여 온 경우에 지시를 하는 경우도 있을 수 있다.

 

② 감정가격은 최저매각가격의 출발점으로서 이후 매각절차의 핵심적인 기초가 되므로 평가서는 가능한 한 정확하고 자세하게 작성되어야 한다.

평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 매수신고인의 이해를 도울 수 있도록 감정가격산출근거(특히 집합건물을 제외한 건물의 부지나 나대지 등의 토지의 경우에는 표준지를 표시하고 그 공시지가를 밝히도록 한다)，평가요항표(토지，건물，집합건물별로 감정인들이 사용하는 소정 양식이 있다)，위치도，건물내부구조도，사진 등을 붙여야 한다.

이들 중 누락된 것이 있으면 즉시 보정을 명한다

 

다. 평가명령의 시기

 

평가명령은 임의경매의 경우에는 경매개시결정일로부터 3일 안에，강제경매의 경우에는 등기완료통지를 받은 날로부터 3일 안에 하여야 한다(재민 91-5).

목적부동산에 대한 임차권의 존재 여부，대항력의 유무，법정지상권의 발생여부 등과 같이 평가명령을 할 때에 감정인에 대하여 특별한 지시를 할 필요가 있다고 인정되는 사항은 집행관의 현황조사보고서를 검토한 뒤에나 명백해지므로，부동산에 관한 법률관계가 복잡하여 펑가명령을 할 때에 감정인에 대하여 특별한 지시를 할 필요가 있는 경우에는 등기관의 통지 및 현황조사보고서가 도착한 후에 평가명령을 발하여야 할 것이다.

 

평가명령 후 집행장애사유가 발견된 때에는 즉시 감정 인에게 연락하여 평가에 착수하지 않도록 명하여야 할 것이다.

감정인은 집행법원으로부터 평가서 작성 유보의 통지를 받은 경우에는 경매목적물의 현황에 대한 집행법원의 별도 통지가 있을 때까지 경매목적물에 대한 감정평가업무 및 감정평가서의 작성을 중단하여야 한다.

 

라. 감정평가의 방법

 

(1) 객관적 평가

 

어떠한 기술적 방법으로 평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나，감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치，형상，주위의 상황，건물의 구조，자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정평가하여야 한다.

감정인이 감정평가업자일 경우에는 감정평가 및 감정평 가사에 관한 법률의 규정에 따라야 하고 또 같은 법 3조 3항의 위임에 의하여 정해진 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령)에 따라야 한다.

감정평가에 관한 규칙은 토지，건물, 산림，과수원，공장재단 및 광업재단 등 감정평가의 대상에 따라 구분하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준을 정하고 있다).

만약 감정평가업자인 감정인이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률과 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령)의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여 감정평가하는 경우에는 고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한 부당감정이라고 할 수 있다(대판 1997. 5. 7. 96다52427 참조).

감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다(대판 1998. 9. 22. 97다36293).

 

(2) 감정물건의 실지조사확인

 

감정평가를 현지에 나가지 않고 공시지가나 개별공시지가 확인(신청)서 등 공부에 의한 형식적 감정을 하는 경우가 있다.

하지만 감정평가에 관한 규칙 10조는 감정평가업자가 평 가를 할 때에는 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우를 제외하고는 실지조시에 의하여 대상물건을 확인하도록 규정하고 있고，매각절차의 최저매각가격을 결정하기 위하여 건물의 시가를 감정평가하기 위해서는 반드시 건물의 내부까지를 보아서 수리 등으로 인한 증가와 마모로 인한 감소의 정도를 평가하여야 하므로，감정인이 경매목적물의 감정가액을 산출할 때에는 적어도 그 부동산의 현황을 육안으로 확인한 후에 하여야 하고，그렇지 않은 경우에는 허무한 사실에 기초하여 감정가액을 산출한 결과로 되어 그 감정은 위법하다(대결 1968. 8. 26. 68마798).

평가서에 ‘폐문부재’라는 이유로 부동산의 현황을 육안으로 확인하지 않고 감정가액을 산출한 것이면，부동산의 현황을 육안으로 확인하고 재조사하여 감정하도록 보정을 명한다.

실지답사나 확인을 거치지 않고 한 감정은 감정인을 불러서 심문하여 신빙성 여부를 심리한 후에 그 채용 여부를 결정하여야 한다(대판 1995. 12. 8. 95누5561).

감정대상 물건의 실지조사확인은 반드시 공인감정업자 자신이 하여야 하는 것은 아니고 업무를 신속，원활하게 할 사정이 있는 경우에는 감정자료의 조사능력 있는 보조자에 의하여 행할 수 있다(대판 1993. 5. 25. 92누18320).

 

(3) 평가의 기준시

 

감정인은 평가시를 기준으로 하여 그 시점에서의 가격을 평가하면 충분하다.

실무상 매각허가에 의하여 법정지상권이 발생하게 된다거나 매각허가결정시까지 매각부동산에 존재하는 단기 임 대차의 기간이 만료한다든가 하는 사정이 있어 평가의 대상 또는 평가를 할 때에 참작하여야 할 권리상태가 매각허가결정 시와 평가 시에 각각 다를 것이 명백히 예상되는 경우에는 매각허가결정 시의 상태를 전제로 한 평가액과 평가시의 상태를 전제로 한 평가액 2가지 액수를 모두 평가하도록 명하고 있다.

 

마. 평가에 관한 감정인의 권한

 

감정인은 평가를 위하여 건물에 출입할 수 있고，채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(민집 97조 2항，82조 1항).

이는 감정인이 적정하게 평가하기 위하여 필요한 자료를 목적물 자체나 관계인으로부터 직접 취득하여 정확한 평가를 할 수 있도록 권한을 준 것으로서, 이 한도 내에서는 현황조사에서의 집행관과 동등한 권한을 갖는다고 할 것이나 집행관과는 달리 감정인은 부동산에 출입하기 위하여 강제력을 행사할 수는 없고, 강제력의 행사가 필요한 경 우 집행법원의 허가를 얻어 집행관의 원조를 요구할 수 있다(민집 97조 3항. 7조 2항).

감정인의 자료제시 요구나 질문에 불응하거나 허위내용을 제시하더라도 과태료 등 제재의 대상은 되지 않는다.

집행법원의 허가에 의하여 집행관이 감정인을 원조한 경우 그 수수료는 감정인이 지급하여야 하고, 이는 결국 평 가수수료에 산입하게 된다.

 

바. 평가서의 제출과 비치

 

① 감정인은 평가의 결과를 기재한 서면, 즉 민사집행규칙 51조 1항의 사항을 기재한 평가서를 평가명령에서 정한 기일(2주 이내)까지 집행법원에 제출하여야 한다.

이 평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙여야 한다(민집규 51조 2항).

 

② 법원은 이 평가서 사본도 매각물건명세서 사본과 함께 일반인이 열람할 수 있도록 비치하여야 하므로(민집 규 55조 본문) 원본 외에 사본을 1통 더 제출받아 두는 것이 좋다.

다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 평가서의 기 재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(같은 조 단서).

 

③ 감정인의 평가에 대하여는 직접 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저매각가격결정에 대하여 집행에 관한 이의를 신청하거나(민집 16조 1항), 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 불복하여야 한다.

 

사. 재감정평가

 

① 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있다.

첫 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 집행법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다(대결 1998. 10. 28. 98마1817).

즉 단순히 상당한 기간이 경과하였다는 사실(대결 1971. 9. 2. 71마533) 또는 가격이 저렴하다는 사실만으로는 재평가사유가 되지 못하지만, 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저매각가격이라고 보기 어려울 때에는 법원은 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명 할 수 있다.

평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우(예를 들어, 평가 후에 환지처분이 있은 경우)에도 재평가를 명해야 할 것이다.

 

② 재평가사유가 있는데도 불구하고 재평가를 하지 않은 경우 매각기일 전에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고(민집 16조 1항, 다만 민집 121조 5호에 의하여 매각허가에 대한 이의나 즉시항고사유가 되므로 집행에 관한 이의를 할 수 없다는 견해가 있다), 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의(민집 121조 5호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다.

 

③ 당사자로부터 재평가신청서가 제출되면 문건입력프로그램에 전산입력하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부할 필요가 없다(재민 91-1).

 

아. 감정료의 지급

 

① 감정료는 과다하게 지급되지 않도록 유의한다.

감정료는 대법원예규〈재일 2008-1)에 따라 지급한다.

기본감정료는 감정가액(임료, 사용료 감정의 경우는 시가액)에 따라 ‘감정평가업자의 보수에 관한 기준’이 정한 평가수수료의 금액에 80%를 곱한 금액이다.

다만 부동산 가격공시에 관한 법률 2조 2호에 따른 공동주택 중 아파트의 경우에는 70%를 곱한 금액으로 한다.

담임법관(사법보좌관)은 지정한 회신기간이 경과하거나 감정촉탁서 도달일로부터 6개월이 경과하였음에도 감정인 등이 정당한 사유 없이 감정 결과를 제출하지 않은 경우에는 10분의 2 이내에서 감정료를 감액할 수 있고, 그 밖에 구체적 사정을 고려하여 감정료를 적절히 가감할 수 있다.

 

감정인이 평가서를 작성한 후 법원에 평가서를 제출하기 전에 경매신청의 취하 등으로 종결된 경우의 감정료는 위 예규에서 정한 감정료의 2분의 1로 하되，감정인이 평가서를 작성하기 전이라면 감정료를 지급하지 않는다.

다만 여비와 일당은 민사소송비용규칙에서 정한 여비 등의 정액으로 한다.

동일한 감정명령에 의한 시가 등의 총 감정료가 24만 원 미만인 때에는 24만 원으로 하고. 600만 원을 초과할 때에는 600만 원으로 한다(예규상의 감정료산정기준에는 부가가치세가 포함되지 않은 것이므로, 실제 지급하는 금액의 상한은 600만 원이 넘는 경우가 있다).

다만 자동차 등 동산의 감정가액이 500만 원 이하인 경우에는 10만 원으로 한다(재일 2008-1).

 

② 감정평가서가 접수되면 법원사무관등은 즉시 법원보관금 출급명령서와 함께 판사(사법보좌관)에게 보고하고 판사(사법보좌관)는 평가서의 특이사항으로서 매각기일공고 시 유의할 사항 등에 주의표시를 하며, 채권자 또는 감정 인에게 보정을 명할 사항이 있으면 즉시 보정을 명하여 절차의 지연을 방지하고，감정료의 적정여부를 확인하여 법원보관금 출급명령서에 날인한 후 법원사무관 등에게 보내 감정료를 지급하도록 한다.

 

 

<매각부동산의 평가절차>   [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.816-877 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]

 

Ⅰ. 최저매각가격의 의의

 

⑴ 집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저

매각가격을 정하여야 한다(민사집행법 제97조 제1항. 대법원 1994. 12. 2.자 94마1720 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정 각 참조).

경매실무에서는 경매개시결정을 하면 곧바로 평가명령을 한다.

 

⑵ 최저매각가격이란 그 사건의 매각기일에서 해당 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격을 말한다.

최저매각가격은 경매에 있어 매각허가를 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 매각허가가 되지 않는다(대법원 1967. 9. 26.자 67마796 결정).

 

⑶ 이는 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다(민사집행법 제110조 제1항).

최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 실제 가격보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정·타당한 가격을 유지하여, 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정, 대법원 1995. 7. 29.자 마95 540 결정, 대법원 2003. 8. 21.자 2003마1352 결정).

 

Ⅱ. 매각부동산의 평가절차

 

1. 감정인의 선임

 

⑴ 집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다.

감정인은 매각부동산 평가에 관한 집행법원의 집행보조자이다.

민사집행법 제97조는 감정인에게 부동산을 평가하도록 규정하고 있을 뿐 감정인의 자격에 대하여 특별한 제한을 두고 있지 않으므로 부동산의 평가에 대한 전문적 지식 또는 경험이 있는 자라면 누구든지 법원이 감정인으로 선정할 수 있어 집행관도 감정인이 될 수 있다(대법원 1994. 5. 26.자 94마83 전원합의체결정).

 

⑵ ㈎ 하지만 감정인등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규(재일 2008-1)에서 는 시가감정과 관련하여 한국감정평가협회가 매년 11. 20.까지 법원행정처장이 정하는 기준에 따라 그 소속 회원의 희망을 받아 시가 등의 감정인 후보자를 법원행정처장에게 추천하면, 법원행정처장은 한국감정평가협회로부터 각 법원 및 지원별로 추천받은 시가 등의 감정인 후보자 명단을 매년 11. 30.까지 각급 법원 및 지원에 송부하고, 각급 법원 및 지원의 부적격 의견 등 특별한 사유가 없는 한, 그 명단을 ‘감정인선정전산프로그램’의 ‘감정인 명단’에 등재한 다음, 감정인 명단 중에서 일정한 수를 무작위로 추출, 선정하는 감정인선정전산프로그램에 의하여 감정인을 선정하도록 하고 있으므로, 결국 집행법원으로서는 감정평가사가 아닌 자를 감정인으로 선정할 수 없음이 원칙이다.

 

㈏ 실무상 감정인의 감정인전산선정표를 작성하고 있고, 선서는 필요로 하지 않는다.

감정인으로 지정되거나 평가명령을 받은 자가 그 감정을 할 수 없는 사유가 있는 때에는 지체 없이 담임 법원사무관 등에게 그 취지를 전화로써 통지하고 [전산양식 A1791]에 의한 통지서를 송부하여야 한다(재일 2008-1 10조 4항).

 

㈐ 감정인의 선정 후에 감정에 관한 증거결정의 취소, 경매신청의 취하 등으로 감정의 필요가 없어진 경우에는 담임 법원사무관 등은 지체 없이 집행법원에 보고하여 [전산양식 A1792]에 의한 감정인지정취소결정 또는 [전산양식 A1793]에 의한 평가명령취소결정을 받아야 한다(재일 2008-1 12조 1항).

 

㈑ 위 취소결정이 있으면 담임 법원사무관 등은 지체 없이 그 내용을 [전산양식 A1794]에 의하여 소속 법원이나 지원의 ‘감정인선정전산프로그램’의 관리책임자와 해당 감정인에게 통지하여야 한다(같은 조 2항).

2. 평가명령

 

⑴ ㈎ 경매목적 부동산의 평가는 집행법원의 직권에 의한 평가명령에 기하여 감정인이 행한다.

법원은 매각부동산을 특정하여 평가를 명하며, 2주 이내로 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가상 유의할 점이 있으면 이를 지시하여야 한다. 평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다(재민 91-5). 평가명령은 그 정본을 감정인에게 송부한다.

 

㈏ 평가를 할 때에 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을 요하는 사항이 있는 경우에는 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시하여야 한다.

이러한 지시는 반드시 평가명령 자체에 적어야 하는 것은 아니고 말로 또는 별지로 감정인에게 지시하여도 무방하다. 감정인이 평가를 하다가 의문이 생겨 문의를 하여 온 경우에 지시를 하는 경우도 있을 수 있다.

 

⑵ 감정가격은 최저매각가격의 출발점으로서 이후 매각절차의 핵심적인 기초가 되므로 평가서는 가능한 한 정확하고 자세하게 작성되어야 한다.

평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 매수신고인의 이해를 도울 수 있도록 감정가격산출근거(특히 집합건물을 제외한 건물의 부지나 나대지 등의 토지의 경우에는 표준지를 표시하고 그 공시지가를 밝히도록 한다), 평가요항표 토지(건물, 집합건물별로 감정인들이 사용하는 소정양식이 있다), 위치도, 건물내부구조도, 사진 등을 붙여야 한다.

이들 중 누락된 것이 있으면 즉시 보정을 명한다.

3. 평가명령의 시기

 

⑴ 평가명령은 임의경매의 경우에는 ‘개시결정일로부터’ 3일 안에, 강제경매의 경우에는 ‘경매개시결정등기의 등기완료통지를 받은 날로부터’ 3일 안에 하여야 한다(재민 91-5).

실무상으로는 경매개시결정의 촉탁과 동시에 채권신고의 최고, 현황조사명령 및 평가명령을 함께 하는 것이 일반적이다.

 

⑵ 목적부동산에 대한 임차권의 존재 여부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생여부 등과 같이 평가명령을 할 때에 감정인에 대하여 특별한 지시를 할 필요가 있다고 인정되는 사항은 집행관의 현황조사보고서를 검토한 뒤에나 명백해지므로, 매각부동산에 관한 법률관계가 복잡하여 평가명령을 할 때에 감정인에 대하여 특별한 지시를 할 필요가 있는 경우에는 등기관의 통지 및 현황조사보고서가 도착한 후에 평가명령을 발하여야 할 것이다.

 

⑶ 평가명령 후 집행장애사유가 발견된 때에는 즉시 감정인에게 연락하여 평가에 착수하지 않도록 명하여야 할 것이다.

감정인은 집행법원으로부터 평가서 작성 유보의 통지를 받은 경우에는 경매목적물의 현황에 대한 집행법원의 별도 통지가 있을 때까지 경매목적물에 대한 감정평가업무 및 감정평가서의 작성을 중단하여야 한다(재민 97-1 4조).

 

4. 평가의 방법

 

가. 객관적 평가

 

⑴ ㈎ 어떠한 기술적 방법으로 평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나, 감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정 평가하여야 한다.

 

㈏ 감정인이 감정평가업자일 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 규정에 따라야 하고 또 같은 법 제3조 제3항의 위임에 의하여 정해진 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령)에 따라야 한다(감정평가에 관한 규칙은 토지, 건물, 산림, 과수원, 공장재단 및 광업재단 등 감정평가의 대상에 따라 구분하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준을 정하고 있다)[토지의 감정평가에 대해 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 본문에서 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 감정평가를 하도록 정하고 있고, 감정평가규칙 제14조 제1항에선 공시지가기준법을 적용하도록 규정하면서 이 경우 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별 요인 비교, 그 밖의 요인 보정의 순서에 따라 감정평가를 하도록 하고 있다(감정평가규칙 14조 2항). 한편, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 단서에서 적정한 실거래가가 있는 경우 이를 기준으로 할 수 있으며 이 경우에는 거래사례비교법을 적용하도록 하고 있다(감정평가규칙 14조 3항)].

 

㈐ 만약 감정평가업자인 감정인이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률과 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령)의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여 감정평가하는 경우에는 고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한 부당감정이라고 할 수 있다(대법원 1997. 5. 7. 선고 96다52427 판결 참조)[감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 등의 관련 법령이 정하는 바에 따라 하여야 한다. 그리고 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙 등의 규정에 의하면, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이 채택하고 있는 감정평가방법은 우선 공시지가가 공시되어 있는 표준지를 선정하고, 그 표준지와 감정대상 토지를 비교하여 감정대상토지의 가치를 평가하는 방법이다. 그러므로 아예 표준지를 선정하지 않은 평가, 표준지를 선정하였어도 표준지와 감정대상 토지의 어떠한 요인을 어떻게 비교하였는지를 알아볼 수 없거나, 그 비교 과정이 잘못되었음이 명백한 평가 등은 법령에 따른 적법한 평가라고 할 수 없다(대법원 1996. 5. 28. 선고 95누13173 판결, 대법원 1994. 3. 22. 선고 93누19351 판결, 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 등].

 

㈑ 감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다(대법원 1998. 9. 22. 선고 97다36293 판결, 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결).

 

⑵ 한편, 경매절차에서 부동산에 대한 평가는 평가 당시의 현황을 기준으로 하는 것이므로 현재 용도대로 부동산을 평가하여 매각하면 되고, 용도변경을 할 경우 부동산에 대한 평가액을 높일 수 있는데도 다른 공유자들이 부동의하여 건물 용도를 변경할 수 없게 되었다고 하더라도 그것이 경매절차의 법률상 장애가 된다고 보기 어렵다(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다205193 판결).

 

나. 감정물건의 실지조사확인

 

⑴ 감정평가를 현지에 나가지 않고 공시지가나 개별공시지가 확인(신청)서 등 공부에 의한 형식적 감정을 하는 경우가 있다.

하지만 감정평가에 관한 규칙 제10조는 감정평가업자가 평가를 할 때에는 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우를 제외하고는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하도록 규정하고 있고, 매각절차의 최저매각가격을 결정하기 위하여 건물의 시가를 감정평가하기 위해서는 반드시 건물의 내부까지를 보아서 수리 등으로 인한 증가와 마모로 인한 감소의 정도를 평가하여야 하므로, 감정인이 경매목적물의 감정가액을 산출함에 있어서는 적어도 그 부동산의 현황을 육안으로 확인한 후에 하여야 한다고 할 것이고, 그렇지 않은 경우에는 허무한 사실에 기초하여 감정가액을 산출한 결과로 되어 그 감정은 위법하다(대법원 1968. 8. 26.자 68마798 결정).

 

⑵ 평가서에 ‘폐문부재’라는 이유로 부동산의 현황을 육안으로 확인하지 않고 감정가액을 산출한 것이면, 부동산의 현황을 육안으로 확인하고 재조사하여 감정하도록 보정을 명한다.

실지답사나 확인을 거치지 않고 한 감정은 감정인을 불러서 심문하여 신빙성 여부를 심리한 후에 그 채용 여부를 결정하여야 한다(대법원 1995. 12. 8. 선고 95누5561 판결).

⑶ ㈎ 다만 감정인이 폐문부재 등을 이유로 건물의 내부조사를 시행하지는 않았으나, 건물의 외관, 위치, 환경 등 입지조건, 구조, 설비는 물론 인근 유사 건물의 통상적인 이용상태, 공부상의 주용도 등을 조사하고, 건물의 구조, 사용자재, 시공자재 등을 종합하여 참작한 원가법을 적용하여 건물을 평가한 사실이 인정되고, 건물의 주된 구조나 설비 등은 건물의 외관을 살핌으로써 대부분 파악할 수 있는 점을 고려하면 감정인의 평가방법이 위법하거나 평가액이 부당하지 않다는 하급심 결정들이 있다[인천지방법원 2015. 4. 14.자 2015라4 결정(항고인이 감정 당시 폐문부재 등의 사유로 매각대상 건물의 내부를 조사하지 않고 외관만 확인한 채 이 사건 건물의 가격을 평가하였다며 대법원 1968. 8. 26.자 68마798 결정에 위반된다는 취지로 항고했으나 심리불속행기각 확정됨), 춘천지방법원 2016. 9. 8.자 2016라288 결정(내부구조를 육안으로 확인하지 않았다고 하여 그 점만으로 매각허가를 취소하여야 할 정도로 중대한 흠이 있는 경우에 해당한다고 단정할 수 없다는 취지로 심리불속행기각 확정됨)].

 

㈏ 현실적으로 채무자가 협조하지 않는 한 감정인이 매각대상 건물의 내부를 확인하고 감정하기는 쉽지 않은 점 등을 감안할 때 위 하급심 결정과 대법원 결정의 취지를 종합해보면, 부동산의 현황을 아예 확인하지 않고 공부의 표시에만 의존해 평가한 경우는 위법하지만 폐문부재 등의 사유로 건물의 내부조사를 하지 않았다는 사정만으로는 감정평가가 위법하다고 볼 수는 없고 건물의 내부조사를 하지 않았어도 여러 사정을 감안해서 정당하게 평가한 것으로 볼 수 있는 경우에는 이러한 감정평가가 위법하지 않다는 취지로 볼 수 있다.

 

⑷ 감정대상 물건의 실지조사확인은 반드시 공인감정업자 자신이 하여야 하는 것은 아니고 업무를 신속, 원활하게 할 사정이 있는 경우에는 감정자료의 조사능력 있는 보조자에 의하여 행할 수 있다(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누18320 판결).

 

다. 평가의 기준시점

 

감정인은 평가 시를 기준으로 하여 그 시점에 있어서의 가격을 평가하면 충분하다. 다만 매각허가에 의하여 법정지상권이 발생하게 된다거나 매각허가결정 시까지 매각부동산에 존재하는 단기임대차의 기간이 만료한다든가 하는 사정이 있어 평가의 대상 또는 평가에 있어서 참작하여야 할 권리상태가 매각허가결정 시와 평가 시에 각각 다를 것이 명백히 예상되는 경우에는 매각허가결정 시의 상태를 전제로 한 평가액과 평가 시의 상태를 전제로 한 평가액 2가지 액수를 모두 평가하도록 명하고 있다.

 

라. 평가에 관한 감정인의 권한

 

⑴ 감정인은 평가를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(민사집행법 제97조 제2항,

제82조 제1항).

이는 감정인이 적정하게 평가하기 위하여 필요한 자료를 목적물 자체나 관계인으로부터 직접 취득하여 정확한 평가를 할 수 있도록 권한을 준 것으로서, 이 한도 내에서는 현황조사에서의 집행관과 동등한 권한을 갖는다고 할 것이나 집행관과는 달리 감정인은 부동산에 출입하기 위하여 강제력을 행사할 수는 없고[집행관은 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있고(민사집행법 제82조 제2항), 저항을 받은 때에는 경찰 또는 국군의 원조를 청구할 수 있다(같은 법 제5조 제2항)], 강제력의 행사가 필요한 경우 집행법원의 허가를 얻어 집행관의 원조를 요구할 수 있다(민사집행법 제97조 제3항, 제7조 제2항).

 

⑵ 감정인의 자료제시 요구나 질문에 불응하거나 허위내용을 제시하더라도 과태료 등 제재의 대상은 되지 않는다.

집행법원의 허가에 의하여 집행관이 감정인을 원조한 경우 그 수수료는 감정인이 지급하여야 하고, 이는 결국 평가수수료에 산입하게 된다

마. 평가서의 제출과 비치

 

⑴ 감정인은 평가의 결과를 기재한 서면 즉, 민사집행규칙 제51조 제1항의 사항을 기재한 평가서를 평가명령에서 정한 기일(2주 이내)까지 집행법원에 제출하여야 한다.

이 평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙여야 한다(민사집행규칙 제51조 제2항).

 

⑵ 법원은 이 평가서 사본도 물건명세서 사본과 함께 일반인이 열람할 수 있도록 비치하여야 하므로(민사집행규칙 55조 본문) 원본 외에 사본을 1통 더 제출받아 두는 것이 좋다.

다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(같은 조 단서).

 

⑶ 감정인의 평가에 대하여는 직접 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저매각가격결정에 대하여 집행에 관한 이의를 신청하거나(민사집행법 제16조 제1항), 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 불복하여야 한다.

 

바. 재평가

 

⑴ ㈎ 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가 시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있다.

 

㈏ 첫 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 집행법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).

즉 단순히 상당한 기간이 경과하였다는 사실(대법원 1971. 9. 2.자 71마533 결정) 또는 가격이 저렴하다는 사실만으로는 재평가 사유가 되지 못하지만, 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저매각가격이라고 보기 어려울 때에는 법원은 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명할 수 있다.

평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우(예를 들어, 평가 후에 환지처분이 있은 경우)에도 재평가를 명해야 할 것이다.

 

⑵ 재평가사유가 있는데도 불구하고 재평가를 하지 않은 경우 매각기일 전에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고(민사집행법 제16조 제1항, 다만 민사집행법 제121조 제5호에 의하여 매각허가에 대한 이의나 즉시항고사유가 되므로 집행에 관한 이의를 할 수 없다는 견해가 있다), 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의(민사집행법 제121조 제5호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다

 

⑶ ㈎ 당사자부터 재평가신청서가 제출되면 문건입력 프로그램에 전산입력하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부할 필요가 없다.

 

㈏ 실무상으로는 채무자가 감정가와 시세가 차이가 난다거나 제시 외 건물, 종물 등에 대해 일부 감정을 누락했다는 주장 등을 하면서 재감정을 신청하며 매각기일연기신청을 하는 사례가 종종 있다.

채무자의 이러한 신청의 상당수는 매각을 지연하려는 목적으로 보이는데, 매각기일 직전에 이를 제출하는 경우가 많아 경매법원이 이를 제대로 처리하기가 쉽지 않은 경우가 적지 않다.

위와 같은 신청이 들어오는 경우 매각기일은 일단 변경하지 않고 바로 감정인에게 팩스 등을 이용해 사실조회를 보내고 매각기일 이전에 의견을 제출하도록 하여 감정인의 사실조회서를 보고 판단하는 것이 적절할 것이다.

 

[감정인에 대한 사실조회 예시]

채무자로부터 재감정신청이 있으니 이에 대한 감정인의 의견을 신속히 회신해주시기

바랍니다.

 

㈐ 만약 감정인으로부터 채무자가 주장하는 사정들에도 불구하고 감정에 하자가 없다는 사실조회 회신이 도착한 경우 매각절차는 그대로 진행하고 채무자가 앞서 본 바와 같이 최저매각가격결정에 대해 집행에 관한 이의신청 등으로 불복하여야 할 것이다.

한편, 채무자의 주장대로 감정에 하자가 있다는 감정인의 사실조회 회신이 도착한 경우에는 재감정을 별도로 할 필요가 있으면 재감정절차를 진행하고, 사실조회 회신만으로 감정가의 수정이 가능한 경우에는 감정가와 최저매각가격을 수정하여 매각기일을 제1회부터 다시 진행하면 된다.

 

⑷ 한편, 신청취하 등으로 선행사건이 종국처리된 이후 동일한 부동산에 대한 새로 경매신청이 있는 경우에는 이는 이중경매사건이 아니므로 종국된 선행사건의 감정평가서 등을 원용할 수 없고 새로 감정평가를 해야 한다.

사. 감정료의 지급

 

⑴ ㈎ 감정료는 과다하게 지급되지 않도록 유의한다. 감정료는 재판예규 제1801호 ‘감정인등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규(재일 2008-1)’에 따라 지급한다.

기본감정료는 감정가액(임료, 사용료 감정의 경우는 시가액)에 따라 ‘감정평가업자의 보수에 관한 기준’이 정한 평가수수료의 금액에 80%를 곱한 금액이다.

다만 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 공동주택 중 아파트의 경우에는 70%를 곱한 금액으로 한다.

 

㈏ 담임법관(사법보좌관)은 지정한 회신기간이 경과하거나 감정촉탁서 도달일로부터 6개월이 경과하였음에도 감정인 등이 정당한 사유 없이 감정결과를 제출하지 않은 경우에는 10분의 2 이내에서 감정료를 감액할 수 있고, 그 밖에 구체적 사정을 고려하여 감정료를 적절히 가감할 수 있다(재일 2008-1 27조).

 

㈐ 감정인이 평가서를 작성한 후 법원에 평가서를 제출하기 전에 경매신청의 취하 등으로 종결된 경우의 감정료는 위 예규에서 정한 감정료의 2분의 1로 하되, 감정인이 평가서를 작성하기 전이라면 감정료를 지급하지 않는다.

다만 여비와 일당은 민사소송비용규칙에서 정한 여비 등의 정액으로 한다.

따라서 감정평가서가 제출되기 전에 취하 등으로 경매사건이 종결된 경우 바로 감정인에게 연락하여 감정서 작성 및 제출하지 않도록 해야 한다.

 

㈑ 동일한 감정명령에 의한 시가 등의 총감정료가 29만 원 미만인 때에는 29만 원으로 하고, 720만 원을 초과할 때에는 720만 원으로 한다(예규상의 감정료산정기준에는 부가가치세가 포함되지 않은 것이므로 실제 지급하는 금액의 상한은 720만 원이 넘는 경우가 있다).

다만 자동차 등 동산의 감정가액이 500만 원 이하인 경우에는 10만 원으로 한다(재일 2008-1 35조)[예규 개정(2022. 4. 1. 시행)으로 예규 시행 당시 계속 중인 사건에 관하여 적용하되), 이 예규 시행일 이전에 감정인지정결정이 되었거나, 감정촉탁서가 작성된 사건에 관하여는 종전 예규(24만 원 미만은 24만 원, 6백만 원 초과 시 6백만 원)를 적용한다].

 

⑵ 감정평가서가 접수되면 담당계장은 즉시 법원보관금 출급명령서와 함께 판사(사법보좌관)에게 보고하고), 판사(사법보좌관)는 평가서의 특이사항으로서 매각기일공고 시 유의할 사항 등에 주의표시를 하며, 채권자 또는 감정인에게 보정을 명할 사항이 있으면 즉시 보정을 명하여 절차의 지연을 방지하고, 감정료의 적정여부를 확인하여 법원보관금 출급명령서에 날인한 후 법원사무관 등에게 보내 감정료를 지급하도록 한다.

 

Ⅲ. 평가서의 기재사항과 첨부서류(민사집행규칙 51조)

 

1. 평가서의 기재사항(민사집행규칙 51조 1항)

 

가. 사건의 표시·부동산의 표시(1호·2호)

 

나. 부동산의 평가액과 평가일(3호)

 

⑴ 평가액은 평가서의 결론 부분에 해당된다. 동시에 수개의 부동산에 관하여 평가를 명하여 1통의 평가서만을 작성하는 경우에도 각 부동산마다 평가액을 적어야 한다.

 

⑵ 또한 평가액은 강제경매의 목적부동산(부동산의 구성부분은 부동산의 일부가 되어 당연히 압류의 효력이 미치므로 평가의 대상으로 삼아야 한다)만이 아니라, 종물도 평가의 대상이 된다.

 

⑶ 평가일은 평가를 하는 날을 의미하며, 감정인은 평가를 하는 날을 기준으로 그 시점에서의 가격을 평가하여 적으면 된다.

 

다. 부동산이 있는 곳의 환경(4호)

 

부동산이 있는 곳의 환경은 평가에서 중요한 자료일 뿐 아니라, 매수희망자들이 고려할 중요한 요소 중의 하나이다.

환경의 내용으로서는 자연환경, 지역의 특성(주택지, 공장지대 등), 교통의 편의, 공공시설의 이용편의 등을 예로서 들 수 있다.

환경에 관한 사항 중 주요한 것을 적으면 충분하다. 민사집행규칙 제51조 제2항에서는 부동산 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙이도록 하였는바, 평가서에 도면·사진 등을 붙인 때에는 이를 적절하게 인용하는 것이 효율적일 것이다.

 

라. 토지에 관한 기재사항(5호)

 

평가의 목적물이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항을 기재하여야 한다.

 

⑴ 지적

 

지적은 평가에 빠질 수 없는 자료이며 그 수치가 다르면 평가액이 달라지는 것이 보통이므로, 정확하게 적어야 한다(다만, 측량전문가 등에 의한 측량을 실시하여야 하는 것은 아니다. 감정인의 능력의 범위 내에서, 예를 들어 줄자 등을 사용하여 측정할 필요는 있지만, 그 결과가 등기부상의 면적과 큰 차이가 없는 때에는 등기부상의 면적을 표시하면 충분하다).

 

⑵ 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용

 

매각목적토지가 예를 들어 도시계획선에 저촉이 된다든지 혹은 공법상 법령에 따라 토지의 사용수익에 제한이 있는 때에는 평가서에 그 취지를 적어야 한다.

여기서 말하는 법령의 예로는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2003. 1. 1. 시행)’ 등을 들 수 있으며, 그 밖에 다른 법령에서 토지의 이용에 관한 각종 규제나 제한을 가하고 있는 때에는 그 내용도 적어야 한다.

 

⑶ 공시지가

 

공시지가는 통상 평가액을 결정하는 데 준거가 될 뿐 아니라, 평가의 적정성 여부를 가리는 데에도 중요한 참고자료가 되기 때문에 평가서에는 매각목적토지의 공시지가를 적어야 한다.

 

⑷ 평가에 참고가 되는 사항

 

평가에 참고가 되는 사항은 평가액의 산출과정(민사집행규칙 제51조 제1항 제7호)을 기재한 경우 기초가 되는 자료이다. 이러한 사항은 평가액 및 그 산출과정의 적정성 여부를 판단하는 데 도움이 되기 때문이다.

 

마. 건물에 관한 기재사항(6호)

 

⑴ 평가의 목적물이 건물인 경우의 기재사항은 다음과 같다.

 

⑵ 먼저 건물에서는 ‘종류·구조· 평면적’을 적는다. 건물의 종류·구조·평면적은 건물을 특정하기 위하여 필요한 사항일 뿐 아니라 평가액을 결정하는 데에도 핵심적인 요소이다.

종류·구조·면적은 등기된 건물의 경우 등기사항증명서 표제부의 기재사항에 준하여 표시하면 되는데, 만일 등기기록의 기재와 실제 현황이 다를 때에는 실제 현황대로 표시하여야 한다. 특히 건물의 평면적은 정확하게 표시되어야 한다.

 

⑶ 다음으로 그 밖에 평가에 참고가 되는 사항을 적어야 한다. 건물의 잔존 내구연수, 그 밖에도 건축에 소요된 공사비 등을 예로 들 수 있다.

 

바. 평가액의 산출과정(7호)

 

평가액의 산출방법에는 특히 다른 법령상의 제한은 없지만, 현행법상 부동산의 평가는 감정인이 행하게 되므로, 감정인은 감정관계법령이 정한 기준과 절차에 따라 감정을 실시하여야 한다. 감정인이 감정평가액을 산출한 과정을 적도록 함으로써 평가의 적정성을 담보하도록 하였다.

 

사. 추가적 기재사항(8호)

 

위 필요적 기재사항 이외에도 집행법원이 명하는 사항을 평가서에 적어야 한다.

집행법원이 추가로 명하는 사항에 관하여는 특별한 제한이 없기 때문에 집행법원의 재량에 따라 결정된다. 집행법원이 평가서에 기재할 사항을 추가로 명하는 사례는 실무상 드물지만, 예를 들어 평가목적물이 입목, 공장재단 등인 경우에는 민사집행규칙 제51조 제1항 제5호 또는 제6호에 준하여 추가 기재사항을 정할 수 있을 것이다.

 

2. 평가서의 첨부서류 (민사집행규칙 제 51조 제2항)

 

⑴ 평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙여야 한다.

평가목적물을 명시하는 취지와 함께 평가결과에 기초하여 도면 등을 작성·제출하게 하는 것은 현황조사보고서만으로는 분명하지 않은 부분에 관하여도 시각적인 자료를 완비시키도록 하는데 목적이 있다.

 

⑵ “부동산의 모습을 알 수 있는 도면·사진”을 평가서에 붙여야 한다.

도면으로는 토지의 경우 지적의 측량도, 건물의 경우 건물의 각층의 평면도가 필요하며, 현황조사보고서에 붙이는 도면과는 달리 정확한 축척과 방위로 작성되어야 한다. 토지와 건물의 사진도 붙여야 한다.

 

⑶ 다음으로 부동산 주변의 환경을 알 수 있는 ‘도면·사진’을 붙여야 한다.

이 도면에는 매각목적물을 도면상에 특정·명시하여 그 도면만으로도 현장을 찾아갈 수 있도록 하여야 하며(실무상으로는 시중에 판매되고 있는 적당한 축도의 지도를 사본하여, 여기에 매각목적물을 기입하는 정도로 충분할 것이다), 부동산 주변의 환경에 관한 사항도 개략적으로 도면에 적어 넣어야 한다.