【감정평가】《대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매시 대지사용권의 경매목적물 포함 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매시 대지사용권의 경매목적물 포함 여부 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]
① 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권등기만을 경료하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 경료된 경우 저당권의 효력이 대지사용권에 미침은 물론 저당권설정 이후라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면 저당권의 효력이 그 대 지사용권에까지 미친다(대판 1995. 8. 22. 94다12722 등).
따라서 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매신청이 있는 경우에 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 저당권설정자가 대지시용권을 취득하고 있는 것으로 밝혀진 경우에는 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정 평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하여야 할 것이다(대결 1997. 6. 10. 97마814).
② 감정인은 평가명령서상 평가대상 부동산이 집합건물임에도 대지권의 표시가 없는 경우 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있는지 여부를 조사하여 수분양자가 대지사용권까지 분양받은 경우에는 대지사용권을 평가대상 및 감정평가액에 포함시키고 이러한 취지를 평가서에 기재하여 제출할 것이다.
③ 집행법원은 대지권이 있음이 밝혀진 경우 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 신문공고의 ‘부동산의 표시’란에는 건물만을 기재하나 ‘비고란’ 등에 “미등기 대지권 있음”이라고 기채히는 등으로 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었음을 나타낸다.
하지만 대지권 유무를 집행법원이 가려 판단하는 데는 한계가 있으므로, 대지권 유무가 명백하지 않을 경우에는 실무상으로는 매각물건명세서나 공고에 “대지권 미등기이 며, 대지권 유무는 알 수 없음”이라고 기재하고, 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하여 진행하기도 한다.
처음부터 대지권이 존재하지 않거나 존재하더라도 규약이나 공정증서에 분리처분할 수 있다는 내용이 있는 경우 등에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대해서만 경매절차를 진행한다.
‘부동산의 표시’란에 건물만을 기재하고 매각물건명세서에 “대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임”과 같이 기재하여 그 취지를 명확히 한다.
대지사용권인 토지의 권리가 지상권이나 임치권인 경우 매각 대상은 구분건물(전유부분)과 지상권·임차권이므로 매각물건명세서에 “대지사용권인 토지의 권리는 지상권이므로 이 건 매각목적물은 전유부분(101호)과 그에 상응하는 지상권임” 등으로 대지의 소유권이 매각목적물이 아님을 표시해 준다.
2. 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매 시 대지사용권의 경매목적물 포함 여부 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.816-877 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.736-781 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.157-183 참조]
⑴ ㈎ 대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결 등). 따라서 임의경매든 강제경매든 구별 없이 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면, 비록 그것이 등기되어 있지 않다 할지라도 그 대지사용권은 ‘대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한’ 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함되고, 경매개시결정의 효력이 대지사용권에도 미치는 것으로 보아야 할 것이며, 매수인은 당연히 대지사용권을 취득하게 된다. 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다.
㈏ 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권등기만을 마치지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 마쳐진 경우 저당권의 효력이 대지사용권에 미침은 물론 저당권설정 이후라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면 저당권의 효력이 그 대지사용권에까지 미친다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등).
㈐ 따라서 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매신청이 있는 경우에 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있는 것으로 밝혀진 경우에는 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하여야 할 것이다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).
㈑ 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 마쳐지고 대지지분에 대한 등기가 마쳐지기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).
⑵ 감정인은 평가명령서상 평가대상 부동산이 집합건물임에도 대지권의 표시가 없는 경우 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있는지 여부를 조사하여 수분양자가 대지사용권까지 분양받은 경우에는 대지사용권을 평가대상 및 감정평가액에 포함시키고 이러한 취지를 평가서에 기재하여 제출할 것이다.
⑶ 집행법원은 대지권이 있음이 밝혀진 경우 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 매각공고의 ‘부동산의 표시’란에는 건물만을 기재하나 ‘비고란’ 등에 “미등기대지권 있음”이라고 기재하는 등으로 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었음을 나타낸다.
하지만 대지권 유무를 집행법원이 가려 판단하는 데는 한계가 있으므로, 대지권 유무가 명백하지 않을 경우에는 실무상으로는 매각물건명세서나 공고에 “대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.”이라고 기재하고, 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하여 진행하기도 한다.
처음부터 대지권이 존재하지 않거나 존재하더라도 규약이나 공정증서에 분리처분할 수 있다는 내용이 있는 경우 등에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대해서만 경매절차를 진행한다.
‘부동산의 표시’란에 건물만을 기재하고 매각물건명세서에 “대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임”과 같이 기재하여 그 취지를 명확히 한다.
대지사용권인 토지의 권리가 지상권이나 임차권인 경우 매각대상은 구분건물(전유부분)과 지상권·임차권이므로 매각물건명세서에 “대지사용권인 토지의 권리는 지상권이므로 이건 매각목적물은 전유부분(101호)과 그에 상응하는 지상권임” 등으로 대지의 소유권이 매각목적물이 아님을 표시해 준다.
