【판례<공유자일방의 공유물관리에 따른 부당이득반환 내지 손해배상청구, 점유자와 회복자 사이의 관계, 악의점유자의 필요비상환청구권, 공유자 일방이 수령한 임대차보증금, 공유물관리..

【판례<공유자일방의 공유물관리에 따른 부당이득반환 내지 손해배상청구, 점유자와 회복자 사이의 관계, 악의점유자의 필요비상환청구권, 공유자 일방이 수령한 임대차보증금, 공유물관리행위, 공유지분권자, 사용수익권, 소수지분권자, 과반수지분에 의한 관리방법결정, 공유물의 보존행위>】《민법 제203조 제1항 단서가 악의의 점유자에게도 적용되어 무단점유자는 회복자에게 통상의 필요비 상환을 청구할 수 없는지 여부 및 무단점유자가 수령한 임대차보증금 자체를 부당이득으로 볼 수 있는지 여부(소극)(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [민법 제203조 제1항 단서가 악의의 점유자에게 적용되는지 여부(소극)]

 

【판시사항】

 

[1] 민법 제203조 제1항 단서에서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’의 의미 및 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대하여 위 단서 규정이 적용되는지 여부(소극)

 

[2] 부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받은 경우, 부당이득 또는 불법행위가 성립하는지 여부(적극) 및 그 반환 또는 손해배상의 범위(= 차임 상당액)

 

【판결요지】

 

[1] 민법 제201조 제1항은 “선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.”라고 정하고, 제2항은 “악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.”라고 정하고 있다. 민법 제203조 제1항은 “점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.”라고 정하고 있다. 위 규정을 체계적으로 해석하면 민법 제203조 제1항 단서에서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’란 점유자가 선의의 점유자로서 민법 제201조 제1항에 따라 과실수취권을 보유하고 있는 경우를 뜻한다고 보아야 한다. 선의의 점유자는 과실을 수취하므로 물건의 용익과 밀접한 관련을 가지는 비용인 통상의 필요비를 스스로 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 따라서 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대해서는 위 단서 규정이 적용되지 않는다.

 

[2] 부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 다른 지분 소유자에게 이를 반환할 의무가 있다. 또한 이러한 무단 임대행위는 다른 지분 소유자의 공유지분의 사용ㆍ수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 부동산 임대차로 인한 차임 상당액이고 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 다른 지분 소유자의 지분비율 상당액을 구할 수는 없다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 공동상속인으로서 이 사건 건물의 공유자 중 1인인 원고는, 다른 공유자인 피고가 2010. 8. 20.부터 다른 공유자들의 동의 또는 원고의 동의 없이 이 사건 건물을 무단으로 점유하였다고 주장하며 부당이득반환 또는 손해배상 등의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

 

⑵ 원심은 피고의 무단 점유를 인정하여 피고가 이 사건 건물에 대한 차임 상당액에서 피고가 지출한 필요비 일부(원고 지분)를 공제한 금액을 지급할 의무가 있다고 판단하면서도, 피고가 임대차보증금의 일부 역시 반환할 의무가 있다는 원고의 주장은 배척하였다.

 

⑶ 대법원도 이를 수긍하여 상고를 기각하였다.

 

나. 쟁점 : [민법 제203조 제1항 단서가 정한 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’의 해석 및 공유자 일방이 수령한 임대차보증금에 대하여도 부당이득반환의무를 부담하는지 여부]

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 민법 제203조 제1항 단서가 악의의 점유자에게도 적용되어 무단점유자는 회복자에게 통상의 필요비 상환을 청구할 수 없는지 여부(소극), ② 무단점유자가 수령한 임대차보증금 자체를 부당이득으로 볼 수 있는지 여부(소극)이다.

 

⑵ 민법 제201조 제1항은 “선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.”라고 정하고, 제2항은 “악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.”라고 정하고 있다. 민법 제203조 제1항은 “점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.”라고 정하고 있다. 위 규정을 체계적으로 해석하면 민법 제203조 제1항 단서에서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’란 점유자가 선의의 점유자로서 민법 제201조 제1항에 따라 과실수취권을 보유하고 있는 경우를 뜻한다고 보아야 한다. 선의의 점유자는 과실을 수취하므로 물건의 용익과 밀접한 관련을 가지는 비용인 통상의 필요비를 스스로 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 따라서 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대해서는 위 단서 규정이 적용되지 않는다.

⑵ 부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 다른 지분 소유자에게 이를 반환할 의무가 있다. 또한 이러한 무단 임대행위는 다른 지분 소유자의 공유지분의 사용․수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 부동산 임대차로 인한 차임 상당액이고 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 다른 지분 소유자의 지분비율 상당액을 구할 수는 없다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 참조).

 

⑶ 원고가 피고의 건물 무단점유를 이유로 차임 상당액 이외에 피고가 임차인으로부터 받은 임대차보증금 자체를 부당이득으로 구하고, 피고는 자신이 지출한 관리비 등의 공제를 주장한 사건이다.

 

⑷ 대법원은, 민법 제203조 제1항 단서가 악의의 점유자에게는 적용되지 않으므로 피고는 통상의 필요비 상환을 청구할 수 있고, 무단점유자가 수령한 임대차보증금 자체는 부당이득으로 볼 수 없다고 판시하였다.

 

3. 임차인의 비용상환청구권(제626조)에 대한 판례의 법리  [이하 민법교안, 노재호 P.1056-1061 참조]

 

가. 필요비상환청구권

 

⑴ 의의

 

임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고(제623조), 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 목적물의 보존에 관하여 필요비를 지출한 때에는 당연히 임차인에게 그 비용을 상환할 의무를 진다(제626조 제1항).

 

⑵ 요건

 

㈎ 임대차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출할 것

 

㈏ 임대인이 부담할 비용일 것

 

① 임차인이 임대차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출하였다 하더라도 그것이 임대인의 수선의무의 범위에 속하지 않는 경우에는 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없다. 예를 들어 주택임대차의 경우 주택에 파손이 생겼다 하더라도 그것이 임차인이 주거로 사용하는 데 지장이 없는 정도에 불과한 경우에는 임대인이 이를 수선해야 할 의무는 없기 때문에, 비록 임차인이 그 파손 부분을 수리하여 비용을 지출한 경우에도 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없는 것이다.

 

② 한편 이미 사용·수익에 알맞은 상태에 있는 임대차목적물의 사용·수익 그 자체에 필요한 비용(예를 들어 청소비, 관리비, 수도료, 전기료 등)은 당연히 임차인이 부담해야 하기 때문에 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없다.

 

㈐ 필요비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않으며, 임대인이 그로 인하

여 이득을 얻을 것을 요하지도 않는다.

 

⑶ 효과

 

① 임차인은 필요비를 지출한 즉시 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 그리고 만일 필요비를 상환 받지 못한 채 임대인에게 임대차목적물을 인도한 때에는 원칙적으로 그로부터 6개월 내에 임대인에게 그 상환을 청구해야 한다(제654조, 제617조). 임차인은 필요비의 현존 여부와 상관없이 임대인에게 지출한 비용 전액을 청구할 수 있다.

 

② 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 임대인의 필요비상환의무도 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 : 임대차계약 해지 요건인 2기 이상의 차임 연체에 해당하는지 문제 된 사안).

 

③ 그리고 임차인은 필요비상환청구권에 기초하여 임대차목적물에 관하여 유치권을 갖는다. 필요비상환청구권은 임대차목적물에 관하여 생긴 채권이기 때문이다.

 

⑷ 포기특약

 

임대인의 수선의무에 관한 규정은 임의규정이기 때문에(제652조 참조) 수선의무 면제특약 또는 필요비상환청구권의 포기 특약은 유효하다. 다만 판례는 위 특약에서 면제의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 이로써 임차인이 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 소규모의 수선에 한한다고 하므로, 이러한 특약이 있는 경우에도 만일 임차인이 대규모의 수선(대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등)을 한 경우에는 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있을 것이다.

 

나. 유익비상환청구권

 

⑴ 의의

 

① 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항).

 

② 임차인이 그의 비용으로 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시켰고 그 결과가 임대차계약이 종료한 때 남아 있어 임대인의 차지가 된다면 임대인은 임차인의 노력과 재산으로 이득을 얻은 반면 임차인은 그 상당의 손해를 입었기 때문에 임대인은 임차인에게 그 비용을 상환해 주는 것이 타당하다.

 

⑵ 요건

 

㈎ 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용일 것

 

① 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 이에 해당하지 않는다.

예를 들어 임차인이 사무실로 사용하던 건물을 임차하여 삼계탕 음식점을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 주방, 가스시설 등을 설치하는 데 비용을 지출했다 하더라도 이러한 시설들은 임대인이 장차 그 건물에서 음식점을 경영할 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 아무런 이익이 되지 않기 때문에 거기에 들어간 비용은 유익비에 해당하지 않는 것이다.

 

② 그리고 반드시 임대차목적물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않기 때문에 예를 들어 상가건물의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 상가건물의 객관적 가치를 증가시킨 한도에서는 유익비가 될 수 있다. 임차인이 토지의 지목을 임야에서 공장용지로 변경한 경우 이를 위해 납부한 토지개발부담금도 유익비에 포함된다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결).

 

㈏ 임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성부분으로 될 것

 

임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성부분이 되지 않고 독립성을 유지하면 그것은 유익비가 아니라 부속물이 되기 때문에 부속물매수청구권의 대상이 된다. 예를 들어 상가건물의 유리출입문과 새시는 상가건물로부터 이를 분리하는 것이 가능하고 또한 독립적으로 거래의 대상이 될 수 있기 때문에 임대차목적물의 구성부분이 아니어서 유익비상환청구권의 대상이 되는 것이 아니라 부속물매수청구권의 대상이 된다.

 

㈐ 가액의 증가가 현존할 것

 

㈑ 유익비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않는다.

 

⑶ 효과

 

① 임차인은 임대차계약이 종료한 때(종료의 원인은 묻지 않는다) 비로소 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 그리고 만일 유익비를 상환 받지 못한 채 임대인에게 임대차목적물을 인도한 때에는 원칙적으로 그로부터 6개월 이내에 임대인에게 그 상환을 청구해야한다. 다만 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항 2문).

 

② 임차인은 그가 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 임대인에게 청구할 수 있다. 따라서 임차인인 피고로서는 임대인인 원고의 선택권을 위하여 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액 모두에 대한 주장·증명책임을 진다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결, 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결).

 

③ 유익비상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관한 증명이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이 아니라 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 증명을 촉구하는 등 상환액에 관하여 심리판단 하여야 한다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471,93다30488 판결 : 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구 사안).

 

④ 임차인은 유익비상환청구권에 기초하여 유치권을 갖는다. 그리고 실무상으로는 동시이행의 항변권도 인정하고 있다. 그래서 임차인의 유익비상환청구권이 압류·전부되어 유치권이 소멸한 경우에도, 임차인은 원래의 동시이행의 항변으로 임대인의 임대차목적물 인도 청구에 대항할 수 있다.

 

⑷ 포기특약의 효력

 

㈎ 문제점

 

임대차계약서에 ‘임차인이 임차건물을 증·개축하였을 때에는 임대인의 승낙 여부를 불문하고 그 부분은 무조건 임대인의 소유로 귀속한다.’(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결 : 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다) 또는 ‘임차인은 임대차계약이 종료한 때 임대인에게 임대차목적물을 원상으로 회복하여 인도한다.’ 등의 조항이 있는 경우, 이러한 약정은 임차인이 유익비상환청구권을 포기하는 취지로 해석되는바, 이러한 포기특약은 유효한지가 문제된다.

 

㈏ 판례의 태도

 

① 판례는 임대차계약서의 위와 같은 조항은 임차인이 미리 유익비상환청구권을 포기하는 취지의 약정이라고 하면서 그 효력을 인정하고 있다(다만 포기의 범위를 제한적으로 해석하는 경우도 있다. 대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결 : 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약당사자의 의사는 임대차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이다).

 

② 제652조가 강행규정의 범위에 유익비상환청구권에 관한 제626조를 포함시키지 않고 있는 이상 특별한 사정이 없는 한 당사자들의 유익비상환청구권 포기특약의 효력을 인정할 수밖에 없다.

 

다. 비용상환청구의 상대방

 

⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구 가부

 

전차인이 전대인 즉 임차인에게 비용상환청구를 할 수 있음은 당연한데, 나아가 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우 임대인에 대하여도 비용상환청구를 할 수 있는지 여부가 문제된다.

 

전차인은 임대인에게 의무만을 부담할 뿐 권리를 갖지는 못하므로(제630조 제1항 1문) 전차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 없다고 해석해야 할 것이다.

 

⑵ 새로운 소유자에 대한 청구 가부

 

임차권에 대항력이 있는 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있으나, 대항력이 없는 경우에는 종전의 소유자에게 비용 상환을 청구할 수 있을 뿐 새로운 소유자에게는 비용 상환을 청구하지 못한다. 후자의 경우 제203조 제2항에 의해서도 새로운 소유자에게 유익비의 상환을 청구하지 못한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).

 

라. 유익비상환청구권의 인정 범위(대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 채권을 임차인과 임대인 사이의 약정을 근거로 유치권의 피담보채권으로 인정할 수 있는지 여부(소극), ② 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상 독립성을 상실하였으나, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이한 경우, 그 구분건물에 관한 등기의 효력(= 유효)이다.

 

⑵ 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 등 참조). 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조). 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결 등 참조).

 

⑶ 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다(대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정, 대법원 2022. 12. 29.자 2019마5500 결정 등 참조).

 

⑷ 원고가 임대인과의 약정에 따른 유익비상환채권을 갖게 되었고 이를 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다고 주장하면서, 경매절차에서 이 사건 각 호실을 취득한 피고를 상대로 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권 존재 확인을 구하였다.

 

⑸ 원심은, 원고가 이 사건 각 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임차인이 뷔페영업을 위하여 투입한 총 공사비의 70%를 반환한다’는 취지의 공사비 반환 약정을 하였다고 인정한 다음, ① 민법 제626조는 임의규정이므로 유치권의 피담보채권으로서 원고의 유익비상환채권의 존부 및 범위는 위 약정의 내용에 따라 정해지고, ② 이 사건 각 호실은 원고의 경계벽 철거 등의 공사로 인하여 구조상․이용상 독립성을 상실하여 원고는 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다.

 

⑹ 대법원은, ① 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고, 원고가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 임차인인 원고의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않다는 등 이유로, 공사비 반환 약정을 근거로 하여 민법상 유익비에 해당하지 않는, 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없고, ② 이 사건 각 호실은 구조상․이용상 독립성을 갖추고 있었고 이후 기존 칸막이가 철거되었으나 건축물현황도 등으로 그 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있으며, 이 사건 각 호실이 원상태로 복원될 가능성이 없다거나 과다한 복원 비용이 소요될 것이라고 단정하기 어렵다는 등 이유로, 원고가 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 없다는 취지로 판단하여, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기․환송하였다.

 

4. 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조)

 

가. 유익비상환청구권의 의미

 

⑴ 임차인이 임차물에 개량을 가하여 그 가액을 증가시키고 이 때문에 비용이 들어 갔을 때 본래 임차인은 임차물을 원상회복하여 반환하는 것이 원칙이나, 개량의 결과가 물리적․경제적으로 분리 불가능한 경우 이러한 원칙을 관철하는 것은 불합리하고, 나아가 임대인이 그 비용을 상환하지 않고 개량의 이익을 향수함은 형평에 반하고 부당이득이 되기 때문에 유익비상환청구권이 인정된다(부당이득에 관한 특칙).

 

⑵ 이는 임대인의 임차인에 대한 건물명도청구소송에서 임차인의 항변 또는 반소로 행사되는 것이 보통이다.

 

나. 유익비상환청구권의 행사시기

 

⑴ 임차인이 유익비를 지출한 때에는 필요비를 지출한 경우와 달리 즉시 그 상환을 청구할 수 없으며, 임대차가 종료하여야(갱신된 때에는 갱신된 임대차가 종료하여야) 비로소 청구할 수 있다.

 

유익비상환청구권이 양도된 경우도 마찬가지이다.

 

⑵ 임대차의 종료원인을 묻지 않으므로 임차인의 차임연체를 이유로 임대차가 해지된 경우에도 인정된다.

 

⑶ 임차인이 임대인에게 목적물을 반환한 경우에는 그 반환한 날로부터 6월 내에 상환청구를 하여야 하며(제654조, 제617조), 이는 제척기간으로 본다.

 

다만, 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있고(제626조 제2항 후문), 이 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6월의 기간이 기산된다.

 

다. 유익비상환청구의 상대방

 

⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구

 

① 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차가 이루어진 경우 전차인이 전대인에 대하여 유익비상환청구를 할 수 있음은 물론이나, 임대인에 대한 관계에서 전차인은 전대차 상의 의무만 부담할 뿐 권리는 갖지 못하기 때문에 유익비상환청구를 할 수 없다.

 

② 다만, 전대차의 기초가 된 임대차계약이 종료하여 전차인이 임대인에게 목적물을 반환하는 경우 전차인이 점유자와 회복자에 관한 민법 제203조의 일반규정에 의하여 임대인에게 비용상환청구를 하는 것은 별개의 문제이다(반대설 있음). 무단전대가 이루어진 경우에도 전차인은 임대인에 대하여 민법 제626조의 유익비상환청구는 불가능하고 민법 제203조의 적용 여부가 문제될 뿐이다.

 

⑵ 신소유자에 대한 청구

 

임차인의 유익비 지출 후에 임대물의 소유자가 변동된 경우 임차권이 대항력이 있는 때에는 신소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 그에 대하여 상환청구를 할 수 있다. 다만, 이 때 전임대인도 상환의무를 지는가 하는 문제가 있다(부정설이 일본의 다수설이다).

 

임차권이 대항력이 없는 경우에는 임차인은 신소유자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 없으므로 전임대인만이 상환의무를 지는 것이며, 다만 임차인은 신소유자에 대하여 민법 제203조의 일반규정에 의한 비용상환청구만이 가능하다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).

◎ 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 : 민법 제203조 제2항 에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항 에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.

 

라. 유익비의 해당 여부

 

⑴ 필요비, 부속물과의 구별

 

임차인이 지출한 비용이 ① 필요비, ② 유익비, ③ 부속물매수청구의 대상 중 어느 것에 해당하느냐 하는 문제에 관하여, 이론상으로는

① 임차물의 보존을 위한 것은 필요비{물건의 보존․관리를 위하여 지출한 비용, 물건을 통상의 용법에 알맞은 상태로 보존하기 위한 비용 : 보존비, 수리비, 지붕의 기와를 갈아 잇기 위하여 지출한 비용, 동물사육비, 본래 임대인이 납부하여야 할 공조공과(재산세 등)},

② 임차물의 객관적 가치를 증가시키며 임차물에 부합되어 독립성이 없는 것은 유익비(구성부분으로 된 것),

③ 임차물로부터 분리가능하나 그러할 경우 경제적으로 가치가 손상되는 것은 부속물매수청구의 대상(건물에 부속된 물건으로서 임차인 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적으로 편익을 가져오게 하는 것)으로 된다고 설명하고 있으나, 실제로는 그 구분이 명백하지 않다. 또한, 그 구분을 함에 있어서 임차물의 원래 용도를 고려하여야 한다.

 

⑵ 구체적 사례의 검토

 

① 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이다.

 

② 따라서 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 포함되지 않는다.

 

③ 다만, 객관적 가치의 증가를 위하여 반드시 임차물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않는다.

예컨대, 가옥의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 가옥의 가치를 증가시킨 한도에서 유익비가 될 수 있다(통설).

 

④ 임차인에 의한 임차건물의 증․개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성부분을 이루어 부합의 법리에 따라 임대인의 소유로 되므로 그것이 현존하는 한 유익비상환청구의 대상이 된다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).

 

⑤ 반면, 임차물의 사용․수익 그 자체를 위하여 지출한 비용, 즉 임차건물에서 영업(건물용도가 임차목적과 다른 경우)을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 목적물 개량의 결과가 생기더라도 유익비에 해당하지 않는다.

 

예컨대 ⒜ 음식점을 경영하기 위한 도배, 장판, 칸막이(철거비와 공사비 모두), 신발장, 주방인테리어, 도색비용이나 부착한 간판비용(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결, 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결), ⒝ 임차한 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하는데 지출한 비용(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 판결), ⒞ 사무실로 사용하던 건물부분을 임차한 후 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문 틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 하는데 지출한 비용(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결, 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결) 등은 모두 임차인의 영업을 위한 비용일 뿐 유익비에 해당하지 않는다(일본의 판례에 의하여 유익비로 인정된 사례는 가옥 임차인의 돌담 축조비, 재래식 변소를 수세식 변소로 개조한 비용, 가옥과 일체가 된 냉․난방 설비 비용, 꽃전등 시설 비용, 하수 및 도로의 개통설비 비용, 점포 임차인의 출입구 수선 비용, 임차주택의 증축비용, 공장부지 임차인의 낮은 토지 성토비용 등이다).

 

마. 유익비상환청구권 배제 특약의 효력과 해석

 

⑴ 본조는 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능하다.

 

거래의 실제도 필요비나 유익비 상환청구를 배제하는 특약을 두는 경우가 대부분이고, 이러한 약정은 원칙적으로 유효한 것으로 인정된다.

 

⑵ 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 보는 것이 보통이다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

 

⑶ 또한, 임차인이 임차건물을 증․개축하였을 때는 임대인의 승낙 여부를 불문하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 해석한다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).

 

예컨대 토지임대차계약에서 임차인이 토지 위에 정구장 시설 및 그 부대시설을 임차인의 비용으로 설치․건축하여 정구장을 운영하되 임대차가 종료하였을 때에는 시설물을 임대인에게 증여하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 유익비상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 본다(대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결).

 

⑷ 한편, 유익비상환청구 포기 약정에 관하여 그 효력 범위를 제한한 독특한 사례가 있다.

대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결은, 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 용도를 묻지 않고 전부 포기하는 것으로 기재되었다 하더라도 계약당사자의 의사는 임대차목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용 만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고, 대지조성비는 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 않은 취지로 약정한 것으로 보았다.

 

바. 상환청구액과 주장, 입증책임

 

⑴ 유익비는 임차인이 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 상환하여야 한다. 현존가액의 산정시점은 임차물의 반환시로 본다(반대설 있음).

 

⑵ 따라서, 임차인은 유치권 주장의 전제로서, 임대인이 선택 가능하도록 지출금액과 현존 증가액 양자에 대하여 주장입증을 하여야 하고(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결. 유익비상환청구권은 인정되나 임차인이 상환액에 관하여 입증을 하지 않는 경우에는 이를 이유로 바로 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 상환액에 관한 입증을 촉구하여야 한다), 임차인의 주장입증이 있으면 임대인은 그 중 액수가 적은 것을 선택하게 된다.

 

⑶ 다만, 지출금액을 입증하면서 현존 증가액이 지출금액과 동일하다고 주장함에 대하여 임대인이 특히 다투지 않는 경우에는 그 선택권이 임차인에게 이전하여(민법 제381조 제2항 참조) 지출금액에 대한 상환청구권이 인정된다는 일본의 학설과 하급심 판례가 있다.

 

사. 유익비상환청구권 행사의 효과

 

⑴ 유치권

 

① 임차인은 유익비상환청구권에 관하여 유치권을 갖는다.

따라서 건물임차인은 종전과 같이 임차건물에 거주하면서 이를 사용할 수 있다.

 

② 다만, 필요비와 달리 유익비상환청구권은 임대차가 종료해야 발생하므로 차임 지급의무와 사이에 동시이행의 문제는 생기지 않는다.

 

그러나 차임 지급의무와 상계는 할 수 있다고 본다.

 

③ 유치권이 인정되는 이상 임차인은, 임대인은 물론 양도나 경매에 의하여 임차물의 소유권을 이전받은 제3자에 대하여도 비용을 상환받기 전까지 인도를 거부할 수 있다.

 

그 결과 법원으로서는 신소유자의 인도청구에 대하여 유치권의 피담보채권의 지급과 상환으로 이행하도록 판결하면 된다.

 

④ 또한, 유익비상환청구권에 기하여 유치물을 점유하던 중 소유자가 변동된 후 계속 점유하는 것은 유치물에 대한 보존행위에 해당하고, 이 때 유치물에 관하여 지출한 비용은 민법 제325조(유치권자의 상환청구권)에 의하여 비용상환청구가 가능하므로 소유권 양도 또는 경락 후에 새로 지출한 비용에 관해서도 유치권행사가 가능하다고 본다(대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결).

 

⑤ 다만, 경락인의 인도청구에 대하여 유치권이 행사된 경우 민사집행법 제91조 제5항(구민사소송법 제608조 제3항)에 의하여 청구기각 판결을 해야 한다는 견해가 있다.

 

⑥ 그러나 이와 달리 기존의 유치권이 인정된 바 없는 상태에서 차임지체를 이유로 임대차계약이 해지된 다음, 혹은 임대차가 종료한 후 임차인이 권원 없이 점유하는 동안에 지출한 비용의 상환청구에 대해서는, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 생기지 않으므로(제320조 제2항) 이를 유추하여 유치권이 성립하지 않는다고 본다(다만, 이 경우 임차인이 임대차의 종료 사실을 모르고 점유하면서 비용을 지출하였다면 유치권을 인정하여야 한다는 견해도 유력하다).

 

⑵ 부당이득

 

유익비상환청구권을 갖는 임차인은 임대차 종료 후 유치권에 기하여 임차물을 계속 점유․사용할 수 있으므로 그 점유가 불법점유에 해당하지 않는다 하더라도, 차임 상당액은 부당이득(실질적인 이익을 의미한다)으로 임대인 또는 제3취득자에게 반환하여야 한다.

 

5. 필요비와 유익비의 구별  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.192-193 참조]

 

가. 개념

 

⑴ 필요비는 임대인의 의무인 임대차목적물을 사용․수익하게 할 의무와 관련된 비용이다.

 

⑵ 유익비는 임대차목적물의 가치를 높이는 비용이다.

 

나. 이행기(민법 626조)

 

● 민법 제626조(임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

⑴ 필요비 : 지출한 때 (민법 626조 1항)

 

(비교) 점유자의 회복자에 대한 필요비 상환청구는 “점유물을 반환할 때”(민법 203조)

 

⑵ 유익비 : 임대차 종료되고 가치가 남아 있는 경우 (투입비와 잔존 가치 중 작은 금액)

 

다. 필요비·유익비 상환청구권의 포기 약정

 

⑴ 필요비·유익비 상환청구권 포기 약정은 유효

 

필요비 상환 포기의 위험을 임차인이 부담하더라도 차임을 저렴하게 할 수 있으므로 유효하다.

위와 같은 포기 약정이 무효라는 사정은 임차인이 입증해야 한다.

 

⑵ 판례는 “원상회복약정”을 “필요비·유익비 상환청구권 포기 약정”으로 해석한다.

 

건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결).

 

6. 점유자와 회복자 사이의 관계  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.857-860 참조]

 

가. 민법 제201조 내지 203조의 적용범위

 

⑴ 점유자와 회복자 사이에 대해 정한 민법 제201조 내지 제203조는, 양자 사이에 아무런 계약관계 등이 없이 소유자가 점유자를 상대로 물권적 청구권을 행사할 때 적용되는 규정이다.

 

⑵ 계약관계 등이 있는 경우에는 그 계약관계를 규율하는 법 규정이 적용된다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).

◎ 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 : 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.

 

⑶ 임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 소유권에 기하여 물권적청구권의 행사로 임대목적물의 반환을 청구할 수도 있는 것이지만, 이 경우에도 임대차에 관한 규정(필요비, 유익비 의 반환 등)이 적용되는 것이고, 민법 제201조 내지 제203조의 규정은 적용되지 아니한다.

 

나. 악의점유자의 필요비상환청구권

 

⑴ 민법 제203조 제1항 단서는 점유자가 점유물 사용을 위해 지출한 통상의 필요비는 과실을 취득함으로써 모두 회수되는 것이므로 이를 별도로 구할 수 없다는 취지의 규정으로, ‘과실취득권’과 ‘통상의 필요비’가 상호 등가관계에 있다고 본 것이다.

 

따라서 과실취득권이 없는 점유자의 경우에는 필요비를 지출한 경우 이를 청구할 수 있다고 보는 것이 공평에 부합한다.

 

⑵ 민법 제201조 제1항, 제2항은 ‘선의의 점유자’만이 과실을 취득한다고 정하고 있으므로, 결국 악의의 점유자에게는 과실 취득권이 없고, 그렇다면 회복자에게 통상의 필요비를 청구할 수 있다고 보아야 한다.

‘선의의 점유자’에 관하여 판례는 선의·무과실을 요구한다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결 참조).

◎ 대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결 : 민법 제201조 제1항에 의하여 과실취득권이 있는 선의의 점유자 란 과실취득권을 포함하는 권원(소유권, 지상권, 임차권 등)이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 그와 같은 오신을 함에는 오신할 만한 근거가 있어야 한다.

 

7. 공유물의 이용관계

 

가. 공유자의 공유물에 대한 사용·수익권

 

⑴ 민법 제263조는 공유자가 ‘공유물 전부’를 ‘지분의 비율로’ 사용․수익할 수 있다고 정한다.

공유자는 공유물 전부를 사용․수익할 수 있지만, 공유물의 소유자가 여러 명이므로 그 사용․수익권능이 불가피하게 지분에 따라 제약됨을 규정한 것이다.

 

⑵ 공유자는 각 공유물 ‘전부’를 사용할 수 있다.

지분이 미치는 범위는 공유물의 분할된 특정 부분이 아니라 공유물 전체이기 때문이다.

따라서 공유자 중 1인이 임의로 공유물 전부나 일부를 독점적으로 사용하는 경우 다른 공유자의 사용․수익권을 침해하여 위법하다.

 

⑶ 이는 자신이 점유하는 면적이 전체 면적 중 지분비율 범위 내라도 마찬가지이다(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결).

◎ 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 : 부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용․수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다. 그 경우 비록 그 특정된 한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용․수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수지분권자를 포함한 모든 사용․수익을 하고 있는 공유자는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인바 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용․수익할 수 있기 때문이다.

 

⑷ 한편 공유자의 공유물에 대한 사용수익권은 ‘지분의 비율로’ 제약된다.

 

공유자 사이에 공유물을 사용․수익하는 구체적인 방법, 예를 들어 공유물을 공유자들이 교대로 사용할 것인지, 여러 부분을 나누어 각각 독점적으로 사용할 것인지, 제3자에게 임대하고 차임을 지분에 따라 분배할 것인지 등은 제264조의 공유물의 관리에 해당하여 지분의 과반수로 결정해야 한다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다97379, 97386 판결).

◎ 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다97379, 97386 판결 : 종전의 수 필지의 토지 중 특정 필지의 소유자도 그 토지가 한 필지의 환지예정지의 일부로 지정된 후에는 그 부분에 해당하는 환지예정지를 배타적으로 점유․사용할 수 없고, 한 필지의 환지예정지에 대한 사용․수익권의 준공유자들 사이에 준공유물인 환지예정지를 사용․수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 준공유물의 관리에 관한 사항으로서 준공유자인 환지예정지 사용․수익권자 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이다.

 

이때 사용․수익권이 지분에 따라 제약된다는 것은 지분에 따라 의결권을 행사할 수 있고, 공유물의 사용․수익에 따른 경제적 이익의 배분(과실의 취득)은 지분에 따라 나누어야 함을 의미한다.

 

나. ‘과반수 지분에 의한 관리방법 결정’의 의미

 

⑴ 이와 같이 공유물의 관리방법 결정은 지분의 과반수에 의하므로 1/2 지분만으로는 관리방법을 정할 수 없다.

 

⑵ 반면 과반수지분권자는 보존행위 이론에 의하지 않고 공유물의 관리방법으로 공유물의 인도를 구할 수 있다(대법원 1981. 10. 13. 선고 81다653 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결).

 

⑶ 과반수지분권자가 공유물을 독점적으로 점유한다면 이는 공유물의 관리방법으로서 적법하므로 다른 공유자는 과반수지분권자를 상대로 공유물의 인도를 구할 수 없다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다206584 판결).

 

⑷ 관리방법을 결정하기 위해서는 소집, 결의 절차가 필요 없고, 과반수지분권자는 별도의 협의나 결의과정을 거치지 않고 단독으로 관리방법을 정할 수 있다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 등).

과반수 결의는 서면으로도 가능하며, 과반수 지분의 동의가 있으면 다른 공유자에게 의사를 묻지 않고 결정할 수 있다.

 

⑸ 공유자 중 1인이 다른 공유자를 상대로 공유물 관리방법에 관한 결정을 소구(訴求)할 수 있는가.

 

① 민법은 공유자들 사이에 협의가 되지 않을 경우에 관하여 아무런 규정이 없으므로(공유물분할이나 이혼 시 재산분할, 기여분 등에 대해, 당사자가 협의하여 자율적으로 정하되 당사자 사이에 합의가 되지 않는 경우 법원에 그에 관한 결정을 청구할 수 있고 법원이 재량을 가지고 형성적으로 이를 결정할 수 있도록 규정되어 있는 것과 구별된다.

 

② 민법 제269조, 제839조의2, 제1008조의2 등 참조) 이를 소송으로 청구할 수 없고, 관리방법에는 지분 과반수에 의하는 것 외에는 아무런 제한이 없으므로 다른 공유자들로 하여금 ‘본인’이 공유물을 사용․수익하게 협의하도록 강제할 방법도 없을 것이다.

 

③ 과반수지분권자의 관리방법에 동의할 수 없는 경우에도 공유자들은 과반수지분권자의 결정에 따라야 하고, 소수지분권자는 자기 지분에 상응하는 부당이득반환, 손해배상 청구가 가능하며, 그 외에 공유지분을 타에 양도하거나 공유물 분할로 공유관계를 해소할 수 있다.

 

⑹ 소수지분권자가 자의적으로 공유물을 독점하는 경우 그 지분이 과반수에 미달하여 관리방법 결정으로서 효력이 없고, 그 점유는 다른 공유자의 지분에 따른 사용․수익권을 침해하여 위법하다.

 

⑺ 앞서 본 것처럼 과반수지분권자는 스스로 관리방법을 결정할 수 있으므로 관리방법으로써 공유물 전체의 인도 또는 방해배제 청구가 가능하다.

 

다. 공유물의 보존행위

 

⑴ 보존행위는 공유물의 멸실․훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실상․법률상의 행위를 의미한다.

예를 들어 공유물의 손괴를 방지하기 위해 수리하는 것, 부패 염려가 있는 공유물을 매각하여 돈으로 보관하는 것이다.

 

⑵ 민법 제265조 단서가 보존행위를 공유자 각자 할 수 있도록 한 취지는, 보존행위는 다른 공유자에게 해롭지 않고 오히려 이익이 되는 것이 보통이고, 긴급을 요하는 경우가 많아 다른 공유자의 동의가 불필요하다는 데 있다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결).

 

⑶ 보존행위에 해당하는 경우 과반수 지분에 의한 결정 없이도 가능하므로, 보존행위 규정은 공유물에 대한 제3자의 침해가 있는 경우 권리 구제를 쉽게 해주는 기능을 수행한다.

 

⑷ 판례는 ① 공유자 중 1인 또는 제3자가 공유물을 점유하고 있는 경우 다른 공유자 1인이 점유자를 상대로 공유물 전부의 방해배제 또는 인도 청구, ② 공유자 1인 또는 제3자 앞으로 원인무효의 소유권이전등기를 마친 경우 등기 전부의 말소청구를 모두 보존행위로 파악하고 있는데, 대상판결에서는 공유자 중 1인에 대한 청구를 보존행위로 볼 수 있는지가 문제 되었다.

 

⑸ 공유토지의 점유자에 대한 부당이득반환 청구나 불법행위로 인한 손해배상 청구는 보존행위가 아니며 자신의 공유지분 범위 내에서만 청구 가능하다(대법원 1979. 1. 30. 선고 78다2088 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 등).

 

⑹ 공유자 일부가 제3자를 상대로 다른 공유자의 지분에 대한 확인을 구하는 것은 보존행위가 아니므로 허용될 수 없고, 공유자는 자신의 지분에 대한 확인만 구할 수 있다(대법원 1994. 11. 11. 선고 94다35008 판결).

 

라. 공유자 1인의 공유물 전부에 대한 방해배제 청구와 인도 청구

 

⑴ 방해배제 청구와 인도 청구

 

㈎ 방해배제 청구는 민법 제214조에서 정하는 소유권에 기한 방해제거 청구를 의미한다.

 

판례는 대체로 건물에서의 퇴거 및 건물 철거 청구, 부동산 지상물의 수거․원상복구 청구, 등기말소 청구가 소유권에 기한 방해배제 청구라는 취지로 판시하였다[① 대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카2001 판결(부지 소유권에 기한 지상 건물 철거 청구), ② 대법원 1996. 4. 23. 선고 94다11750 판결(소유권에 기한 원인무효인 소유권이전등기의 말소 청구), ③ 대법원 2001. 9. 20. 선고 99다37894 전원합의체 판결(진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구), ④ 대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다5917 판결(토지 소유권에 기한 지하 매립 쓰레기 수거 및 원상복구 청구) 등].

 

㈏ 부동산을 자신에게 인도해 달라는 청구는 민법 제213조의 소유물반환청구이다.

 

⑵ 공유자가 ‘제3자’에 대해 방해배제와 인도를 청구하는 경우

 

㈎ 제3자가 공유물을 무단 점유하는 경우 공유자가 단독으로 방해배제와 인도를 청구할 수 있는지, 공유자 전원이 함께해야 권리 행사가 가능한지(이 경우 소송법상 필수적 공동소송 형태가 될 것이다) 문제 된다.

 

㈏ 학설, 판례는 모두 공유자 단독으로 가능하다고 하나 그 논거를 달리한다.

 

① 보존행위설은 이것이 민법 제265조 단서의 공유물의 보존을 위한 행위이므로 공유자 1인이 단독으로 할 수 있다고 하며 판례의 입장이다(대법원 1966. 7. 19. 선고 66다800 판결 등).

 

② 불가분채권유추적용설은 수인의 채권자로 된 불가분채권은 각 채권자가 단독으로 이행을 청구할 수 있고(민법 제409조) 위 불가분채권 규정을 유추적용하여 공유자는 단독으로 공유물 전부에 관한 물권적청구권을 행사할 수 있다고 한다.

 

③ 지분권설은 지분권은 1개 독립의 소유권의 성질을 갖고, 민법 제263조에 따라 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용․수익할 권능을 가지므로, 공유물에 대한 사용․수익권능이 침해된 때에는 각 공유자는 지분권에 기해 침해행위 전부의 금지를 청구할 수 있다는 견해이다.

 

㈐ 제3자 앞으로 원인 무효의 등기가 된 경우 공유자가 그 지분권의 회복을 위해서는 원인 무효의 등기 모두를 말소시킬 필요성이 있으므로(자기 지분만 말소해서는 공유자들과의 관계에서 말소된 지분이 모두 자신에게 귀속된다고 주장할 수 없다) 지분권 회복을 위한 것이라고 보면 충분하고 보존행위 이론에 의할 필요가 없다고 한다.

 

⑶ 공유자가 ‘다른 공유자’를 상대로 방해배제와 인도를 청구하는 경우

 

㈎ 앞서 본 바와 같이 과반수지분권자는 독자적으로 관리방법을 정할 수 있어 공유토지를 배타적으로 사용․수익할 수 있어 보존행위 등 근거를 살필 필요 없이 다른 소수지분권자를 상대로 방해배제․인도 청구 가능하다[대법원 1981. 10. 13. 선고 81다653 판결(공유지분 과반수 소유자의 공유물인도 청구는 민법 제265조의 규정에 따라 공유물의 관리를 위하여 구하는 것으로서 그 상대방인 타 공유자는 민법 제263조의 공유물의 사용․수익권으로 이를 거부할 수 없다,), 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결].

 

㈏ 반대로 다른 공유자는 과반수지분권자를 상대로 방해배제․인도를 청구할 수 없다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결).

 

㈐ 다만 과반수지분권자의 행위가 관리행위를 넘어선 ‘변경행위’로 볼 수 있는 경우에는 민법 제264조에 따라 전원의 동의 없이는 할 수 없으므로, 소수지분권자는 과반수지분권자를 상대로 그러한 행위의 금지를 구할 수 있을 것이다(판례에 나타난 변경행위는 나대지에 건물을 신축하는 경우임. 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결).

 

라. 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물 전부의 방해 배제 및 인도를 청구할 수 있는지 여부 (= 소극)

 

⑴ 종전의 대법원 판례 (= 긍정설)

 

종전 판례는, 대법원 1966. 4. 19. 선고 65다2033 판결 이래 방해배제·인도 청구가 가능하다는 입장이다.

그 후 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408 전원합의체판결은 소수지분권자의 공유물인도 청구에 관하여 긍정설의 입장을 재확인하였다.

위 전원합의체 판결 이후에도 대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다43324 판결 등 같은 취지의 여러 대법원판결이 선고되었다.

 

나. 현재 대법원 판례 (= 부정설)

 

대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 기존의 판례를 변경하여 인도 청구는 불가능하고 방해배제청구로서 그 목적을 달성할 수 있다고 하였다.

법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결도 소수지분권자는 보존행위로서 다른 공유자에게 인도청구를 할 수 없다고 보았다.

집합건물의 공용부분을 단독으로 점유하고 있는 경우에도 위 법리가 그대로 적용된다.

 

8. 공유자 일방의 공유물관리에 따른 부당이득반환 내지 손해배상의 범위   [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.847-848 참조]

 

가. 부당이득반환의무 내지 손해배상의무의 존부

 

⑴ 소수지분권자의 경우

 

단독으로 관리할 경우 다른 공유자들에게 부당이득 반환의무 및 손해배상의무 모두를 부담한다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결).

◎ 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 : 부동산의 1/7 지분 소유권자가 타공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하여 임대차보증금을 수령하였다면, 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 위 무단임대행위는 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다.

 

⑵ 과반수지분권자의 경우

 

단독으로 공유물 관리 방법을 결정할 수 있으므로 관리행위에 따라 손해배상의무를 부담하지는 않지만, 다른 공유자들에게 부당이득반환의무는 부담한다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결).

◎ 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 : 과반수 지분의 공유자는 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다.

 

나. 공유물을 임대한 경우의 반환 범위

 

⑴ 공유물을 타인에 임대한 공유자는 다른 공유자에게 ‘차임 상당액’을 반환 또는 배상해야 하고, 임대차보증금 자체에 대한 지분비율 상당액에 관하여는 반환의무 또는 배상의무를 부담하지 않는다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결).

◎ 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 : 부동산의 1/7 지분 소유권자가 타공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하여 임대차보증금을 수령한 경우 반환 또는 배상해야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임상당액이라 할 것으로서 타공유자는 그 임대보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다.

 

⑵ 단, 이때 ‘차임 상당액’을 계산함에 있어서 임대차보증금(미등기 전세의 경우 전세금)에 대한 이자 상당액을 합산하여 산정할 수 있다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결).

◎대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결 : 가. 부동산의 공유자 중 1인이 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당 액이며, 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이다. 나. 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료 에 관한 세법의 규정(소득세법 제29조 제1항, 동법시행령 제58조 등)을 그대로 적용 또는 준용할 수는 없을 것이지만, 임대차 기간이 1년 이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력이 없더라도 시중 은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이라는 이유로, 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의하여 이자를 산정한 원심의 판단을 수긍한 사례.

 

⑶ 만일 이러한 합산을 하지 않을 경우 차임을 지급하지 않는 미등기 전세의 경우 또는 임대 차보증금을 고액으로 하고 차임을 매우 소액으로 약정한 경우에 반환 또는 배상의무가 없어지거나 지나치게 축소되는 문제가 발생할 수 있기 때문이다

 

9. 대상판결의 내용 분석   [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.847-848 참조]

 

⑴ 피고는 무단점유자로서 원고에게 이 사건 건물에 대한 ‘차임 상당액’의 부당이득금 반환의무 또는 손해배상의무가 있을 뿐, ‘임대차보증금’ 상당액에 대하여는 반환 또는 배상의무를 부담하지 아니한다.

 

⑵ 또한 피고는 악의의 점유자로서 과실 수취권이 없어 민법 제203조 제1항 단서가 적용되지 아니하므로, 회복자인 원고에게 이 사건 건물에 투입한 통상의 필요비를 청구할 수 있고, 이를 위 반환액에서 공제하여야 한다.