【주택임대차보호법】주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물이란? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

【주택임대차보호법】주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물이란? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

1. 주거용 건물

 

가. 주거용 건물 여부의 판단 기준

(1) 판단방법

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(주임법 1).

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법 2조에 의하여 법의 적용을 받는 주거용 건물에 해당하나, 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없으므로, 법의 보호대상에서 제외된다.

주거용 건물, 즉 주택이란 토지에 정착된 공작물 중 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설로서 사람의 일상생활인 기와침식에 사용되는 것을 말한다. 주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제용도에 따라서 정해야 하고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정해야 한다.

비주거용 건물에 대하여 저당권이 설정된 후 저당권자의 승낙 없이 주거용으로 개조되었으나 변경된 건물의 종류와 구조, 그 면적, 용도 등에 대하여 부동산등기법에 의한 건물표시변경등기를 마치지 않은 채 그 건물이 임대되고, 경매절차가 개시된 경우 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인지 여부가 문제되는데, 판례는 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판시하고 있다.

(2) 주거용 건물의 대지의 경우(임차인과 전세권자와의 차이점)

(가) 주택임차인의 경우

주택임대차보호법상 주거용 건물이란 주거용 건물 자체만을 말하는 것이 아니라 주거용 건물과 일체 불가분의 관계가 있는 대지부분을 포함한다(주임법 3의2②ㆍ8②). 따라서 단독주택은 그 대지에 대하여, 공동주택은 소유권인 대지권에 대하여 우선변제권을 취득하게 된다.

(나) 전세권자의 경우

단독주택을 임차하여 주택에만 전세권설정등기를 경료한 경우에는 전세권은 주택 자체에만 미치기 때문에 전세권자는 경매절차에서 대지부분의 매각대금으로부터는 우선변제를 받을 수 없다.

그러나 집합건물의 전유부분에 대한 전세권자는 건물부분에 대하여만 전세권설정등기를 할 수 있고 대지사용권의 목적인 토지에 대하여는 전세권설정등기를 할 수 없어 전세권은 건물만에 관한 것이라는 취지의 부기등기를 하게 되나(등기선례 4-449 참조), 전세권의 경우에도 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전세권의 효력은 대지사용권에도 미치므로, 전세권자는 대지사용권의 매각대금 중에서도 배당받는다.

나. 미등기 건물

미등기 건물이라도 주거용으로 사용되는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다. 사용승인(또는 임시사용승인)을 받지 않은 주택도 마찬가지이다.

다. 판단시점

주거용 건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약의 체결시이다.

비주거용 건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라고 할 수 없다.