【주택임대차보호법】주택임대차보호법 3조 4항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있는 자의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

【주택임대차보호법】주택임대차보호법 3조 4항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있는 자의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

 

<대항력이 미치는 인적 범위>

 

1. 미등기주택의 사실상 양수인

아직 소유권이전등기를 경료하지는 않았지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는, 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 주택임대차보호법 3조 4항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결).118) 따라서 미등기주택의 사실상 양수인도 주택임대차보호법 3조 4항의 양수인에 해당한다.

 

2. 임차주택의 대지만을 경매로 취득한 자

임차주택의 대지만을 낙찰(경락)받은 자는 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다. 즉, 주택임대차보호법 3조 4항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이란 같은 법 1조 및 2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하는 것이고, 같은 법 3조의2 1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자 등보다 보증금을 우선변제 받을 권리를 인정하였다고 해도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수 없다(대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결).

 

3. 신탁법상의 수탁자

신탁법상의 수탁자는 양수인에 해당한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결).

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 1②), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니기 때문이다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결, 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결 참조. 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여 진 바에 따라 신탁재산을 관리해야 하는 제한을 부담함에 불과하다).

 

4. 주택의 양도담보권자

주택의 양도담보권자는 양수인에 해당하지 않는다. 주택임대차보호법 3조 4항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는, 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로, 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지만, 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고, 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 “양수인”에 해당되지 않는다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결).

 

5. 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전소유자

(1) 원칙

임대인의 임대권원이 되는 계약이 해제되기 전에 임대인으로부터 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖춘 임차인은, 등기된 임차권자와 마찬가지로 계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있는 민법 548조 1항 단서 소정의 ‘제3자’에 해당된다고 봄이 상당하므로, 임대목적물의 매매계약 해제 당시 이미 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인(임대목적물의 매수인)의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결).

(2) 예외

임대차 당시 임대인에게 소유권이나 기타 적법하게 임대할 권리가 없었다거나,

매도인이 매수인(임대인)에게 매매계약 해제를 해제조건으로 하여 임대권한을 부여하였는데 그 후 그 해제조건의 성취로 임대권한이 소급적으로 소멸된 경우에는, 그 임차인은 가사 대항요건을 갖추었다 하더라도 소유자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 없다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결은주택매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대권한을 부여한 경우 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보았다. 한편 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결은 매수인의 임대권한이 매매계약해제를 해제조건으로 한 것으로 볼 수 없는 사안에 관한 것이다.).

 

6. 가등기권자

(1) 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기의 경우

가등기에 기한 소유권이전등기를 마친 경우에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과가 있으므로, 대항력 발생시기와 가등기 시기의 선후에 따라 대항력이 미치는지 여부를 결정한다. 즉, 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기가 갖는 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과가 있다. 그 결과 가등기 이후에 행하여진 임차권의 설정도 가등기와 양립하지 않는 중간처분에 해당하므로, 가등기에 기한 본등기가 된 이상에는 그 임차권으로써 대항할 수 없다.

 

따라서 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다 하더라도 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다(대법원 1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결. 그 이유는, 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기가 갖는 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오게 되므로 이와 같은 가등기권자는 임대인의 권리를 승계하는 물권의 취득자와 동일하게 보아야 할 뿐만 아니라 가등기 후에 임대인과 임차인 사이에 보증금을 마음대로 올릴 수 있다면 가등기권리자에게 뜻하지 않은 손해를 주어 가등기의 목적을 달성할 수 없게 될 우려가 있기 때문이다).

 

주택의 소유자가 甲에게 근저당권을 설정해 준 후에 乙 명의의 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐지고 나서 丙에게 위 주택을 임대하고, 그 후 乙 명의의 본등기가 마쳐진 경우에는, 중간처분에 해당하는 위 임대차계약이 실효되므로, 甲이 근저당권을 실행하더라도 임차인 丙은 아무런 배당을 받을 수 없으며, 근저당권자 甲에게 배당하고 남은 돈은 소유자 乙에게 지급된다. 이는 丙이 확정일자 있는 임차인이건 소액임차인이건 마찬가지이다.

 

(2) 담보가등기의 경우

담보가등기인 경우에는 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣ 5조 5항{제5조(후순위권리자의 권리행사) ⑤ 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는

청산금의 범위 안에서 민법 제536조의 규정을 준용한다}에 특칙을 두어 대항력을 갖춘 임차인에게 “청산금의 범위 안에서 동시이행의 항변”을 할 수 있도록 정하여 임차인을 보호하고 있다.

즉, 전항의 위 사안에서 가등기에 기한 본등기가 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣의 규정 및 절차에 따라 유효하게 마쳐진 것이라면, 丙이 확정일자임차인이건

소액임차인이건 그 임차권은 이미 소멸하였으므로, 그 상태에서 甲의 근저당권이 실행된다고 하여 임차인 丙이 배당받을 것은 없다. 다만, 대항력을 갖춘 임차인 丙은 ｢가등기담보 등에 관한 법률｣의 규정 및 절차에 따라 乙의 담보가등기에 기한 본등기가 이루어지는 과정에서 청산금의 범위 안에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있을 뿐이다(가담법 5⑤).

만약 위 본등기가 청산절차를 제대로 거치지 않아 무효라면, 담보가등기 후의

확정일자 임차인은 가등기권자 다음으로 배당을 받고, 소액임차인은 가등기권자보다 먼저 배당을 받게 된다.

 

상가건물임대차의 경우도 마찬가지이다. 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결).

 

7. 가처분권자

처분금지가처분권자가 본안판결에 기한 소유권이전등기를 마친 경우에도 가처분등기일자와 대항력 발생시기의 선후에 따라 대항력 유무를 결정해야 한다.

즉, 주택의 양수인이 전 소유자로부터 주택을 양도받기로 약정하였음을 이유로

처분금지가처분등기를 한 이후에 임대차계약이 체결되었고, 그 후 가처분권자가 본안판결에 의하여 소유권이전등기를 경료하였다면, 임차인은 자신의 임대차를 가지고 가처분권자에게 대항할 수는 없다.

점유이전금지가처분권자의 경우도 마찬가지이다. 점유이전금지가처분이 집행된

건물을 임차하여 대항요건을 갖추었다고 하더라도, 가처분채권자가 본안에서 승소하면 임차인은 이에 대항할 수 없다.

 

8. 가압류권자

임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법 3조

에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도, 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는, 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 매수인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결).

 

9. 양도담보가 임차권의 대항력 발생 전에 경료된 경우 양도담보의 환가로 인한 취득자

채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보가 임차권의 대항력발생 전에 경료된 경우, 임차인은 귀속정산의 방법에 의하여 소유권을 이전받은 양도담보권자에게 대항할 수 없다.

즉, 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없는바(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 참조), 이는 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 그대로 타당하다. 따라서 임차인이 대항력을 갖추기에 앞서 담보권을 취득한 자나 그 담보권에 기한 환가절차에서 건물을 취득하는 사람에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 없으며, 이는 그 환가절차가 담보권자 자신에게 목적물의 소유권을 귀속시키는 귀속정산의 방법으로 이루어진다고 해도 마찬가지이다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결, 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다48347 판결).

 

10. 주택 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택의 처분권한을 종국적으로 이전받은 경우

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고, 이 경우 임차인은 등기기록상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면, 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없으며, 그 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상, 주택임대차보호법 3조 4항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).

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