【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력의 요건으로서 주민등록에 전차인 등 직접점유자의 주민등록도 포함되는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 임차권의 적법한 양도나 전대가 있는 경우
임차인이 간접점유하는 경우 전차인 등 직접점유자의 주민등록을 포함한다.
주택임대차보호법 3조 1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면, 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도, 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채로 존속한다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).
대항력을 가지는 것은 임차인이고, 전차인은 임차인의 권리를 원용할 수 있다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결). 즉, 임차권양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로, ‘임차권양수인’은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의22항 및 8조 1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, ‘전차인’은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의22항 및 8조 1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위행사할 수 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).
2. 간접점유자의 주민등록이 주택임대차의 유효한 공시방법이 되는지 여부
간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록은 대항력의 요건이 되지 못한다.
주택임대차보호법 3조 1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있으나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 않는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 ‘당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자’(주민등록법 6①)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결, 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).
3. 전차인의 전입신고 후 임차인의 소유권취득의 경우
전차인이 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인이 소유권을 양도받고 근저당권을 설정한 경우에는 전차인은 임차인 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 대항력을 취득하므로, 근저당권에 기한 경매절차에서 경락받은 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결). 경매의 경우는 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 대항력을 취득한다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결, 2005. 12. 23.자 2005마754 결정).
4. 전차인도 우선변제권 있는 소액임차인에 해당하는지 여부
전대인(임차인) 자신이 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한하여 임차인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인에게도 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있다. 그렇게 하지 않으면 보증금 쪼개기를 막기 어렵게 된다.
재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 9.: 임차인으로부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부에 관하여, ① 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석해야 한다는 견해(적극설)와 ② 전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다는 견해(소극설)의 대립이 있다. 적극설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다.
전대인인 임차인이 소액임차인인 경우에 한한다는 점에서 이 점이 ‘확정일자 있는 임차인’의 경우와 다르다.
확정일자 있는 임차인의 경우 우선변제권을 주장할 수 있는 사람은 임차인이고(임차인이 간접점유하는 경우 임차인의 점유나 주민등록은 전차인 등 직접점유자의 점유 및 주민등록을 포함한다), 전차인이나 양수인 자신은 우선변제권을 주장할 수 없다. 다만 전차인은 임차인의 권리를 원용할 수 있다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).
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