【부동산경매】제한물권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우란? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

【부동산경매】제한물권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우란? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

 

<제한물권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우란?>

 

1. 민법 규정

저당권자가 저당매각부동산의 소유권을 취득한 경우에는 혼동에 의하여 저당권이 소멸하게 되나, 후순위저당권자가 있어 그 선순위저당권이 소멸하지 않는 경우(민법 191① 단서)(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결, 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933, 36940 판결)에는 그 선순위저당권자는 자기소유의 부동산에 대하여 경매신청을 할 수 있다.

민법 191조 1항 단서는 “그러나 그 ‘物權’이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.” 라고 규정함으로써, 대상판결에서와 같이 ‘物件’ 자체가 제3자의 권리의 목적이 된 때에 관한 예외조항을 두고 있지 않다.

그러나 일본 민법 179조 1항 단서는, “단 그 ‘物 또는 物權’이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는”이라고 규정함으로써, ‘物件’이 제3자의 권리의 목적이 된 때에도, 혼동으로 소멸되지 않도록 하는 예외조항을 두고 있다.

 

2. 판례의 태도

1) 대법원 1962. 5. 3. 선고 62다98 판결：한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때는 그 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나 그 “물건”이 제3자의 권리목적으로 되어 있고 또 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래 순위에 있을 때에는 혼동된 제한물권이 소멸된다고 하면 제3자는 부당한 이득을 보게 되고 본인은 손해를 보게 되는 부당한 결과를 가져오게 되므로, 이러한 경우에는 예외적으로 혼동된 제한물권이 소멸되지 않는다고 하는 것이 본조의 정한 바 법의일 것이다.

 

2) 대법원 1999. 4. 13. 선고 98도4022 판결：근저당권자인 갑이 을 명의의 가압류등기가 경료된 이후에 갑 명의로 소유권이전등기한 사안에서, “한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때는 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나 그 물건이 제3자의 권리 목적으로 되어 있고 또한 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래 순위에 있을 때에는 혼동된 제한물권이 소멸하지 않는다고 할 것이다.

따라서 갑 명의의 위 근저당권설정등기는 혼동으로 소멸하지 않은다.”고 판시하였다.

 

3) 대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결：부동산에 관한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 된 때에도 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다.”고 판시하고 있다.

 

3. 혼동의 예외(＝본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우)

민법이 명시하고 있지는 않으나, 판례는 서로 상반되는 권리가 동일한 권리자에게 귀속되는 때에도 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우에는 혼동이 일어나지 않는다고 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결). 즉, 혼동에 해당하는 경우라도 그 ‘물건’이 제3자의 권리의 목적이 되어 있고 그 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래 순위에 있을 경우이다. 이때에도 혼동된 제한물권이 소멸된다고 한다면, 제3자는 부당한 이득을 보게 되고 본인은 손해를 보게 되는 부당한 결과가 되기 때문이다.

예컨대, ① 甲이 乙 소유의 토지상에 지상권을 취득하여 건물을 건축한 후에, 丙이 그 토지상에 저당권을 취득하였는데, 甲이 乙로부터 토지를 매수하여 소유권을 취득한 경우, 甲의 지상권은 소멸하지 않는다.

② 甲이 선순위 저당권을 취득한 후, 乙이 후순위 저당권을 취득하였는데, 甲이 그 부동산의 소유권을 취득한 경우, 甲의 저당권은 소멸하지 않는다.

③ 부동산에 관한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 된 때에도 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 민법191조 1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다.

물론, 혼동의 결과를 배제할 이익이 존재해야 하므로 자신의 후순위저당권자가

없는 후순위저당권자나, 저당권이 설정된 부동산에 지상권을 취득한 자는 담보물의 소유권을 취득하더라도 혼동의 예외가 인정되지 않는다.

 

 

【혼동<채권의 혼동, 물권의 혼동, 제한물권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우>】《혼동의 예외, 채권의 존재가 채권자 겸 채무자로 된 사람의 제3자에 대한 권리행사의 전제가 되는 관계로 채권의 존속을 인정하여야 할 정당한 이익이 있을 때, 채권이 제3자의 권리의 목적인 때(민법 제507조 단서), 상속인이 한정승인을 하거나 상속재산과 고유재산이 분리된 때(민법 제1031조, 제1050조), 어음이나 수표 등 유가증권상의 채무자가 채권자가 된 때(어음법 제11조 제3항, 제77조 제1항 제1호, 수표법 제14조 제3항)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 혼동 (= 채권의 혼동)    [이하 민법교안, 노재호 P.870-872 참조]

 

가. 원칙

 

채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다(제507조 본문). 민법이 이처럼 혼동을 채권의 소멸 사유로 인정하고 있는 것은 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 채권과 채무의 존속을 인정하여서는 안 될 적극적인 이유가 있어서가 아니고 그러한 경우에 채권과 채무의 존속을 인정하는 것이 별다른 의미를 가지지 않기 때문에 채권 채무의 소멸을 인정함으로써 그 후의 권리 의무관계를 간소화하려는데 그 목적이 있다.

 

나. 예외

 

채권과 채무가 동일한 주체에 귀속하게 되더라도 그 채권의 존속을 인정하여야 할 특별한 이유가 있는 때에는 그 채권은 혼동에 의하여 소멸되지 아니하고 그대로 존속한다고 봄이 상당하다.

 

⑴ 채권이 제3자의 권리의 목적인 때(제507조 단서)

 

⑵ 상속인이 한정승인을 하거나 상속재산과 고유재산이 분리된 때(제1031조, 제1050조)

 

⑶ 어음이나 수표 등 유가증권상의 채무자가 채권자가 된 때(어음법 제11조 제3항, 제77조 제1항 제1호, 수표법 제14조 제3항)

 

⑷ 채권의 존재가 채권자 겸 채무자로 된 사람의 제3자에 대한 권리행사의 전제가 되는 관계로 채권의 존속을 인정하여야 할 정당한 이익이 있을 때(대법원 1995. 5. 12. 선고 93다48373 판결 등)

 

① 운전자 A의 과실로 교통사고가 발생하여 A는 사망하고 동승자인 B가 상해를 입었는데 B가 A를 단독으로 상속한 경우, 혼동의 법리를 예외 없이 적용하면 B의 A에 대한 손해배상채권은 혼동으로 소멸하게 되어 B는 그것을 전제로 하는 책임보험자에 대한 직접청구권 또한 행사하지 못하게 된다. 그러나 (i) 피해자 B에게 책임보험에 의한 혜택을 부여하여 그를 보호할 사회적 필요성이 있는 점은 다른 교통사고와 다를 바 없고, (ii) 책임보험자가 보험료를 받고 있으면서도 교통사고의 피해자가 가해자를 상속하였다는 우연한 사정에 의하여 보험금지급의무를 면하게 되는 것은 불합리하다. 따라서 B의 손해배상채권의 존재가 B의 책임보험자에 대한 직접청구권 행사의 전제가 되는 이와 같은 경우에는 B의 손해배상채권의 존속을 인정하여야 할 정당한 이익이 있다고 보아야 한다. 그러므로 B의 손해배상채권은 혼동으로 소멸하지 않고, B는 책임보험자에 대하여 직접청구권을 행사할 수 있다. 그리고 이러한 법리는 피해자와 가해자가 모두 사망하여 같은 사람이 상속한 경우에도 마찬가지이다(대법원 1995. 5. 12. 선고 93다48373 판결 : 자매 사이인 운전자와 동승자가 모두 사망하여 그녀들의 부모가 상속한 사안).

 

② 만일 위 사례에서 A는 살고 B가 사망하였는데 A가 B를 단독으로 상속한 경우라면, 이 경우에는 앞의 경우와 달리 가해자가 피해자를 상속하였다는 점에 특징이 있는데, 대법원은 교통사고를 일으킨 가해자가 결과적으로 보험의 혜택을 받는 것은 부당하다는 점을 고려하여, 가해자가 피해자의 상속인이 되는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 신의성실의 원칙상 혼동의 예외를 인정할 수 없다는 입장이다.

◎ 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다41653 판결 : 처가 남편 소유의 자동차를 운전하다가 동승자인 아들을 사망케 한 사안으로 처와 남편이 아들을 공동상속하였다. 이 판결에서 대법원은 운전자인 처의 직접청구권 행사는 부정하고, 운행자인 남편의 직접청구권 행사는 긍정하였다. 여기서 주목할 점은 운행자인 남편에 대하여는 ‘가해자가 피해자의 상속인이 되는 등 특별한 사정이 있는 경우’에 해당하지 않은 것으로 본 것이다. 아마도 대법원은 여기서 말하는 ‘가해자’인지 여부를 사망 등의 원인이 된 교통사고에 대하여 귀책사유(고의 또는 과실)가 있는지에 의하여 판단하고 있는 것으로 보인다.

 

③ ②의 경우, A(B의 父) 이외에 C(B의 母)가 B를 공동으로 상속하였는데 A가 상속을 포기한 경우라면 어떠한지 문제되는데, 대법원은 “상속포기는 자기를 위하여 개시된 상속의 효력을 상속개시시로 소급하여 확정적으로 소멸시키는 제도로서 피해자의 사망으로 상속이 개시되어 가해자가 피해자의 자신에 대한 손해배상청구권을 상속함으로써 그 손해배상청구권과 이를 전제로 하는 자동차손해배상 보장법 제9조 제1항에 의한 보험자에 대한 직접청구권이 소멸하였다고 할지라도 가해자가 적법하게 상속을 포기하면 그 소급효로 인하여 위 손해배상청구권과 직접청구권은 소급하여 소멸하지 않았던 것으로 되어 다른 상속인에게 귀속되고 그 결과 ‘가해자가 피해자의 상속인이 되는 등 특별한 경우’에 해당하지 않게 되므로 위 손해배상청구권과 이를 전제로 하는 직접청구권은 소멸하지 않는다.”라고 판시하였다(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다38573 판결).

 

이에 따르면 C는 B의 단독상속인으로서 책임보험자에 대하여 직접청구권을 행사할 수 있다.

 

그런데 이 경우 A가 상속을 포기한 것은 앞에서 본 바와 같은 손해배상채권의 소멸을 회피하기 위한 것 이외에는 그 목적을 상정하기 어려운바, 그렇다면 이러한 상속포기는 신의칙에 반한다고 하여야 할 것은 아닌지 의문이 드는데, 대법원은 “상속포기는 상속의 효과로서 당연승계제도를 채택한 우리 민법 하에서 상속인을 보호하기 위하여 마련된 제도로서 상속포기로 인하여 당해 상속인에게 발생하였던 포괄적인 권리의무의 승계의 효력을 소멸시키는 결과 만약 상속포기를 하지 아니하였더라면 혼동으로 소멸하였을 개별적인 권리가 소멸하지 않는 효과가 발생하였더라도 이는 상속포기로 인한 부수적 결과에 불과한 것이어서 이를 이유로 신의칙 등 일반조항을 들어 전체적인 상속포기의 효력을 부정하는 것은 상당하지 아니하다는 점, 나아가 이 사건에서 A의 상속포기로 인하여 그의 상속지분은 C에게 귀속되었는데 C는 원래의 공동상속인 중 하나로서 피해자의 어머니이기 때문에 C에게 책임보험에 의한 혜택을 부여하여 보호할 사회적 필요성을 부정하기 어렵다는 점 등에 비추어 볼 때 이 사건에서 상속포기가 신의칙에 반하여 무효라고 할 수도 없다.”라고 하였다(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다38573 판결).

 

다. 채권을 채무자에게 양도하였으나 확정일자부 대항요건을 갖추지 않은 경우 그 채권이 혼동으로 소멸하여 이에 대한 가압류가 무효로 되는지 여부(대법원 2022. 1. 13. 선고 2019다272855 판결)

 

⑴ 채권을 채무자에게 귀속시키기로 한 지명채권양도계약 체결 후 해당 채권을 제3자인 원고가 가압류하였을 때 지명채권양도의 제3자 대항요건과 가압류결정의 효력이 문제된 사건이다.

이 사건의 쟁점은, ① 채권양도에 따른 채권의 귀속주체 변경은 대항요건을 갖추지 못한 채권양도에서도 마찬가지인지 여부(적극) ② 채권의 귀속주체 변경의 효과의 발생시점 및 지명채권 양수인이 ‘양도되는 채권의 채무자’인 경우 민법 제507조 본문에 따라 채권이 혼동에 의하여 소멸하는 시점 ③ 지명채권양도의 제3자에 대한 대항요건을 규정한 민법 제450조 제2항의 적용범위 및 지명채권 양수인이 ‘양도되는 채권의 채무자’여서 민법 제507조 본문에 따라 채권이 혼동에 의하여 이미 소멸한 후 그 채권에 관한 압류 또는 가압류결정이 제3채무자에게 송달된 경우, 그 채권압류 또는 가압류결정의 효력(=무효)이다.

 

⑵ 채권양도는 양도인과 양수인 사이에 채권을 그 동일성을 유지하면서 전자로부터 후자에게로 이전시킬 것을 목적으로 하는 계약을 말한다. 채권양도에 의하여 채권은 그 동일성을 잃지 않고 양도인으로부터 양수인에게 이전되는데, 이는 채권양도의 대항요건을 갖추지 못하였다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2005다41818 판결 등 참조). 이와 같은 채권의 귀속주체 변경의 효과는 원칙적으로 채권양도에 따른 처분행위 시 발생하는바, 지명채권 양수인이 ‘양도되는 채권의 채무자’인 경우에는 채권양도에 따른 처분행위 시 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 해당하므로 민법 제507조 본문에 따라 채권이 혼동에 의하여 소멸한다.

 

⑶ 한편, 민법 제450조 제2항에서 정한 지명채권양도의 제3자에 대한 대항요건은 양도된 채권이 존속하는 동안에 그 채권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 제3자가 있는 경우에 적용된다. 따라서 지명채권 양수인이 ‘양도되는 채권의 채무자’여서 양도된 채권이 위와 같이 혼동에 의하여 소멸한 경우에는 그 후에 그 채권에 관한 압류 또는 가압류결정이 제3채무자에게 송달되더라도 그 채권압류 또는 가압류결정은 존재하지 아니하는 채권에 대한 것으로서 무효이고, 그 압류 또는 가압류채권자는 민법 제450조 제2항에서 정한 제3자에 해당하지 아니한다.

 

⑷ 특정 부동산에 관한 소유권이전등기청구권의 양수인인 甲 주식회사가 그 소유권이전등기의무를 부담하는 채무자여서 채권과 채무가 모두 동일한 주체인 甲 주식회사에 귀속됨으로써 그 소유권이전등기청구권이 혼동으로 이미 소멸한 후 그 소유권이전등기청구권 등에 대한 가압류결정이 있었던 사안에서, 대법원은 그 가압류결정 중 위 소유권이전등기청구권(분양권)을 가압류한 부분은 무효라고 판단하여 가압류결정이 유효함을 전제로 한 원고의 손해배상청구 부분을 받아들이지 않은 원심을 수긍하였다.

 

2. 물권의 혼동  [이하 민법교안, 노재호 P.1426-1429 참조]

 

가. 의의

 

어떠한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에는 혼동으로 소멸하지 않는다.

 

나. 요건

 

⑴ 양립할 수 없는 권리(=물권)

 

㈎ 소유권과 제한물권 상호 간(제191조 제1항 본문)

 

① 점유권, 광업권의 경우에는 그렇지 않다(제191조 제3항). 점유자나 광업권자가 소유권을 취득하더라도 점유권, 광업권은 존속한다. 양립 가능하기 때문이다.

 

② 가등기권리자가 다른 원인으로 소유권이전등기를 마친 경우에는 혼동의 법리가 적용되지 않음을 주의하여야 한다. 가등기권리는 물권이 아니라 피보전권리를 보전하는 효과를 가질 뿐이어서, 이 경우에는 소유권과 제한물권의 혼동이 있는 것이 아니기 때문이다. 이 경우는 소유권이전채권자가 다른 원인으로 소유권을 취득한 경우에 해당하기 때문에, 경우에 따라 ‘채권의 목적 달성의 법리’가 적용되어 가등기의 피보전권리가 소멸할 수 있을 뿐이다(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다29888 판결).

 

③ 제한물권자가 가등기담보법이 적용되지 않는 양도담보권을 취득하더라도 제한물권은 존속한다. 아직 대내적으로 확정적 소유권을 취득하지 않았기 때문이다(대법원 1980. 12. 23. 선고 80다2176 판결).

 

㈏ 제한물권과 그것을 목적으로 한 권리(제191조 제2항)

 

⑵ 동일인에게 귀속

 

다. 예외

 

⑴ 소멸할 권리가 제3자의 권리의 목적인 경우(제191조 제1항 단서)

 

예컨대 전세권에 대하여 저당권이 설정된 후 전세권자가 소유권을 취득한 경우

 

⑵ 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 권리의 존속을 인정할 합리적 필요가 있는 때

(통설, 판례)

 

① 예컨대 B 소유의 부동산에 관하여 A의 1번 저당권과 C의 2번 저당권이 설정되어 있었는데 그 후 A가 B로부터 그 부동산을 ‘매수’하여 소유권을 취득한 경우, A의 1번 저당권은 혼동으로 소멸하지 않는다. 왜냐하면 만일 혼동으로 소멸한다고 하면 B의 채무불이행으로 C가 임의경매를 신청하는 경우 본래 후순위였던 C가 우선변제를 받게 되고 본래 선순위였던 A는 잔액이 있는 경우에만 소유자로서 배당을 받게 되어 부당한 결과가 되기 때문이다.

◎ 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결 : 어떠한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에는 민법 제191조 제1항 단서의 해석에 의하여 혼동으로 소멸하지 않는다고 보아야 할 것이다. 이 사건 부동산에 관하여 소외 한국주택은행이 1994. 4. 21. 선순위 근저당권을 취득한 후 원고가 1995. 6. 1. 후순위 근저당권을 취득하였고, 이어서 피고 경인실업 주식회사가 1995. 6. 30.에, 피고 윤진옥이 1995. 11. 22.에 차례로 이 사건 부동산에 대한 가압류등기를 경료한 다음, 1995. 12. 30.에 이르러 원고가 이 사건 부동산을 매수하여 소유권을 취득한 경우에 있어서, 원고의 후순위 근저당권이 혼동으로 소멸하게 된다면, 피고들은 이로 인하여 부당한 이득을 얻게 되는 반면 원고는 손해를 보게 되는 불합리한 결과가 되므로, 위의 법리에 따라 원고의 근저당권은 그 이후의 소유권 취득에도 불구하고 혼동으로 소멸하지 아니한다고 할 것이다.

 

② 즉 이 경우에는 A의 B에 대한 채권의 담보를 위하여 A의 1번 저당권을 존속시킬

합리적인 필요가 있다.

 

그런데 위 사례에서 A가 B를 ‘상속’한 경우에는 주의할 필요가 있다.

이 경우에는 다시 B가 채무자겸 저당권설정자인 경우와 물상보증인인 경우(채무자 D)로 나누어 생각해 보아야 한다. ① B가 채무자겸 저당권설정자인 경우: A는 B의 채무를 상속하므로 A의 B에 대한 피담보채권은 혼동으로 소멸한다. 따라서 저당권의 ‘부종성’의 원리에 따라 A의 1번 저당권은 소멸한다. ② B가 물상보증인인 경우: A는 여전히 D에 대하여 피담보채권을 가지고 있는데, 만일 A의 1번 저당권이 혼동으로 소멸한다고 하면 본래 후순위였던 C가 우선변제를 받게 되고 본래 선순위였던 A는 잔액이 있는 경우에만 소유자로서 배당을 받게 되는 불합리한 결과가 생기므로, A의 1번 저당권은 혼동으로 소멸하지 않는다.

 

③ 만일 위 사례에서 A가 E와 함께 B를 ‘공동상속(1 : 1)’한 경우에는 어떻게 되는가?

저당권에는 불가분성이 있으므로(제370조, 제321조), ①, ② 모두 A의 1번 저당권 전체가 혼동으로 소멸하지 않는다고 보아야 한다.

 

라. 효과

 

⑴ 혼동에 의하여 물권은 절대적으로 소멸한다.

 

⑵ 그러나 혼동을 생기게 한 원인이 부존재, 무효이거나 취소, 해제되어 효력을 가지지 않은 때에는 혼동은 생기지 않았던 것이 된다. 대법원도 근저당권자가 목적물의 소유권을 취득하여 근저당권설정등기가 혼동을 원인으로 말소되었더라도 소유권 취득의 원인이 무효인 것으로 밝혀지면 근저당권은 처음부터 소멸하지 않았던 것이 된다고 한다(대법원 1971. 8. 31. 선고 71다1386 판결).

 

마. 임차인이 목적물의 소유권을 취득한 경우의 문제

 

⑴ 대항력 없는 임대차의 경우

 

㈎ 혼동 문제 × (∵ 채권과 그 목적물에 관한 물권이 동일인에게 귀속)

㈏ 임대차계약의 종료 (∵ 임대차계약 존속 필요성 ×) → 임차인은 임대인에게 보증금 반환 청구 가능.

 

⑵ 대항력 있는 임대차의 경우

 

㈎ 물권의 혼동 문제 × (∵ 대항력 있는 임차권이 물권은 아님)

 

㈏ 임차인이 목적물의 양수인으로서 임대인 지위를 승계 : 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).

 

㈐ 임대인과 임차인이 동일 → 채권의 혼동 문제 발생

 

① 후순위 담보권, 가압류 없는 경우

- 임대인의 차임채권 혼동으로 소멸

- 임차인의 사용수익권 혼동으로 소멸

∴ 임대차는 종료 → 임차인의 보증금반환채권 혼동으로 소멸

◎ 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결 : 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로, 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 되는 것이다.

 

② 후순위 담보권, 가압류 있는 경우

- 임대인의 차임채권 혼동으로 소멸

- 임차인의 사용수익권 혼동으로 소멸 × (∵ 존속을 인정할 합리적 필요 有)

∴ 후순위 담보권에 의한 경매 시 경락인에게 임차권으로 대항 可

- 임차인의 보증금반환채권 혼동으로 소멸 × (∵ 존속을 인정할 합리적 필요 有)

∴ 후순위 담보권에 의한 경매 시 확정일자까지 받은 임차인은 배당요구 가능

◎ 대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결 : 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다고 보아야 할 것인바, 이 사건 아파트의 임차인으로서 그 보증금에 관하여 우선변제권을 가지고 있던 원고가 아파트의 소유권을 취득하였어도 후순위 근저당권자인 피고 은행이 있는 이상 원고의 임대차보증금반환채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되는 것은 아니다. ※ 결론은 타당하나, 이 판결이 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이라고 설시한 부분은 옳지 않다. 채권과 물권 상호 간에는 혼동의 법리는 적용되지 않기 때문이다.

 

⑶ 대항력·확정일자 있는 임차인이 배당요구 뒤 스스로 경락받은 경우

 

㈎ 임차인이 목적물의 양수인으로서 임대인 지위 승계

 

㈏ 임대인과 임차인이 동일 → 채권의 혼동 문제 발생

- 임대인의 차임채권 혼동으로 소멸

- 임차인의 사용수익권 혼동으로 소멸 (∵ 매각대금 납부하면 목적물에 관한 후순위의 담보권, 가압류 등이 소멸하므로 사용수익권의 존속을 인정할 합리적 필요 없음)

∴ 임대차는 종료 → 임차인의 보증금반환채권 혼동으로 소멸 × (∵ 이미 배당요구 했기 때문에 존속을 인정할 합리적 필요 있음)

◎ 대법원 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결 : 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다 할 것이다. 그리고 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다 할 것이다. 원심은 피고가 1994. 10. 10. 이 사건 부동산의 전 소유자인 소외 주식회사 세진건설과의 사이에 보증금은 금 20,000,000원, 기간은 같은 달 20.부터 1996. 10. 25.로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 이 사건 부동산에 입주한 다음 1994. 11. 16. 전입신고를 마치고 같은 달 28. 임대차계약서상에 확정일자를 받은 사실, 원고가 소외 성연옥 소유의 이 사건 부동산에 관하여 1995. 1. 9. 설정된 채권최고액 금 45,000,000원의 근저당권에 기초하여 임의경매를 신청함에 따라 창원지방법원이 1996. 4. 3. 임의경

매절차를 개시한 사실, 피고는 위 경매절차에서 1996. 5. 23. 배당요구를 하고, 1996. 8. 27. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1996. 10. 1. 그 낙찰대금을 납부한 사실, 위 법원은 같은 달 25. 자 배당기일에서 배당할 금액 29,873,450원 중 피고에게 금 20,000,000원을 우선배당하고 그 나머지 금 9,873,450원을 원고에게 배당하는 내용의 이 사건 배당표를 작성한 사실 등을 인정한 다음, 대항력을 갖춘 임차인인 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 그 낙찰대금을 납부하여 위 부동산의 소유권을 취득함으로써 위 임대차는 종료되었다고 할 것이므로 위 법원이 피고의 배당요구를 받아들여 작성한 이 사건 배당표는 정당하다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 보면 이러한 원심 판단은 옳다고 할 것이고, 거기에 주택임대차의 종료 또는 배당요구에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

 

 

3. 제한물권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우

 

가. 의의

 

저당권자가 저당매각부동산의 소유권을 취득한 경우에는 혼동에 의하여 저당권이 소멸하게 되나, 후순위저당권자가 있어 그 선순위저당권이 소멸하지 않는 경우(민법 191① 단서. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결, 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933, 36940 판결)에는 그 선순위저당권자는 자기소유의 부동산에 대하여 경매신청을 할 수 있다.

 

나. 법령의 규정

 

⑴ 민법 191조 1항 단서는 “그러나 그 ‘物權’이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않는다.” 라고 규정함으로써, ‘物件’ 자체가 제3자의 권리의 목적이 된 때에 관한 예외조항을 두고 있지 않다.

 

⑵ 그러나 일본 민법 179조 1항 단서는, “단 그 ‘物 또는 物權’이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는”이라고 규정함으로써, ‘物件’이 제3자의 권리의 목적이 된 때에도, 혼동으로 소멸되지 않도록 하는 예외조항을 두고 있다.

 

다. 판례의 태도

 

⑴ 대법원 1962. 5. 3. 선고 62다98 판결：한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때는 그 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나 그 “물건”이 제3자의 권리목적으로 되어 있고 또 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래 순위에 있을 때에는 혼동된 제한물권이 소멸된다고 하면 제3자는 부당한 이득을 보게 되고 본인은 손해를 보게 되는 부당한 결과를 가져오게 되므로, 이러한 경우에는 예외적으로 혼동된 제한물권이 소멸되지 않는다고 하는 것이 본조의 정한 바 법의일 것이다.

 

⑵ 대법원 1999. 4. 13. 선고 98도4022 판결：근저당권자인 갑이 을 명의의 가압류등기가 경료된 이후에 갑 명의로 소유권이전등기한 사안에서, “한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때는 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나 그 물건이 제3자의 권리 목적으로 되어 있고 또한 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래 순위에 있을 때에는 혼동된 제한물권이 소멸하지 않는다고 할 것이다. 따라서 갑 명의의 위 근저당권설정등기는 혼동으로 소멸하지 않은다.”고 판시하였다.

 

⑶ 대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결：부동산에 관한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 된 때에도 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다.”고 판시하고 있다.

 

라. 혼동의 예외(＝본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우)

 

⑴ 민법이 명시하고 있지는 않으나, 판례는 서로 상반되는 권리가 동일한 권리자에게 귀속되는 때에도 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우에는 혼동이 일어나지 않는다고 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결).

 

즉, 혼동에 해당하는 경우라도 그 ‘물건’이 제3자의 권리의 목적이 되어 있고 그 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래 순위에 있을 경우이다.

 

이때에도 혼동된 제한물권이 소멸된다고 한다면, 제3자는 부당한 이득을 보게 되고 본인은 손해를 보게 되는 부당한 결과가 되기 때문이다.

 

⑵ 예컨대, ① 甲이 乙 소유의 토지상에 지상권을 취득하여 건물을 건축한 후에, 丙이 그 토지상에 저당권을 취득하였는데, 甲이 乙로부터 토지를 매수하여 소유권을 취득한 경우, 甲의 지상권은 소멸하지 않는다. ② 甲이 선순위 저당권을 취득한 후, 乙이 후순위 저당권을 취득하였는데, 甲이 그 부동산의 소유권을 취득한 경우, 甲의 저당권은 소멸하지 않는다. ③ 부동산에 관한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 된 때에도 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 민법 191조 1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다.

 

물론, 혼동의 결과를 배제할 이익이 존재해야 하므로 자신의 후순위저당권자가 없는 후순위저당권자나, 저당권이 설정된 부동산에 지상권을 취득한 자는 담보물의 소유권을 취득하더라도 혼동의 예외가 인정되지 않는다.