【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 인정되는 우선변제권과 대항력과의 관계 +【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<주택임대차보호법상 인정되는 우선변제권과 대항력과의 관계>
1. 선택적 행사
대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 주택임대차보호법 3조의5 단서{주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다}에 의하여 임차권은 소멸하지 않으므로, 임차인은 매수인에게 임대차를 주장할 수 있다.
보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 매각에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 않는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).
주택임대차보호법 3조의2 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 임차보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있고, 나아가 보증금이 전액 변제될 때까지 위 두 권리를 순차 행사할 수도 있다(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결, 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결. 이러한 판례이론은 구 주택임대차보호법 하에서의 판례이지만, 우선변제권 행사를 위하여 임대차 종료가 필요하다는 전제 하에 판시한 부분을 제외한 나머지 부분은 개정법 하에서도 그대로 타당하다).
2. 배당요구를 철회한 경우
대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 하였다가 이를 철회하였다고 하여 대항력의 포기라고 볼 수 없다.
배당요구는 채권자가 자유롭게 철회할 수 있으나, 다만 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다(법 88②).
‘배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우’란 ① 인수해야 할 부담이 새로 생기는 경우(예를 들어, 최선순위의 전세권자나 대항력과 확정일자가 최선순위인 주택의 임차인이 배당요구하여 매수인이 위 권리를 인수할 필요가 없었는데 배당요구가 철회됨으로써 그 권리 자체를 그대로 인수하게 되는 경우)와 ② 부담이 증가하는 경우(예컨대, 최선순위의 대항력 있는 주택임차인이 배당요구하였는데 확정일자를 받지 않아 배당절차에서 소액보증금만을 배당받고 나머지 보증금은 매수인이 인수할 것으로 예상되었으나 임차인이 배당요구를 철회함으로써 소액보증금까지 추가로 인수하게 되는 경우)를 말한다.
3. 확정판결에 기한 집행시 별도의 배당요구 불요
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 할 필요가 없다고 함은 위에서 본 바와 같다.
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