【주택임대차보호법】<임차인의 우선변제권>부동산경매절차에서 주택임대차보호법상 보호를 받는 주택임차인의 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산경매절차에서 주택임대차보호법상 보호를 받는 주택임차인의 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위>
1. 대지의 매각대금에도 미침
주택의 임차인은 주택임대차보호법 3조의2 2항에 따라 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 배당받는데, 이는 대지 및 건물에 관하여 경매신청되었다가 대지부분만이 매각되었거나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결), 대지만이 경매신청된 경우라도 마찬가지이고(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결), 대지와 건물에 대하여 따로 경매절차가 진행 중이라면 양 절차 모두에서 배당받을 수 있다.
반면 다가구주택에 전세권을 설정하였을 뿐인 임차인은 대지 매각대금에 대하여는 우선변제를 받지 못한다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다10007 판결).
건축법 시행령 3조의5 별표1이 다세대 주택과 달리 다가구 주택을 공동주택이 아닌 것으로 보고 있어 가구별 구분소유가 불가능하여 임차인이 전세권을 설정하더라도 대지에까지 그 효력이 미치지 않기 때문이다.
소액임차인은 임차건물의 대지의 매각대금에서도 우선변제를 받을 수 있는데{재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 12. (입법취지 및 주택임대차보호법 제8조가 소액보증금의 범위를 정함에 있어 대지의 가액을 포함하는 주택가액의 1/2을 기준으로 하도록 정한 명문의 취지에 비추어 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에는 주택뿐만 아니라 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있는 것으로 보아야 한다.)}, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있다{재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 13.：대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있다는 견해에 설 경우, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있는지 여부에 관하여, 주택임대차보호법 제8조는 대지와 건물이 동시에 경매되는 경우를 예상한 규정이므로 따로이 경매되는 경우에는 건물에 대한 경매절차에만 참가하여 우선변제를 받을 수 있을 뿐 대지에 대한 경매절차에는 참가할 수 없다는 소극설이 있다. 그러나 만일 각 절차에 모두 참가할 수 없다면 건물과 대지 중 어느 하나에 대하여 먼저 담보권실행 또는 강제집행을 함으로써 쉽게 소액임차권자의 권리를 무력화 또는 약화시킬 수 있으므로 건물과 대지에 대한 경매절차가 따로 진행되는 때에는 소액보증금반환청구권이 남아있는 한 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 구할 수 있다 할 것이다(적극설)}.
다만 이는 대지에 관한 저당권설정 당시 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).
법정지상권이 성립한다면 몰라도 그렇지 않은 경우 건물 소유자는 매수인에 대하여 그 철거의무를 부담하는데, 그 보다 작은 권리를 가진 임차인이 매수인에게 대항할 수 없음은 당연하기 때문이다.
즉, 대지만이 경매되는 경우 건물의 소유자는 법정지상권이 없는 한 철거될 운명에 처할 뿐 대지의 매각대금에 대하여 아무런 변제를 받을 권리가 없으므로, 건물의 임차인에게 대지환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는 것이다.
그러나 토지에 관한 근저당권설정 당시 그 지상에 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 그 지상건물의 소액임차인에게 대지의 매각대금에 대한 우선변제권을 인정할 수 있다(대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결).
주택임대차보호법 8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 매각대금에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권보존등기가 되어 있을 필요는 없고, 미등기라도 무방하다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
상가건물의 임차인에 대하여도 위의 내용이 그대로 적용된다.
2. 제한(＝최우선변제권의 경우 주택가액의 2분의 1 및 상가건물가액의
2분의 1의 범위 내에서 미침)
건물과 대지가 따로 매각되는 경우 소액임차인은 먼저 매각되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안에서 우선변제를 받고 만일 잔여보증금이 있으면 후에 매각되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선변제를 받는다{재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 14.：소액임차인은 임차건물의 대지의 매각대금에 대하여도 우선변제를 청구할 수 있고, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있으며, 위 각 경매절차에 모두 참가한 소액임차인은 먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도안에서 우선변제를 받고, 만일 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도안에서 다시 우선변제를 받는다(매각대금 1/2 기준설). 이와 달리 주택, 대지중의 어느 하나만이 먼저 경매되더라도 일단 감정 등에 의해 그 전체의 가액을 평가하고, 그 1/2범위 안에서 먼저 경매되는 목적물의 매각가액 전부로부터 소액보증금의 우선변제를 받을 수 있고, 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 중에서 우선변제를 받는다는 견해(주택, 대지 전액기준설)가 있으나, 실무는 매각대금 1/2 기준설을 따르고 있다).
상가건물의 경우에도 1/2의 한도 안에서 우선변제를 받는다.
주택의 경우 주택임대차보호법 8조 소정의 최우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 ‘주택가액’이란 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 반환하지 않은 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결).
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