【주택임대차보호법】<명도확인서>부동산경매절차에서 미등기건물의 임차인의 배당금 지급 청구시 명도확인서를 제출하여야 하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산경매절차에서 미등기건물의 임차인의 배당금 지급 청구시 명도확인서를 제출하여야 하는지 여부>
1. 명도확인서
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 3의2③). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있기 때문이다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등).
임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서, ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다.
나. 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우
그 배당금 출급에 있어 미등기주택 소유자의 건물명도확인서가 필요한지 여부(＝불요)
(1) 명도확인서란, 금전채권으로 목적물의 인도와 동시이행관계를 주장할 수 있는 점유자가 자신의 채권을 배당절차에서 배당받아 배당표가 확정된 경우 그 권리(배당금의 출급)를 행사함에 있어 동시이행관계에 있는 의무(목적물의 인도의무)를 이행시켜 ‘매각목적물의 대금을 완납한 매수인’의 권리를 용이하게 확보하여 주는 데 그 목적이 있는 것이다.
주택임차인의 경우 임차보증금의 반환과 건물의 인도(명도)는 동시이행관계에 있지만, 임차보증금의 반환과 건물부지(토지)의 인도와는 동시이행관계에 있지 않다(이 점은 다음 항에서 다시 살펴 보기로 한다). 물론 토지의 임대차라면 임차보증금의 반환과 토지의 인도와는 동시이행관계에 있다.
(2) 그런데 대지만 매각된 경우 그 매각대금에서 배당을 받게 된 건물의 임차인은 매각대상토지와는 전혀 무관한 미등기건물 소유자의 명도확인서를 제출할 필요가 없다.
주택임대차보호법 3조의2 3항의 규정은 건물이 매각되거나 건물과 그 대지가 함께 매각되는 경우에만 적용되는 것이고, 대지만 매각되는 경우에는 그 적용이 배제된다.
‘미등기건물의 현 소유자’는 대지만에 대한 경매절차와는 전혀 무관한 자이며(대지의 전 소유자일 뿐임), 그 경매절차에서 집행법상 아무런 지위를 가지고 있지 않으므로, 집행법원이 보호할 필요가 없는 제3자이다. 집행법원으로서는 매각대상부동산(대지)에 관하여만 동시이행 여부를 따져야 하는 것이고, 경매절차와는 무관한 미등기건물과의 동시이행관계까지 고려할 필요가 없다.
이러한 결론은 미등기건물의 임차인이 임차보증금을 대지의 매각대금에서 전액 배당받았을 경우에도 마찬가지이다(이런 경우 미등기건물의 소유자는 임차인을 상대로 별소로 명도청구를 해야 한다). 결국 미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “미등기주택 소유자의 건물명도확인서”는 필요하지 않다.
다. 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우
그 배당금출급에 있어 매수인(토지소유자)의 명도확인서는 필요한지 여부(＝불요)
(1) 건물의 부지가 된 토지의 점유자
사회통념상 건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 대지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보아야 하고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점거하고 있지 않더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유하는 것으로 본다(대법원 1991. 6. 25. 선고 91다10329 판결, 대법원 1995. 11. 14. 선고 95다23200 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다47282 판결 등 다수).
(2) 건물소유자의 대지 점유(현실적으로 건물이나 그 부지를 점유하고 있지 않은 경우에도 동일함)
건물소유자는 건물이나 그 대지를 현실적으로 점유하지 않더라도 토지를 점유시효취득할 수 있고(대법원 1991. 6. 25. 선고 91다10329 판결, 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다2483 판결, 대법원 1995. 11. 14. 선고 95다23200 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다47282 판결), 건물소유권보존등기가 신탁적으로 이루어진 경우에는 수탁자가 그 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유하는 것으로 보며(대법원 1986. 7. 8. 선고 84누763 판결), 건물의 공유자는 그 대지를 공동으로 점유하는 것으로 본다(대법원 1996. 12. 20. 선고 96다34559 판결, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결).
건물의 소유권이 양도된 경우에는 종전의 소유자가 건물의 소유권을 상실하였음에도 불구하고 그 대지를 계속 점유할 별도의 독립된 권원이 있거나, 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 대지에 대한 점유도 함께 상실하는 것으로 보아야 하고, 종전의 소유자가 건물에 계속 거주하고 있고 새로운 소유자는 현실적으로 건물이나 그 대지를 점거하고 있지 않더라도 결론은 마찬가지이다(대법원 1993. 10. 26. 선고 93다2483 판결, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결).
(3) 건물소유자의 대지에 대한 사용수익
타인의 토지 위에 건물을 소유하고 있는 자는, 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 같은 금액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하므로, 대지소유자에 대하여 부당이득반환의무가 있다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결, 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결, 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 참조).
그 논거는 타인의 토지 위에 건물을 소유한 자는 건물을 사용·수익하고 있는지 여부에 관계 없이 이미 그 건물을 타인의 토지 위에 세움으로써 그 토지를 실질적으로 사용하여 이득을 얻고 있다는 데 있다.
(4) 소유자 아닌 건물점유자의 대지 점유
(가) 건물을 소유자 아닌 사람이 점유하는 경우 건물소유자와 별개로 건물점유자도 그 대지를 점유하는 것으로 볼 것인가에 관하여 점유설과 비점유설의 대립이 있는데, 점유설은 건물의 점유·사용은 필연적으로 그 대지부분의 이용을 수반한다는 점에서 건물의 점유자가 대지를 점유하는 것은 당연하고, 건물점유자와 건물소유자 사이의 관계를 직접점유와 간접점유 혹은 공동점유로 보는 반면, 비점유설은 건물점유자의 대지에 대한 지배를 별개 독립의 점유로 파악하지 않고 건물점유의 내용의 일부를 이루거나 건물점유의 반사적 효과에 불과한 것으로 이해한다.
(나) 점유설에 의하면 건물소유자 이외에 건물점유자에 대하여 토지인도를 명하는 주문이 가능하고, 비점유설에 의하면 그러한 주문이 불가능하다.
1960년대의 판례(대법원 1965. 9. 28. 선고 65다1571 판결, 대법원 1968. 4. 16. 선고 67다2778 판결) 중에는 토지소유자가 건물점유자에 대하여도 대지의 인도를 청구할 권리가 있다고 판시함으로써 점유설의 입장을 취한 듯한 판결이 간혹 발견되기도 하고, 이와 반대로 비점유설을 전제로 한 것으로 해석되는 판결(대법원 1976. 3. 9. 선고 75다1950 판결)도 보이나, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결에서 “미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다.”고 판시함으로써 비점유설의 입장에 있음을 분명히 하였다.
실무례도 기본적으로 비점유설에 따라 건물점유자에 대하여는 판결에서 대지인도 주문을 내지 않고 있다.
(5) 소유자 아닌 건물점유자의 대지에 대한 사용수익
(가) 건물소유자가 아닌 건물점유자가 대지소유자에 대하여 차임 상당의 부당이득반환의무를 질 것인가 문제될 수 있는바, 우선 비점유설의 입장에서는 대지에 대한 점유 자체가 인정되지 않으므로, 당연히 건물점유자의 부당이득반환의무가 부정될 것이다.
(나) 판례(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결)는 “토지소유자에 대한 관계에서는 그 지상건물의 소유자만이 대지의 불법점유자로서 대지에 관한 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담하고, 임차인으로서 건물을 점유하고 있는 데 불과한 자는 대지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없다”고 판시하였다. 위 판결의 문언 자체로는 점유설과 비점유설 중 어느 견해를 전제로 하였는지 명백하지 않으나, “건물소유자만이 대지 점유로 인한 부당이득반환의무를 부담하고, 건물점유자는 토지소유자에게 대지 점유에 따른 부당이득반환의무를 부담하지 않는다”라는 명제에 관하여는 분명한 법리를 선언하고 있다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다39157 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결).
(다) 학설 중에는 점유설과 비점유설의 대립과는 무관하게 건물점유자의 점유와 토지소유자의 손해 사이에 인과관계가 없다는 이유를 들어 부당이득반환의무를 부정하는 견해가 유력하게 주장되고 있다.
즉, 토지소유자의 입장에서는 그 지상에 건물이 세워짐으로써 이미 차임 상당의 손해를 입은 것이고, 그 후 그 건물을 타인이 임차하는 등으로 점유·사용하게 되었더라도 새로운 손해가 발생할 것이 없으니, 가령 건물점유자의 대지에 대한 점유를 긍정한다 하더라도 그 점유와 토지소유자의 손해 사이에는 인과관계가 존재하지 않는다는 논리이다. 일본의 최고재판소 판례도 이와 유사한 법리를 전개하고 있다.
다만 점유설의 입장에서 건물점유자의 부당이득반환의무 또는 손해배상의무를 인정하는 견해는 건물소유자와는 공동의 불법점유관계를 이루어 부진정연대채무의 책임을 지는 것으로 해석한다.
(6) 결론
결론적으로 미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “매수인(낙찰자)의 토지명도확인서”도 필요하지 않다.
그 이유는 앞서 본바와 같이 미등기주택의 임차인은 대지의 점유자가 아니기 때문이다. 즉, 건물의 부지가 된 토지의 점유자는 건물의 소유자이고, 건물의 점유자(임차인 등)는 건물의 부지가 된 토지의 점유자가 아니다.
따라서 매각대상토지의 점유자가 아닌 미등기건물의 임차인이 토지에 대한 명도확인서를 제출할 필요가 없는 것이다.
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