【주택임대차보호법】<미등기 주택 임차인의 우선변제권>부동산경매절차에서 주택임대차보호법상 보호를 받는 주택임차인의 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산경매절차에서 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부>
1. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결의 사안의 개요 및 쟁점
가. 판시내용
(1) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.
(2) 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않으므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상, 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도, 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.
(3) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 3조의2 및 8조가 미등기주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 않다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 8조 1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.
나. 사안의 요지
(1) 미등기 주택에 대한 임대차계약
(가) 임○○은 자신의 소유인 경기도 광주군 ○○면 ○○리 ○○○ 대 846㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 함) 지상에 자신 명의로 건축허가를 받아 지상 4층의 다세대주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 함)을 건축하였다. 그 후 건물의 마무리공사를 제외한 대부분의 공사는 마쳤으나 아직 준공검사는 받지 않은 상태임에도 이를 타인에게 임대하여 사전입주시켰다.
(나) 원고들은 이 사건 주택의 각 임차인들이다(원고 1：301호. 1997. 3. 1. 입주, 1997. 3. 4. 전입, 1997. 3. 8. 확정일자 받음. 보증금 3,500만원. 원고 2：401호. 1997. 2. 27. 입주, 1997. 2. 27. 전입, 1997. 3. 8. 확정일자 받음. 보증금 3,300만원).
(2) 근저당권의 설정
(가) 1998. 2. 24.경 임○○은 이 사건 대지와 이 사건 주택을 그의 처인 박○○에게 증여하여, 이 사건 대지에 관하여 1998. 2. 25. 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하고, 이 사건 주택에 관하여도 그 무렵 건축주 명의를 박○○으로 변경하였다(미등기주택이므로 이전등기를 하지는 못함).
(나) 1998. 10. 7. 박○○은 이 사건 대지에 관하여 피고(중소기업은행)를 근저당권자로 하는 근저당권을 설정하였다(채무자 주식회사 한○○, 채권최고액 2억 4천만원).
(3) 임의경매의 실행 및 배당이의
(가) 피고는 위 근저당권의 채무자가 위 대출금을 변제하지 않자 이 사건 대지에 관하여 임의경매신청을 하였다. 위 신청으로 개시된 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매사건에서, 위 법원은 현황조사를 통하여 이 사건 대지상에는 4층 빌라(이 사건 주택)가 신축되어 있고, 각 세대의 임차인들로는 원고 등을 확인한 후 경매절차를 진행하였다.
(나) 원고 2는 2001. 2. 14., 원고 1은 2001. 2. 15. 각 배당요구서를 제출하였다. 이 사건 대지는 최초 감정가가 318,942,000원이었으나, 2001. 9. 10. 남○○에게 금 105,000,000원에 낙찰되었다.
(다) 집행법원은 배당기일인 2002. 3. 19. 원고들에게는 배당을 전혀 하지 않은 채, 위 대지의 매각대금과 보증금이자에서 집행비용을 공제한 103,004,224원 전액을 피고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다. 이에 대하여 원고들이 배당표 상의 피고 배당액 중 원고들의 배당요구 상당 금액에 관하여 이의를 제기한 후, 2002. 3. 26. 이 사건 소를 제기하였다.
다. 쟁점
위 판례 사안의 쟁점은, ① 주택임대차보호법상 대항력 및 확정일자를 갖춘 미등기 주택의 임차인이 그 주택 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는지 여부, ② 미등기주택 양수인 소유의 대지가 경매되는 경우, 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우로 보아 임차인의 우선변제권을 인정할 수 있는지 여부이다.
2. 대지매각대금에 대한 우선변제권
가. 주택과 대지에 대하여 경매신청된 경우
주택과 대지가 동시에 경매에 부쳐진 경우, 소액임차인 및 확정일부 임차인은 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(주임법 8③·3의2②).
나. 대지 만에 대하여 경매신청된 경우
(1) 등기된 주택의 소액임차인의 경우
(가) 등기된 주택의 소액임차인의 우선변제권과 관련하여 판례는 ① 대지와 건물에 관하여 경매신청 되었다가 건물에 대한 경매신청은 취소되고 대지만 경락된 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결), ② 대지 만에 대하여 경매신청된 경우(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결) 모두 대지매각대금에 대한 우선변제권을 인정하고 있다. 모두 등기된 주택에 관한 것이다.
소액임차인은 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에는 주택뿐만 아니라 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있고, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우 소액임차권자는 소액보증금반환청구권이 남아있는 한 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 구할 수 있다.
(나) 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도, 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있으나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조), 이는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다.
대지에 관한 저당권설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인은 저당권 실행에 따른 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다{대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결. 그 지상에 건물이 건축 중이었고 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우도 포함된다. 그러나 근저당권자가 ‘그 대지 상에 향후 임대주택이 건설되리라는 사정을 알고 있었다’는 점만으로는 소액임차인이 대지의 환가대금에서 우선배당받을 수는 없다}. 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하기 때문이다. 다만 소액임차인의 존재를 예측할 수 없었던 저당권자 등의 권리자가 전액 배당받아 만족한 경우라면, 그 나머지 금액을 우선변제권 있는 소액임차인에게 배당해야 한다. 즉, ‘소액임차인의 우선변제권을 예측할 수 없었던 권리자’에게 소액임차인의 우선변제권을 들어 대항할 수 없다는 취지이지, 소액임차인이 대지의 매각대금에서 전혀 배당을 받을 수 없다는 취지가 아니다.
(2) 확정임차인의 우선변제권
소액임차인과 마찬가지로 대지 및 건물에 관하여 경매신청되었다가 대지부분만이 매각되었거나, 대지만이 경매신청된 경우 모두 우선변제권이 인정된다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).
3. 미등기주택 임차인의 대지매각대금에 대한 우선변제권의 인정 여부(＝제1쟁점)
가. 학설의 대립
이 점에 관하여는 ① 긍정설과 ② 부정설의 대립이 있다.
나. 판례의 태도(＝제1쟁점의 해결)
위 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은, “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.”고 판시하여, 긍정설의 입장을 취하고 있다.
따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결, 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).
4. 주택과 대지소유자가 동일한 경우에만 임차인의 우선변제권이
인정되는지 여부(＝제2쟁점)
가. 문제점 제기
위 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결의 사안을 보면, 박○○ 소유의 대지에 관하여 경매신청이 되었는바, 그 지상의 미등기건물은 원시취득자 임○○으로부터 박○○이 증여받았으나 미등기인 관계로 소유권이전등기를 하지 않아 건물과 대지의 소유자가 다르다.
따라서 건물과 대지의 소유자가 다른 경우 건물의 임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 및 건물의 사실상 처분권자가 토지의 소유자일 경우 건물과 대지의 소유자가 같은 경우로 볼 수 있는지가 문제된다.
나. 주택과 대지소유자가 동일해야 하는지 여부(＝적극)
소액임차인은 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에 대지매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다(2002. 6. 26. 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 12번).
주택과 대지가 주택임대인의 소유일 경우 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있는 것이고, 대지가 타인 소유라면 주택과 대지가 별개의 부동산이므로 주택가액에서만 우선변제를 받을 수 있다.
대지와 건물의 소유자가 다른 경우, 건물의 소유자는 대지소유자에 대하여 철거의무를 부담하거나, 아니면 지료나 임료를 부담하는 지위에 있음에 불과하다. 따라서 대지만이 경매되는 경우 건물의 소유자는 법정지상권이 없는 한 철거될 운명에 처하고, 대지의 매각대금에 대하여 아무런 변제를 받을 권리가 없으므로, 건물의 임차인에게 대지환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다.
다. 대지의 소유자가 미등기건물의 사실상 처분권자인 경우
주택과 대지소유자가 동일한 것으로 볼 수 있는지 여부
(1) 긍정설
미등기주택의 양수인은 사실상의 처분권자와 동일하고, 적법한 임대권한을 가진 자이며, 임차인은 위 양수인에 대하여 보증금반환청구를 할 수 있으므로, 이 경우 미등기건물의 소유자와 대지소유자가 같은 경우로 보아 임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 미등기주택 양수인의 경우 판례(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카257, 258 판결, 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결)상 소유자에 준하는 지위를 인정하는 경우와 비교해도 이를 긍정해야 한다.
(2) 부정설
주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 임차인이 주택의 소유자, 사실상의 처분권자 또는 적법한 임대권한을 갖는 자로부터 임차한 경우에 적용되는 것이나, 대지의 매각대금에서 주택임차인이 배당을 받기 위하여는 대지소유자와 주택소유자(건축주 또는 원시취득자)가 일치해야 한다.
미등기건물과 그 대지 소유자의 동일성이 문제가 되는 법정지상권 성립 여부에 관한 판단에서 판례는 사실상 처분권자의 경우 이를 인정하지 않고 있다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결, 대법원 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결).
(3) 판례의 태도(＝부정설)
위 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 “임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.”라고 판시하여 부정설을 채택하고 있다고 보인다(이 같은 태도는 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결에도 그대로 이어지고 있다).
그런데, 부정설에 의할 경우 미등기주택의 사실상 처분권자 소유의 대지가 경매되는 경우 주택과 대지의 소유자가 동일인이 아니므로 우선변제권을 부정해야 한다. 그런데 우선변제권을 인정한 위 전원합의체 판결은 건물이 아닌 ‘대지만을 양도한 경우’에는 대지의 소유자에 대하여 대항력이 없다는 점을 간과한 것으로 보인다.
라. 주택과 대지소유자가 동일한 경우에만
임차인의 우선변제권이 인정되는지 여부(＝제2쟁점의 해결)
(1) 판례의 태도
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은, “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.”라고 판시하여 우선변제권을 인정하고 있다.
(2) 이 부분 판시에 대한 의문점
그러나 이 부분 판시는 납득하기 어려운 점이 있다. 우선변제권을 갖기 위하여는 확정일자를 갖춘 임차인이던 아니면 소액임차인이던 그 요건으로서 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖추어야 한다.
그런데 판례(대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결)에 의하면, 임차주택의 “대지만”을 낙찰받은 자는 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다. 즉, 주택임대차보호법 3조 2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이란 같은 법 1조 및 2조의 규정 내용에 비추어 보면, 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하는 것이고, 같은 법 3조의2 1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자 등보다 보증금을 우선변제 받을 권리를 인정하였다고 해도, 그 대지를 낙찰 받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수 없다.
결론적으로 미등기건물의 임차인은 건물의 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도된 경우 그 대지의 소유자(양수인)에 대하여 대항력(임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능)을 주장할 수 없으므로, 그 대지에 관하여 우선변제권 역시 주장할 수 없는 것이다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결의 이 부분 판시는 대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결의 판시와 정면으로 배치된다.
5. 소결론(대상판결의 결론에는 찬성하나, 판시의 표현에는 찬성하지 않음)
(1) 이러한 의문점 제기에도 불구하고, 대법원판결의 결론에는 찬성한다.
대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결은, “주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 그 제3조 제2항(현행 제4항)이 임차주택의 소유권을 취득한 자로 한정하지 않고, 널리 그 주택에 관하여 임대할 권리를 승계한 자를 포함한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 피고가 비록 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 못하였다 하더라도 위 인정과 같이 위 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 이상 전소유자로부터 그 일부를 임차한 원고에 대한 관계에서는 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보는 것이 상당하다”고 판시하고 있다. 위 판결은, 주택임대차보호법 3조 4항 소정의 임차주택의 양수인의 범위에 관한 것으로, 미등기건물의 양수인으로서 그 건물을 점유하고 있는 자는 사실상 소유자라는 점에 착안하여, 임대인의 지위를 승계하는 양수인으로 보고 있는 것이다.
이 사건의 경우 대지도 ‘건물의 사실상 처분권자’의 소유에 해당하므로, 미등기건물의 임차인은 대지의 매각대금에서도 우선변제권을 행사할 수 있는 것이다.
기존의 판례가 취하는 견해의 연장선상에서 본다면, 이 사건 사안의 경우 “임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우라도 임차인이 미등기건물의 사실상 처분권자에게 대항력을 가지고 있고, 미등기건물의 사실상 처분권자가 대지의 소유자인 경우에는 대지의 매각대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다”는 취지로 한정하여 판시하는 것이 바람직한 것이었다고 판단된다.
그런데 대상판결은 미등기건물과 등기된 건물을 구별하지 않고 “임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게된 경우에도 마찬가지이다.”라는 일반론을 설시함으로써 혼란을 야기하고 있다.
(2) 한편 대상판결의 취지를 다음과 같이 해석할 수도 있다.
대지에 관한 임차인의 우선변제권을 법정담보물권으로 보아 한번 대지에 관하여 우선변제권을 갖는 담보물권으로 성립한 이상 등기된 건물이든 등기되지 않은 건물이든 불문하고, 또한 소유권이 바뀌는 것에 무관하게 항상 법정담보물권으로 우선변제받을 수 있다는 것이다.
이런 견해에 설 경우 대지만이 계속 경매될 경우 건물의 임차인은 대지의 매각대금에서 매번 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있다. 판시대로라면 경매로 소유권이 달라진 경우라도 아무런 제한이 없기 때문이다.
그런데 판례(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결)는, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 매수인(경락인)에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다고 판시하고 있는데, 이러한 판례와 배치된다. 또한 대상판결의 판시는 일반적인 담보물권의 보호범위(담보물권은 1회의 경매로 소멸됨, 법 91②)를 부당하게 넘어서 임차인을 과다하게 보호하는 것이다.
게다가 확정일자 임차인의 우선변제권은 임차인에 한하여 보호되고 ‘전차인은 보호대상에서 제외’된다는 것(단, 소액임차인은 전차인도 우선변제권을 가짐)이 판례의 확고한 입장인데, 이는 임차인의 우선변제권이 완전한 담보물권화가 되지 않았다는 반증이다. 즉, 대상판결의 판시는 이러한 기존판례의 입장과 다소간 배치된다.
하지만 일단 대법원 전원합의체 판결이 내려진 이상 그 판시에 따라 “임차인의 우선변제권은 법정담보물권으로 확고하게 승격”되었다고 할 것이고, 이에 배치되는 기존의 대법원 판결은 사실상 폐지되었다고 할 것이다.
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