【임차권등기명령】수개의 부동산을 임차목적물로 한 경우 임차권등기명령이 허용되는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<수개의 부동산을 임차목적물로 한 경우 임차권등기명령이 허용되는지 여부>
1. 문제점 제기
작은 평수로 구분된 대규모 상가와 같은 경우 통상 2개의 구분건물 이상을 일괄하여 임차목적물로 하고 구분건물마다 보증금을 따로 정하지 않고 일괄해서 보증금액을 정하는 임대차계약을 체결하였으나, 계약이 종료되고 그 구분건물에 관하여 일괄하여 임차권등기명령을 신청해 오는 경우가 있다.
이때 민법 368조는 저당권과 관련하여 공동저당에 관한 규정을 두고 있고, 부동산등기법 72조, 부동산등기규칙 128조에서는 저당권의 공동담보목록과 관련하여 공동전세목록을 작성하여 공동전세계약을 공시할 수 있는 방법을 마련해 두고 있으나, 명문의 규정이 없는 임차권등기에도 공동임차권등기를 할 수 있을 것인지 즉, 각 구분건물마다 체결한 보증금액 전액을 기재함으로써 임차권등기명령을 발령할 수 있는지 여부가 문제된다.
2. 검토
임차권의 경우에 민법이나 부동산등기법 어디에도 공동저당권목록과 유사한 규정이 없는바, 현행법은 등기할 사항을 법으로 엄격하게 정해 두고 있으므로, 법 규정의 근거 없이 공동저당권목록과 같은 공동임차권목록을 등기하는 것은 허용되지 않는다.
그렇다면 ① 각 부동산에 전체보증금액을 기입하거나 혹은 ② 각 부동산별로 보증금을 임의로 분할해서 임차권등기명령을 발령할 수는 있을 것인지와 관련해서도 이는 원래의 임대차계약과는 다른 취지를 등기기록에 기입하는 것이 되어 허용될 수 없다{공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무이므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001도2095 판결, 대법원 2010. 12. 23.자 2009므3928 결정), 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단해야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당한다. 따라서 부동산 전체가 일괄매각되는 경우든 아니면 수개의 부동산 중 일부만 매각되는 경우든 임차보증금 전액을 기준으로 배당해야 함에도 부동산별로 보증금을 분할할 경우 뜻하지 않게 소액임차인으로 우선변제받게 되는 이상한 결과가 발생할 수 있으므로, 보증금을 분할하여 기재하는 것은 부당하다.}.
그런데 상가임대차의 경우 수개의 부동산을 1개의 임차목적물로 하여 임대차계약을 체결하는 경우가 종종 있으므로, 이에 대한 임차권등기를 할 수 있도록 하는 입법적 조치가 필요하다.
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