【부동산경매】<법정지상권> 환지로 소유자가 달라진 경우에도 법정지상권이 성립하는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<환지로 소유자가 달라진 경우에도 법정지상권이 성립하는지 여부>
● 환지처분의 경우 법정지상권의 성립 여부(= 소극)
【대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다4101 판결】
◎[요지]
환지로 인하여 새로운 분할지적선이 그어진 결과 환지 전에는 동일인에게 속하였던 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라졌다 하더라도 환지의 성질상 건물의 부지에 관하여 소유권을 상실한 건물 소유자가 환지된 토지(건물부지)에 대하여 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다거나 그 환지된 토지의 소유자가 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권의 부담을 안게 된다고는 할 수 없다.
제목 : 환지처분의 경우 법정지상권의 성립 여부(=소극)
1. 쟁 점
건물과 부지가 동일소유자에 속하였다가 환지로 인하여 부지가 타인의 소유로 된 경우 관습법상의 법정지상권이 성립하는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
2. 해 설
가. 관습법상의 법정지상권의 성립요건
관습법상의 법정지상권은, ① 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것, ② 매매 기타의 사유로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었을 것, ③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 등 세 가지 요건을 갖추었을 때에 성립한다.
나. 토지구획정리사업으로 인한 환지의 경우와 법정지상권
⑴ 토지구획정리사업은 도시계획구역내에 있어서 일정범위의 택지를 구획정리시행지구로 하고 그 지역내의 토지를 일단지로 하여 필요한 공공용지를 공제한 잔지의 구획, 형질을 정연히 한 다음 정리전의 택지에 존재한 권리관계에 변동을 가하지 않고 정리전의 각 택지 또는 차지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 등에 맞게 이를 정리한 후의 택지에 이동시키는 방법을 말하고, 환지처분은 토지구획정리시행전의 종전토지에 대하여 원칙적으로 정리사업 시행후 환지의 위치 및 범위를 지정하고 예외적으로 환지를 지정하지 아니하고 금전으로 청산하는 공법상의 처분(대법원 1991.6.14. 선고 90다카22575 판결)을 말한다(토지구획정리사업법 제40조 제1항, 제41조 제1항 참조).
⑵ 환지예정지 지정과 종전건물의 철거 여부(= 불가)
판례는, “환지예정지 지정을 받은 원고가 그 예정지상에 환지예정지 지정전부터 건물을 소유하고 있는 피고를 상대로 그 예정지상의 건물의 철거를 청구한 사안”에서, "토지구획정리사업법 제40조 내지 제41조, 제56조 내지 제60조와 제61조 내지 제62조 등의 규정취지를 종합하여 보면, 동법 제57조 제1항에 의한 환지예정지 지정처분이 있으면 소유권의 변동은 생기지 아니하여도 그 종전토지의 소유자는 지정된 환지예정지에 대하여 사용수익권을 취득하게 되나 그 환지예정지 지정을 받은 토지 위에 종전부터 권원에 의하여 건립된 건물 기타 공작물의 소유자 등에게 대하여 직접 철거를 청구할 수 있는 것이 아니라 할 것이고 이와 같은 건물 기타 공작물은 그 토지구획정리사업시행자의 적법한 절차에 따른 그 건물의 철거 등 조치가 되기 전에는 그 건물 등이 현존하는 상태하에서 환지예정지를 사용수익할 수 있는 권리가 있다는 취지로 해석함이 상당하다 할 것이다(다수의견)"라고 판시하고 있다(대법원 1978.4.11. 선고 77다1831 전원합의체 판결).
환지예정지지정처분은 장래 환지로 될 토지를 미리 지정한 것이기는 하나 그것은 확정적인 것이 아니고 환지계획의 변경에 의하여 일정한 절차를 거쳐 변경이 될 수도 있는 임시적인 처분이므로 그와 같은 지정처분에 의하여 일시적으로 사용수익권을 갖게 된 자에게 환지예정지상에 종전부터 정당한 권원에 기하여 건축한 건물을 종국적으로 철거할 권리를 인정한다는 것이 확정적인 권리에 기한 철거청구에 비추어 형평에 맞는다고 볼 수 없고, 철거청구를 허용할 경우 건축물 등의 권리자가 토지구획정리사업법이 인정한 손실보상을 받지 못하게 될 우려가 있는 점 등을 고려하여 그 단계에서는 철거청구권을 인정하지 아니하고 있는 것이다.
⑶ 환지확정 후의 종전건물의 철거 여부(= 이 사건의 쟁점, 법정지상권 성립되지 않으므로 철거청구 가능)
피고는 환지로 인하여 건물의 부지 소유자가 바뀌는 경우 신소유자는 토지상에 기존부터 있던 건물을 적정가격으로 매수하던가 아니면 환지처분으로 토지를 분배받은 자는 그 지상물의 제한을 받는 소유권을 취득하므로 건물철거를 할 수 없다는 취지로 주장한다.
판례는, "환지로 인하여 새로운 분할지적선이 그어진 결과 환지전에는 동일인에게 속하였던 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라진 경우에 환지의 성질상 건물의 부지에 관하여 소유권을 상실한 건물소유자가 그 환지된 토지(건물부지)에 대하여 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다거나 그 환지된 토지의 소유자가 그 건물을 위한 관습상 법정지상권의 부담을 안게 된다고는 할 수 없다"고 판시하여 법정지상권의 성립을 부정하고 있다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다44535 판결, 1991. 4. 9. 선고 89다카1305 판결). 건물소유자가 법에 따른 보상을 받지 못하였다고 하더라도 마찬가지이다.
3. 원인무효임이 밝혀져 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우
관습법상 법정지상권의 성립요건인 토지와 건물소유권의 동일인 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에의 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 하므로, 원래 동일인에게 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 원인무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습상의 법정지상권을 허용할 수 없다(대법원 1999. 3. 26. 선고 98다64189 판결, 환지로 소유자가 달라진 경우에 관한 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다4101 판결 등 참조).
