【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <농지에 대한 집행법원의 사실조회>】<농지에 관한 현황주의> 농지 여부의 판단 기준은 무얼까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<농지 여부의 판단 기준은 무얼까?>
● 농지에 대한 집행법원의 사실조회
1. 농지 여부의 판단
가. 농지의 개념
농지법 2조 1호는 농지의 개념을 다음과 같이 정의하고 있다.
1. “농지”란 다음 각 목의 1에 해당하는 토지를 말한다.
가. 전·답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물[여기서의 다년성식물이란, ① 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목, ② 과수, 뽕나무, 유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물, ③ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(판매를 목적으로 하는 경우에 한한다)을 말한다(농지법시행령 2①)] 재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지 등 대통령령이 정하는 토지(농지법시행령 2② 참조)를 제외한다[위 법 제1호 가목의 단서에 의하여 농지로 보지 않는 것은 다음과 같다. ① 지적법상 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 위 다년성식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지, ② 지적법에 의한 지목이 임야인 토지(위 ①항의 토지 제외)로서 그 형질을 변경하지 않고 위 다년성식물 중 전항 각주의 ②, ③의 재배에 이용되는 토지, ③ 초지법에 의하여 조성된 초지].
나. 가목의 토지의 개량시설(유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설을 말한다)의 부지와 고정식 온실, 버섯 재배사 등 농업생산에 필요한 시설 중 대통령령이 정하는 시설(농지법시행령 2③ 참조)의 부지. 다만 농지법 시행 당시 ｢농지의 보전 및 이용에 관한 법률｣, 농어촌발전특별조치법, 농지확대개발촉진법에 의하여 농지전용허가를 받거나 신고하고 설치한 농업생산에 필요한 시설의 부지는 농지로 보지 않는다(농지법 부칙 4).
나. 농지 여부 판단
(1) 현황주의
농지법 2조 1호 가목의 규정과 같이 판례도 농지에 관해 현황주의를 채택하고 있다.
따라서 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 한다[대법원 1998. 4. 10. 선고 97누256 판결, 대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정, 대법원 2007. 6. 29.자 2007마258 결정 등. 공부상 지목이 전, 답으로 되어 있더라도 공장부지로 사용하여 온 사안에서 농지법상의 농지취득자격증명의 대상이 되지 않는다고 한 사례로는 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정이 있다. 판례는 농지법 소정의 농지 여부에 관하여 현황주의를 채택하고 있다. 등기예규도 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우의 하나로서 ‘지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우’를 들고 있다].
즉 판례는, 농지의 판단기준으로 토지의 실제현황 및 농지로의 원상회복의 용이성을 들고 있다[대법원 1987. 1. 15.자 86마1095 결정[토지의 지목이 전(田)으로 되어 있지만, 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 않고 있어 객관적인 형상으로 보아 농지개혁법의 적용대상인 농지가 아니라면, 최고가경매인이 농지개혁법 소정의 농지매매증명을 제출하지 않았다는 이유만으로 경락을 불허할 수 없다], 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결[토지의 지목이 답(畓)이라도 상당 기간 타용도로 전용되어 사용되었고 낙찰 후 현황대로 농지전용허가가 이루어진 경우 그 토지는 농지가 아니다], 대법원 2001. 3. 14.자 2000마2512 결정[어떤 토지가 ‘농지’인지의 여부는 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 하고, 공부상 지목이 전(田)인 토지의 경우 농지로서의 현상이 변경되었더라도 그 변경 상태가 일시적이고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당한다]].
주거지역, 상업지역, 공업지역에 소재한 농지가 농지취득자격증명 제출대상이 아닌 것도 같은 이유에서이다.
경매목적인 토지의 지목이 전으로 되어 있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 않고 있어 객관적인 형상으로 보아 농지법의 적용대상인 농지가 아니라면, 토지의 최고가매수신고인이 농지법 소정의 농지취득자격증명을 제출하지 않았다는 이유만으로 매각불허를 할 수 없다(대법원 1987. 1. 15.자 86마1095 결정).
(2) 지적법에 의한 지목이 전·답·과수원인 토지의 경우
① 지목이 전·답·과수원이고 실제로 농작물의 경작이나 다년성식물의 재배지로 이용되는 때에는 그 토지는 농지에 해당한다.
② 지목이 전·답·과수원이지만 실제 이용현황이 일부는 경작으로 일부는 공장진입로 또는 물건 야적을 위한 공터로 사용되거나, 주택 부지로 농지전용허가가 이미 내려진 상태더라도 별다른 견고한 구조물이 설치되지 않아 그 변경상태가 일시적이고 원상회복이 용이한 것은 여전히 농지에 속한다.
③ 지목이 전·답·과수원이지만 실제 이용현황이 상당기간 성토되어 창고가 설치되거나, 농지전용허가로 견고한 건축물이 지어졌거나, 터파기작업으로 토지현상이 크게 변동되어 원상회복이 어렵거나 회복에 많은 비용이 들 것으로 판단되는 때에는, 농지로서의 성질을 상실하여 농지가 아니다.
(3) 지적법에 의한 지목이 전·답·과수원이 아니거나 임야인 토지
① 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로서, 농작물이나 다년성식물의 재배지로 이용되는 기간이 3년 이상인 토지는 농지법상의 농지에 해당한다.
② 지목이 임야로서 형질을 변경하지 않고 다년성식물의 재배에 이용되는 토지는, 현황에 불구하고 농지가 아니다.
다만, 지목이 임야라도 전·답·과수원으로 형질변경되어 이용되는 때에는 농지로 보아야 한다.
3. 농지취득자격증명이 필요 없는 경우
(1) 도시계획구역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요 없지만, 그 농지가 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지인 때에는 도시계획사업에 필요한 농지에 한해서 농지취득자격증명이 면제된다.
(2) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 118조의 규정에 의하여 토지거래계약허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기신청을 하는 때에는 농지취득자격증명이 필요 없다.
토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 118①). 그러나 민사집행법에 의한 경매의 경우에는 토지거래허가제의 적용을 받지 않으므로(같은 법 121②), 매각허가를 받기 위하여 토지거래허가가 있음을 증명할 필요는 없다.
4. 사실조회
(1) 집행관은 등기기록상의 지목은 전, 답, 과수원에 해당하지만 그 현황지목이 농지법 2조 소정의 농지에 해당하는지 여부에 대하여 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고해야 한다(재민 97-1 제2조).
반대로 등기기록상의 지목은 전, 답, 과수원이 아니지만 그 실제현황이 농작물의 재배나 다년성식물의 재배지로 사용되고 있어 농지에 해당될 가능성이 있는 경우에도 마찬가지로 보고해야 한다.
(2) 집행법원은 집행관으로부터 위 보고를 받은 경우에, 사실조회서전산양식(A 3336)에 의하여 농지소재지 관할 시장, 군수, 자치구 구청장에 대하여 매각목적물인 토지의 현황이 농지법 2조 소정의 농지인지 여부, 토지현황이 농지가 아닌 경우에는 농지전용허가가 이루어졌는지 여부(농지법 34), 농지전용허가가 이루어진 경우에는 그 허가연월일, 허가조항, 전용목적 및 허가신청자의 주소와 성명, 농지전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있는지 여부 등에 관하여 사실조회를 함과 동시에, 감정인에 대하여는 사실조회를 하였다는 취지와 감정평가서의 작성을 유보할 것을 통지해야 한다.
(3) 집행법원은 시장, 군수, 자치구 구청장으로부터 매각목적물에 대한 사실조회회보서가 도착한 경우에는 그 사본을 매각물건명세서의 사본에 첨부하여 함께 비치한다(재민 97-1).
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○○지방법원 사실조회서 ○○시장(군수, 구청장) 귀하 사 건 2○ 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 별지 기재 토지에 대한 위 경매사건의 심리상 필요하여 다음 사항을 조회하니 조사한 후 회보하여 주시기 바랍니다. 다 음 1. 별지 기재 토지의 현황이 농지인지 여부 2. 토지현황이 농지가 아닌 경우에는 전용허가가 이루어졌는지 여부 3. 전용허가가 이루어진 경우에는 그 허가연월일, 허가조항, 전용목적 및 전용허가신청자의 주소와 이름 4. 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있는지 여부 5. 별지 기재 토지를 매각허가받을 때 농지취득자격증명이 필요한지 여부 *참고사항：회보서에는 이 법원의 사건번호(2○ 타경○○○호)를 반드시 기재하여 주시기 바랍니다. 2○ . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
(4) 위와 같이 예규에는 사실조회서를 농지소재지 관할 시장, 군수, 자치구청장에 대하여 보내도록 되어 있지만, 실무상으로는 농지취득자격증명 발급기관으로서 농지법상 소재지 관서에 속하는 시장(구를 두지 않은 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장에게 사실조회서를 보내고 있다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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