【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <농지취득자격증명>】 매각불허가결정에 대한 항고사건 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우 미제출의 하자가 치유되는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<매각불허가결정에 대한 항고사건 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우 미제출의 하자가 치유되는 걸까?>
● 농지취득자격증명
1. 농지에 대한 매각허가시 농지취득자격증명 필요
(1) 농지를 취득하고자 하는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다(농지법 8①).
매매는 물론이고 경매, 입찰, 공매, 명의신탁해지의 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 농지를 취득할 수 있다.
따라서 경매목적물인 토지가 농지법 2조 소정의 농지인지 조사할 필요가 있다.
(2) 농지취득자격증명은 등기요건이고(대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결), 효력발생요건은 아니지만(대법원 2008. 2. 29. 선고 2007도11029 판결), 경매절차에서 농지에 대한 매수인의 농지취득자격증명의 취득 여부는 매각허가요건이다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결 등).
(3) 따라서 농지에 관한 경매절차에서 이러한 농지취득자격증명 없이 매각허가결정 및 대금납부가 이루어지고 그에 따른 소유권이전등기까지 경료되었다 하더라도 농지취득자격증명이 그 후에라도 추완되면 소유권취득의 효력에는 영향이 없다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다27451 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다68060 판결).
2. 선행 공매절차에서 매각 후 농지취득자격증명을 제출하지 못하던 중 후행 경매절차에 의하여 매각된 경우 매도인의 담보책임 유무(=소극)
농지법상 농지에 관한 공매절차에서 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 매수인은 농지법에서 정한 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 이상 소유권을 취득할 수 없고, 공매대상 농지의 원소유자가 여전히 농지의 소유자이므로, 공매절차의 매수인이 위와 같은 사유로 소유권을 취득하지 못하던 중 원소유자에 대한 가압류채권에 근거한 민사집행절차에서 농지를 매수한 매수인이 농지취득자격증명을 발급받고 대금을 완납한 때에는 적법하게 농지의 소유권을 취득하고, 공매절차의 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다65147 판결).
그러나 이러한 결론은 공매절차의 매수인이 가압류의 처분금지적 효력에 의하여 민사집행절차의 매수인에게 대항할 수 없어 발생하는 것이 아니라, 국세체납절차와 민사집행절차가 별개의 절차로 진행된 결과일 뿐이므로, 공매절차의 매각결정 당시 이미 존재하였던 원인에 의하여 후발적으로 소유권을 취득할 수 없게 되는 경우에 해당하지 않고, 이러한 경우에까지 민법 578조, 576조가 준용된다고 볼 수는 없다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다45207 판결).
3. 매각불허가결정에 대한 항고사건 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우
(1) 매각불허가결정에 대해 최고가매수신고인은 즉시항고할 수 있고 항고심 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에 항고법원은 이를 참작하여 매각허가결정의 당부를 판단해야 한다.
즉, 매각허부결정에 대한 항고이유의 판단기준시는 항고심의 종결시이고(대법원 2004. 2. 25.자 2002마4061 결정), 따라서 농지취득자격증명을 항고심의 종결시까지 제출하면 미제출의 하자가 치유된다.
(2) 다만, 농지취득자격증명이 경매법원의 매각불허가결정에 대한 재항고심에서 비로소 제출된 경우 재항고심은 법률심으로서 사후심이므로 그와 같은 사유는 재항고심의 고려사유가 될 수 없다(대법원 2007. 6. 29.자 2007마258 결정).
4. 농지취득자격증명의 발급 절차
농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동(洞)지역인 경우에 한한다), 구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다), 읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 하는데, 이 경우 신청인은 ① 취득대상농지의 면적, ② 취득대상농지의 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계, 장비의 확보방안, ③ 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한한다)에 관한 사항이 포함된 농업경영계획서를 작성하여, 농지관리위원회 위원 2인으로부터 농지법 6조(농지의 소유 제한) 및 7조(농지의 소유 상한)의 규정에 적합한지 여부를 확인 받아 위 신청을 해야 한다.
시·구·읍·면장은 위 신청이 있는 경우에는 농지법시행령 9조의 요건과 아울러 ① 신청인이 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 농지법 7조 1항 및 2항의 규정에 의한 농지의 소유상한내인지 여부와, ② 신청 당시 농업경영을 하지 않는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 그 농지의 면적이 일정범위 이상인지를 확인한 후 결정을 하게 된다.
5. 농지취득자격증명의 법적 성질
가. 종전의 판례(＝‘소재지관서의 증명’ 또는 ‘농지매매증명’은 효력발생요건임)
농지개혁법 19조 2항은 “농지를 소재지관서의 증명을 얻어 당사자가 직접 매매할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 이에 대하여 종전의 판례는 소재지관서의 증명을 농지매매계약의 효력발생요건으로 보았다(대법원 1978. 3. 28. 선고 78다49 판결, 대법원 1984. 11. 13. 선고 84다75 판결, 대법원 1987. 4. 28. 선고 85다카971 판결, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다42402 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다26872 판결).
나. 현행 판례(＝농지취득자격증명은 효력발생요건이 아니고, 등기요건임)
이에 반하여 농지법 8조 1항은 “농지를 취득하고자 하는 자는 …농지취득자격증명을 발급받아야 한다”고 규정하고 있다[농지개혁법에서 농지매매증명을 받기 위하여는 원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 서명 또는 날인한 농지매매증명신청서를 제출해야 했지만(농지임대차관리법시행규칙 9①), 농지법에서는 농지취득을 하고자 하는 자가 단독으로 신청하게 변경되었다(농지법시행령 10①)].
위 취득자격증명은 농지매매 자체에 대한 증명이 아니고 단지 농지취득의 자격증명에 불과하다[여기서의 취득은 ‘소유권의 취득’으로 볼 수 있다. 농지법은 농지개혁법과는 달리 취득원인인 매매를 위하여 농지취득자격증명을 요구하고 있는 것이 아니라, 취득 자체를 위하여 필요한 것으로 규정하고 있다. 따라서 매매계약 자체는 위 취득자격증명을 발급받았는지의 여부와 관계 없이 완전하게 효력을 발생한다 할 것이다].
매매계약 자체는 효력을 발생하므로 매매당사자는 매매를 원인으로 소유권이전등기를 구할 수 있고, 다만 당사자가 소유권이전등기를 하려면 위 판결만 가지고는 안 되고 농지취득자격증명이 첨부되어야만 한다[등기예규 제1177호 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침].
그 결과 종전에 대법원은 구 농지개혁법 19조 2항 소정의 소재지관서의 증명에 대하여, “농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지 관서의 증명이 농지매매의 효력발생요건이라는 취지가 매매로 인한 소유권이전의 효과를 발생할 수 없다는 것일 뿐, 농지매매 당사자 사이에 채권계약으로서의 효력까지 발생하지 못한다는 것은 아니라고 할지라도, 소재지관서의 증명을 얻지 않은 채 체결된 농지의 매매계약을 원인으로 하여 매수인이 매도인을 상대로 현재의 이행의 소로 무조건의 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 경우에는 적어도 사실심의 변론이 종결될 때까지는 소재지관서의 증명을 얻어야만 인용될 수 있다”고 판시하였다가(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다10992 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다33872 판결, 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다28921 판결, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다42402 판결)[단, 농지매매증명이 발급되는 것을 조건으로 미리 농지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있다는 판시도 있으나(대법원 1994. 7. 29. 선고 94다9986 판결), 사실심변론종결 당시까지 농지매매증명이 있어야 한다는 종전의 판례는 무조건으로 소유권이전등기청구를 한 경우에 관한 것이므로, 배치되는 판결이라고 보기 어렵다. 따라서 현재의 대법원 판례의 입장은, 소재지관서의 증명이 없는 경우(사실심 변론종결일 기준으로) 현재의 이행의 소로는 농지매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없지만, 장래 이행의 소로는 농지매매증명이 발급되는 것을 조건으로 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다는 것이라고 할 수 있다], 현행 농지법 8조의 농지취득자격증명에 대하여는, “① 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부해야 할 서류로서(농지법 8④), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위(매매 등)의 효력을 발생시키는 요건은 아니다. ② 농지에 대한 소유권이전등기절차이행의 소송에서, 비록 원고가 사실심변론종결시까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도 민사소송절차의 종료 후 얼마든지 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 소유권을 취득할 수 있으므로, 원고가 농지취득자격증명을 발급받은 바 없다는 이유로 그 청구가 배척되지는 않는다”고 판시하기에 이르렀다[대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결. 이와 같은 판결은, 농지법이 구 농지개혁법과 달리 8조 4항과 같은 규정을 두었을 뿐만 아니라, 농지법이 종래의 耕者有田의 원칙을 보다 완화하고 있는 점(농업기술 개발을 위한 시험, 연구를 하는 자, 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자, 농지의 전용허가를 받은 자 등에 대하여도 소유자격을 인정함. 농지법 6조 2항 1호 내지 9호 참조), 농지상한을 폐지하고 있는 점 등의 입법취지(대한민국법령연혁집 제19권 231면)를 고려한 것으로 보인다].
6. 농지취득자격증명이 없는 경우 매각허가 여부
농지취득자격증명이 효력발생요건이라면 매각이 불허되어야 한다.
그런데 판례는 등기요건으로 보고 있으므로, 이에 대하여는 다음의 3가지 견해가 있다.
가. 등기촉탁시설
농지의 경매의 경우에도 그 농지취득자격증명은 소유권이전등기를 촉탁할 때에 첨부하면 충분한 것이므로, 매각허가결정시에는 필요 없다는 견해이다.
등기촉탁시설의 논거는 농지법 8조 4항은 “농지를 취득하고자 하는 자”라고 규정하고 있는데, 여기의 ‘취득’에는 매매 등 법률행위에 의한 물권변동과 ‘경매’ 등 법률의 규정에 의한 물권변동을 모두 포함하는 규정이라고 해석되므로, 경매의 경우에도 경매법원의 등기촉탁시까지 첨부하면 충분하다고 한다.
나. 대금납부시설
농지의 경매의 경우에는 그 농지취득자격증명은 대금완납시까지 제출하면 충분하므로, 매각허가결정시에는 필요 없다는 견해이다.
대금납부시설의 논거는 경매는 매매 등 법률행위에 관한 물권변동이 아니라 법률의 규정에 의한 물권변동이므로(민법 187) 등기는 그 취득요건이 아니고, 경매의 경우의 소유권이전시기는 매각대금을 완납한 때이므로(법 135), 농지법 8조 4항에서 ‘농지를 취득하고자 하는 자’를 해석함에 있어서도, 법률행위에 의한 물권변동의 경우와 법률규정에 의한 물권변동의 경우를 구분하여 보아야 하고, 법률행위에 의한 물권변동의 소유권취득시점은 등기한 때이므로, 법률의 규정에 의한 물권변동의 하나인 경매의 경우에는 ‘대금완납시’에 소유권을 취득하는 것이니, 결국 대금완납시까지 농지취득자격증명을 제출하면 충분하다는 것이다.
다. 매각허가결정시설
농지의 경매의 경우도 그 농지취득자격증명은 매각허가결정시까지 제출해야 한다는 견해이다.
매각허가결정시설의 논거는, 경매절차를 살펴보면, “경매신청→매각기일→매각결정기일(매각허가결정)→대금납부→배당절차”로 이어지는바, 매각결정기일과 대금지급기일은 비교적 단기간이고 경매절차는 법원이 관여하여 진행되고 그 절차의 진행이 서로 상관관계를 맺고 있으므로, 경매의 경우는 일반매매의 경우와 달리 취급해야 함이 상당하고, 실제로 매각대금을 납부할 때 그 대금은 은행에 납부하게 되는데 은행에서 어느 경우에 농지취득자격증명을 요하는지 여부를 확인할 방도가 없으므로, 매각허가결정시까지 요구하더라도 부당하지는 않다는 것이다.
라. 결론
경매절차에서 농지취득자격증명이 입찰요건인지, 매각허가요건인지, 등기요건인지가 문제될 수 있으나, 실무에서는 이를 매각허가요건으로 보고 있고, 판례나 예규(재판예규 제943-35호)도 같은 입장에 서 있다[대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결, 대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정. 한편 판례는 효력발생요건인 농지개혁법 소정의 농지매매증명에 관하여도 이를 낙찰허가요건으로 보고 있다(대법원 1987. 1. 15.자 86마1095 결정)][재판예규 제943-35호 농지에 대한 매각절차에 있어서의 유의사항(재민 97-1) 5. 최고가매수신고인 등에 대한 증명서 교부[집행관은 매각기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신청하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실을 증명하여 줄 것을 신청하는 경우에는 최고가(차순위)매수신고인증명[전산양식 A3369]을 교부하여 주어야 한다]].
6. 농지에 대한 소유권이전등기촉탁의 경우 농지취득자격증명의 요부
민사집행법에 의한 경매절차에서 농지에 대하여는 농지취득자격증명에 관한 사항을 집행법원이 매각허부 재판시에 직권으로 조사하게 되어 있으므로, 농지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁함에 있어서는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다[등기선례 3-865 농지에 대한 경락으로 인한 소유권이전등기촉탁시 농지매매증명 첨부 여부].
7. 농지취득자격증명이 필요 없는데도 필요한 것으로 공고한 후 매각허가결정을 한 경우
농지취득자격증명이 필요 없는데도 필요한 것으로 공고하고 매각허가결정을 한 경우 매각허가결정이 확정되고 대금이 완납되었다면, 매수인은 적법하게 매각부동산의 소유권을 취득한다.
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