【(민사변호사) <임대차소송> 경매절차의 개시와 임대차계약의 해지】<임대차의 종료> 임차목적물에 대하여 경매절차가 개시된 경우 임대차계약의 해지 또는 해제 사유가 되는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차목적물에 대하여 경매절차가 개시된 경우 임대차계약의 해지 또는 해제 사유가 되는지 여부>
● 임차목적물에 대하여 경매절차가 개시된 경우 해지 여부
임차목적물에 대하여 경매개시결정이 있음을 원인으로 하여 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지, 해지가 가능하다면 그 효력의 발생시기는 언제인지가 문제된다.
(가) 먼저 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 주택임대차의 경우, 주택임대차보호법 제3조의2에 규정된 우선변제권을 행사하기 위하여 임대차의 종료가 요건인가의 문제로 논의된다.
1999년 개정 전 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서는 ‘다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료한 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.’고 규정하고 있었으며, 당시의 판례는 경락인에게 대항할 수 있는 주택임차인의 경우, 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대차기간 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 임대차관계를 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다는 전제하에, 대항력을 갖춘 임차인이 경매법원에 배당요구를 하여 경매법원이 임대인에게 배당요구사실을 통지하면 임차인의 해지의사가 임대인에게 전달되는 것으로 보아 배당요구사실의 통지가 도달된 즉시 임대차는 해지로 종료된다고 판시하였다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결 등).
1999년 주택임대차보호법 개정으로 단서가 삭제되었고, 신설된 주택임대차보호법 제3조의5는 ‘임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.’라고 하여 이른바 소제주의(消除主義)의 원칙을 채택하였다.
1999년 주택임대차보호법 개정 이후, 우선변제권을 행사함에 있어 여전히 임대차의 종료가 요구되는가?
①설은 임대차의 종료 여부를 묻지 않고, 주택임대차보호법 제3조의5의 특별규정에 따라 경매에서 우선변제권이 있는 주택임차인에게 배당하면 된다는 견해로서 다수설 및 경매실무이고, ②설은 임차보증금반환채권은 정지조건부 권리로서 발생하지도 않은 채권에 기하여 우선변제권을 행사한다는 것은 이론상 무리이므로, 개정법 하에서도 낙찰기일까지는 임대차가 종료되어 있어야 한다는 견해로서 소수설이다.
다수설 및 경매실무에 의할 때, 우선변제권을 행사하기 위한 요건으로서의 위와 같은 판례의 이론구성은 더 이상 필요 없게 되었고, ‘대항력 있는 주택임차인의 배당요구의 통지로 임대차계약이 해지된다’는 실체법 판시부분도 사실상 사문화되었다{참고로, 구 민사소송법 제606조 제1항, 제605조(민사집행법 제189조, 제188조)는 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기 후에 가압류를 한 채권자가 배당요구를 한 경우, 법원이 이를 이해관계인에게 통지하도록 규정하고 있으나, 과거 실무는 위 통지를 제대로 하지 않았다(위 통지가 배당요구의 효력발생요건이 아니고 업무가 폭주하는 실무형편을 고려한 때문). 그런데 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결이 선고되자 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인이 임대기간이 종료되지 않았음에도 배당요구한 때에는 반드시 이를 임대인인 채무자나 소유자에게 통지하여야 하므로, 위 경우에 한하여 배당요구의 통지를 하는 것으로 경매실무가 바뀌었고, 1997. 10. 29. 송무예규 제540호도 이를 명문으로 규정하게 되었다. 그러나, 1999. 1. 21. 주택임대차보호법 개정으로 임대차 종료가 우선변제권 행사의 요건이 아닌 것으로 된 결과, 1999. 4. 16. 위 송무예규는 폐지되었고, 전국의 경매법원은 배당요구의 통지를 하지 않는 과거의 실무로 돌아가 버렸다. 즉 이제는 배당요구의 통지를 하지 않는 것이다. 배당요구의 통지가 없는 이상 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560판결(임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있고 경매법원이 구 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료된다는 취지)에 비추어 임대차는 종료될 수 없고, 배당요구의 통지가 있음을 전제로 한 위 판례이론들은 더 이상 적용할 여지가 없게 되었다는 유력한 견해가 있다}.
위와 같은 논의는 상가건물임대차보호법에 의한 상가임대차에 있어서도 그대로 적용될 수 있다.
(나) 다음 대항력을 갖춘 주택임대차나 상가건물임대차 이외의 부동산에 대한 임대차의 경우, 임차부동산이 경매되면 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 할 것이고, 임차인의 계약해지의 의사표시가 상대방에게 도달하는 즉시 임대차계약은 해지되는 것으로 보아야 할 것이다.
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