【판례<임대차소송>임대인의 항변 중 동시이행의 항변】임대인의 동시이행의 항변의 효과 및 임차보증금반환청구채권이 전부된 경우의 효력〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<임대인의 동시이행의 항변의 효과 및 임차보증금반환청구채권이 전부된 경우의 효력>
● 임대인의 동시이행의 항변
1. 동시이행관계
보증금반환채무와 임차물명도의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이 통설, 판례이다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결).
임차보증금 반환채권은 임대차 종료시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만 그 반환액수는 명도시에 확정된다[대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(‘임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계에 있다’. 따라서 임차인은 건물을 명도할 때까지는 차임 등을 보증금에서 충당할 것을 주장할 수 없다). 동지 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결].
2. 동시이행의 항변권 존재의 효과
존재효과설(항변권의 존재 자체에 의하여 상계금지의 효력이 있고 채무자가 항변권을 행사하지 아니하더라도 존재 자체에 의하여 이행지체의 책임을 면한다는 견해)과 행사효과설(채무자가 항변권을 행사하지 아니하면 지체의 책임을 지게 되지만 그 후 채무자가 이를 원용하면 연체의 효과가 소급적으로 소멸한다는 견해)이 대립하나, 존재효과설이 통설이다.
존재효과설에 의하면 임차인이 보증금 반환과 함께 지연손해금까지 구하는 경우 임차물을 명도하였음을 주장, 입증하지 못하면 지연손해금 청구부분을 기각할 것이다(행사효과설에 의하면 임대인이 임차물을 명도받아야 한다는 동시이행항변권을 행사하지 않는 한 임차인의 지연손해금청구를 인정하게 될 것이다).
실무상으로도 임차인이 보증금 반환을 구하는 사건에 있어서 소장에 임차물의 명도에 관한 언급이 없는 경우에는 석명을 구하여 명도하지 않았으면 지연손해금 청구부분을 취하시키는 경우가 많다.
또한, 동시이행의 항변권이 부착된 채권이 채무자의 변경 없이 이전되는 경우 항변권도 이에 따라 이전된다.
3. 이행제공의 계속 여부 및 통지 의무
채권자가 일단 적법한 이행의 제공을 하였음에도 이를 수령하지 않은 채무자에 대하여 다시 본래의 이행청구를 하는 경우 채무자는 동시이행의 항변을 할 수 있고, 더 나아가 채무자에게 채무불이행의 책임을 물리려면 채권자는 반대채무의 이행제공을 계속하여야 한다(대법원 1972. 11. 14. 선고 72다1513, 1514 판결 등).
임차인이 임차목적물에서 퇴거하기는 하였으나 그 사실을 임대인에게 통지하지 아니한 경우, 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수 없다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결).
4. 임차보증금반환청구채권이 전부된 경우
임차인의 임차보증금반환청구채권이 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이어서 동시이행관계도 당연히 그대로 존속한다고 해석할 것이므로, 임대차계약이 해지된 후에 임대인이 잔존임차보증금반환청구채권을 전부받은 자에게 그 채무를 현실적으로 이행하였거나 그 채무이행을 제공하였음에도 불구하고 임차인이 목적물을 명도하지 않음으로써 임차목적물반환채무가 이행지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인이 주장․입증을 하지 않은 이상 임차인의 목적물에 대한 점유는 동시이행의 항변권에 기한 것이어서 불법점유라고 볼 수 없다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다68839 판결).
