【(민사변호사) <임대차소송> 임대차 당사자가 복수인 경우의 법률관계】<공동임대인이나 공동상속인의 보증금반환의무의 성질> 공동임대인이나 공동상속인의 보증금반환의무는 가분채무일까 아니면 불가분채무일까? 또 공동임차인의 보증금반환청구권이 분할채권일까 아니면 불가분채권일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<공동임대인이나 공동상속인의 보증금반환의무는 가분채무일까 아니면 불가분채무일까? 또 공동임차인의 보증금반환청구권이 분할채권일까 아니면 불가분채권일까?>
● 임대차 당사자가 복수인 경우의 법률관계
1. 공동임대인의 보증금반환의무
판례는 임대물의 소유가 공유이면 보증금반환채무는 불가분채무로 본다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).
위 판결은 임차인을 보호하고자 하는 취지에서 비롯된 것으로 공동임대인이 임대건물의 공유자인 사안에 대한 것이나, 공동임대인의 보증금반환채무의 성질이 임대건물에 대한 소유권 유무에 따라 달라진다고 볼 것은 아니므로 임대건물의 소유자가 아닌 자가 공동으로 임대한 경우에도 마찬가지로 볼 것이다.
임차인이 임대차계약을 체결한 후 대항요건을 갖추었는데, 위 건물을 공동으로 매수하여 등기한 경우 임대인의 지위가 승계되므로, 임차인은 계약 종료 후 공유자 중 1인을 상대로 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있다고 본다.
2. 임대인이 사망한 경우 공동상속인의 보증금반환의무
가. 상속채무의 분배귀속에 관한 일반적 고찰
판례는 가분채무가 공동상속된 경우 상속개시와 동시에 당연히 법정상속분에 따라 공동상속인에게 분할되어 귀속된다고 한다(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다 8809 판결).
그런데 상속되는 채무가 불가분채무인 경우에 관하여 일본 판례는 불가분채무설을 취하고 있으나, 우리 판례는 임대차계약상의 공동임대인의 보증금반환의무와 같은 불가분채무에 관하여 그 공동상속인들에게 불가분채무를 부담시킬 것인가에 대하여 명확한 태도를 찾아볼 수 없다.
나. 임대인이 임대차계약의 종료 후에 사망한 경우
임대인이 임대차계약의 종료 후에 사망하면 임대차계약상 임대인의 의무로는 보증금반환의무만 문제되고, 그 보증금반환의무는 성질상 가분채무이므로 그 공동상속인은 보증금 중 법정상속분에 따른 금액에 대하여만 책임이 있다고 할 것이다(서울지법 1999. 9. 28. 선고 98가합108176 판결).
다. 임대인이 임대차계약의 존속 중에 사망한 경우
이 경우에는 공동상속인들이 임대차계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계하게 되고, 여러 사람의 공동임대인이 있는 경우와 마찬가지가 될 것이다.
그리고 보증금반환의무는 임대차계약의 종료시에 비로소 발생하게 되므로 상속인들은 보증금반환의무에 대한 불가분채무를 부담한다고 보아야 할 것이다(서울지법 1998. 10. 20. 선고 98가합32293 판결도 같은 취지이다. 이에 대하여 임대인이 임대차계약의 종료 후에 사망한 경우와 마찬가지로 공동상속인은 보증금 중 법정상속분에 따른 금액에 대하여만 책임이 있다고 보아야 한다는 반대 견해가 있다).
라. 공동상속인 사이에 협의분할약정이 있는 경우
임대차계약의 존속 중 임대인의 지위를 공동승계한 공동상속인들 중 일부가 그들 사이의 협의분할약정의 소급효를 근거로 불가분채무인 보증금반환의무에서 면책될 수 있는가에 관하여, 불가분채무는 상속재산분할의 대상이 되기는 하지만 이는 그들 사이의 내부문제에 불과할 뿐이므로 그 분할에 대하여 채권자의 승낙이 있거나 채무인수의 요건을 갖추지 못하는 한 채권자에게 대항할 수 없다고 하는 견해가 있다(김창종, “상속재산의 분할”, 재판자료 제78집, 188면).
한편, 임대차계약의 종료 후 상속이 이루어진 경우와 같이 공동상속인들의 보증금반환채무가 분할채무인 경우에는, 상속개시와 동시에 당연히 공동상속인에게 분할되어 귀속되므로 상속재산분할의 대상이 될 여지가 없다.
따라서 공동상속인들 사이의 협의분할약정은 실질상 그 중 1인이 자기 법정상속분을 초과하는 채무에 대한 면책적 채무인수에 불과하여 채권자의 승낙이 필요하고, 여기에 상속재산 분할의 소급효를 규정하고 있는 민법 제1015조가 적용될 여지는 없다(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다8809 판결).
3. 공동임차인의 보증금반환청구권이 분할채권인지 불가분채권인지 여부
공동임차인의 보증금반환청구권이 분할채권인지 불가분채권인지에 관하여 견해가 나뉜다.
공동임차인의 임대인에 대한 차임지급의무는 연대채무의 관계에 있고(민법 제654조, 제616조), 대법원이 공동임대인의 보증금반환채무는 불가분채무로 보고 있는 점을 근거로 공동임차인의 보증금반환청구권도 불가분채권이라고 보는 견해와, 민법 제408조가 다수당사자 사이의 채권관계는 원칙상 분할채권으로 규정하고 있음을 들어 이 경우도 분할채권으로 보아야 한다는 견해가 있다.
불가분채권설을 취하면, 민법 제409조에 의하여 공동임차인 중 1인이 모든 임차인을 위하여 이행을 청구할 수 있으므로, 공동임차인들의 관계가 조합이 아닌 한 단독으로 보증금 전액에 대하여 구할 수 있다.
4. 공동임차인 또는 공동임대인인 경우의 계약해지
이 경우 계약해지의 의사표시는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다(민법 제547조 제1항).
