【<임대차소송> 화재로 인한 임차목적물의 멸실】<임차목적물의 화재에 따른 손해배상책임> 임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임을 누가 부담하나? 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임을 누가 부담하나?>
● 임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임
【대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결】
◎[요지]
임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
제목 : 임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임
1. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사안의 개요
① 피고는 소외 문화공업 주식회사로부터 그 소유의 부산 북구 삼락동 390의 4 소재 건물 중 2층 일부를 임차하여 ‘효진산업사’라는 상호로 원단과 스폰지 임가공업을 경영하였다.
② 1998. 2. 17. 02:00경 위 건물 2층에서 화재가 발생하여 위 효진산업사의 임차부분과 그 옆의 ‘석진산업사’부분 등 2층의 대부분과 3층의 바닥부분이 소훼되면서 그 부분에 금 127,233,860원 상당의 손해액이 발생하였다.
③ 이에 임대인인 문화공업 주식회사가 가입한 화재보험의 보험자인 원고는 그 보험금청구권의 질권자인 주식회사 부산은행에 위 건물의 손해에 따른 보험금으로 금 101,064,707원을 지급하였다. 임대인인 문화공업 주식회사를 대위하여 임차인인 피고에게, 임대차계약상의 임차목적물 반환채무의 이행불능에 따른 손해배상으로 위 순손해액 중 원고가 지급한 보험금 상당의 지급을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다.
나. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 임차건물이 원인불명의 화재로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 그 귀책사유에 관한 입증책임의 소재이다.
2. 귀책사유에 관한 입증책임의 소재(= 이 사건의 쟁점)
가. 임차목적물 소실에 따른 법률관계{강동욱, “임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우의 법률관계 : 귀책사유에 대한 입증책임을 중심으로”, 민사판례연구 23권 (2001.02) 325-327쪽 참조}
⑴ 임대차종료
임차목적물이 전부 멸실되어 임대인이 임차인으로 하여금 임차목적물을 사용·수익하게 하지 못하는 상태가 확정된다면 그 임대차계약은 더 이상 존속할 이유가 없어 종료한다(대법원 1987. 9. 12. 선고 78다1103 판결, 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결).
임차목적물이 멸실되면 임대차계약은 당연히 종료되는 것이므로, 계약의 해지는 생각할 여지가 없다.
임대차계약이 종료하면 임차인으로서는 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 의무가 있고, 이는 특정물인도채무의 일종이므로, 임차인은 임차목적물을 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 할 의무가 있다.
그러나 임차목적물이 소실되었으므로 임차인의 임차목적물 반환의무는 이행불능이 되며, 이 때 그 이행불능이 채무자인 임차인의 잘못에 기인하는 경우라면 임차인은 채권자인 임대인에게 그 이행에 갈음하여 금전으로 전보배상을 한다. 손해배상의 범위는 민법 제393조에서 정하고 있다.
⑵ 위험부담
민법은 쌍무계약상 일방의 채무가 쌍방무귀책사유로 후발불능이 된 경우 상대방의 반대급부도 면하게 함으로써 채무자위험부담주의를 취하고 있다(민법 제537조). 쌍무적 견련관계에 있는 경우만 문제된다.
임대차계약에서 쌍무적 대가관계에 있는 채무는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 채무와 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 채무이다.
그런데 임차목적물이 소실된 경우에는 임대차계약이 당연히 종료하므로, 그 경우 쌍방무귀책사유로 소실되었다고 하더라도, 그 위험을 누가 부담하는지의 여부는 따져볼 필요가 전혀 없이 임차인은 차임지급의무로부터 해방된다.
임대차종료 후 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환할 채무를 부담하기는 하지만, 이는 임대인의 어떤 의무와도 쌍무적 대가관계에 있지 아니하므로 역시 위험부담 문제는 발생하지 않는다.
결국 임대차계약에 있어서는(물론, 임차목적물이 이미 임차인에게 인도된 이후) 후발적 이행불능이 발생하더라도 위험부담은 거론될 여지가 없다.
나. 입증책임(강동욱, 위 논문 327-330쪽 참조)
⑴ 이행불능사실에 대한 입증책임
임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환하여야 할 의무를 부담하게 되므로, 임대인으로서는 임대차계약이 성립하여 임차목적물을 임차인에게 인도하여 준 후 그 계약이 종료되었다는 점을 주장·입증하면 족하다.
그러나 목적물이 소실되어 버린 경우라면 임차인의 목적물 반환의무는 이행불능이 되므로, 임차인으로서는 그와 같은 사실을 주장·입증함으로써 임대인의 청구를 저지할 수 있고 이는 항변이다(대법원 1967. 2. 7. 선고 66다2206 판결, 1996. 2. 27. 선고 95다43044 판결).
인도 소송에서 실패한 임대인은 다시 임차인에 대하여 전보배상을 청구하게 된다.
이 때 임대인은 원래의 이행청구권이 왜 다른 내용의 손해배상청구권으로 되었는지를 주장·입증하여야 하므로 채권자인 임대인에게 이행불능사실에 대한 입증책임이 있다(대법원 1960. 7. 7. 선고 4292민상819 판결).
⑵ 귀책사유에 대한 입증책임
채무불이행책임에 있어서는 채권자와 채무자 사이에 계약에 기초한 신뢰관계가 이미 형성되어 있으므로 불법행위책임의 증명원칙을 그대로 적용할 수는 없고, 채무불이행이 자신의 귀책사유에 의하지 않은 점을 채무자가 입증하여야 한다.
다. 판례의 태도(쟁점의 해결)
⑴ 일반적으로 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 있어서 그 불이행의 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있다(대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카1864 판결).
이러한 법리는 이행불능으로 인한 손해배상청구에 있어서도 마찬가지이다.
따라서 임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우에 있어서도 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다.
⑵ 나아가 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다(대법원 1982. 8. 24. 선고 82다카254 판결, 1987. 11. 24. 선고 87다카1575 판결, 1994. 2. 8. 선고 93다22227 판결, 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등).
⑶ 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하는 한 원인불명의 화재에 대하여도 임차인에게 그 책임을 지우는 위 판례 이론을 따르면, 발화원인이 불명한 경우 뿐 아니라 발화장소 자체가 분명히 밝혀지지 아니한 경우(예컨대, 한 건물 안에 수 개의 점포가 있는데 어느 점포 쪽에서 발화하였는지조차 알 수 없는 경우)에도 임차인은 책임을 면할 수 없다.
이 경우에도 입증책임은 임차인에게 있기 때문이다.
따라서 임차인이 책임을 면하려면 적극적으로 그 발화지점이 자신의 임차영역 외에서 발생한 점과 그 불이 옮겨 붙는 것을 막기 위해 적절한 노력을 다한 점 등을 입증하여야 한다.
물론 임차인이 선관의무를 다하였는데도 불가항력으로 화재가 발생된 경우에는 민법 제537조 소정의 채무자 위험부담주의 원칙상 임차목적물의 사용수익을 허용하여야 할 채무자인 임대인이 목적물멸실에 의한 위험을 부담하여 목적물의 반환청구권을 상실한다(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1575 판결).
⑷ 이러한 판례의 태도에 대하여, 귀책사유에 대한 입증책임을 임차인에게만 지울 것이 아니라 위험영역이론을 도입하여 화재가 누구의 위험영역에서 일어났는지에 따라 입증책임을 분배하여야 한다는 비판적 입장(위험영역설)이 있다{문흥수, “임차건물이 화재로 인하여 소실된 경우에 있어서의 임대인과 임차인의 법률관계”, 인권과 정의(1998.12.) 147쪽; 이은영, “실화시 임차인의 손해배상범위”, 민사판례연구 10권 176쪽}.
위험영역설에 의할 경우에는 화재가 임차인의 지배영역에서 발생하였다는 점(발화지점이 임차인의 임차공간 내라는 점) 자체는 임차인에게 책임을 지우려는 자가 먼저 입증하여야 하고, 그 점이 입증되지 아니하면 임차인에게 책임을 지울 수 없다.
라. 대상판결의 검토(쟁점의 해결)
① 대상판결도 기존 판례의 입장을 그대로 채택하고 있다.
② 원심은, 임차 목적물이 화재로 소훼되어 피고의 소외 회사에 대한 임차목적물 반환채무의 이행이 불가능하게 되었으니 피고는 소외 회사를 대위한 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 화재가 피고가 임차하여 사용하고 있던 ‘효진산업사’ 부분에서 발생하였다는 점에 부합하는 듯한 증거들은 모두 믿기 어렵고, 그 밖의 다른 증거들만으로는 위 점을 인정하기에 부족하며, 오히려 그 판시의 반대 증거들에 의하여 인정되는 그 판시의 여러 사정들을 종합하여 보면 이 사건 화재는 ‘석진산업사’에서 발화하였을 개연성이 높다고 할 것이니, 결국 이 사건은 화재가 어디에서 발생하였는지 그 발화지점 자체를 알 수 없는 경우이고, 따라서 피고가 임차․사용하던 ‘효진산업사’ 부분에서 화재가 발생하였음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다고 판단하여 그 주장을 배척하고 있다.
③ 발화지점을 알 수 없으니 피고의 책임을 인정할 수 없다는 원심의 판단은, 결국 화재가 임차인의 임차 부분 내에서 발생하나 경우에만 임차인에게 이행불능으로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그 점은 임대인이 입증하여야 한다는 것을 전제로 한 것인데, 이러한 전제는 입증책임에 관한 앞서 본 판례이론(대법원 1980. 11. 25. 선고 80다508 판결 등)에 명백히 반하는 것이다.
원심으로서는 발화지점이 끝내 불명하다면 화재원인이 불명인 다른 일반적인 경우와 마찬가지로 그 불이익을 임차인인 피고에게 지워야 한다.
【임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리】《임차인의 목적물반환의무불능에 대한 귀책사유 증명책임, 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구, 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구, 귀책사유의 소재에 따른 법률관계, 이행불능, 위험부담, 임차건물이 원인불명 화재로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임의 소재》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리 [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]
가. 임대차계약의 종료
① 임대인의 사용 수익케 할 의무가 이행불능 → ② 임대차계약의 당연종료 → ③ 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무의 발생
나. 임차인의 목적물반환의무 불능에 대한 귀책사유 증명책임
⑴ 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구의 경우
① 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조).
그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(제390조).
② 따라서 임대차목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조).
③ 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 목적물반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).
④ 화재가 임대차목적물 자체에서 발생한 경우, 임대차목적물 중 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지는 중요한 의미를 갖는다(물론 발화지점 자체가 불명인 경우에는 증명책임을 지는 임차인의 위험으로 돌아간다). 어느 쪽의 지배·관리영역에 속하는가 하는 문제는, 개별적인 사안에서 임대차계약의 내용과 체결경위, 화재가 발생한 지점이 임차물의 범위에 속하는지 여부, 화재가 발생한 지점을 누가 관리하기로 하였는지 여부, 임차인이 임차물에 수리를 할 부분을 발견하거나 임차물과 그 주변에서 화재의 원인이 될 수 있는 사항을 발견한 경우에 임대인에게 통지하는 등의 조치를 취하였는지 여부 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 할 것이다.
㈎ 화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우
화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에 임차인이 자신의 책임을 면하려면, 자기가 책임질 수 없는 사유로 화재가 났다는 점을 증명하거나 화재에 대하여 임대인 또는 제3자의 귀책사유가 있다는 점을 증명하여야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013 판결 : 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임대차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다).
㈏ 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우
반면 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에는 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하므로, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결 : 원심은, 이 사건 화재의 발화 원인이 된 현관 천장 부분의 비닐전선은 통나무로 된 벽 안쪽으로부터 천장 안쪽으로 연결된 배선의 일부분으로서 외관상으로는 그 상태를 확인하거나 점검할 수 없는 상태였던 사실, 피고가 위 건물을 임차하여 사용해 오면서 위 화재가 발생하기 전까지는 한 번도 건물의 전기배선에 어떠한 문제가 발생한 적도 없고, 또 피고가 전기배선 부분은 물론 이 사건 건물의 구조물에 대하여 어떤 수리하는 등의 작업을 한 일도 없었던 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 건물의 벽과 천장의 내부를 통과하고 있는 전기배선은 건물구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다 하더라도, 이를 수리 유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대차의 목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 할 것인데, 피고로서는 위 발화부위인 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기도 어렵고, 따라서 이 사건 건물의 일부가 소훼됨으로 인하여 피고가 이 사건 임대차계약상의 임대차목적물의 일부를 반환할 수 없게 되었다고 하더라도 이는 임대인인 최**의 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인인 피고가 임대차목적물의 보존을 위하여 선량한 관리자로서의 통상 필요한 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아님이 분명하므로, 피고는 그로 인한 손해배상책임이 없다고 판단하였는데, 대법원은 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하다고 하였다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).
⑵ 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구의 경우
① 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.
② 종래 대법원은 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 건물 중 임차건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차건물 부분에 한하지 아니하고 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단해 왔다.
③ 그러나 최근 대법원 전원합의체판결은 “임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다.”라고 판시하면서 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 종래의 대법원판결들은 위 판결의 견해에 배치되는 범위에서 이를 모두 변경하였다[대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 전원합의체 판결. 임차인이 건물 1층 중 150평 부분을 임차하였는데 임차인의 지배·관리 영역에 속하는 건물 1층 주출입구 내부에서 화재가 발생하여(방화가능성, 전기적·기계적 요인, 담뱃불 등 발화 원인은 밝혀지지 않음) 건물의 다른 부분인 1층의 나머지 부분, 2층 및 옥상 부분이 소훼된 사안이다. 대법원은 ⑴ 임대차목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구에 관하여는, 화재가 발생한 지점이 임차인의 지배·관리 영역에 속하므로 비록 그 발화원인이 밝혀지지 아니하였으나 임차인이 임대차목적물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음이 증명되지 아니하였으므로, 임차인은 임대차목적물 반환의무의 이행불능으로 인하여 임대인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였으나, ⑵ 임대차목적물이 아닌 건물 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구에 관하여는, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었다고 보기 어려우므로, 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는 임차인에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다고 판단하였다].
다. 귀책사유의 소재에 따른 법률관계
⑴ 임차인에게 귀책사유가 있는 경우
임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할
수 있다.
임차인도 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는데, 실제로는 위 손해배상채무
만큼 공제될 것이다.
⑵ 임대인에게 귀책사유가 있는 경우
임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할
수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.
임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 그 밖에 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무 위반으로 말미암아 손해를 입었음을 이유로 그 배상을 청구할 수 있다.
⑶ 쌍방에게 귀책사유가 없는 경우(예컨대 제3자의 방화, 타 건물에서 연소)
① 임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.
② 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있지만, 쌍무계약상의 양 채무처럼 대가적인 견련관계가 있는 것은 아니기 때문에, 위험부담에 관한 민법의 규정이 적용되지 않음을 주의하여야 한다. 임대차보증금은 임차인의 차임채무, 손해배상채무, 부당이득반환채무 등을 담보하는 것이기 때문에 그러한 공제할 채무가 없다면 당연히 임차인에게 반환되어야 한다.
2. 임대차목적물이 훼손된 경우 [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]
⑴ 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차가 종료하면 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조참조). 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 되었다는 점을 증명한 때에는 책임을 지지 않는다(제390조 참조).
⑵ 임대차가 종료한 경우 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우에, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물반환의무의 불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 지고, 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지이다. 다만 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용된다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결 : 임대인 甲과 임차인 乙이 장비에 관한 임대차계약을 체결하고 이후 임대차가 종료하였는데, 乙이 반환할 장비가 고장이 나 훼손되었음을 이유로, 甲이 乙을 상대로 장비의 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 장비의 고장이 乙이 책임질 수 없는 사유로 발생한 것인지 또는 장비의 고장이 甲이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것인지에 관해서 구체적으로 심리·판단하였어야 하는데도, 임대인인 甲에게 乙의 사용 중 과실로 장비에 고장이 났다는 점에 관한 증명책임이 있다고 보고, 甲이 고장이 난 장비에 관하여 수선의무를 부담한다는 것만으로 甲의 수리비 청구를 배척한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례).
