【(민사변호사) <임대차소송> 임료채권에 관한 추심명령이 있는 경우 임대보증금에서의 공제 여부】<공제항변> 차임채권에 관한 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연 공제되는지 여부 (= 적극)【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<차임채권에 관한 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연 공제되는지 여부 (= 적극)>
● 차임채권에 관한 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연 공제되는지 여부 (= 적극)
【대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결】
◎[요지]
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.
제목 : 차임채권에 관한 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연 공제되는지 여부(적극)
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 임대차계약상의 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시 그 때까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연히 공제되는 것인지 여부이다.
2. 임차보증금의 법적성질
이에 관하여 자세한 것은 ☞ 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결의 판례평석 참조
3. 차임채권이 양도되거나 압류 추심 및 전부된 경우 연체차임을 임대보증금에서 공제할 수 있는지 여부(= 이 사건의 쟁점)
가. 임대차가 존속중인 경우
임대기간 중에 임차인이 차임을 연체하면 임대인은 보증금으로 이에 충당할 수도 있고, 이와는 별도로 차임을 청구할 수도 있으며, 임차인은 보증금이 있음을 이유로 차임지급을 거절할 수 없다{대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결; 민법주해 [XV] 채권(8), 박영사(1997) 186쪽}.
만일 차임지급을 거절할 수 있다고 한다면, 임대인은 자신의 의사와 관계없이 그 후의 차임 등에 대한 담보(보증금)를 상실하게 되고, 또 2기 이상의 차임지급 지체시 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 박탈당하는 결과가 되기 때문이다.
그리고 임대차계약이 종료 후에 임차인이 임차목적물을 반환할 때까지 임차인의 채무가 있으면 임대인으로부터 상계의 의사표시가 없더라도 당연히 보증금에서 공제된다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결).
이러한 법리에 비추어 보면, 임대차계속 중에 차임채권이 양도되거나 압류 추심 및 전부되었다 하더라도 임대보증금에서 그 차임채권 상당액이 공제될 이유는 없다{이동원, “압류 및 추심명령의 목적이 된 연체차임이 임대보증금 반환시 공제되는지 여부”, 대법원판례해설 51호 (2004 하반기)(2005.06) 212쪽}.
나. 임대차가 종료된 경우
⑴ 피담보채무의 당연 공제
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등).
이것은 상계권의 행사가 아니고 담보적 효력에 기한 우선변제권의 행사로서 통상 ‘공제'라는 표현을 사용한다.
따라서 임차인의 다른 채권자는 임차인의 보증금반환채권에 관하여 임대인에 우선하여 변제를 받을 방법이 없다.
⑵ 차임채권이 ‘양도’된 경우 또는 ‘압류 및 전부’된 경우(이동원, 앞의 논문 212-214쪽 참조)
① 임대인이 차임채권액을 중간에 제3자에게 양도된 후에 임대차가 종료하면, 명도시 양도한 차임채권액을 보증금에서 공제할 수 있는가에 관하여, ㉠ 제1설(공제설, 양수한 차임채권이 그 후에 현실화되어도 양수인이 변제를 받기 전에 임대차가 종료한 때에는 그 차임은 당연히 보증금으로부터 공제되는 결과 임대인이 연체 차임을 공제한 잔액만 임차인에게 반환하면 되고, 양수인의 차임채권은 소멸되며, 차임채권을 양수한 제3자는 임대인에 대하여 부당이득 또는 담보책임을 물어야 한다는 견해)과 ㉡ 제2설(비공제설)의 대립이 있다.
② 공제설이 타당하다.
그런데 공제설은 차임채권을 양수한 제3자의 차임채권이 임대보증금에서 공제되는 결과 차임채권이 소멸되는 것으로 보아 임대인에 대하여 부당이득 또는 담보책임을 물어야 한다는 견해이나, 차임채권의 양수인의 차임채권이 임대보증금에서 공제되더라도 그 채권이 소멸하는 것으로 볼 것이 아니라, 담보적 효력에 의하여 임대보증금을 보유하고 있는 임대인에 대하여 차임채권의 지급을 직접 구할 수 있는 권리로서 그대로 유지되고 있다고 보는 것이 상당하다.
다만, 특별한 경우 즉 차임채권양도에 대하여 임차인이 승낙한 경우(3당사자의 의사해석상 그 차임채권은 임차인과 양수인 사이에 해결하는 것으로 합의가 된 것으로 볼 수 있음), 양수인이 임대보증금에서 우선변제받는 것을 포기하고(임대인의 변제자력이 부족한 경우 등) 이에 대하여 임차인도 동의한 경우(민법 제451조 제2항에 의하여 대항할 수 있는 권리를 포기하는 것임)에는 비공제설에 의하는 것이 당사자의 의사취지이므로 이에 따라야 하다.
③ 차임채권이 압류 및 전부된 경우도 차임채권이 양도된 경우와 마찬가지로 보면 된다.
⑶ 차임채권에 대한 압류명령(또는 압류 및 추심명령)만이 있는 경우(이 사건 쟁점의 해결)
앞서 본 차임채권이 양도된 경우와 마찬가지로 차임채권에 관하여 압류만이 되어 있거나 압류 및 추심명령이 있는 경우에도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액은 임대보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다(이동원, 앞의 논문 215쪽).\
