【(민사변호사) <임대차소송> 원상복구비 등 공제항변】<공제항변> 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 원상회복하라는 항변을 할 수 있는지 여부 및 그 범위【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 원상회복하라는 항변을 할 수 있는지 여부 및 그 범위>
● 원상복구비 등 공제항변
1. 원상복구비의 원칙적 범위
원상복구비의 범위에 대하여, 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라 할 것이다.
또한, 임대차 목적물이 훼손된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 할 것이다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결).
2. 자연적 소모, 훼손 부분과 원상회복
임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 소모되거나 더러워진 것에 불과한 경우에는 임차인이 임차기간 만료 후 임대인에게 부담하는 통상의 원상복구의무의 범위에 포함되지 않는다고 판단한 하급심 판결이 있다[서울지법 1999. 9. 1. 선고 98가합44951, 99가합74159 판결(임차건물의 바닥타일, 벽체 페인트, 논스립(미끄럼을 방지하기 위하여 계단에 붙이는 테이프 등), 데코타일 부분이 손상되었고, 계단실, 옥탑외벽타일 부분이 더러워졌으므로 그 수리비 또는 청소비 상당의 원상복구비가 공제되어야 한다는 주장에 대하여 이와 같이 판단하였다)].
3. 사소한 원상회복의무 불이행과 동시이행의 항변권 행사 여부
동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행 항변은 신의칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34679 판결).
이에 대하여 임대인이 원상회복이 이루어지지 않았음을 주장하면서 임대차보증금의 반환을 거부할 수 있는 범위는 원상회복의무의 이행에 필요한 비용과 원상회복을 할 수 있는 상당한 기간까지의 차임 상당 손해금 등의 범위로 한정되어야 할 것이고, 따라서 그 범위를 넘는 나머지 임대차보증금에 대하여는 임대차목적물 명도일 또는 명도이행의 제공일의 다음날부터 지연손해금을 가산하여 이를 반환하도록 하여야 할 것이라는 견해도 있다.
4. 원상회복의무 배제특약의 해석
(1) 임차인이 임차건물을 증ㆍ개축하였을 경우에는 임대인의 승낙 유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).
(2) 통상 사용되는 임대차계약서상 ‘임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구하여야 한다’는 부동문자의 기재가 있는데, 그 외에 ‘임차인이 시설한 부분에 관하여 그 비용의 변상이나 일체의 권리주장을 하지 않는다’라는 특약을 한 경우, 임대인은 임차인이 시설한 부분을 임대차 종료 후에도 계속 존치시킴으로써 그 시설물을 이용하고자 하는 등의 의도에서 위와 같이 특약한 것으로 보아야 할 것이며, 따라서 그 대신 임차인은 원상회복의무도 부담하지 아니하기로 합의한 것으로 해석함이 상당하고, 결국 부동문자로 기재된 부분은 위 특약에 의하여 배제되거나 계약 당시 고려되지 아니한 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320,321 판결, 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조).
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