【(민사변호사) <임대차소송> 소유권의 변동에 따른 보증금반환채무의 면책적 승계의 항변】<면책적 승계의 항변> 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부 (= 적극)[윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)]
<임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부 (= 적극)>
● 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부 (= 적극)
【대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결】
◎[판결요지]
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다.
제목 : 임대차보증금반환채권에 대한 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 주택을 매도한 경우 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부(= 적극)
1. 쟁 점
주택임대차보호법상 대항력이 구비된 임대차의 보증금반환채권에 관하여 압류 및 전부명령이 확정된 후 임차주택이 양도된 경우 전부금 지급의무를 부담하는 자가 원래의 임대인(전부명령의 제3채무자)에 해당하는 임차주택의 양도인인지 아니면 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인인지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이다.
2. 소유권의 변동에 따른 임대인 지위 내지 보증금반환채무의 면책적 승계의 항변
가. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우
(1). 면책적 승계의 원칙
판례는 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하고 이에 따라 임대인인 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다고 하여 면책적 승계설을 취한다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결).
따라서 임대인으로서는 임차인의 보증금반환청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었고 임차주택이 제3자에게 양도되었음을 주장, 입증하면 보증금반환책임을 면한다.
(2). 면책적 승계에 대한 예외
주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의한 임대인의 지위의 승계를 저지할 수 있는가?
즉, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우 임차인이 면책적 승계를 원하지 아니하는 경우 임차주택에 관하여 대항력에 의하여 보호되는 이익을 스스로 포기하여 계약을 해지함으로써 면책적 승계를 저지할 수 있는가?
통설 및 판례는 임차주택이 경매로 양도되는 경우이든(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결) 경매 외의 원인으로 양도되는 경우이든 모두 해지긍정설을 취하고 있다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정).
주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우(경매의 경우는 제외) 임차인이 언제까지 이의를 제기하여야 하는가에 관하여 학설은, ① 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때 즉시라는 견해, ② 양도사실을 알고 지체없이라는 견해, ③ 양도사실을 안 때로부터 이의 여부를 결정하는데 필요한 상당한 기간 내라고 하는 견해가 대립되어 있다.
판례는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 판시하여 ③설을 취하였다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
(3). 소결론
결론적으로 임차인이 임차주택의 양도사실을 알고서 아무런 의사표시를 하지 않은 경우에는 임대인의 지위는 양수인에게 면책적으로 승계되어 보증금반환채무도 면책적으로 승계되지만, 임차인이 임차주택의 양도사실을 알고 상당한 기간 내에 임대인에 대하여 임대인의 지위의 승계에 대한 이의를 제기하는 경우(즉 임대차계약을 해지하는 경우)에는 임차주택의 소유권은 양수인에게 이전되지만 임대인의 지위는 양수인에게 승계되지 아니하고 임대인에게 그대로 남아 있게 되므로 보증금반환채무 역시 양수인에게 승계되지 아니하고 임대인에게 그대로 남아있게 된다.
나. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우
(1). 임차인의 합의 또는 승낙이 있는 경우
임차인이 임대인의 보증금반환채무의 면책적 인수나 임대인 지위의 인수에 합의 또는 승낙을 한 경우에는 임대인의 보증금반환채무가 면책적으로 인수되고, 임대인의 지위도 양수인에게 승계된다(대법원 1987. 9. 8. 선고 85다카733, 734 판결).
(2). 임차인이 이의한 경우
판례는 임차인의 합의나 승낙이 없이도 임대인과 임차목적물의 양수인 사이의 합의만으로 임대인 지위 인수의 효력이 생긴다고 보고, 다만 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이어서 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 하였다[대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정(이 판례는 그 사안에 비추어 볼 때, 임대인이 그의 지위를 승계시키는 조건으로 제3자에게 임차목적물을 양도한 경우, 임차인에게 자신의 승낙 여부에 관계없이 임대인 지위의 승계를 감수시키려는 데 취지가 있다기보다는, 임대인과의 임대차관계를 종료시켜 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있도록 하고 여기에 양수인과의 임대차관계를 맺을 수 있는 선택권까지 부여함으로써 임차인을 보호하려는데 그 취지가 있는 것이라는 견해가 있다)].
위 판례이론에 따른다면, 임대인으로서는 임차목적물의 양수인과 사이에 임대인 지위 인수에 관한 합의가 있었다는 점을 주장, 입증하면 보증금반환책임을 면하게 되고, 한편 임차인은 위 승계사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하였다는 점을 주장, 입증함으로써 임대인의 항변을 물리칠 수 있을 것이다[대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정은 이의의 시기에 대하여 승계사실을 안 때로부터 ‘곧’이라고 하였으나 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결을 유추적용하여 보면, ‘곧’이라는 의미는 ‘상당한 기간 내’라는 의미로 해석할 수 있을 것이다].
즉 임차인이 이의를 제기하였다는 사실의 주장이 임차인의 재항변이 된다.
또한 판례는, 임대차가 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 처분할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하지는 않으므로, 임대인이 임차목적물의 소유권을 상실하였다는 이유만으로 임대인의 의무가 이행불능 상태에 빠졌다고 단정할 수 없지만, 임차목적물의 소유권이 변동되고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 임차목적물의 명도를 요구하여 임차인이 이를 명도하였다면 임대인이 임차인으로 하여금 임차목적물을 사용, 수익하게 할 의무는 이행불능이 되었다고 본다.
다만, 이러한 경우 임차인이 임대인에게 이행불능을 이유로 임대차를 해지하겠다는 의사를 별도로 통보하여야 하는지가 문제되는데, 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료된다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결).
3. 이 사건 판례해설
가. 견해의 대립
주택임대차보호법상 대항력이 구비된 임대차의 보증금반환채권에 관하여 압류 및 전부명령이 확정된 후 임차주택이 양도된 경우 전부금 지급의무를 부담하는 자가 원래의 임대인(전부명령의 제3채무자)에 해당하는 임차주택의 양도인인지 아니면 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인인지 여부에 관하여는 다음과 같은 견해의 대립이 있다.
① 제1설 : 전부금 지급의무의 부담자가 전부명령의 제3채무자라는 견해인데, 이 견해에 의하면, 주택의 양도 이전에 임차보증금반환채권이 확정된 압류 및 전부명령에 의하여 전부채권자에게 이전된 경우에는 그 전부명령의 효력에 의하여 임차보증금반환채무자도 임대인으로 확정된다고 한다.
그 논거로 임대차보증금반환채무가 양수인에게 이전된다는 주택임대차보호법의 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 전부명령의 확정에 의하여 임차인들이 임대차보증금반환채권을 상실하게 된 본건의 경우에는 주택임대차보호법상의 법리가 적용되지 않는다고 한다.
전부금 지급의무가 임대차 부동산의 양수인에게 있다고 본다면 주택이 전전양도됨에 따라 그 지급의무자도 계속 변경되어야 하는데, 이는 전부채권자의 보호라는 측면에서 옳지 못하다는 것이다.
② 제2설 : 전부금 지급의무의 부담자가 임차주택의 양수인이라는 견해로서, 이 견해에 의하면, 전부명령의 효력에 의하여 전부금 지급의무가 임대인으로 확정된다고 볼 근거는 없다는 것이다.
임대차보증금반환채권에 대한 전부명령이 확정되어 임차인들이 임대차보증금반환채권을 상실하게 되었다 하더라도 그 전부금의 법적 성격은 임대차보증금에 다름 아니므로, 주택임대차보호법상의 법리는 여전히 적용된다는 것이다.
나 판례의 태도
대상판결은 제2설을 채택하였다.
임대차보증금반환채권에 대한 전부명령이 확정된 경우라도 임대인, 즉 임대차 부동산 소유자의 소유권 이전을 금지할 수는 없는 것인데, 임대차보증금반환채무자가 임대인으로 확정된다고 본다면 임대인은 소유권 이전시 임대차보증금을 포함하여 양도대금을 정하여야 하므로, 양수인에게 임대차의 부담을 안고 소유권을 취득하는 마당에 임대차보증금을 포함한 양도대금의 지불을 기대하기는 어렵다는 점에서 일반적 거래관행에 부합하지 않을 뿐만 아니라 임대인의 지위를 너무 불리하게 만드는 결과가 되기 때문이다.
