【(민사변호사) <임대차소송> 사용·수익하지 아니한 임차인의 부당이득반환의무】<임대인의 건물명도소송> 임대차 종료 후 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우에도 임차인에게 부당이득반환의무의 성립하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임대차 종료 후 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우에도 임차인에게 부당이득반환의무가 성립하는 걸까?>
● 임대차 종료 후 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우 부당이득반환의무의 성립 여부
【대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결】
◎[요지]
법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.
제목 : 임대차 종료 후 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우 부당이득반환의무의 성립 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 임차인이 임대차 종료 후 임차 건물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우 부당이득반환의무의 성립 여부이다.
2. 임대차종료 후 임차인의 목적물 점유와 부당이득의 성부
가. 문제점 제기
임대차계약 종료 후라도 임차인이 동시이행항변권 등을 행사하여 임차물을 계속 점유하여 온 것이라면 그 점유를 불법하다고 할 수 없다.
그러나 그로 인하여 이득이 있다면 이를 부당이득으로 반환하여야 한다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결).
그러면 어떠한 경우에 이러한 이득이 있다고 볼 것인지가 문제된다.
나. 부당이득의 의미
⑴ 학 설
일반적으로는 점유의 취득 자체를 이익으로 보고 있다.
그리고 임대차계약에 있어 서 임대인이 임차인에게 하는 급부의 내용이 목적물의 사용․수익이기는 하지만 임대인으로서는 이를 사용․수익할 수 있는 상태 즉 이용허용 또는 이용가능성을 제공하면 되는 것이고 이로써 임차인은 이득을 얻게 되는 것이라고 하다{양창수, “임대차종료 후 임차인의 목적물 계속점유와 부당이득”, 민법연구 제2권, 343쪽; 홍성무, “임대차종료후 임차인이 목적물을 계속점유하는 경우 부당이득이 성립하기 위한 실질적 이득의 의미”, 대법원판례해설 92년(상) 317쪽}.
⑵ 판 례
① 대법원은 위 학설과는 달리, “점유로 인한 실질적인 이익이 있어야 부당이득 반환의무가 성립한다”고 거듭 판시하고 있다.
판례가 말하는 실질적 이익은 점유 그 자체로 인한 이득을 말하는 것이 아님은 분명하다.
즉 점유 외에 사용․수익까지 동반하여야 비로소 이득을 얻는다고 본다{다만, 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결은 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하는 경우에는 건물 소유 자체만으로도 그 부지 등에 대한 부당이득이 성립한다는 취지로 판시하였다. 대법원은 파기된 원심과는 달리 건물 소유자가 실제로 그 건물 또는 토지를 사용‧수익하고 있는지 여부를 불문하고 부당이득반환의무의 성립을 인정하였음(건물이 존립하려면 필연적으로 부지 등을 사용하여야 한다는 점에서 ‘실질적 이익’에 대한 예외를 인정한 것은 아니라고 본다}.
② 그리고 임차인이 실질적인 이익을 얻고 있는지 여부를 판단하는 기준은 임차인이 임차물을 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하고 있는지 여부이다. 따라서 식당으로 임차한 건물을 식당영업에 사용하지 않고 단지 식당영업에 필요한 집기를 그대로 둔 사실, 즉 물품 보관 장소로 사용하고 있다는 사실만으로는 계약목적에 따른 사용이라고 볼 수 없다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결).
이에 대하여 만일 임차인측의 일방적인 사정으로 다른 장소를 구하지 못하여 임차인의 시설물을 그대로 두게 된 것이라면 적어도 ‘창고’로서 사용하는 정도의 이득(원래 약정된 임료 보다는 적은 이득이 될 것)을 얻고 있어 이를 반환하여야 할 것이 아닌가라는 의문이 제기되기도 하고, 임대차계약상의 목적(식당)과는 다르지만 그와 동일한 정도(상점)의 용도로 사용하고 있는 경우에는 그 이득(원래 약정된 임료에 상당한 이득)을 얻고 있어 이를 반환하여야 할 것이 아닌가 하는 의문이 든다.
③ 여기서 말하는 사용․수익이란 현실적인 사용․수익만을 말하는 것인지 아니면 사용․수익의 가능성(이용 가능성)까지 포함하는 것인지 여부도 문제이다.
판례의 입장은 이용 가능성을 구체적으로 실현시키는 행위가 없는 이상 사용․수익(실질적 이익)이 있다고 할 수 없다는 취지이다.
그러나 사용․수익의 가능성 자체를 실질적 이익의 개념에서 제외하는 것은 부당하고(예컨대 임차인의 개인사정으로 일시휴업중이나 조만간 그 장소에서 영업을 재개할 개연성이 농후한 경우), 다만 향후 임대차계약상 본래의 목적에 따라 사용․수익할 가능성조차 전혀 없는 상황에 이르렀다면(예를 들어, 임차인이 점포 내에 있던 사용가능한 집기와 물품을 전부 반출하였고 폐업신고까지 한 경우), 점유로 인한 실질적 이익은 얻지 못하고 있는 것으로 보아야 한다. 그와 같은 상황에 이르게 된 것이 임대인의 방해행위로 인한 것인지(임차인이 그러한 방해행위를 유발하였는지 여부 불문), 순전히 임차인의 개인사정 때문인지, 또는 임대인 임차인 모두에게 책임 없는 사정으로 인한 것인지 여부는 불문한다.
이러한 사정은 모두 부당이득의 성립 여부와는 무관하기 때문이다(대상판결인 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결).
3. 구체적인 사례
가. 임대인의 방해행위로 인하여 본래의 목적대로 사용․수익하지 못한 경우
이러한 경우에는 임차인에게 차임지급의무 또는 차임 상당의 부당이득금반환의무가 성립하지 않음은 분명하다.
과거 판례 중에는 단지 임차인에게 실질적인 이익이 없다는 이유만으로 부당이득의 성립을 부인한 사례가 있으나, 실제 사안을 들여다보면 임대인의 방해행위(비록 임차인의 차임연체 등 잘못으로 유발되었다 하더라도) 또는 임대인의 귀책사유로 임차인이 임차목적물을 사용․수익하지 못하게 된 경우가 대부분이다{대법원 1979. 3. 13. 선고 78다2500, 2501 판결(임대인이 이틀간 임차인 경영 중국음식점에 침입하여 손님을 축출하고 휴업한다는 방을 붙임) ; 1981. 11. 10. 선고 81다378 판결(허가명의자인 임대인의 진정으로 인하여 임차인이 싸롱영업 정지처분을 당함); 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결(임대인이 관할 세무서에 다방휴업신고를 함에 따라 임차인이 다방영업을 중단함); 1986. 3. 25. 선고 85다422, 85다카1796 판결(임대인의 전기료 체납으로 단전조치를 당하는 바람에 임차인이 공장 가동을 중단함); 1991. 7. 9. 선고 91다13274 판결(임대인이 임차인 사무실 출입문 자물쇠를 교체하여 잠가 버림) 등}.
나. 임대인의 방해행위는 없었으나 임차인이 임차보증금을 반환받을 때까지 동시이행항변권을 행사하는 방편으로 점유하고 있는 경우
① 임대인이 아무런 방해행위를 하지 않았다면 임대인으로서는 임차인에게 임차물의 이용가능성을 제공한 셈이므로 임차인이 실제로 이를 활용하였는지 여부에 관계없이 임차인은 임대인에게 차임지급의무 또는 부당이득 반환의무를 부담한다.
그러나 임대차계약 종료 후 임차인이 유치권이나 동시이행항변권과 같은 인도거절권능을 가지는 경우에 임차인이 이러한 권능을 행사하기 위한 방편으로 임차목적물을 점유하고 있다면 사정이 다르다{본래 동시이행항변권이나 유치권은 점유할 권리(권원)에 관한 것으로서 동시이행항변권에 기한 점유는 불법점유가 아니라는 것일 뿐 ‘법률상의 원인’ 즉 점유 또는 사용․수익으로 인한 이득 보유의 정당성에 관한 것은 아니다}.
비록 임차인이 이용가능성이라는 이익을 얻고 있다고 하더라도 그것은 법률상 원인이 있는 것이기 때문이다.
만일 이러한 경우에도 이용가능성만으로 이득이 있다 하여 임차인으로 하여금 차임 상당액을 반환하게 한다면 임차인은 동시이행항변권 등의 권한행사를 포기할 수밖에 없게 되어 임차인의 권능이 현저히 훼손될 것이다.
② 이러한 이유를 들어 임차인에게 부당이득의 성립을 부정한 사례를 보면, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202,45219 판결은, “임차보증금 반환과의 동시이행항변권을 행사하는 방편으로 점유하고 있다는 사정을 고려하여 임차인의 점유만으로는 사용 수익이 없다”고 판시하였다.
그 밖에 대법원 1988. 4. 12. 선고 86다카2476 판결, 1989.10.27. 선고 89다카4298 판결, 1990.12.21. 선고 90다카24076 판결, 1998.5.29. 선고 98다6497 판결, 1998.7.10. 선고 98다8554 판결 등은 위와 같은 사정을 부당이득의 성립 여부에 참작하였는지 여부는 불명하나 임차인이 동시이행항변권을 행사하였거나 행사할 수 있는 처지에 있었음은 분명한 사안에 관한 것이다(위 89다카4298 판결 및 98다6497 판결은, 임차보증금 반환과의 동시이행항변권을 행사하는 방편으로 점유하고 있다는 사정을 불법점유가 아니라는 점에 참작한 것은 분명하나 부당이득 반환의무의 성립 여부에 참작되었는지 불명하다.
사실관계만으로는 임대인의 방해행위가 있었는지 불명하고 임차인측의 사정만으로 영업중단에 이르게 된 듯하다. 위 86다카2476 판결은 임차보증금 반환과의 동시이행항변권을 행사하는 방편으로 점유하고 있는 것인지 아니면 임차인이 점포사용을 중단하기에 이른데 임대인측 책임이 있는지 여부는 알 수 없고 판시사실만으로 보면 임차인측의 사정으로 기존 점포의 사용을 중지하기에 이른 듯하다).
이 때 임차인에게 동시이행항변권이나 유치권이 인정되는 이상 임차인이 소송절차에서 실제로 이러한 권한을 행사하였는지 여부는 크게 문제 삼지 않는 것 같다.
다. 임대인의 방해행위는 물론 임차인의 인도거절권능조차 없고 순전히 임차인의 개인사정 때문에 사용․수익하지 못하고 있는 경우
이러한 경우에는 비록 임차인에게 실질적인 이익이 없어 부당이득 반환의무가 성립하지 않는다고 보더라도, 임차인은 권원 없는 점유(불법점유)를 이유로 한 임료 상당의 손해배상책임을 부담하게 된다.
4. 대상 판결의 경우
대상판결은, 임차인이 임차물을 점유하되 사용 수익하지 않고 있는 이유를 전혀 고려할 필요가 없다는 취지이다.
즉 불법행위(불법점유)와는 달리 부당이득 성립 여부는 임대인 또는 임차인의 고의 과실 등 귀책사유 유무와는 무관하고 임차인이 실질적인 이득을 취하고 있는지 여부만으로 판단하여야 한다고 한다.
임차인측의 사정으로 임차인 스스로 볼링장 폐업신고를 하고 영업을 중단한 사안인데, 임차인이 동시이행항변권을 행사하였는지 여부는 불명하나, 점포 폐쇄일 현재 임차보증금반환채권이 남아 있어 동시이행항변권을 행사할 수 있는 처지에 있음은 분명하다.
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