【(민사변호사) <임대차소송> 임차보증금에 의하여 담보되는 채권의 발생과 소멸에 관한 주장·입증책임】<임대인의 건물명도소송> 임대인이 반환하여야 할 임차보증금에서 공제할 임료나 부당이득반환채권 또는 손해배상채권의 발생과 소멸에 관한 주장·입증책임은 임대인에게 있을까, 아니면 임차인에게 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임대인이 반환하여야 할 임차보증금에서 공제할 임료나 부당이득반환채권 또는 손해배상채권의 발생과 소멸에 관한 주장·입증책임은 임대인에게 있을가, 아니면 임차인에게 있을까?>
● 임차보증금에 의하여 담보되는 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임
【대법원 1995.7.25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결】
◎ [요지]
임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재
제목 : 임차보증금에 의하여 담보되는 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임
1. 쟁 점
이 판결의 쟁점은 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재이다.
2. 임차보증금에 의하여 담보되는 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임
가. 임차보증금의 담보적 효력
⑴ 임차보증금에서의 손해배상액 등의 공제
① 공제의 의사표시를 요하는지 여부
임대인이 임대차종료 후 차임 기타 임차인의 채무불이행에 따른 손해액을 임차보증금에서 공제함에 있어 별도의 의사표시를 요하는지 여부에 관하여 학설은, ㉠ 임대차종료시에 피담보채권이 존재하는 경우에는 보증금은 당연히 그 변제에 충당되고, 상계와 같은 의사표시가 필요없이 당연충당된다는 설과 ㉡ 이에 반대하여 보증금으로 충당할 것인가 여부는 임대인의 자유라고 보는 설이 대립되어 있다{편집대표 박준서, 주석민법 채권각칙(2)(제3판), 한국사법행정학회(1999) 266쪽 참조}.
대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결은 이 점에 관하여 “부동산의 임대차에 있어서의 보증금은 연체된 임료 등 임대차로 인한 일체의 임대인의 채권을 담보하기 위하여 임차인으로부터 임대인에게 교부되는 금전으로서 임대차 기간이 종료하여 임대인이 목적물을 반환받을 때에는 명백하고도 명시적인 반대의 약정이 없는 한 임대차로 인한 임대인의 모든 채권액은 보증금으로부터 당연히 공제된다”고 판시하여 당연공제설을 명백히 취하였다(동지 : 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결)
② 보증금에 의한 우선변제(당연충당)
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등).
이것은 상계권의 행사가 아니고 담보적 효력에 기한 우선변제권의 행사로서 통상 ‘공제'라는 표현을 사용한다.
따라서 임차인의 다른 채권자는 임차인의 보증금반환채권에 관하여 임대인에 우선하여 변제를 받을 방법이 없다.
⑵ 피담보채권의 범위
① 보증금에 의하여 담보되는 채권은 당해 ‘임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권’이다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1998. 6. 9. 선고 87다68 판결).
연체차임 및 그 지연손해금채권뿐만 아니라 임차인의 보관의무위반으로 인한 손해배상채권도 이에 속한다.
예컨대, 임차인이 임의로 한 공사의 복구비 상당의 손해금도 포함한다.
시간적으로 보증금의 교부 전에 발생한 채권이라도 임대차계약으로부터 생긴 것이라면 포함될 것이고, 임대차 종료 후 명도시까지 생긴 채권, 예컨대 차임 상당의 손해배상채권에 대하여도 담보적 효력이 미친다.
② 임대인이 연체차임과 연체관리비에 부가가치세 10%까지 가산한 금원의 공제를 구하는 경우 부가가치세까지도 공제되어야 하는지가 문제로 된다.
이와 같은 경우 부가가치세 부담에 관한 명시적 혹은 묵시적 약정이 있는지를 살펴서 그에 따라 공제 여부를 판단하여야 할 것이다.
경우에 따라서는 부가가치세가 포함된 차임 및 관리비를 약정 차임 및 관리비로 인정할 수도 있을 것이다.
판례도 사업자가 부가가치세법 제15조를 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상의 권리는 없는 것이지만, 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있는 것으로 부가가치세의 부담에 관한 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다고 판시하였다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결).
나. 임대인이 반환하여야 할 전세보증금에서 공제할 채무에 관한 입증책임
⑴ 문제점 제기
건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 참조).
따라서 대상판결의 사안에 있어서도 전세보증금 5,000만원에서, 전세계약종료일로부터 건물명도일까지 발생한 월임대료와 관리유지비 상당의 부당이득반환채무와 피고의 과실로 파손된 건물부분에 관한 원상복구비 상당의 손해배상채무가 공제되어야 하는 것임에는 의문의 여지가 없다.
문제는 누가 위 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관하여 주장․입증책임을 부담하는 것인가 하는 점이다.
⑵ 판례의 태도
임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제할 것을 항변할 수 있다.
임차인은 위 채권의 소멸에 대한 재항변을 할 수 있다.
연체차임 및 관리비에 대하여는 임대인이 차임 및 관리비 약정사실만을 입증하면 그 소멸사실은 임차인에게 입증책임이 있고, 부당이득반환채권 및 손해배상채권 등의 발생에 관한 주장․입증책임은 임대인이 부담하고, 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장․입증책임은 임차인이 부담한다(대법원 1978. 12. 26. 선고 78다2084 판결).
⑶ 대상판결의 경우
① 대상판결은 위 78다2084 판결의 법리를 그대로 따르고 있다.
즉 임대차가 종료된 후 임차목적물이 인도될 때까지 사이에 발생한 연체차임 기타 손해배상금은 임대차보증금으로부터 당연히 공제되는 것이지만(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등), 임대차보증금반환청구사건이나 임대차보증금에 관한 전부금사건 등에 있어서 공제 대상 연체차임 등이 발생한 사실은 임대인이 소송상 주장․입증하여야 한다(대상판결인 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14667 판결).
차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시까지 추심되지 않은 잔존 차임채권은 임대차보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결).
② 대상판결의 사안에서, 원고로서는 당연히 위 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관하여는 주장․입증책임을 부담하는 것이고. 다만 위 발생한 채권이 변제 등에 의하여 소멸하였는지에 관하여는 피고가 주장․입증책임을 부담한다.
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