【(부동산경매<강제경매개시결정>】 경매개시결정에 의한 압류의 효력【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<경매개시결정에 의한 압류의 효력>
● 경매개시결정에 의한 압류의 효력
1. 압류에 의한 처분금지효와 그 발생시기
가. 처분금지효 발생시기
강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다(법 83④). 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정 기입등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다[반면에 경매개시결정의 효력은 ‘강제경매개시결정 + 채무자에게 송달된 때’ 발생한다(법 83④)].
압류의 효력이 생기면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효과가 생긴다.
다만 신청의 취하, 집행취소서류 제출 등으로 경매절차가 중간에 취소된 경우 등에는 시효중단의 효력이 없다(민법 175).
신청의 취하가 경매물건의 일부에 한정된 경우나 무잉여를 이유로 취소된 경우, 부동산의 멸실 등을 이유로 한 취소 등의 경우는 그렇지 않다.
채권자의 권리실행행위의 존재가 부정되는 것이 아니기 때문이다.
나. 처분금지효의 내용(개별상대효)
압류의 효력이 생기면 집행법원은 해당 부동산을 압류 당시의 상태로 현금화하는 권능을 취득한다.
압류에는 처분금지효가 있으나(압류에 의하여 법원은 부동산을 압류당시의 상태로 현금화하는 권능을 취득하며 채무자는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권의 설정 등의 처분행위를 할 수 없다. 그러나 경매목적 달성을 근본적으로 불능케하거나 목적물의 가치감소를 초래하는 처분행위만이 금지될 뿐이고 그 이외의 행위까지 금지되는 것은 아니다), 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐이다.
즉, 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다(개별상대효).
따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에 있어서만 효력이 없게 된다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91누5228 판결).
그러므로 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면, 다른 압류채권자가 없는 한, 그 처분제한의 효력은 소멸하고, 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다. 금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도, 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.
다. 처분금지효에 반하지 않는 행위
압류의 효력에 의하여 금지되는 것은 집행채권자가 경매절차를 통하여 만족을 얻는 것을 부당하게 해하는 처분이다.
따라서 압류 후의 임차권 설정 등은 처분금지효에 저촉되지만, 건물이 압류되었다고 하더라도 토지소유자가 집행채무자를 상대로 방해배제청구로서 건물철거 및 토지인도청구를 하거나 그 임차권에 기한 임료 미지급을 이유로 임차권 소멸청구나 해지의사를 표시하는 것은 무방하고, 임차한 토지 지상의 건물에 대한 압류의 효력이 발생한 다음에 집행채무자가 압류의 효력이 미치는 임차권을 포기하거나 토지 소유자와 사이에 임대차계약을 해지하는 합의를 하더라도 압류의 처분금지효에 반하여 효력이 없으므로, 그 매수인이 임차권을 승계하게 된다.
라. 목적물의 사용·수익은 가능
채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소하지 않는 한도 내에서 목적물을 관리·사용·수익할 수 있다(법 83②).
따라서 경매개시결정 당시 목적부동산에 관하여 대항력 있는 임차권의 부담이 존재한 상태에서 압류의 효력이 생긴 후 집행채무자인 임대인이 한 임차권양도에 대한 승낙은, 특별한 사정이 없는 한, 압류의 효력에 의하여 제한되는 처분행위에 해당하지 않으므로, 임차권의 양수인은 경매신청채권자나 매수인에 대한 관계에서 임차권으로 대항할 수 있다.
경매개시결정에 의한 압류의 효력은 경매개시시에 있어서 목적부동산의 교환가치를 보전하기 위하여 채무자나 목적부동산 소유자의 처분권능을 제한하고, 목적부동산의 교환가치를 소멸 또는 감소시키는 처분행위를 금지하는 것인데, 임차권의 양도에 대한 집행채무자인 임대인의 승낙은, 그 승낙에 수반하여 임대차계약의 내용이 개정되는 등 특단의 사정이 없는 한, 그에 의하여 임차인이 교체되는 것에 지나지 않고, 종전의 임대차관계의 내용에 변동을 가져오는 것이 아니므로, 그 승낙은 목적부동산에 새로운 부담이나 제한을 부과하는 것은 아니며, 목적부동산의 교환가치를 소멸 또는 감소시키는 처분행위에 해당하지 않는다고 하는 것이다.
여기에서 처분금지효에 반하는 처분인지 아닌지의 문제는 즉 ‘통상의 용법’에 해당하는지 여부는 채권자를 위하여 압류된 부동산의 교환가치를 확보해야 한다는 요구와 매각완결 시까지 사용가치를 채무자에게 유보해야 한다는 요구 사이의 한계를 설정하는 규준이 된다.
다만 일반 임대차와는 달리 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 임대차계약의 체결은 압류채권자와의 관계에서 무효라고 해석될 여지가 크다.
압류채권자가 일종의 법정담보권자인 그들로 인하여 배당에서 불이익을 받게 될 것이기 때문이다.
마. 압류의 처분금지효의 소멸시기
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다.
목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력이 소멸한다.
바. 채무자의 처분행위나 처분권과 관계없는 제3자의 권리취득(시효취득 등)은 압류에 의하여 제한되지 않는다.
2. 압류의 주관적 범위
(1) 경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못하지만(법 92②), 집행채무자에게 개시결정이 송달된 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면(선의) 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면(악의) 압류채권자에게 대항할 수 없다(법 92①).
(2) 경매법원이 경매개시결정의 등기가 기입된 이후 채무자표시경정결정을 하였으나 그 결정정본을 소유자에게 송달하지 않은 경우, 이미 생긴 압류의 효력에 영향이 없다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다13116 판결)[결정에 위산, 오기 기타 이와 유사한 오류가 있는 것이 명백한 때에는 법원은 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 경정결정을 할 수 있고, 다만 경정결정으로 인하여 당초 결정의 동일성의 인식이 저해되는 경우에는 당초 결정의 내용이 실질적으로 변경되는 것으로서 허용되지 않으며, 경정결정이 확정되는 경우 당초 결정은 그 경정결정과 일체가 되어 처음부터 경정된 내용의 결정이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로 원칙적으로 당초 결정이 송달된 때에 소급하여 경정된 내용의 결정의 효력이 발생한다(대법원 1998. 2. 13. 선고 95다15667 판결). 그러나 채권가압류결정의 경우 제3채무자의 입장에서 볼 때에 객관적으로 경정결정이 당초의 채권가압류결정의 동일성에 실질적으로 변경을 가하는 것이라고 인정되는 경우에는 경정결정이 제3채무자에게 송달된 때에 비로소 경정된 내용의 채권가압류결정의 효력이 발생한다(대법원 1999. 12. 10. 선고 99다42346 판결)].
(3) 동일한 부동산에 관하여 같은 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분의 효력은 그 당해 채권자들 상호 간에 한해서는 처분금지적 효력을 주장할 수 없다[대법원 1998. 10. 30.자 98마475 결정, 대법원 2011. 9. 30.자 2010마1972 결정].
따라서 그 경매개시결정등기를 가지고 가처분에 따라 이뤄진 소유권이전등기의 효력을 부정할 수 없으므로, 경매법원으로서는 그 강제경매신청에 의하여 부동산이 매각되더라도 그 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백함을 이유로(법 96①) 직권으로 강제경매절차를 취소해야 하고, 집행법원이 직권으로 취소하지 않은 경우 이해관계인으로서는 집행에 관한 이의를 하여 이에 불복할 수 있다.
가압류와 가처분의 경합의 법리가 여기에도 그대로 적용되는 것이다.
(4) 부동산경매절차에서의 매수인은 민사집행법 91조 5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 92조 1항, 83조 4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 않고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결).
(5) 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 92조 1항, 83조 4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결), 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결).
(6) 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 320), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결).
(7) 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는바, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다.
다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당하지만( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결), 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황 하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 상당하다는 취지이다.
따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황 하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).
3. 압류의 객관적 범위
(1) 압류의 효력이 미치는 대상의 범위에 관하여는 명문의 규정이 없지만, 원칙적으로 그 부동산상의 저당권의 효력이 미치는 범위와 동일하다.
강제경매나 임의경매를 불문하고, 목적부동산뿐만 아니라 압류시에 집행채권자를 위하여 저당권이 설정되었다면 그 저당권의 효력 혹은 실행담보권인 저당권(그 밖의 담보권의 경우도 이에 준한다)의 효력이 미치는 범위에서 목적부동산과 일체를 이루는 물건(미분리과실, 미등기입목을 포함), 종물이나 종된 권리에도 압류의 효력이 미친다.
(2) 임차한 토지 지상의 건물 경매에 있어서는 건물압류의 효력이 원칙적으로 그 부지에 대하여 채무자가 가지는 토지이용권(지상권, 임차권)에도 미치므로, 매각에 따라 매수인은 경매건물의 소유권과 아울러 부지이용권을 취득한다.
건물압류의 효력이 부지이용권에도 미치는 것은 요컨대, 토지 없이는 존립할 수 없는 건물이 토지와 독립한 부동산으로 취급되기 때문으로, 임차한 토지 지상의 건물압류 내지 매각의 실효성이 부지이용권에 대하여 압류의 효력이 수반하지 않으면 확보되기 어렵기 때문이다.
압류당시에 적법하게 존재하는 건물이 경매로 인하여 토지와 결별하는 것을 허용하지 않으려는 취지이다.
(3) 압류의 효력발생 후에 경매대상 부동산에 대하여 수용이 되거나 도시정비법 등에 의한 권리변환이 있게 되면 경매절차와 사이에 조정이 필요하게 되는데, 우리는 일본과 달리 양자를 조정하는 규정이 없어 문제가 된다.
4. 압류의 부수적 효력(시효중단)
경매개시결정에 의한 압류에는 시효중단의 효력이 있다(민법 168ii).
압류의 효력은 개시결정의 채무자에 대한 송달과 압류등기 중 앞선 것에 의하여 생기지만, 시효중단의 효력은 이와 달리, 채권자가 집행법원에 집행신청을 한 때에 발생한다.
구체적으로는 채권자가 신청서를 집행기관에 제출하여 접수된 시점이다. 소제기 등의 경우와 마찬가지로 집행기관의 절차지연에 의하여 실체적 효력이 좌우되어서는 안 되기 때문이다.
5. 제3자와 압류의 효력
채무자에게 개시결정이 송달된 뒤 그 기입등기 전에 제3자가 목적 부동산에 대한 권리를 취득한 경우, 압류의 등기가 공시되기 전이면, 제3자가 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 사실을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못하지만(법 92①), 이를 알지 못한 경우에는 압류의 처분금지효가 부정되어 제3자가 압류채권자에게 대항할 수 있으므로, 제3자 이의의 소(법 48)나 채무자에게서 제3자 명의로 소유권이 넘어간 것을 이유로 경매절차를 취소시켜 그 진행을 막을 수 있다(법 96).
다만 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청이나 압류가 있다는 사실을 알지 못하였더라도, 경매절차를 계속하여 진행해야 한다(법 92②).
경매개시결정의 등기 후에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 압류채권자에게 대항할 수 없고, 경매절차에 영향이 없으므로, 일반원칙상, 경매절차를 속행할 수 있음은 당연하고, 위 규정을 언급할 필요도 없다.
먼저 경매개시결정 기입등기가 완료된 것을 보고 경매개시결정을 송달하는 것이 실무이므로, 위 규정은 예외적인 경우이외에는 일반적으로 문제되지 않는다.
