【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <집행정지·취소 서류>】 임의경매의 경우 집행정지·취소서류가 제철되면 집행법원은 어떤 조치를 취하여야 하나?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임의경매의 경우 집행정지·취소서류가 제철되면 집행법원은 어떤 조치를 취하여야 하나?>
● 임의경매의 경우 집행정지·취소 서류의 제출시 집행법원의 조치
1. 매수신고 전에 서류가 제출된 경우
(1) 집행정지문서인 민사집행법 266조 4호, 5호 서류(단 4호 서류 중 ‘화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우’ 제외)가 제출된 개시결정 전이면 경매신청을 각하하고, 개시결정 후 매각기일이 지정된 경우에는 그 기일의 지정을 취소하여 매각기일을 개시하지 않는다.
4호의 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본이 아닌 경우에는 매각절차를 취소하지 않고 정지만 하고 기다리게 될 것인바, 그 중 피담보채권의 변제를 받았거나 그 변제의 유예를 승낙한 취지를 기재한 서류를 제출한 경우에는 민사집행법 51조가 준용되어 정지기간의 제한을 받게 된다.
(2) 집행취소문서인 ‘1호·2호·3호의 서류’ 및 ‘4호 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우’에는 경매절차의 취소결정을 한다.
2. 매수신고 후 매각대금 납부 전에 서류가 제출된 경우
가. 집행취소서류의 제출(1호·2호·3호 및 4호 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우)
(1) 민사집행법 266조 1항 1호 내지 3호의 경우와 4호 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 이미 실시한 경매절차를 취소해야 한다(법 266② 전문).
따라서 담보권의 실행을 위한 경매에 있어서 매각허가결정이 확정된 후이더라도 매수인이 매각대금을 지급하기 전까지는 경매법원에 민사집행법 266조 1항 1호의 서면인 ‘담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서’의 제출이 가능하며, 이 경우 경매법원은 필요적으로 그 경매절차를 취소해야 한다(대법원 2004. 12. 24. 선고 2003다22592 판결).
민사집행법 266조 1항 5호의 서류가 제출된 경우에도 그 일시정지를 명한 재판에서 이미 실시한 매각절차를 취소한 때에는 역시 이미 실시한 매각절차를 취소한다(법 266② 후문).
(2) 민사집행법 266조 1항 1호 내지 3호의 서류는 매수인이 ‘매각대금을 지급하기 전’까지 제출해야 한다(규칙 156①·194).
(3) 민사집행법 266조 1항 4호의 서류는 “매수신고가 있기 전”까지 제출해야 하고, 매수신고가 있은 뒤에는 위 서류의 제출에 대하여 최고가매수신고인 등의 동의를 받아야 그 효력이 생기게 된다(법 93②③·268).
4호의 서류 중 ‘피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류’는 민사집행법 49조 4호에 해당하는 것이지만, 4호 후단의 서류는 재판상의 화해조서 등 공문서만에 한정된다는 점에서 49조 4호의 서류와 달리 집행취소라는 강한 효과가 부여되는 것이므로, 49조 6호 서류와 같은 성질을 가지는 것으로 취급함이 상당하다.
채무자가 피담보채권을 변제받았다는 서류 등으로 사문서밖에 가지고 있지 않은 경우에는 경매개시결정에 대한 이의에 의하여(법 265) 담보권의 소멸이나 변제기 미도래의 주장을 하는 것이 가능하며, 집행정지가 필요한 경우에는 직권에 의한 집행정지의 발동을 촉구할 수 있을 것이나(법 268·86②·16②), 채권자와 사이에 변제수령문서의 효력에 관하여 다툼이 있는 경우에는 본안법원으로부터 집행정지결정을 받아와야 할 것이다.
(4) 후행사건이 있는 경우
후행사건이 있는 경우 매각조건에 변경이 없다면 경매절차를 속행하는 것이 가능한데(법 268·87②), 매각조건변경 유무의 판단에 시간이 필요한 경우에는, 매각결정기일을 연기할 수도 있다.
매각조건에 변경이 있는 경우에는 최고가매수인에 대한 매각불허가결정을 한 다음, 후행사건에 기하여 매각물건명세서를 작성한 후 매각절차를 다시 진행한다.
후행사건이 배당요구종기 이후에 신청된 경우에는 매각불허가결정을 한 후, 배당요구종기 결정, 공고 등의 절차부터 실시한다(법 268·87③).
(5) 매각허가결정 확정 후 매각대금 지급 전 ‘담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서’의 제출 가능 여부에 관한 논란
매각허가결정확정 후 대금납부 전에 담보권 실행의 기초인 담보권 설정등기가 말소된 등기사항증명서가 제출된 경우, 집행정지나 취소의 효력이 생기는지 여부에 관한 다툼이다.
적극설은 ① 민사집행법 267조가 대금납부 후 담보권의 부존재나 소멸에 의하여 매수인의 목적 부동산 소유권취득의 효과가 방해받지 않는다고 규정한 것의 반대해석으로서 대금납부 전에 담보권의 부존재나 소멸이 명확해 진 경우에는 집행절차를 취소하는 것이 맞고, ② 경매에서의 현금화 권능은 담보권에 기한 것이고, 매각절차 종료 시까지 담보권이 필요하므로, 매각허가결정이 확정되었다고 하더라도 매수인이 대금을 납부하지 않은 경우에는 매각허가결정이 실효되기 때문에(법 137① 참조), 매각허가결정이 실효될 여지가 없는 대금납부 시까지는 담보권이 존재해야 하며, ③ 매각허가결정 확정에 따라 매수인이 목적부동산의 소유권을 취득할 이익(동적 이익)과 소유자가 담보권등기를 말소하여 목적부동산의 소유권을 확보할 이익(정적 이익)과의 조화는, 민법 267조에 의한다고 하는 것이 민사집행법의 취지이기 때문에, 대금납부 시까지는 매수인의 지위가 불안정한 것은 감수할 수밖에 없다는 이유로 매각허가결정확정 후 대금납부 전에 담보권실행의 기초인 담보권등기가 말소된 등기사항증명서가 제출된 경우, 집행정지나 취소의 효력이 인정된다고 한다.
소극설은 ① 민사집행법 267조의 규정은 매수인이 대금을 납부한 후 담보권의 부존재에 의하여 매수인의 소유권 취득의 효과가 복멸되지 않음을 규정함으로써 매수인을 보호하려는 취지에 불과할 뿐, 그 반대해석으로서 대금납부 시까지 담보권이 존재할 것을 요구하는 것이라고 할 수 없고, ② 매수인을 보호하려는 민사집행법의 취지에 비추어 볼 때도 매각허가결정확정 후 담보권등기를 말소한 것을 가지고 매수인의 지위를 뒤집는 해석을 해서는 안 된다는 이유로, 대금납부 전이라도 매각허가결정확정 후에는 담보권 실행의 기초인 담보권 등기가 말소된 등기사항증명서를 제출하여도 집행정지나 취소의 효력이 생기지 않는다고 한다. 매수인 지위의 불안정을 해소하기 위하여 매각허가결정확정 시를 기준으로 해서는 충분하지 않다는 이유로 매각허가결정 후 그 확정 전 또는 최고가매수인이 정해진 후 매각허가결정 전에도, 담보권 등기를 말소한 경위를 감안하여, 권리남용으로 인정되는 경우에는 담보권을 말소한 등기사항증명서 제출에 의한 집행정지나 취소를 인정하지 않는 재판례도 있다. 그 실질적인 이유는 담보권을 말소하는 것은 재판을 요하지 않고, 경매사건의 소유자 등 담보권설정자와 담보권자의 합의 만에 의하여 쉽게 얻을 수 있는 것이며, 최고가매수신고인이 정해진 후에는 최고가매수인이나 매수인과의 이익의 조정을 꾀해야 하므로, 가령 소유자나 최고가매수신고인이 되지 못한 사람에게 당해 목적물을 취득하게 할 목적으로 변제 등에 의하여 담보권을 소멸시키는 등 경매의 기초인 담보권의 피담보채권을 변제하여 담보권등기를 말소하고 그 등기사항증명서를 집행법원에 제출한 경위가, 최고가매수신고인이나 매수인과의 관계에서 권리남용으로 인정되는 경우에는, 담보권실행의 기초인 담보권 등기가 말소된 등기사항증명서를 제출하더라도 집행정지나 취소의 효력이 생기는 것을 인정하지 않고, 경매절차를 속행해야 한다는 것이다.
우리의 실무는 적극설의 입장에 선것이라고 이해할 수 있다.
권리남용설에 의하여 실무를 운용한다면, 위와 같은 서류가 제출된 경우 원칙적으로 경매절차를 사실상 정지한 다음, 담보권자나 담보설정자 등을 심문하는 등의 방법으로, 담보권 등기가 말소된 사정을 조사하여 최고가매수인이나 매수인을 해할 의사, 권리남용의 실태 등이 인정되는지 여부를 심리하여, 권리남용에 해당하는 사정이 인정되는 경우에는 절차를 속행하면 될 것이다.
물론 대금납부 후 담보권등기가 말소된 등기사항증명서가 제출되더라도, 집행정지나 취소의 효과가 생기지 않음은 당연하다(법 267).
대금납부에 의하여 목적부동산이 확정적으로 매수인에게 이전된 때에는(법 135) 매수인의 이익을 우선하여 절차를 안정시키려는 취지이다.
나. 집행정지서류의 제출(4호, 5호 서류. 단 4호 서류가 ‘화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우’ 제외)
(1) 위 서류가 제출되면 그 이후의 매각절차의 진행을 정지해야 한다.
(2) 민사집행법 266조 1항 5호에 적은 서류는 “매각대금이 지급될 때”까지 제출할 수 있다.
그런데 “매수신고 이후 매각허가결정기일이 종료되기까지” 사이에 위 서류가 제출되면, 이는 집행을 계속 진행할 수 없는 사유(법 121ⅰ 후단·123②·268)에 해당하는 것으로 보고 법원은 매각불허가결정을 하게 된다.
“매각허가결정이 있은 뒤에 대금이 지급되기 전까지” 사이에 민사집행법 266조 1항 5호에 적은 서류가 제출된 경우에는 매수인은 법원에 대하여 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있다(규칙 50② 전문·194). 이 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(동조 ② 후문·194).
(3) 민사집행법 266조 1항 4호의 서류는 “매수신고가 있기 전”까지 제출해야 한다.
매수신고가 있은 뒤에는 위 서류의 제출에 대하여 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생기게 된다(법 93②③·268).
3. 매각대금 납부 후 서류가 제출된 경우
가. 집행취소서류의 제출(1호·2호·3호 및 4호 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우)
(1) 민사집행법 266조 1항 1호 내지 3호의 서류가 제출된 경우에는 당해 채권자를 제외하고 나머지 채권자들에 대하여 배당을 실시하면 된다(규칙 50③ⅰ･194).
(2) 민사집행법 266조 1항 4호의 서류 중 ‘피담보채권의 변제를 받았거나 변제의 유예를 승낙한 취지를 기재한 서류’가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에도 마찬가지로 당해 채권자를 배당에서 제외한다(법 266② 전문 참조).
나. 집행정지서류의 제출(4호, 5호 서류. 단 4호 서류가 ‘화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우’ 제외)
(1) 민사집행법 266조 1항 5호의 서류가 제출된 경우에는 그 서류의 제출만으로는 배당의 실시가 저지되지 않으므로, 그 채권자에 대한 배당액은 공탁해야 한다(법 160①ⅲ, 규칙 50③ⅱ·194).
(2) 민사집행법 266조 1항 4호의 서류 중 ‘담보권의 실행을 하지 않기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지를 기재한 서류’가 제출된 경우는 그 채권자를 배당에서 제외한다(규칙 50③ⅰ).
(3) 민사집행법 266조 1항 4호의 서류 중 ‘피담보채권의 변제를 받았거나 변제의 유예를 승낙한 취지를 기재한 서류’가 제출된 때에는 그 채권자에 대한 배당액을 지급하고(규칙 194·50③ⅲ), 이때 생기는 이중변제 등의 문제는 실체법상 부당이득문제로 해결한다.
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