【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <감정평가와 최저매각가격의 결정>】 매각부동산을 감정평가하는 감정인은 어떤 방법으로 선정할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<매각부동산을 감정평가하는 감정인은 어떤 방법으로 선정할까?>
● 감정평가와 최저매각가격의 결정
1. 최저매각가격의 의의
집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정해야 한다(법 97①)(대법원 1994. 12. 2.자 94마1720 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정 각 참조).
경매실무에서는 경매개시결정을 하면 곧바로 평가명령을 한다.
최저매각가격이란 그 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격을 말한다.
최저매각가격은 경매에 있어 매각허가를 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 매각허가가 허가되지 않는다(대법원 1967. 9. 26.자 67마796 결정).
이는 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다(법 110①).
최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 실거래보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정 타당한 가격을 유지하여, 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정, 대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정, 대법원 2003. 8. 21.자 2003마1352 결정).
2. 감정인의 선임
(1) 집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다.
감정인은 매각부동산 평가에 관한 집행법원의 집행보조자이다.
민사집행법 97조는 감정인에게 부동산을 평가하게 하면 되도록 규정하고 있을 뿐 감정인의 자격에 대하여 특별한 제한을 두고 있지 않아 부동산의 평가에 대한 전문적 지식 또는 경험이 있는 자라면 누구든지 법원이 감정인으로 선임할 수 있으므로(대법원 1994. 5. 26.자 94마83 전원합의체 결정), 집행관도 감정인이 될 수 있다(대법원 1994. 5. 26.자 94마83 전원합의체 결정).
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○○지방법원 감정인전산선정표
사건：20○○타경○○○ 부동산임의경매 위 사건에 관하여 다음 사람을 감정인으로 지정한다. 감 정 인：○○○ 사 무 소：○○감정원 주 소：○○○-○○○ 서울 ○○구 ○○동 ○○번지 전 화：○○-○○-○○○○ 입금은행：○○은행 계좌번호：○○○-○○-○○○○○○ 예금주명：○○감정원 선정일자：20○○. ○○. ○○. | ||||
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(2) 하지만 ｢감정인등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규｣(재일 2008-1) 4조에 의하면 시가감정과 관련하여 법원장 또는 지원장은 한국감정평가협회가 추천한 감정평가사무소의 개설등록을 한 감정평가사 중에서 적절하다고 생각되는 사람을 감정인 명단에 등재하도록 한 다음, 감정인 명단 중에서 일정한 수를 무작위적으로 추출, 선정하는 감정인선정 전산프로그램에 의하여 감정인을 선정하도록 하고 있으므로, 결국 집행법원으로서는 감정평가사가 아닌 자를 감정인으로 선정할 수 없음이 원칙이다.
감정인의 선임결정은 별도로 하지 않으며, 선서도 필요 없다.
감정인으로 지정되거나 평가명령을 받은 자가 그 감정을 할 수 없는 사유가 있는 때에는 지체 없이 담임 법원사무관 등에게 그 취지를 전화로써 통지하고 (전산양식 A1791)에 의한 통지서를 송부해야 한다(재일 92-2 제7조 제4항).
감정인의 선정 후에 감정에 관한 증거결정의 취소, 소 취하, 경매신청의 취하 등으로 감정의 필요가 없어진 경우에는 담임 법원사무관 등은 지체 없이 재판부 또는 집행법원에 보고하여 (전산양식 A1792)에 의한 감정인지정취소결정 또는 (전산양식 A1793)에 의한 평가명령취소결정을 받아야 한다.
위 취소결정이 있으면 담임 법원사무관 등은 지체없이 그 내용을 (전산양식 A1794)에 의하여 소속 법원이나 지원의 ‘감정인선정 전산프로그램’의 관리책임자와 해당감정인에게 통지해야 한다.
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통 지 서 ○○법원 제○부(단독) 담임사무관 등 귀하 사 건 본인은 위 사건에 관하여 200 . . . 감정인으로 지정되었으나, 아래 사유로 인하여 감정에 응할 수 없음을 통지합니다. 사 유： 200 . . . |
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○○지방법원 감정인지정취소결정
사 건 200○가단 원 고 피 고 (예시) 위 사건에 관하여 200 . . . 에 한 감정인 에 대한 감정인지정 결정을 아래의 사유로 취소한다. 취소사유： 200 . . . 판 사(사법보좌관) |
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○○지방법원 평가명령취소결정
사 건 (예시) 별지 기재 부동산에 관하여 200 . . . 에 한 감정인 에 대한 평가명령을 아래의 사유로 취소한다. 취소사유： 200 . . . 판 사(사법보좌관) |
3. 평가명령
(1) 경매목적부동산의 평가는 집행법원의 직권에 의한 평가명령에 기하여 감정인이 행한다.
법원은 매각부동산을 특정하여 평가를 명하며, 2주 이내로 평가서의 제출기간을 정해야 하는 외에 평가상 유의할 점이 있으면 이를 지시해야 한다. 평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다(재민 91-5). 평가
명령은 그 정본을 감정인에게 송부한다.
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○○지방법원 평 가 명 령
감정인 귀하 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 별지 기재 부동산에 대한 평가를 하여 . . .까지 그 평가서를 제출하되(열람·비치용 사본 1부 첨부), 평가서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 부동산의 모습과 그 주변의 상황을 알 수 있는 도면·사진 등을 붙여야 합니다. 1. 사건의 표시 2. 부동산의 표시(아파트, 다세대주택 등 집합건물의 경우 평형 표시) 3. 부동산의 평가액 및 평가연월일 가. 집합건물인 경우에는 건물 및 토지의 배분가액 표시 나. 제시외 건물이 있는 경우에는 반드시 그 가액을 평가하고, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권의 행사를 제한받는 경우에는 그 가액도 평가 다. 등기기록상 지목과 현황이 다른 토지의 경우는 등기기록상 지목 및 현황에 따른 각 평가액을 병기 4. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적(공부상 및 실제 면적), 법령에 의한 규제의 유무 및 그 내용과 공시지가 기타 평가에 참고가 된 사항(도시계획확인원 등 첨부) 5. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류, 구조, 평면적(공부상 및 실제 면적), 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항 6. 평가액의 구체적 산출 과정 7. 대지권등기가 되어 있지 않은 집합건물인 경우에는 분양계약내용, 분양대금 납부 여부, 등기되지 않은 사유 8. 기타 집행법원이 명한 사항 20 . . . 판 사(사법보좌관) |
민집 97①,268,민집규51
주의：감정인은 감정평가서를 제출할 때 원본 이외에 열람·비치용 사본 1부를 첨부하여 주십시오.
평가를 함에 있어서 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을 요하는 사항이 있는 경우에는 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시해야 한다.
이러한 지시는 반드시 평가명령 자체에 적어야 하는 것은 아니고 구술로 또는 별지로 감정인에게 지시해도 무방하다.
감정인이 평가를 하다가 의문이 생겨 문의를 하여 온 경우에 지시를 하는 경우도 있을 수 있다.
(2) 감정가격은 최저매각가격의 출발점으로서 이후 매각절차의 핵심적인 기초가 되므로 평가서는 가능한 한 정확하고 자세하게 작성되어야 한다.
평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 매수신고인의 이해를 도울 수 있도록 감정가격산출근거(특히 집합건물을 제외한 건물의 부지나 나대지 등의 토지의 경우에는 표준지를 표시하고 그 공시지가를 밝히도록 한다), 평가요항표(토지, 건물, 집합건물별로 감정인들이 사용하는 소정양식이 있다), 위치도, 건물내부구조도, 사진 등을 붙여야 한다.
이들 중 누락된 것이 있으면 즉시 보정을 명한다.
4. 평가명령의 시기
평가명령은 임의경매의 경우에는 ‘개시결정일로부터’ 3일 안에, 강제경매의 경우에는 ‘경매개시결정등기의 등기필정보통지서 접수일로부터’ 3일 안에 해야 한다(재민 91-5).
실무상으로는 경매개시결정등기의 촉탁과 동시에 채권신고의 최고, 현황조사명령 및 평가명령을 발하는 것이 통상이다.
매각부동산에 관한 법률관계가 복잡하여 평가명령을 함에 있어서 감정인에 대하여 특별한 지시를 할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 등기관의 통지 및 현황조사보고서가 도착한 후에 평가명령을 발해야 할 것이다.
평가명령 후 집행장애사유가 발견된 때에는 즉시 감정인에게 연락하여 평가에 착수하지 않도록 명해야 할 것이다.
감정인은 집행법원으로부터 평가서작성 유보의 통지를 받은 경우에는 경매목적물의 현황에 대한 집행법원의 별도 통지가 있을 때까지 경매목적물에 대한 감정평가업무 및 감정평가서의 작성을 중단해야 한다(재민 97-1 제4조).
법무법인 더 리드(The Lead)
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
